Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Предоставление жилья

Сколько квадратных метров положено при сносе приватизированной квартиры 20 кв.м. на 4 дольщиков

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Согласуйте с остальными тремя собственниками единый способ возмещения: либо одна новая квартира в общую долевую собственность, либо деньги.
  2. 2
    Дождитесь официального проекта соглашения от местной администрации или Департамента городского имущества.
  3. 3
    Если дом сносится по программе реновации в Москве: При реновации в Москве: если хотите деньги вместо квартиры, подайте письменное заявление в течение 20 дней с момента получения проекта договора.descriptionЗаявление о выплате денежной компенсации вместо предоставления жилого помещения по программе реновации (свободная форма)
  4. 4
    Проверьте, что в проекте договора новая квартира имеет общую площадь больше 20 кв.м, а жилую площадь и число комнат — не меньше прежних.
  5. 5
    Если не удалось договориться с другими собственниками, готовьтесь получить только денежную компенсацию пропорционально вашей доле.
  6. 6
    При несогласии с условиями выкупа или равнозначности — обращайтесь в районный суд по месту нахождения дома.

Документы и доказательства

  • Документ, подтверждающий право собственности на квартиру (выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права).
  • Решение органа местного самоуправления об изъятии земельного участка и жилых помещений в связи со сносом дома.
  • Проект соглашения об изъятии недвижимости или договора мены, направленный вам уполномоченным органом.
  • Письменное заявление о выборе способа возмещения (равнозначное жилье или денежная компенсация), поданное в установленный срок.
  • Документы, подтверждающие рыночную стоимость изымаемой квартиры (отчет независимого оценщика), для оспаривания размера возмещения.
  • Письменное соглашение между всеми четырьмя сособственниками о едином способе возмещения (новая квартира или деньги).

  • Денежные требования

    • При сносе по региональной программе переселения из аварийного жилья вы вправе выбрать: новую квартиру или выкупную цену (рыночная стоимость + убытки).

  • Сроки и риски

    • Если согласия между собственниками не достигнуто, вы все получите только денежную компенсацию пропорционально долям.
    • Не рассчитывайте на отдельные квартиры каждому по нормам предоставления — закон этого не предусматривает.
    • При аварийном жилье (не реновация) вы вправе выбрать: новое жильё или выкупная цена по рыночной стоимости.
    • При недостижении согласия с органом власти спор о размере возмещения решается в суде.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если между четырьмя собственниками возник спор о выборе способа возмещения (квартира или деньги).
    • Адвокат обязателен, если вы хотите оспорить размер выкупной цены или равнозначность предоставляемого жилья.
    • Наймите адвоката для защиты в суде, если орган власти принудительно изымает квартиру без вашего согласия.
    • Консультация адвоката нужна, чтобы проверить, включен ли дом в программу реновации Москвы или в региональную программу переселения.
    • Адвокат поможет, если вы не можете самостоятельно добиться от администрации проекта соглашения или договора мены.
    • Привлеките адвоката, если один из сособственников требует денежную компенсацию, а вы хотите получить квартиру.

  • Альтернативные пути

    • Договоритесь с другими собственниками о едином решении: все четверо должны выбрать либо одну новую квартиру в общую долевую собственность, либо денежную компенсацию.
    • Если не достигнете согласия, вы все получите только денежное возмещение пропорционально долям — требовать отдельную квартиру каждому закон не позволяет.
    • При реновации в Москве вы вправе заменить равнозначную квартиру на деньги, подав письменное заявление в течение 20 дней после получения проекта договора.
    • При сносе по региональной программе переселения вы можете сразу выбрать денежную компенсацию вместо жилья — это ваше право, а не обязанность.
    • Учтите: новая квартира будет одна на всех, её общая площадь превысит 20 кв. м, а жилая площадь и число комнат будут не меньше прежних.
    • Не соглашайтесь на предложение, пока не проверите, что новая квартира расположена в том же районе (для реновации в Москве) и имеет улучшенную отделку.

  • Региональные особенности

    • Проверьте, включён ли дом в программу реновации г. Москвы, на официальном сайте mos.ru.
    • При реновации вам обязаны предоставить равнозначную квартиру, а не выплатить деньги, если вы не напишете заявление.
    • Заявление о замене квартиры на денежную компенсацию подаётся в течение 20 дней с момента получения проекта договора.
    • Уточните в местной администрации, включён ли дом в региональную адресную программу переселения.
    • Вы вправе выбрать: получить другое жильё по соглашению или требовать выкупную цену (рыночную стоимость).
    • Согласуйте единое решение со всеми тремя сособственниками, иначе вы получите только денежную компенсацию.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Граждане являются участниками общей долевой собственности (по 1/4 доле каждый) на жилое помещение общей площадью 20 кв. м, приобретенное в порядке приватизации. Многоквартирный дом, в котором расположена квартира, подлежит сносу в рамках программы (аварийное жилье либо реновация). Поскольку квартира приватизирована, все четыре лица обладают статусом собственников, а не нанимателей по договору социального найма, что исключает применение к ним норм о предоставлении жилья по нормам нуждаемости и определяет иной механизм обеспечения их жилищных прав.

Затронутые правоотношения:

  • Правоотношения по изъятию жилого помещения для государственных или муниципальных нужд — затронуты, поскольку снос дома влечет принудительное прекращение права собственности на квартиру, что запускает механизм возмещения, предусмотренный ст. 32 ЖК РФ, а не нормами о социальном найме.
  • Правоотношения общей долевой собственности — затронуты, так как квартира принадлежит четырем лицам в долях; это означает, что изымается единый объект недвижимости, и способ возмещения должен быть единым для всех сособственников, а предоставление отдельных квартир каждому дольщику законом не предусмотрено.
  • Правоотношения, вытекающие из региональной адресной программы переселения (или программы реновации) — затронуты, поскольку включение дома в такую программу дает собственникам право выбора между предоставлением другого жилого помещения и денежной компенсацией, а также определяет конкретные требования к равнозначности предоставляемого жилья.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  • Квартира находится в общей долевой собственности четырех лиц, а не в социальном найме, поэтому правила ст. 86–89 ЖК РФ о предоставлении жилья по нормам на человека к данным правоотношениям не применяются.
  • Изъятие жилого помещения у участников общей долевой собственности производится в целом, что предполагает единый для всего объекта способ возмещения — предоставление одного равнозначного жилого помещения в общую долевую собственность всех сособственников либо выплату денежной компенсации пропорционально долям.
  • Предоставление отдельных квартир каждому из четырех сособственников по нормам предоставления законом не предусмотрено; каждый дольщик не вправе требовать выделения ему индивидуального жилого помещения.
  • Принцип равнозначности означает, что предоставляемое жилое помещение должно иметь жилую площадь и количество комнат не меньше, чем в изымаемой квартире, а общую площадь — превышающую прежнюю; при этом общая площадь новой квартиры не может быть менее 20 кв. м.
  • Для получения нового жилого помещения в натуре все сособственники должны достичь соглашения о выборе именно этого способа возмещения; при недостижении такого согласия они имеют право только на денежную компенсацию.

Какой механизм обеспечения жилищных прав применяется к собственникам приватизированной квартиры при сносе дома: общий (ст. 32 ЖК РФ) или по ст. 89 ЖК РФ?

Квартира приватизирована — все 4 лица являются собственниками (долевая собственность по 1/4 доли). Статьи 86–89 ЖК РФ регулируют предоставление жилья по договорам социального найма и на собственников приватизированных квартир не распространяются. Их права защищает ст. 32 ЖК РФ, а при включении дома в региональную адресную программу — специальное регулирование.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
— Обзор судебной практики ВС РФ от 29.04.2014, раздел II

Это означает, что для собственников спорной квартиры применим порядок ст. 32 ЖК РФ, а при включении дома в региональную адресную программу переселения — у них возникает право выбора: либо получить другое жилое помещение, либо денежную компенсацию.

Вывод: Права собственников приватизированной квартиры при сносе дома регулируются ст. 32 ЖК РФ, а не ст. 89 ЖК РФ. Нормы о предоставлении жилья по договору социального найма (ст. 86–89 ЖК РФ) на собственников не распространяются. При включении дома в региональную адресную программу переселения из аварийного жилья собственники приобретают право выбора между предоставлением другого жилого помещения и денежной компенсацией.

Что именно дают: одну равнозначную квартиру на всех собственников или отдельные квартиры каждому по нормам предоставления?

Это ключевой вопрос. Принцип равнозначности закреплён в законодательстве: предоставляется жилое помещение, равнозначное изымаемому, а не по нормам предоставления (нормам на человека). Более того, при долевой собственности изымается единый объект — квартира в целом, и предоставляется одно равнозначное жилое помещение в общую долевую собственность всех сособственников.

Собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.
— Обзор судебной практики ВС РФ от 29.04.2014

Это позиция ВС РФ прямо указывает на предоставление другого жилого помещения (в единственном числе) в собственность — одного на всех сособственников.

Позиция Верховного Суда РФ от 01.07.2026 ещё более конкретна:

изъятие жилого помещения у участников общей долевой собственности производится в целом, то есть изымается вся квартира (дом или комната), что предполагает единый для всего объекта общей долевой собственности способ возмещения (выплата денежных 22 средств или предоставление иного жилого помещения в общую долевую собственность). При этом возможность применения для участников общей долевой собственности в праве на жилое помещение различных способов возмещения за изымаемое жилое помещение законом не предусмотрена. Следовательно, между собственниками изымаемого жилого помещения, принадлежащего нескольким лицам на праве общей долевой собственности, при наличии у них предусмотренного законом права выбора способа обеспечения их жилищных прав должно быть достигнуто соглашение о предоставлении им другого равнозначного жилого помещения в общую долевую собственность. В случае недостижения между участниками общей долевой собственности соглашения о способе обеспечения их жилищных прав они имеют право только на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение
— п. 9 Обзора ВС РФ № 2/2026 от 01.07.2026

Таким образом, каждый из 4 сособственников по отдельности не вправе требовать предоставления ему индивидуальной квартиры. Четыре отдельных квартиры каждому из дольщиков не положены. Предоставляется одна квартира, равнозначная по общей площади прежней (20 кв. м + прирост общей площади, так как предоставляемое жильё должно быть не менее по жилой площади и количеству комнат, а общая площадь — превышать прежнюю).

Нормы предоставления (например, 18 кв. м на человека) применяются только к нанимателям по договорам социального найма и только в том случае, если они состоят на жилищном учёте как нуждающиеся. Собственникам приватизированной квартиры жильё по нормам предоставления не положено, если они не признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Также прямо указано, что отдельные способы возмещения для разных сособственников невозможны: либо все соглашаются на новое жильё в общую долевую собственность, либо — при недостижении согласия — все получают денежную компенсацию пропорционально долям.

Вывод: Собственникам предоставляется одна квартира на всех — равнозначная прежней (общая площадь не менее 20 кв. м, с превышением). Отдельные квартиры каждому из 4 дольщиков по нормам предоставления не положены. Все собственники должны согласовать единый способ возмещения: либо новая квартира в общую долевую собственность, либо денежная компенсация.

Какие варианты возмещения доступны: денежная компенсация или предоставление жилья?

Ст. 32 ЖК РФ устанавливает два основных механизма:

  1. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 7.
    — ч. 6 ст. 32 ЖК РФ
  1. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. (В редакции федеральных законов от 31.12.2014 № 499-ФЗ, от 27.12.2019 № 473-ФЗ) 8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 8 1 .
    — ч. 7 ст. 32 ЖК РФ
  1. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 8 1 . Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ) 8 2 .
    — ч. 8 ст. 32 ЖК РФ

Таким образом, по общему правилу ст. 32 ЖК орган власти обязан выплатить выкупную цену (рыночная стоимость квартиры + доля в общем имуществе + доля в земельном участке + убытки от переезда и поиска нового жилья). Предоставление другого жилого помещения возможно только по соглашению сторон (ч. 8 ст. 32).

Однако при включении дома в региональную адресную программу переселения у собственника возникает право выбора: либо выкуп, либо предоставление другого жилого помещения (как указано выше в Обзоре ВС от 29.04.2014).

Если программа — реновация в Москве (Закон РФ № 4802-I «О статусе столицы»), действует ст. 7.3:

Собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации (далее - собственники жилых помещений), и нанимателям жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, в целях обеспечения их жилищных прав взамен указанных жилых помещений предоставляются равнозначные жилые помещения. Под равнозначным жилым помещением в настоящем Законе понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям: жилая площадь и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения; такое жилое помещение соответствует стандартам благоустройства, установленным законодательством города Москвы, а также имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными нормативным правовым актом города Москвы; такое жилое помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в том же районе города Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу реновации (при этом границы указанного района определяются по состоянию на 1 января 2017 года), за исключением случая, если многоквартирный дом расположен в Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административном округе города Москвы.
— ч. 1 ст. 7.3 Закона РФ № 4802-I «О статусе столицы РФ»

Под равнозначным жилым помещением в настоящем Законе понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям: жилая площадь и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения; такое жилое помещение соответствует стандартам благоустройства, установленным законодательством города Москвы, а также имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными нормативным правовым актом города Москвы; такое жилое помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в том же районе города Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу реновации (при этом границы указанного района определяются по состоянию на 1 января 2017 года), за исключением случая, если многоквартирный дом расположен в Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административном округе города Москвы. В этом случае равнозначное жилое помещение предоставляется в границах административного округа города Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу реновации. Собственник жилого помещения на основании письменного заявления вместо предоставляемого в собственность равнозначного жилого помещения вправе получить за освобождаемое жилое помещение равноценное возмещение в денежной форме или путем предоставления равноценного жилого помещения.
— ч. 2 ст. 7.3 Закона РФ № 4802-I «О статусе столицы РФ»

В рамках реновации Москвы собственнику в обязательном порядке предоставляется равнозначное жилое помещение (по договору мены), и лишь по письменному заявлению — в течение 20 дней со дня получения проекта договора — можно заменить на равноценное возмещение в денежной форме или равноценное жилое помещение. Требования к равнозначности: жилая площадь и число комнат — не меньше чем в старой квартире, а общая площадь — больше (с превышением).

Вывод:

  • При аварийном жилье (региональная программа): выбор между денежной компенсацией и предоставлением другого жилого помещения.
  • При реновации в Москве: по умолчанию — равнозначное жильё; денежная компенсация — только по заявлению.
  • В обоих случаях при отсутствии согласия между сособственниками о способе возмещения — только денежная компенсация пропорционально долям.

Вам и остальным трем сособственникам положено одно равнозначное жилое помещение на всех в общую долевую собственность, а не отдельные квартиры каждому по нормам предоставления. Общая площадь новой квартиры будет превышать 20 кв. м, а жилая площадь и количество комнат будут не меньше, чем в старой квартире. Указанное превышение общей площади гарантировано только при реновации в Москве (ч. 2 ст. 7.3 Закона № 4802-I); в остальных случаях предоставляется равноценное возмещение, параметры которого определяются соглашением или судом.

Разъяснение по каждому вопросу

1. По какому закону вам предоставят жилье?
Поскольку квартира приватизирована и находится в вашей собственности, ваши права регулируются статьей 32 Жилищного кодекса РФ, а не нормами о социальном найме (ст. 86–89 ЖК РФ). Если ваш дом включен в региональную адресную программу переселения из аварийного жилья, у вас возникает право выбора между получением другого жилого помещения и денежной компенсацией (Обзор судебной практики ВС РФ от 29.04.2014). Если снос происходит по программе реновации в Москве, применяется специальный порядок — статья 7.3 Закона РФ № 4802-I «О статусе столицы РФ», который гарантирует предоставление равнозначного жилья в обязательном порядке.

2. Дадут ли отдельные квартиры каждому из четырех собственников?
Нет. Изъятие жилого помещения у участников общей долевой собственности производится в целом, то есть изымается вся квартира как единый объект. Это означает, что вам предоставят одно жилое помещение в общую долевую собственность всех четверых. Возможность требовать отдельную квартиру для каждого дольщика законом не предусмотрена. Нормы предоставления (например, 18 кв. м на человека) на собственников приватизированной квартиры не распространяются, если вы не признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий (п. 9 Обзора ВС РФ № 2/2026 от 01.07.2026).

3. Что именно вам предоставят?
Вам обязаны предоставить равнозначное жилое помещение. Это означает:

  • Общая площадь новой квартиры будет больше 20 кв. м.
  • Жилая площадь и количество комнат будут не меньше, чем в вашей текущей квартире.
  • Если речь идет о реновации в Москве, новое жилье также должно иметь улучшенную отделку и располагаться в том же районе города (по состоянию границ на 1 января 2017 года) — ч. 2 ст. 7.3 Закона РФ № 4802-I.

4. Можно ли получить деньги вместо квартиры?
Да, но с важными условиями:

  • Если дом включен в региональную программу переселения из аварийного жилья, вы можете по своему выбору потребовать выплаты выкупной цены, которая включает рыночную стоимость квартиры, долю в общем имуществе и земельном участке, а также все убытки от переезда и поиска нового жилья (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).
  • Если действует программа реновации в Москве, по умолчанию вам предоставят равнозначную квартиру. Заменить ее на денежную компенсацию или равноценное жилье можно только по вашему письменному заявлению, поданному в течение 20 дней со дня получения проекта договора (ч. 1 ст. 7.3 Закона РФ № 4802-I).
  • Крайне важно: все четыре собственника должны прийти к единому решению — либо все соглашаются на новую квартиру, либо все получают денежную компенсацию. Если согласие между вами не будет достигнуто, вы все получите только денежное возмещение пропорционально вашим долям (п. 9 Обзора ВС РФ № 2/2026 от 01.07.2026).

Пошаговые действия

  1. Согласуйте решение с другими собственниками. Первоочередная задача — договориться с остальными тремя дольщиками о едином способе возмещения: берете одну новую квартиру в общую долевую собственность или получаете денежную компенсацию. При недостижении согласия каждый из вас получит только свою долю от выкупной цены деньгами.
  2. Дождитесь официального уведомления. Орган местного самоуправления (или Департамент городского имущества г. Москвы, если действует программа реновации) должен направить вам проект соглашения об изъятии недвижимости или договора мены на равнозначное жилое помещение.
  3. Изучите проект и примите решение. Внимательно проверьте характеристики предлагаемой квартиры (общая и жилая площадь, количество комнат, район). Помните, что общая площадь должна быть больше 20 кв. м.
  4. Подайте заявление при желании получить деньги (для реновации в Москве). Если вы выбрали денежную компенсацию вместо равнозначной квартиры, подайте письменное заявление в уполномоченный орган строго в 20-дневный срок с момента получения проекта договора.
  5. Обратитесь в суд в случае спора. Если уполномоченный орган предлагает неравноценное возмещение, нарушает сроки или вы не согласны с размером выкупной цены, вы вправе обратиться в суд для урегулирования разногласий и принудительного изъятия на условиях предварительного и равноценного возмещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).