- Срок действия договора найма специализированного жилого помещения, предоставляемого в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, составляет пять лет. В случае выявления обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, договор найма специализированного жилого помещения может быть заключен на новый пятилетний срок неоднократно по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Порядок выявления этих обстоятельств устанавливается законодательством субъекта Российской Федерации. По окончании срока действия договора найма специализированного жилого помещения и при отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий управление государственным жилищным фондом, обязан принять решение об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда и заключить с лицами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, договор социального найма в отношении этого жилого помещения
— п. 6 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ
Статья 4. Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения
— ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»
Итог по первой части: до истечения срока договора специализированного найма и перевода квартиры в социальный найм приватизировать её нельзя — не из-за отсутствия права, а потому что жильё юридически ещё является специализированным и ст. 92 ЖК РФ запрещает его отчуждать. Приобретение супругом «второй квартиры» на этот этап никак не влияет.
Единственная легальная возможность ускорить переход к приватизации до 3 лет (вместо 5) — сокращение срока договора специализированного найма по вашей инициативе, но не более чем на два года:
6 1 . В целях заключения с лицами, которые относились к категории детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лицами из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, договора социального найма в отношении занимаемых ими жилых помещений срок действия договора найма специализированного жилого помещения может быть сокращен по инициативе лица, с которым заключен договор найма специализированного жилого помещения, но не более чем на два года
— п. 6.1 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ
Сокращение допускается только при строгой совокупности условий — возраст 23 года, подтверждённый доход и выполнение иных требований:
6 2 . Сокращение срока действия договора найма специализированного жилого помещения, предусмотренное пунктом 6 1 настоящей статьи, допускается при наличии по состоянию на дату подачи лицом, с которым заключен договор найма специализированного жилого помещения, заявления о сокращении срока действия такого договора в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации совокупности следующих обстоятельств: 1) достижение заявителем возраста 23 лет; 2) наличие у заявителя документально подтвержденного не менее чем за двенадцать календарных месяцев, предшествующих месяцу обращения с заявлением, дохода не ниже минимального размера оплаты труда от трудовой, предпринимательской и (или) иной деятельности, не запрещенной законодательством Российской Федерации, который обеспечивает ему и его семье среднедушевой доход, превышающий величину прожиточного минимума на душу населения, установленную в субъекте Российской Федерации по месту жительства заявителя по состоянию на дату обращения с заявлением; 3) отсутствие у заявителя задолженности по налогам и сборам, иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации, за исключением сумм, в отношении которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах предоставлена отсрочка или рассрочка; 4) надлежащее исполнение заявителем предусмотренных законодательством Российской Федерации и договором найма специализированного жилого помещения обязанностей нанимателя жилого помещения; 5) отсутствие у заявителя психических заболеваний или расстройств, алкогольной или наркотической зависимости; 6) отсутствие у заявителя судимости и (или) факта его уголовного преследования за умышленное преступление; 7) отсутствие обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания заявителю содействия в преодолении трудной жизненной ситуации
— п. 6.2 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ
Итог по вопросу «преждевременной» приватизации: до истечения 5-летнего срока приватизировать нельзя. Самый ранний возможный срок — 3 года, но лишь при выполнении всех условий п. 6.2 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ; без этого придётся ждать истечения срока и перевода в социальный найм.
Влияет ли покупка супругом второй квартиры на право на приватизацию
Нет, не влияет. Право на приватизацию по Закону РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» не поставлено в зависимость от наличия у гражданина другого жилья в собственности либо у его супруга. Ключевое условие — право пользования помещением на условиях социального найма (то есть после перевода из специализированного фонда):
Статья 2. Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц
— ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»
Единственное ограничение закона — однократность приватизации для каждого гражданина:
Статья 11. Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз
— ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»
Наличие второй квартиры, купленной супругом, не является ни основанием для отказа в приватизации вашей квартиры, ни основанием считать вас «утратившей однократное право». Для вас вторая квартира супруга — это просто ещё одно жильё, которое на приватизацию вашей квартиры сироты не влияет.
Развилка по режиму собственности этих двух квартир:
- Ваша приватизированная квартира — это безвозмездная сделка, поэтому по п. 1 ст. 36 СК РФ она становится вашей личной собственностью, и супруг сам по себе доли в ней не получает:
- Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью
— п. 1 ст. 36 СК РФ
- Квартира, которую покупает супруг на средства, нажитые в браке (в т.ч. на общие доходы семьи), по п. 1–2 ст. 34 СК РФ становится их общей совместной собственностью, даже если оформлена только на него:
- Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства
— п. 1-2 ст. 34 СК РФ
Обе квартиры сосуществуют независимо: приватизированная — ваша личная, купленная — общая. Приобретение супругом квартиры не мешает вам приватизировать свою квартиру сироты.
Важная развилка: включён ли супруг в договор найма
Отдельный вопрос — не «вторая квартира», а зарегистрирован ли супруг в самой квартире сироты и включён ли в договор найма. Это может изменить, на кого оформится приватизация.
По ч. 3 ст. 109.1 ЖК РФ в специализированное жильё сироты может быть вселён супруг, и он включается в договор найма:
- В жилые помещения, предоставленные детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по договорам найма специализированных жилых помещений, могут быть вселены их несовершеннолетние дети и супруг (супруга). Указанные лица включаются в договор найма специализированного жилого помещения
— ч. 3 ст. 109.1 ЖК РФ
Если супруг включён в договор найма (и, соответственно, после перевода в соцнайм становится участником социального найма), то по ст. 2 Закона о приватизации приватизация возможна только с согласия всех имеющих право на приватизацию лиц:
Статья 2. Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц
— ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»
Практическое следствие: если супруг включён в договор найма специализированного жилого помещения, то после его перевода в соцнайм он приобретает равное с вами право на участие в приватизации. Оформить квартиру только на вас без его участия можно будет лишь при наличии нотариального отказа супруга от участия в приватизации. Если же супруг в договор не включён и в квартире не зарегистрирован — он права на приватизацию не имеет, и квартира оформляется на вас, причём как ваша личная собственность.
Убедитесь, включён ли супруг в договор найма вашей квартиры: от этого напрямую зависит, понадобится ли его нотариальный отказ.
