Кто должен заменить сломанный унитаз по договору социального найма, если квартира не в собственности и договор не истек

Определение типа договора и применимых правил о ремонте

У вашего договора, заключённого на 5 лет, особый правовой режим: это не «обычный» социальный найм (бессрочный), а договор найма специализированного жилого помещения, предоставляемого лицу из числа детей-сирот.

1. Срок действия договора найма специализированного жилого помещения, предоставляемого в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, составляет пять лет. В случае выявления обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, договор найма специализированного жилого помещения может быть заключен на новый пятилетний срок неоднократно по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Порядок выявления этих обстоятельств устанавливается законодательством субъекта Российской Федерации. По окончании срока действия договора найма специализированного жилого помещения и при отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий управление государственным жилищным фондом, обязан принять решение об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда и заключить с лицами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, договор социального найма в отношении этого жилого помещения в порядке, установленном законодательством субъекта Российской Федерации. (Пункт в редакции Федерального закона от 29.07.2018 № 267-ФЗ) 6 1 .
   — п. 6 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ от 21.12.1996

Из п. 6 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ прямо следует, что срок такого договора составляет ровно пять лет — это совпадает с вашим случаем. К этому виду жилья применяются те же правила о ремонте, что и к социальному найму:

1. К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2 - 4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего Кодекса, если иное не установлено другими федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 28.06.2014 № 182-ФЗ) 6. В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя. 7. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме. 8. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства . (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ, от 27.07.2010 № 237-ФЗ, от 19.10.2023 № 503-ФЗ)
   — ч. 5 ст. 100 ЖК РФ

Таким образом, к вашему договору применяются ст. 65 ЖК РФ (обязанности наймодателя) и ч. 3 ст. 67 ЖК РФ (обязанности нанимателя). Из них следует базовое распределение бремени ремонта: капитальный ремонт — на наймодателе, текущий — на нанимателе.

Вывод по правовому режиму: ваш договор является договором найма специализированного жилого помещения (а не социального найма), сроком 5 лет, поэтому распределение обязанностей по текущему и капитальному ремонту определяется ст. 65, 67 ЖК РФ (применимыми через ст. 100 ЖК РФ) и Типовым договором, утверждённым Постановлением Правительства РФ № 315 от 21.05.2005.

Кто несёт обязанность по ремонту (замене) унитаза: наниматель или наймодатель

Правила разграничения текущего и капитального ремонта закреплены в ГК РФ:

1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. 2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. 3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается. Статья 682. Плата за жилое помещение 1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. 2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. 3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации . Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения 1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. 2.
   — п. 1, 2 ст. 681 ГК РФ

Параллельная норма ЖК РФ возлагает на наймодателя лишь капитальный ремонт жилого помещения:

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: 1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; 2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; 4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. 3. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.
— ч. 2 ст. 65 ЖК РФ

А на нанимателя — поддержание надлежащего состояния жилья и текущий ремонт:

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан: 1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом; 2) обеспечивать сохранность жилого помещения; 3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; 4) проводить текущий ремонт жилого помещения; 5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; 6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. 4. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 3 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.
— ч. 3 ст. 67 ЖК РФ

Ключевой для вашего вопроса документ — Типовой договор социального найма (п. 4 «е»), где прямо перечислено, какие работы считаются текущим ремонтом нанимателя:

К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения). Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет Наймодателя организацией, предложенной им; ж) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации; з) своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам. В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги Наниматель уплачивает Наймодателю пени в размере, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации , что не освобождает Нанимателя от уплаты причитающихся платежей;
— п. 4 «е» Типового договора (перечень работ текущего ремонта)

Унитаз является внутриквартирным санитарно-техническим оборудованием, подключённым к системе холодного водоснабжения и водоотведения квартиры. Он прямо охватывается понятием «ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (… холодного и горячего водоснабжения …)» из п. 4 «е» Типового договора, а потому его починка/замена относится к текущему ремонту, выполняемому нанимателем за свой счёт.

Вывод: по закону купить и поставить новый унитаз обязаны Вы, наниматель, — это текущий ремонт внутриквартирного санитарно-технического оборудования. Наймодатель (уполномоченный орган субъекта РФ/муниципалитет) не несёт этой обязанности, поскольку закон возлагает на него лишь капитальный ремонт. Указание в договоре о том, что Вы должны «следить за состоянием жилья», лишь конкретизирует ст. 67 ЖК РФ и ст. 678 ГК РФ об обеспечении сохранности и надлежащего состояния жилого помещения.

Защитная ветка: когда замену унитаза всё же обязан финансировать наймодатель

Из текста Типового договора следует важное исключение: текущий ремонт нанимателя производится за его счёт только если поломка не вызвана неисправностью общего имущества дома или не связана с капитальным ремонтом дома:

К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения). Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет Наймодателя организацией, предложенной им; ж) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации; з) своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам. В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги Наниматель уплачивает Наймодателю пени в размере, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации , что не освобождает Нанимателя от уплаты причитающихся платежей;
— п. 4 «е» Типового договора (перечень работ текущего ремонта)

То есть если бы унитаз сломался в результате неисправности общедомовых инженерных коммуникаций (например, засора стояка канализации, прорыва общедомовой трубы водоснабжения, повреждений при проведении капитального ремонта дома) — тогда ремонт производился бы за счёт наймодателя. В вашей же ситуации (унитаз «развалился от старости», акт приёма-передачи был исправен) поломка вызвана естественным износом самого внутриквартирного прибора, а не дефектом общего имущества, поэтому данное исключение не применяется.

Кроме того, сам по себе «износ» унитаза, переданного в составе жилого помещения, не обязывает наймодателя его менять: обязанность находимодателя ограничена капитальным ремонтом жилого помещения (ч. 2 ст. 65 ЖК РФ, п. 2 ст. 681 ГК РФ), тогда как внутриквартирная сантехника — зона текущего ремонта нанимателя.

Вывод: оснований требовать от наймодателя покупки и установки нового унитаза по причине «старости» прибора у Вас нет. Исключение возникло бы только в случае, если бы поломка произошла из-за неисправности общедомового имущества или в связи с капремонтом дома — но описанная Вами ситуация (естественный износ) под него не подпадает.

Процедурные и правовые последствия

Наниматель, помимо обязанности проводить текущий ремонт, должен поддерживать сантехническое оборудование в исправном состоянии и своевременно сообщать о неисправностях:

г) поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них Наймодателю или в соответствующую управляющую организацию; д) содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства; е) производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения. К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения). Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет Наймодателя организацией, предложенной им; ж) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации;
— п. 4 «г» Типового договора (обязанность сообщать о неисправностях)

Поскольку замена унитаза — текущий ремонт нанимателя, заказ сантехника и покупка прибора — Ваш расход, а не наймодателя. При этом важно понимать последствия на будущее: при расторжении договора жилое помещение должно быть передано в исправном состоянии, а наниматель обязан оплатить стоимость не произведённого им входящего в его обязанности ремонта сантехнического оборудования:

к) при расторжении настоящего договора освободить в установленные сроки и сдать по акту Наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги; л) допускать в заранее согласованное сторонами настоящего договора время в занимаемое жилое помещение работников Наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время; м) информировать Наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма, не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения; н) нести иные обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации и федеральными законами. 5.
— п. 4 «к» Типового договора (обязанность при расторжении оплатить стоимость не произведённого текущего ремонта)

Это означает, что даже если бы Вы пытались «переложить» замену унитаза на наймодателя, при оформлении выезда или перезаключении договора Вы всё равно обязаны вернуть жильё с исправной сантехникой либо оплатить стоимость её ремонта/замены. Поэтому экономически целесообразнее самому заменить прибор сейчас.

Если Вы полагаете, что унитаз относится к общему имуществу дома (например, если бы он был общедомовым узлом — что для внутриквартирного унитаза неверно), формальный путь — письменное заявление в управляющую организацию/наймодателю и при отказе — обращение в суд или жилищную инспекцию. Однако в описанной ситуации (внутриквартирный прибор) такое требование необоснованно.

Вывод: замену вышедшего из строя от износа унитаза должны выполнить и оплатить Вы как наниматель (текущий ремонт внутриквартирного инженерного оборудования). Требование к наймодателю заменить его за его счёт не имеет законных оснований, кроме случая поломки из-за неисправности общедомового имущества или капитального ремонта дома. Рекомендуется сохранить чек на новый прибор и договор/акт работ сантехника на случай, если при сдаче жилья возникнет спор об объёме выполненного Вами текущего ремонта.

Возможность взыскать с наймодателя стоимость самостоятельной замены унитаза

Если наниматель самостоятельно купит и установит новый унитаз, возникает вопрос: можно ли затем взыскать эти расходы с наймодателя? Закон предусматривает такую возможность только при неисполнении наймодателем его обязанностей:

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
— ч. 2 ст. 66 ЖК РФ

Однако право на возмещение расходов по ч. 2 ст. 66 ЖК РФ привязано исключительно к неисполнению наймодателем обязанностей по капитальному ремонту жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, предназначенных для предоставления коммунальных услуг. Замена внутриквартирного унитаза — текущий ремонт, находящийся в зоне ответственности нанимателя согласно п. 1 ст. 681 ГК РФ, ч. 3 ст. 67 ЖК РФ и п. 4 «е» Типового договора. Наймодатель не уклоняется от своих обязанностей — у него этой обязанности попросту нет.

Таким образом, оплата вами замены унитаза — это исполнение вашей собственной обязанности по текущему ремонту, а не устранение недостатка в работе наймодателя. Неосновательное обогащение (гл. 60 ГК РФ) на стороне наймодателя не возникает, поскольку он ничего не сберегает за ваш счёт — ремонт и без того должен выполняться нанимателем.

Вывод: взыскать с наймодателя стоимость нового унитаза и работ по его установке Вы не можете ни по ст. 66 ЖК РФ, ни по нормам о неосновательном обогащении, поскольку замена унитаза — Ваша законная обязанность как нанимателя (текущий ремонт внутриквартирного инженерного оборудования).