В данной ситуации центральным фактом является заключение договора дарения квартиры, в котором мать (даритель) передала дочери (одаряемой) право собственности на жилье, но при этом оговорила за собой право пожизненного проживания и пользования этим помещением. Таким образом, возникли два самостоятельных правоотношения: отношения собственности (у дочери) и отношения пользования (у матери), связанные с одним и тем же объектом недвижимости.
Юридически значимым является то, что право матери на проживание в квартире было установлено не устно или на словах, а внесено непосредственно в текст договора дарения. Это означает, что данное условие является частью сделки, и порождает для матери соответствующее обязательственное право, которое может быть также квалифицировано как сервитут (право ограниченного пользования чужим имуществом) или как личное пользовательное право, обременяющее недвижимость.
Ключевой момент: сущность такого права пользования, как правило, следует за самим объектом недвижимости, а не только связывает первоначальных сторон договора (мать и дочь). Иными словами, оно имеет вещно-правовой характер, то есть сохраняется при смене собственника, если только в законе или в самом договоре не установлено иное. Поскольку дочь (собственник) планирует продать квартиру брату, возникает вопрос о том, «перейдет» ли обременение к новому покупателю.
Важное правовое последствие: если право пожизненного проживания было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) в качестве обременения, то при продаже квартиры брат получит объект с существующим обременением, и мать сохранит свое право. Если же регистрация не производилась, существует риск, что с формальной точки зрения обременение не считается установленным для третьих лиц, и брат может добросовестно приобрести квартиру без учета условий старого договора (хотя при осведомленности о таком условии могут наступить иные правовые последствия, например, признание сделки недействительной или взыскание убытков).
Таким образом, суть ситуации сводится к правовой оценке природы условия договора дарения (является ли оно личным обязательством дочери или объективным обременением квартиры), а также к вопросу о государственной регистрации этого обременения. От этого зависит, сохранится ли за матерью право жить в квартире после продажи её брату.
Раздел «применимое право» следует начать с анализа нормы, устанавливающей судьбу обременений при смене собственника. Согласно ст. 216 ГК РФ, переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество. Право пожизненного проживания, установленное в договоре дарения в пользу матери, является ограниченным вещным правом (по аналогии с сервитутом или правом пользования жилым помещением). Следовательно, при продаже квартиры дочерью брату само по себе отчуждение не прекращает право матери – оно сохраняется за ней как за лицом, обладающим вещным обременением.
- Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 216
Далее следует обратиться к правомочиям собственника, предусмотренным ст. 209 ГК РФ. Мать, будучи первоначальным собственником, при дарении обременила квартиру правом своего пожизненного проживания – это действие законно и не противоречит ст. 209, которая позволяет собственнику обременять имущество иными способами. Таким образом, обременение было установлено волеизъявлением дарителя, и дочь приняла дар с этим обременением, а значит, и новый собственник (брат) также получит квартиру с тем же обременением, если оно юридически оформлено.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Ключевое значение для сохранения обременения имеет государственная регистрация. В силу ст. 131 ГК РФ регистрации подлежат не только право собственности, но и ограничения (обременения) прав на недвижимость. Право пожизненного проживания, установленное в договоре дарения, должно быть зарегистрировано как обременение в Едином государственном реестре недвижимости. Если регистрация была произведена, то при продаже квартиры брату обременение сохраняется – новый собственник получит квартиру с зарегистрированным правом матери. Если же регистрация не осуществлялась, то в отношениях с третьими лицами (покупателем) это право может считаться несуществующим, и брат как добросовестный приобретатель вправе не признавать его, если только не знал о нём. Поэтому для защиты прав матери необходимо, чтобы обременение было зарегистрировано до сделки.
- Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре... Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 131
Наконец, особое значение имеет норма ст. 558 ГК РФ, устанавливающая существенное условие договора продажи жилого помещения. Если после продажи в квартире проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением, то в договоре купли-продажи должен быть указан перечень таких лиц с указанием их прав. Мать, имеющая право пожизненного проживания, является именно таким лицом. Следовательно, при продаже квартиры брату дочь обязана включить в договор условие о сохранении за матерью права пользования. Если она этого не сделает, брат может ссылаться на отсутствие такого условия, но само по себе право матери не прекращается – оно возникло из договора дарения и является вещным. Однако несоблюдение ст. 558 может повлечь признание договора незаключённым или дать брату основание для расторжения сделки. Поэтому для юридической чистоты сделки и сохранения права матери необходимо прямо оговорить в договоре продажи сохранение за матерью права проживания.
- Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 558
Таким образом, совокупность перечисленных норм позволяет сделать вывод: право пожизненного проживания матери, установленное в договоре дарения, сохраняется при переходе права собственности к брату при условии, что это обременение было зарегистрировано в ЕГРН, и в договоре купли-продажи указана мать как лицо, сохраняющее право пользования. При отсутствии регистрации обременение может не иметь силы для покупателя, если он не знал о нём.
