Пользователь, относящийся к категории детей-сирот, получил от государства квартиру по договору найма специализированного жилого помещения. Данный договор заключен сроком на 5 лет, по истечении которых у пользователя возникнет право заключить договор социального найма, а затем — право приватизировать квартиру, то есть оформить её в собственность. На текущем этапе право собственности у пользователя на эту квартиру отсутствует: он является лишь нанимателем. Ключевым юридически значимым фактом является наличие в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) записи об ограничении (обременении) права в виде запрета на отчуждение. Этот запрет означает, что квартира не может быть продана, подарена, обменена или передана в залог (ипотеку) до снятия такого запрета, которое произойдет только после перехода её в собственность.
Пользователь намерен приобрести другую квартиру с использованием ипотечного кредита. Возникают следующие правоотношения и юридически значимые аспекты.
Во-первых, договор найма специализированного жилого помещения не порождает у пользователя права собственности на предоставленную квартиру. Поэтому говорить о том, что у него уже «есть жильё в собственности» — некорректно. С точки зрения гражданского права, владение и пользование квартирой на условиях найма не делает пользователя собственником. Запрет на отчуждение, зарегистрированный в ЕГРН, подтверждает, что данное имущество изъято из гражданского оборота в части распоряжения им пользователем.
Во-вторых, при оценке кредитоспособности заемщика банки руководствуются внутренними методиками и требованиями Центрального банка РФ. Банк оценивает активы заемщика — то, что может быть реализовано для погашения долга в случае неисполнения обязательств по кредиту, а также то, что может служить обеспечением по кредиту. С этой точки зрения квартира, предоставленная по договору найма, не может быть признана активом заемщика, так как:
- она не находится в его собственности;
- на неё наложен запрет на отчуждение (квартира не может быть продана, подарена, обменена, передана в залог);
- пользователь не может распорядиться ею по своему усмотрению, в том числе использовать в качестве предмета залога для ипотеки.
Таким образом, для банка данная квартира юридически не является собственностью заемщика и не может быть учтена как ликвидный актив, который можно обратить взыскание в случае неуплаты кредита.
В-третьих, поскольку квартира не в собственности и не может быть предметом залога, она не должна рассматриваться как «другое жилье в собственности» применительно к ипотечным требованиям. Банки, как правило, проверяют наличие у заемщика иного пригодного для проживания жилья, находящегося в собственности, чтобы оценить риски. Однако в данном случае у пользователя другого жилья в собственности нет — есть лишь право временного проживания.
В-четвертых, возникает ситуация неопределенности: пользователь формально обеспечен жильем (как наниматель), но это жилье не является его собственностью и не может быть использовано в сделках. Само по себе наличие статуса нанимателя специализированного жилого помещения законодательно не запрещает пользователю приобретать другое жилье в собственность, в том числе с помощью ипотеки. Федеральный закон «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» не содержит норм, прямо запрещающих таким лицам приобретать жилье до истечения 5-летнего срока. Приобретение новой квартиры в ипотеку не влияет на обязанность государства предоставить пользователю жилье по договору найма на 5 лет.
Разногласия в ответах банков, скорее всего, связаны с разной оценкой рисков: часть банков может формально считать, что пользователь уже имеет жилое помещение (пусть и не в собственности), что снижает его нуждаемость в ипотеке с точки зрения банковских скоринговых моделей. Другие банки могут учитывать, что данное жилое помещение юридически не является собственностью заемщика, а значит, не может быть учтено как актив или как обеспечение.
Юридически значимым обстоятельством для банка является именно отсутствие права собственности на сиротскую квартиру и наличие зарегистрированного запрета на её отчуждение. Если банк отказывается учитывать сиротскую квартиру как актив, его позиция правомерна, поскольку такой квартирой заемщик не может свободно распорядиться. Если же банк учитывает её как наличие другого жилья, это может быть связано с внутренними инструкциями банка, оценивающими проживание в любом жилом помещении как снижение рисков для заемщика.
Согласно анализу применимых норм, действующее законодательство не содержит прямого запрета на приобретение лицом из числа детей-сирот другого жилья в ипотеку до истечения пятилетнего срока и перехода права собственности на специализированное жилье. Правовой режим такой квартиры не позволяет учитывать её в качестве актива заемщика, находящегося в собственности, однако не препятствует получению кредита при соблюдении банком внутренних требований.
В силу статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставленная вам квартира относится к жилым помещениям специализированного жилищного фонда для детей-сирот. Такие помещения имеют особый правовой статус, в частности, они не подлежат отчуждению. Это означает, что вы не можете продать, подарить или иным образом распорядиться этой квартирой до перехода права собственности. Однако данная норма не устанавливает каких-либо ограничений на ваше право приобретать иное жилье в собственность, в том числе с использованием ипотечного кредита. Само по себе наличие у вас статуса нанимателя специализированного жилья не делает вас собственником, а значит, квартира не учитывается как ваше жильё в собственности при оценке кредитоспособности.
Жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. ... Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным настоящим разделом.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 92
Статья 100 Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующая договор найма специализированного жилого помещения, запрещает нанимателю обменивать такое жилье или сдавать его в поднаем. Ваше намерение взять ипотеку на покупку другой квартиры не подпадает под эти ограничения, поскольку речь идёт не о распоряжении самой специализированной квартирой, а о приобретении нового объекта, который будет находиться в вашей собственности и может быть передан в залог банку. Поэтому данная норма никак не препятствует покупке квартиры в ипотеку.
Наниматель не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 100
Статья 109.1 того же кодекса, посвященная предоставлению жилых помещений детям-сиротам по договорам найма специализированных помещений, не содержит норм, ограничивающих ваше право приобретать иное жильё. Она лишь определяет общие правила предоставления такого жилья (в соответствии с законодательством РФ и субъектов РФ) и допускает вселение членов семьи. Приобретение вами квартиры в ипотеку не влечет автоматического расторжения договора найма специализированного жилья, поскольку закон не связывает право пользования такой квартирой с отсутствием у вас другого жилья в собственности. Следовательно, после покупки новой квартиры вы сохраните право пользования сиротской квартирой до истечения пятилетнего срока.
Предоставление осуществляется в соответствии с законодательством РФ и субъектов РФ. ... Допускает вселение несовершеннолетних детей и супруга.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 109.1
Федеральный закон от 21.12.1996 № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» в статье 8 закрепляет, что гарантии предоставляются лицам, которые не являются нанимателями по договорам социального найма или собственниками жилых помещений. Вы на данный момент не являетесь ни тем, ни другим: вы — наниматель специализированного жилого помещения. Это прямо подпадает под условие, при котором вы сохраняете право на дополнительные гарантии, включая возможность получения выплаты на приобретение жилья в собственность или погашение ипотеки. Статья 8.1 того же закона прямо предусматривает такую выплату для лиц из числа детей-сирот при соблюдении определённых условий (возраст, доход, отсутствие задолженности). Следовательно, законодатель не только не запрещает, но и прямо допускает приобретение вами жилья в ипотеку, даже если вы уже обеспечены специализированной квартирой по договору найма.
...которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений...
— Федеральный закон от 21.12.1996 № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей», ст. 8
Статья 8.1 устанавливает дополнительные гарантии в виде выплаты на приобретение жилья в собственность или для погашения ипотечного кредита для лиц из числа детей-сирот, включенных в список, при наличии определенных обстоятельств (возраст 23 года, доход, отсутствие задолженности).
— Федеральный закон от 21.12.1996 № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей», ст. 8.1
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в статье 6 определяет, что предметом ипотеки может быть имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности (или на праве хозяйственного ведения, оперативного управления). При покупке квартиры в ипотеку вы становитесь собственником приобретаемого жилья, и именно оно будет передано в залог банку. Ваше право пользования сиротской квартирой по договору найма не является правом собственности и не может быть предметом ипотеки (кроме случая ипотеки права аренды с согласия арендодателя, но к вашей ситуации это не относится). Таким образом, статья 6 не создает препятствий: вы закладываете новую квартиру, а не сиротскую. Кроме того, часть 2 этой статьи не допускает ипотеку имущества, изъятого из оборота (как раз сиротская квартира), но она и не будет закладываться. Поэтому банк может принять в залог приобретаемую квартиру, не затрагивая статус специализированного жилья.
Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности... Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота...
— Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 6
Статья 2 указанного закона подтверждает, что ипотека может обеспечивать обязательство по кредитному договору. Никаких дополнительных ограничений, связанных с наличием у заемщика статуса нанимателя специализированного жилья, данная статья не содержит.
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору...
— Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 2
Таким образом, правовых препятствий для заключения договора ипотеки на новую квартиру до истечения пятилетнего срока и перехода права собственности на сиротскую квартиру не имеется. Ваше право пользования специализированным жильём не считается наличием другого жилья в собственности, а сам факт его получения не лишает вас возможности стать собственником иной недвижимости. В будущем, если право собственности на сиротскую квартиру перейдёт к вам, это не повлияет на законность ипотеки, так как новая квартира уже будет находиться в залоге у банка. Разногласия банков связаны с их внутренней кредитной политикой, а не с законодательными ограничениями.
