Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Предоставление жилья

Может ли сирота приватизировать квартиру до истечения 3 лет, если супруг покупает вторую квартиру

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Проверьте договор найма: включён ли супруг в качестве члена семьи нанимателя.
  2. 2
    Подайте заявление о сокращении срока договора найма до 3 лет в уполномоченный орган субъекта РФ.descriptionЗаявление о досрочной приватизации жилого помещения, предоставленного по договору найма специализированного жилого помещения для детей-сирот, в уполномоченный о (свободная форма)
  3. 3
    Подтвердите доход не ниже МРОТ за 12 месяцев и отсутствие задолженностей для сокращения срока.
  4. 4
    Убедитесь, что вам исполнилось 23 года и нет судимости, заболеваний или трудной жизненной ситуации.
  5. 5
    Покупка супругом квартиры не препятствует приватизации — право на неё не зависит от иного жилья.
  6. 6
    После перевода в социальный найм приватизируйте квартиру, при необходимости получив отказ супруга.

Документы и доказательства

  • Договор найма специализированного жилого помещения — проверьте срок действия и условия, включая пункт о включении супруга.
  • Справка о доходах за 12 месяцев (не ниже МРОТ) — для подтверждения возможности сокращения срока до 3 лет.
  • Справка об отсутствии задолженностей по налогам и сборам — обязательное условие для сокращения срока.
  • Справка об отсутствии судимости и медицинские справки об отсутствии психических заболеваний и зависимостей.
  • Если супруг включен в договор найма специализированного жилого помещения: Письменный отказ супруга от участия в приватизации (нотариально удостоверенный) — если он включен в договор найма.
  • Документы, подтверждающие отсутствие трудной жизненной ситуации — для соблюдения всех условий п. 6.2 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ.

  • Сроки и риски

    • Приватизация квартиры до истечения 5-летнего срока найма невозможна, покупка жилья супругом на это не влияет.
    • Единственный шанс ускорить приватизацию — сократить срок договора до 3 лет, подав заявление в уполномоченный орган.
    • Для сокращения срока вы должны быть старше 23 лет, иметь доход не ниже МРОТ за 12 месяцев и не иметь задолженностей.
    • Отсутствие судимости, психических заболеваний и зависимостей — обязательное условие для сокращения срока до 3 лет.
    • Если супруг включен в договор найма, после перевода в соцнайм для приватизации на вас одного потребуется его отказ.
    • При несоответствии хотя бы одному условию сокращения срока приватизация возможна только после полных 5 лет найма.

  • Чего не делать

    • Не пытайтесь приватизировать квартиру до истечения 5-летнего срока договора найма — это прямо запрещено законом.
    • Не рассчитывайте на приватизацию через 3 года, если не соблюдены все условия для сокращения срока договора.
    • Не скрывайте факт приобретения супругом квартиры — на ваше право приватизации это не влияет.
    • Не подавайте заявление о сокращении срока найма, если вам нет 23 лет или нет дохода за 12 месяцев.
    • Не игнорируйте требования об отсутствии долгов, судимостей и заболеваний — без этого срок не сократят.
    • Не оформляйте приватизацию без учета прав супруга, если он включен в договор найма жилья.

  • Когда нужен адвокат

    • Проверьте договор найма: включён ли супруг в качестве члена семьи — от этого зависит необходимость его отказа при приватизации.
    • Покупка супругом квартиры не лишает вас права на приватизацию вашей квартиры.
    • Приватизированная вами квартира станет вашей личной собственностью, а не общей с супругом.
    • Если орган власти отказывает в сокращении срока или приватизации: Адвокат нужен при отказе органа власти в сокращении срока или приватизации.
    • Если возникает спор, требующий судебного разбирательства: Адвокат нужен для составления заявления и представления интересов в суде при споре.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Ситуация

Гражданка, относящаяся к категории лиц из числа детей-сирот, получила жилое помещение по договору найма специализированного жилого помещения. Она ошибочно полагает, что срок, по истечении которого возможна приватизация, составляет три года, и намерена приватизировать квартиру до его истечения. Одновременно супруг гражданки планирует приобрести в собственность другое жилое помещение. Из этого следуют два ключевых вывода: во-первых, приватизация невозможна до перевода квартиры из специализированного жилищного фонда в фонд социального использования, а такой перевод по общему правилу происходит не ранее чем через пять лет; во-вторых, факт приобретения супругом иного жилья не создаёт препятствий для последующей приватизации квартиры сироты.

Затронутые правоотношения

  • Правоотношения по обеспечению жильём детей-сирот — определяют специальный правовой режим предоставленной квартиры как специализированного жилого помещения, которое не подлежит отчуждению и приватизации вплоть до его исключения из специализированного жилищного фонда и заключения договора социального найма.
  • Правоотношения по приватизации жилых помещений — устанавливают, что право на приватизацию возникает исключительно у граждан, занимающих жилое помещение на условиях социального найма, и не зависит от наличия у них или членов их семьи иных жилых помещений в собственности; единственное ограничение — однократность реализации этого права каждым гражданином.
  • Семейные правоотношения (режим имущества супругов) — определяют, что приватизированная квартира поступит в личную собственность сироты как полученная по безвозмездной сделке, тогда как квартира, приобретённая супругом на общие доходы в браке, станет общей совместной собственностью супругов; эти два объекта сосуществуют независимо и не влияют на правовой режим друг друга.
  • Жилищные правоотношения с участием членов семьи нанимателя — имеют значение, если супруг вселён в квартиру сироты и включён в договор найма специализированного жилого помещения: в этом случае после перевода в социальный найм он приобретёт равное право на участие в приватизации, и для оформления квартиры только на сироту потребуется его нотариальный отказ.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело

  1. Квартира предоставлена именно как специализированное жилое помещение для детей-сирот. Это означает, что до истечения пятилетнего срока действия договора найма специализированного жилого помещения и принятия уполномоченным органом решения об исключении квартиры из специализированного жилищного фонда приватизация юридически невозможна — специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению в силу прямого запрета части 3 статьи 92 ЖК РФ.

  2. Срок действия договора найма специализированного жилого помещения составляет пять лет, а не три года. Единственная законная возможность сократить этот срок до трёх лет — подача заявления о сокращении срока по пункту 6.1 статьи 8 Федерального закона № 159-ФЗ при одновременном соблюдении всей совокупности условий, перечисленных в пункте 6.2 той же статьи (достижение 23 лет, подтверждённый доход не ниже МРОТ в течение 12 месяцев, отсутствие задолженностей, надлежащее исполнение обязанностей нанимателя, отсутствие психических заболеваний и зависимостей, отсутствие судимости и обстоятельств трудной жизненной ситуации). Без выполнения всех этих условий приватизация ранее пяти лет исключена.

  3. Приобретение супругом другой квартиры не является основанием для отказа в приватизации. Статья 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» связывает право на приватизацию исключительно с фактом пользования помещением на условиях социального найма и не содержит такого ограничения, как наличие у гражданина или его супруга иного жилья. Статья 11 того же Закона ограничивает лишь однократность участия в приватизации, но покупка квартиры супругом не тождественна реализации права на приватизацию.

  4. Включён ли супруг в договор найма специализированного жилого помещения. Если супруг вселён в квартиру и включён в договор найма на основании части 3 статьи 109.1 ЖК РФ, то после перевода помещения в социальный найм он становится сонанимателем с равным правом на участие в приватизации. В таком случае приватизация квартиры только на имя сироты потребует нотариально удостоверенного отказа супруга от участия в приватизации. Если супруг в договор найма не включён и в квартире не зарегистрирован, он права на приватизацию не приобретает, и квартира оформляется в личную собственность сироты.

Когда вообще возможна приватизация квартиры сироты и что значит «срок 3 года»

Ваша квартира предоставлена в рамках федеральной гарантии детям-сиротам по договору найма специализированного жилого помещения — такое жильё прямо отнесено ЖК РФ к специализированному жилищному фонду:

  1. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее - специализированные жилые помещения) относятся: 1) служебные жилые помещения; 2) жилые помещения в общежитиях; 3) жилые помещения маневренного фонда; 4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан; (В редакции Федерального закона от 28.11.2015 № 358-ФЗ) 5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; 6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; 7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан; 8) жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей
    — п. 1 ст. 92 ЖК РФ
  1. Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным настоящим разделом
    — ч. 3 ст. 92 ЖК РФ

До исключения квартиры из специализированного фонда приватизировать её нельзя, поскольку приватизация возможна только в отношении жилого помещения, занимаемого на условиях социального найма. Закон о приватизации не знает «срока в три года» для сирот: договор специализированного найма по умолчанию заключается на 5 лет, и лишь по его истечении (и при отсутствии обстоятельств трудной жизненной ситуации) орган власти обязан исключить жильё из спецфонда и заключить договор социального найма:

  1. Срок действия договора найма специализированного жилого помещения, предоставляемого в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, составляет пять лет. В случае выявления обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, договор найма специализированного жилого помещения может быть заключен на новый пятилетний срок неоднократно по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Порядок выявления этих обстоятельств устанавливается законодательством субъекта Российской Федерации. По окончании срока действия договора найма специализированного жилого помещения и при отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий управление государственным жилищным фондом, обязан принять решение об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда и заключить с лицами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, договор социального найма в отношении этого жилого помещения
    — п. 6 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ

Статья 4. Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения
— ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Итог по первой части: до истечения срока договора специализированного найма и перевода квартиры в социальный найм приватизировать её нельзя — не из-за отсутствия права, а потому что жильё юридически ещё является специализированным и ст. 92 ЖК РФ запрещает его отчуждать. Приобретение супругом «второй квартиры» на этот этап никак не влияет.

Единственная легальная возможность ускорить переход к приватизации до 3 лет (вместо 5) — сокращение срока договора специализированного найма по вашей инициативе, но не более чем на два года:

6 1 . В целях заключения с лицами, которые относились к категории детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лицами из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, договора социального найма в отношении занимаемых ими жилых помещений срок действия договора найма специализированного жилого помещения может быть сокращен по инициативе лица, с которым заключен договор найма специализированного жилого помещения, но не более чем на два года
— п. 6.1 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ

Сокращение допускается только при строгой совокупности условий — возраст 23 года, подтверждённый доход и выполнение иных требований:

6 2 . Сокращение срока действия договора найма специализированного жилого помещения, предусмотренное пунктом 6 1 настоящей статьи, допускается при наличии по состоянию на дату подачи лицом, с которым заключен договор найма специализированного жилого помещения, заявления о сокращении срока действия такого договора в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации совокупности следующих обстоятельств: 1) достижение заявителем возраста 23 лет; 2) наличие у заявителя документально подтвержденного не менее чем за двенадцать календарных месяцев, предшествующих месяцу обращения с заявлением, дохода не ниже минимального размера оплаты труда от трудовой, предпринимательской и (или) иной деятельности, не запрещенной законодательством Российской Федерации, который обеспечивает ему и его семье среднедушевой доход, превышающий величину прожиточного минимума на душу населения, установленную в субъекте Российской Федерации по месту жительства заявителя по состоянию на дату обращения с заявлением; 3) отсутствие у заявителя задолженности по налогам и сборам, иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации, за исключением сумм, в отношении которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах предоставлена отсрочка или рассрочка; 4) надлежащее исполнение заявителем предусмотренных законодательством Российской Федерации и договором найма специализированного жилого помещения обязанностей нанимателя жилого помещения; 5) отсутствие у заявителя психических заболеваний или расстройств, алкогольной или наркотической зависимости; 6) отсутствие у заявителя судимости и (или) факта его уголовного преследования за умышленное преступление; 7) отсутствие обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания заявителю содействия в преодолении трудной жизненной ситуации
— п. 6.2 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ

Итог по вопросу «преждевременной» приватизации: до истечения 5-летнего срока приватизировать нельзя. Самый ранний возможный срок — 3 года, но лишь при выполнении всех условий п. 6.2 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ; без этого придётся ждать истечения срока и перевода в социальный найм.

Влияет ли покупка супругом второй квартиры на право на приватизацию

Нет, не влияет. Право на приватизацию по Закону РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» не поставлено в зависимость от наличия у гражданина другого жилья в собственности либо у его супруга. Ключевое условие — право пользования помещением на условиях социального найма (то есть после перевода из специализированного фонда):

Статья 2. Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц
— ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Единственное ограничение закона — однократность приватизации для каждого гражданина:

Статья 11. Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз
— ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Наличие второй квартиры, купленной супругом, не является ни основанием для отказа в приватизации вашей квартиры, ни основанием считать вас «утратившей однократное право». Для вас вторая квартира супруга — это просто ещё одно жильё, которое на приватизацию вашей квартиры сироты не влияет.

Развилка по режиму собственности этих двух квартир:

  • Ваша приватизированная квартира — это безвозмездная сделка, поэтому по п. 1 ст. 36 СК РФ она становится вашей личной собственностью, и супруг сам по себе доли в ней не получает:
    1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью

— п. 1 ст. 36 СК РФ

  • Квартира, которую покупает супруг на средства, нажитые в браке (в т.ч. на общие доходы семьи), по п. 1–2 ст. 34 СК РФ становится их общей совместной собственностью, даже если оформлена только на него:
    1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства

— п. 1-2 ст. 34 СК РФ

Обе квартиры сосуществуют независимо: приватизированная — ваша личная, купленная — общая. Приобретение супругом квартиры не мешает вам приватизировать свою квартиру сироты.

Важная развилка: включён ли супруг в договор найма

Отдельный вопрос — не «вторая квартира», а зарегистрирован ли супруг в самой квартире сироты и включён ли в договор найма. Это может изменить, на кого оформится приватизация.

По ч. 3 ст. 109.1 ЖК РФ в специализированное жильё сироты может быть вселён супруг, и он включается в договор найма:

  1. В жилые помещения, предоставленные детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по договорам найма специализированных жилых помещений, могут быть вселены их несовершеннолетние дети и супруг (супруга). Указанные лица включаются в договор найма специализированного жилого помещения
    — ч. 3 ст. 109.1 ЖК РФ

Если супруг включён в договор найма (и, соответственно, после перевода в соцнайм становится участником социального найма), то по ст. 2 Закона о приватизации приватизация возможна только с согласия всех имеющих право на приватизацию лиц:

Статья 2. Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц
— ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Практическое следствие: если супруг включён в договор найма специализированного жилого помещения, то после его перевода в соцнайм он приобретает равное с вами право на участие в приватизации. Оформить квартиру только на вас без его участия можно будет лишь при наличии нотариального отказа супруга от участия в приватизации. Если же супруг в договор не включён и в квартире не зарегистрирован — он права на приватизацию не имеет, и квартира оформляется на вас, причём как ваша личная собственность.

Убедитесь, включён ли супруг в договор найма вашей квартиры: от этого напрямую зависит, понадобится ли его нотариальный отказ.

Приватизировать квартиру до истечения 5-летнего срока договора специализированного найма нельзя, а покупка супругом второй квартиры на это право никак не влияет. Единственный способ ускорить процесс — официально сократить срок договора найма до 3 лет, но только при строгом соблюдении ряда условий.

Разъяснение по вашим вопросам

1. Можно ли приватизировать квартиру раньше 3 лет?
Нет. Ваша квартира предоставлена как специализированное жильё для детей-сирот (п. 1 ст. 92 ЖК РФ). По закону такие помещения не подлежат отчуждению (ч. 3 ст. 92 ЖК РФ), а право на приватизацию возникает только после перевода квартиры в социальный найм (ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»). Стандартный срок договора специализированного найма — 5 лет (п. 6 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ). Сократить его можно максимум на 2 года (п. 6.1 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ), то есть до 3 лет, но для этого вы должны одновременно соответствовать всем требованиям п. 6.2 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ: быть старше 23 лет, иметь подтверждённый доход не ниже МРОТ за последние 12 месяцев, не иметь задолженностей по налогам, судимости, психических заболеваний, алкогольной или наркотической зависимости, а также обстоятельств трудной жизненной ситуации. Если хотя бы одно условие не выполняется — ждать придётся полные 5 лет.

2. Повлияет ли покупка мужем второй квартиры на приватизацию?
Нет, не повлияет. Право на приватизацию зависит только от того, занимаете ли вы жильё на условиях социального найма (ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»), и не связано с наличием у вас или супруга другого имущества. Единственное ограничение — приватизировать жильё бесплатно можно только один раз в жизни (ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»). Покупка мужем квартиры этого права не лишает. Более того, после приватизации ваша квартира станет вашей личной собственностью (п. 1 ст. 36 СК РФ), а купленная мужем — общей совместной собственностью супругов (п. 1-2 ст. 34 СК РФ), если приобретена на средства, нажитые в браке. Эти два объекта недвижимости будут существовать независимо друг от друга.

3. Важный нюанс: зарегистрирован ли муж в вашей квартире?
Если супруг вселён в вашу квартиру и включён в договор найма специализированного жилого помещения (ч. 3 ст. 109.1 ЖК РФ), то после перевода жилья в социальный найм он получит равное с вами право на участие в приватизации. В этом случае оформить квартиру только на себя вы сможете лишь при наличии его письменного отказа от участия в приватизации, оформленного в порядке, установленном законом (ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»). Если же муж в квартире не зарегистрирован и в договор не включён — он права на приватизацию не имеет, и квартира будет оформлена исключительно на вас.

Пошаговые действия

  1. Проверьте свой договор найма. Уточните, на какой срок он заключён и включён ли в него ваш супруг. Это определит, сможете ли вы претендовать на сокращение срока и понадобится ли его согласие при приватизации.

  2. Если хотите приватизировать квартиру через 3 года (а не через 5):

    • Убедитесь, что вы соответствуете всем условиям п. 6.2 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ (возраст от 23 лет, доход не ниже МРОТ за 12 месяцев, отсутствие задолженностей, судимости, заболеваний и трудной жизненной ситуации).
    • Подайте заявление о сокращении срока договора найма в уполномоченный орган исполнительной власти вашего субъекта РФ (тот же, что предоставлял квартиру).
    • Приложите документы, подтверждающие ваше соответствие перечисленным условиям.

  3. После перевода квартиры в социальный найм (по истечении 5 лет или сокращённого срока):

    • Обратитесь в орган местного самоуправления или уполномоченный орган субъекта РФ с заявлением о приватизации.
    • Если супруг включён в договор социального найма, получите от него отказ от участия в приватизации, оформленный в порядке, установленном законом, если хотите оформить квартиру только на себя.

  4. При отказе в сокращении срока или приватизации:

    • Получите письменный отказ с обоснованием.
    • Обжалуйте его в суде по месту нахождения органа, вынесшего отказ, в порядке административного судопроизводства.