Продажа земельного участка, выделенного многодетной семье, с долями на отца и несовершеннолетних детей: документы и порядок действий

Форма договора: требуется ли нотариальное удостоверение при продаже всего участка всеми сособственниками

Поскольку участок принадлежит на праве общей долевой собственности (отец и дети), каждая из долей продаётся. Общее правило — сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению. Однако если ВСЕ участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке, это исключение: нотариус не обязателен.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1¹ ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Разбор: вы продаёте весь участок целиком — отец и все дети, каждый со своей долей, одним договором купли-продажи в пользу покупателя. Это прямо подпадает под исключение п. 1 ч. 1¹ ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ: «сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке». Следовательно, договор может быть заключён в простой письменной форме без нотариального удостоверения. Это согласуется с ранее установленным выводом: нотариус обязателен, только когда доли отчуждаются по отдельным сделкам или не все участники. Вывод: нотариус для вашего договора не нужен (что также экономит стоимость нотариального тарифа).

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение долей несовершеннолетних детей

Двое из троих детей — несовершеннолетние. Их доли являются имуществом, которым родители распоряжаются как законные представители. Закон прямо запрещает отчуждать имущество несовершеннолетнего без предварительного разрешения органа опеки.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 38.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ). 4. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. ГЛАВА 12. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РОДИТЕЛЕЙ Статья 61. Равенство прав и обязанностей родителей 1. Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права). 2. Родительские права, предусмотренные настоящей главой, прекращаются по достижении детьми возраста восемнадцати лет (совершеннолетия), а также при вступлении несовершеннолетних детей в брак и в других установленных законом случаях приобретения детьми полной дееспособности до достижения ими совершеннолетия. Статья 62. Права несовершеннолетних родителей 1. Несовершеннолетние родители имеют права на совместное проживание с ребенком и участие в его воспитании. 2.
— п. 3 ст. 60 СК РФ

Разбор: доля каждого несовершеннолетнего ребёнка — это «имущество подопечного» в смысле ст. 37 ГК РФ и ст. 60 СК РФ, которым отец распоряжается как законный представитель. Продажа доли — сделка по отчуждению, влекущая уменьшение имущества ребёнка, поэтому требуется ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЕ разрешение органа опеки и попечительства. Без него сделка может быть оспорена в суде с обязанностью вернуть имущество детям.

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации . Статья 22. Охрана имущественных прав и интересов совершеннолетнего гражданина, ограниченного судом в дееспособности 1. К охране имущественных прав и интересов совершеннолетнего гражданина, ограниченного судом в дееспособности, применяются правила статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации , а также положения настоящей главы, за исключением положений статьи 18 настоящего Федерального закона. 2. Совершеннолетний гражданин, ограниченный судом в дееспособности, самостоятельно принимает меры по охране своих имущественных интересов. 3.
— п. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Разбор: последствие отсутствия разрешения — орган опеки вправе (и обязан) обратиться в суд с требованием о расторжении договора, с возвратом долей и возмещением убытков опекуном (отцом). То есть продажа без разрешения опеки крайне рискованна и может привести к расторжению сделки даже после её государственной регистрации. Вывод: до подписания договора обязательно получите в органе опеки и попечительства по месту жительства детей письменное предварительное разрешение на продажу долей несовершеннолетних. Орган выдаёт его (или мотивированный отказ) в течение 15 дней с подачи заявления (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).

Кто подписывает договор за детей в зависимости от их возраста

Порядок подписания зависит от возраста каждого несовершеннолетнего сособственника.

За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса. 2. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать: 1) мелкие бытовые сделки; 2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; 3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения. 3. Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними. Статья 29. Признание гражданина недееспособным 1. Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека. 2.
— п. 1 ст. 28 ГК РФ

Разбор (малолетние — до 14 лет): если ребёнку меньше 14 лет, от его имени договор подписывают родители (отец, а при необходимости и мать по согласию). Присутствие и подпись самого ребёнка не требуются — это делает законный представитель по свидетельству о рождении. Применяются правила ст. 37 ГК о предварительном разрешении опеки.

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. 2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя: 1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса. По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах. 3. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом. 4.
— п. 1 ст. 26 ГК РФ

Разбор (от 14 до 18 лет): если ребёнку от 14 до 18 лет, он подписывает договор САМ, но с письменного согласия своих законных представителей (родителей). Согласие оформляется отдельным письменным документом либо в самом договоре. При этом на отчуждение его доли также нужно предварительное разрешение органа опеки (ст. 37 ГК, ст. 60 СК).

Разбор через ст. 60 СК РФ > Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ). 4. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. ГЛАВА 12. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РОДИТЕЛЕЙ Статья 61. Равенство прав и обязанностей родителей 1. Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права). 2. Родительские права, предусмотренные настоящей главой, прекращаются по достижении детьми возраста восемнадцати лет (совершеннолетия), а также при вступлении несовершеннолетних детей в брак и в других установленных законом случаях приобретения детьми полной дееспособности до достижения ими совершеннолетия. Статья 62. Права несовершеннолетних родителей 1. Несовершеннолетние родители имеют права на совместное проживание с ребенком и участие в его воспитании. 2.

— п. 3 ст. 60 СК РФ: независимо от возраста несовершеннолетнего, на родителей при распоряжении имуществом ребёнка распространяются правила ст. 37 ГК — то есть разрешение опеки требуется во ВСЕХ случаях, даже если ребёнку от 14 до 18 лет. Вывод: уточните точный возраст каждого ребёнка. Если обоим несовершеннолетним меньше 14 лет — договор подписывают родители от их имени; если кому-то исполнилось 14 — он подписывает сам с письменного согласия родителей; разрешение опеки нужно в обоих случаях.

Преимущественное право покупки сособственников и право супруги на долю отца

Сособственники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли, и его необходимо соблюдать.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

Разбор: в вашей ситуации ВСЕ сособственники (отец и трое детей) продают свои доли одному покупателю по одной сделке. Преимущественное право покупки ст. 250 ГК обеспечивает право ВЫКУПИТЬ долю постороннего лица остальными сособственниками. Поскольку покупатель — постороннее лицо, но продаются сразу все доли, фактически никто из сособственников не остаётся, чьё преимущественное право было бы нарушено — ведь все они сами продают. Однако чтобы исключить любые риски оспаривания, надёжнее оформить письменный отказ всех сособственников от преимущественного права покупки либо известить их о продаже. Если же продаётся не весь участок, а только, например, доля отца, — извещение прочих сособственников обязательно (п. 2 ст. 250 ГК).

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 37. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ) Статья 38. Раздел общего имущества супругов 1.
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Разбор (доля отца и супруга): участок получен отцом как многодетному бесплатно — по безвозмездной (адресной) сделке в порядке меры государственной поддержки ещё до или во время брака. Согласно п. 1 ст. 36 СК РФ имущество, полученное в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, является личной собственностью супруга и не входит в общую совместную собственность. А получение бесплатного участка для многодетной семьи законодатель не относит к личной собственности лишь одного супруга — на практике такой участок не считается совместно нажитым, и нотариальное согласие супруги обычно не требуется. Однако если на участке были возведены постройки за общие средства супругов или произведены вложения, значительно увеличившие его стоимость (ст. 37 СК РФ), доля отца может быть отнесена к общему имуществу — тогда потребуется согласие супруги. Вывод: по умолчанию согласие супруги на продажу доли отца не требуется, но проверьте, не возникла ли общая собственность супругов на участок из-за совместных вложений (ст. 37 СК); при сомнении получите нотариальное согласие супруги — это исключит риск оспаривания.

Налогообложение дохода от продажи (НДФЛ) и госпошлина за регистрацию

Участок находится в собственности около 10 лет — это определяет налоговые последствия.

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. 3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением. 4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет
— ст. 217.1 НК РФ, п. 2

Разбор: по ст. 217.1 НК РФ доход от продажи объекта недвижимости освобождается от НДФЛ, если он находился в собственности продавца не менее минимального предельного срока владения. Для общего случая (не наследование/не рента/не приватизация) этот срок составляет 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК). Поскольку участок в собственности ~10 лет (>5 лет), доход каждого из четырёх сособственников от продажи их долей освобождается от налогообложения. Соответственно, декларацию 3-НДФЛ подавать и налог платить НЕ требуется.

За государственную регистрацию перехода права на земельный участок уплачивается госпошлина. Для физических лиц за регистрацию прав на земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, предусмотрена пониженная ставка (подп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ); для иных земельных участков госпошлина для физических лиц составляет 2000 рублей (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Точный размер зависит от категории и вида разрешённого использования вашего участка (неизвестны) — уточните их перед оплатой в Росреестре/МФЦ.

Разбор: существенного налогового бремени при вашей сделке нет — участок давно пройден по сроку владения. Единственный обязательный платёж — госпошлина за регистрацию. Вывод: НДФЛ с продажи не возникнет (срок владения >5 лет), декларация не подаётся; при регистрации перехода права оплатите госпошлину в размере, зависящем от категории участка (ориентировочно 2000 руб. либо пониженная ставка для ЛПХ/ИЖС/садоводства).

Необходимые документы, порядок подачи в Росреестр и региональные ограничения на отчуждение участка, предоставленного многодетной семье

Для государственной регистрации перехода права собственности на весь участок (ФЗ № 218-ФЗ) понадобятся:

• договор купли-продажи в простой письменной форме, подписанный продавцами (отцом, за детей — по возрасту, см. блок 3) и покупателем;
• предварительное разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение долей несовершеннолетних детей (обязательное условие);
• заявление о государственной регистрации перехода права (подаётся через МФЦ/Росреестр/портал Госуслуг — ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ);
• документы, удостоверяющие личность и полномочия законных представителей (паспорта, свидетельства о рождении детей);
• квитанция/платёжное поручение об уплате госпошлины;
• правоустанавливающие документы на участок (при необходимости);
• письменный отказ сособственников от преимущественного права покупки либо извещение (см. блок 4).

Согласно ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ заявление и документы подаются в орган регистрации прав лично (через МФЦ), в электронной форме через Госуслуги или личный кабинет на сайте Росреестра. Регистрационная запись делается по заявлению сторон сделки.

ВЕТВЛЕНИЕ по региональному фактору: участок выделен многодетной семье на основании закона субъекта РФ о бесплатном предоставлении земли. Многие регионы вводят ограничения на отчуждение таких участков (например, запрет продажи до истечения определённого срока с момента предоставления, либо требование по целевому использованию). Поскольку в вопросе регион не указан, а в вашем случае участок предоставлен ~10 лет назад — проверьте в законе вашего региона условия предоставления: если установлен запрет/ограничение на отчуждение до истечения установленного срока, а этот срок ещё не истёк, продажа без снятия ограничения невозможна. При 10-летнем сроке владения большинство региональных мораториев (обычно 5 лет) уже истекло, но это нужно подтвердить по конкретному закону вашего субъекта.

Разбор: если в законе региона, предоставившего участок, есть запрет на отчуждение до истечения определённого срока, и этот срок истёк (при 10 годах владения он, как правило, истёк), ограничение не препятствует продаже. Вывод: соберите пакет документов (договор, разрешение опеки, заявление, оплаченная пошлина, отказ от преимущественного права) и подайте через МФЦ или Госуслуги; отдельно проверьте закон вашего региона о предоставлении участков многодетным на предмет ограничений отчуждения — при необходимости потребуется снятие обременения или согласование с уполномоченным органом субъекта.