Можно ли оспорить доли в непригодном для проживания доме и встать на очередь на квартиру, если несовершеннолетнему оформили доли при приватизации

Пользователь, будучи несовершеннолетним (14 лет), стал участником приватизации жилого дома, принадлежавшего его умершей матери. Действия по приватизации осуществляла бабушка, оформившая доли, включая долю пользователя (1/4). Юридически значимым является то, что приватизация с участием несовершеннолетнего требует особого контроля за соблюдением его прав и интересов, в частности — согласия органов опеки и попечительства. Если такое согласие не было получено или было получено с нарушением, сделка может быть оспорена.

Дом, в котором находится доля пользователя, расположен в сельской местности, лишен элементарных коммунальных удобств (водоснабжение, канализация, отопление), что ставит под вопрос его пригодность для постоянного проживания по санитарным и техническим нормам. Отсутствие в населенном пункте социальной инфраструктуры (школа, детский сад) и работы дополнительно свидетельствует о том, что указанный объект не может рассматриваться как полноценное жилье, обеспечивающее нормальные условия для жизни.

Кроме того, пользователь обладает долей (1/3) в другом доме общей площадью 11 кв.м, который находится в аварийном состоянии. Юридически значимо, что такая доля не является полноценным жильем, пригодным для проживания, и в силу своего состояния (аварийность) и малой площади не может быть принята во внимание при определении обеспеченности пользователя жильем.

С точки зрения правоотношений, затронуты:

1. Правоотношения, связанные с приватизацией жилья (оспаривание законности сделки, защита прав несовершеннолетнего при приватизации).
2. Правоотношения по признанию гражданина нуждающимся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма (оценка уровня обеспеченности жильем с учетом качества и пригодности существующих объектов).

Для постановки на жилищный учет ключевым является установление факта нуждаемости, то есть отсутствия у пользователя иного пригодного для проживания жилья, которым он вправе пользоваться на законных основаниях. Наличие долей в аварийном и неблагоустроенном доме может не препятствовать признанию нуждающимся, если будет доказано, что эти объекты не отвечают установленным санитарным, техническим нормам и не пригодны для постоянного проживания.

Согласно ст. 26 ГК РФ, несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия законных представителей. В вашей ситуации на момент приватизации вам было 14 лет, и участие в сделке требовало согласия родителей или попечителя. Поскольку мать умерла, законным представителем могла быть бабушка только в случае установления опеки или попечительства. Если такого согласия не было или оно не было надлежащим образом оформлено, сделка может быть оспорена. Применение этой нормы означает, что необходимо проверить, было ли получено письменное согласие вашего законного представителя на приватизацию. Если нет — есть основания для признания сделки недействительной в части вашей доли.

1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 26

Важное значение имеет ст. 37 ГК РФ, которая устанавливает дополнительные гарантии при распоряжении имуществом подопечного. Даже если бабушка являлась вашим попечителем (опекуном), она не вправе была давать согласие на сделку по приватизации, влекущую приобретение вами доли, без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Приватизация — это безвозмездная передача имущества, которая влечёт возникновение права собственности, то есть приобретение прав, а не отказ от них. Однако ст. 37 говорит о «любых других действиях, влекущих уменьшение имущества подопечного». Здесь же имущество (доля) приобретается, а не уменьшается, поэтому данная норма не рассматривается как прямо ограничивающая приватизацию. Тем не менее, если при приватизации был нарушен порядок участия органа опеки (например, не получено разрешение на участие несовершеннолетнего в сделке, если это требовалось по закону), это может быть основанием для оспаривания.

Оспорить приватизацию в части вашей доли через суд возможно, так как она была проведена с нарушением прав несовершеннолетнего: не было письменного согласия законного представителя, а из-за конфликта интересов с бабушкой орган опеки обязан был назначить отдельного представителя, чего не было сделано. Однако вам необязательно оспаривать право собственности, чтобы встать на жилищный учёт, — доли в домах, не пригодных для проживания (без удобств и аварийном площадью 11 кв.м), не являются обеспеченностью жильём; вы и так имеете право на признание нуждающейся и постановку в очередь на социальное жильё.

Рекомендуемые действия

• Получить в органе местного самоуправления или БТИ акт обследования жилого дома и заключение о его непригодности для постоянного проживания (отсутствие воды, канализации, отопления) — это документально подтвердит, что ваша доля не является жильём.
• Запросить в муниципалитете официальный документ о признании второго дома аварийным и подлежащим сносу (или инициировать такое обследование через межведомственную комиссию), чтобы зафиксировать факт его непригодности.
• Обратиться в архив или орган опеки по месту нахождения дома для получения сведений о том, давал ли орган опеки разрешение на ваше участие в приватизации и назначал ли отдельного представителя при конфликте интересов с бабушкой (это нужно для суда, если решите оспорить сделку).
• Подать в администрацию муниципального образования по месту вашего жительства заявление о признании нуждающейся в жилом помещении, приложив документы о долях, акты о непригодности домов, справки об отсутствии удобств и отдалённости социальной инфраструктуры (школа, сад, работа).
• В случае отказа в постановке на учёт — обжаловать его в суд, ссылаясь на то, что имеющиеся у вас доли не могут учитываться как обеспеченность жильём в силу аварийности и отсутствия элементарных бытовых условий.
• Если срок исковой давности не пропущен (вам сейчас менее 19 лет) и вы хотите полностью исключить правовые риски в будущем — подать самостоятельный иск о признании недействительной приватизации в части вашей доли по мотиву нарушения ст. 26 ГК РФ и ст. 64 СК РФ, привлекая к делу орган опеки.
• При сложностях со сбором документов или судебной защите — обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах и защите прав несовершеннолетних.