Можно ли арендовать квартиру в деревне в поднаём, если есть 1/4 доля дома и участка в деревне и договор дарения квартиры в городе?

Право граждан свободно нанимать жилое помещение, независимо от наличия собственного жилья

Наличие у гражданина собственного жилья (1/4 доля дома с участком и квартира по договору дарения) не является по закону препятствием для того, чтобы арендовать (нанять) другое жилое помещение. Право на свободный выбор жилого помещения и гарантия от произвольных ограничений закреплены напрямую:

Граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством
— ч. 4 ст. 1 ЖК РФ

Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании настоящего Кодекса, другого федерального закона. Статья 1. Основные начала жилищного законодательства 1. Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее - жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению. 2. Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.
— ч. 5 ст. 1 ЖК РФ

Для вашей ситуации это значит: если вы хотите заключить договор найма квартиры в деревне для собственного проживания, наличие у вас доли дома и подаренной квартиры права этого не ограничивает. Жилищный кодекс не содержит нормы, которая связывала бы право быть нанимателем с отсутствием у гражданина собственного жилья. Ограничения возможны только федеральным законом — такого закона нет.

Срок договора найма регламентирован следующим образом:

помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. 2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное. Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
— п. 1 ст. 683 ГК РФ

Вы вправе заключить договор найма квартиры в деревне как краткосрочный (до года), так и на срок до пяти лет. Наличие собственного жилья на эту возможность не влияет — это лишь ваше личное решение о выборе места проживания.

Вывод: Вы можете свободно арендовать (нанять) квартиру в деревне для своего проживания, даже имея 1/4 долю дома и квартиру по договору дарения. Нарушением это не является.

Если под «арендой в поднаём» вы понимаете сдачу внаём своей доли дома в деревне

Если ваша цель — не самому нанять жильё, а сдать внаём свою долю дома в деревне, то здесь действуют правила о распоряжении общим имуществом. Собственник вправе предоставить своё жильё в пользование на основании договора найма:

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, включая предоставление коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами. В случае, если предоставление такого жилого помещения нарушает жилищные права граждан, проживающих в многоквартирном доме, в котором оно расположено, граждане, жилищные права которых нарушены, вправе обратиться за их защитой в суд
— ч. 2 ст. 30 ЖК РФ

Такое правомочие прямо следует и из общего понятия права собственности:

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211.
— п. 1 ст. 209 ГК РФ

Однако дом принадлежит вам лишь на 1/4 (в долевой собственности с другими лицами). Распоряжение и владение/пользование имуществом в долевой собственности осуществляются по соглашению всех участников:

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Это значит: сдать внаём дом или его часть, находящийся в долевой собственности, вы можете только с письменного согласия всех сособственников. Без их согласия такой договор может быть оспорен ими в суде как нарушение их прав, а в отношении нанимателя — возможен иск о выселении.

Гражданско-правовое последствие: если сдача внаём общей собственности осуществлена без согласия сособственников и с получением платы, другие участники вправе требовать возврата неосновательного обогащения или своей доли дохода:

которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Аналогично — сособственники, чьё право нарушено самовольной сдачей, могут требовать компенсации за пользование их долей общего имущества.

Вывод: Если вы хотите именно сдать свою долю дома в деревне, это допускается договором найма, но только с письменного согласия всех других сособственников; без него сделка может быть оспорена, а полученный доход истребован как неосновательное обогащение.

Если речь о «поднайме» как передаче нанимателем жилья в поднаём

В узком юридическом смысле «поднаём» — это передача нанимателем уже занимаемого им жилья третьему лицу. Для социального найма такая передача допускается, но при строгих условиях:

Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления. 2. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. 3. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель. 4. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.
— ч. 1 ст. 76 ЖК РФ

Это означает: поднаём возможен только с письменного согласия наймодателя и совместно проживающих членов семьи, при соблюдении учётной нормы площади на одного проживающего. Ответственным перед наймодателем остаётся наниматель; поднаниматель самостоятельного права пользования не приобретает.

Если вы нанимаете квартиру у частного собственника (договор коммерческого найма), аналогичное правило содержится в ст. 685 ГК РФ: наниматель вправе передать помещение в поднаём лишь с согласия наймодателя. Без такого согласия поднаём не допускается.

Вывод: «Поднаём» — это право нанимателя, а не ограничение, связанное с наличием собственного жилья. Само по себе «поднанимать» квартиру в деревне (то есть вступать в статус нанимателя или поднанимателя) вам не запрещено ничем. Если же вы как наниматель хотите передать жильё в поднаём — потребуется согласие наймодателя (и для соцнайма — согласие членов семьи и соблюдение нормы площади). Но ваше собственное жильё ни для поднайма, ни для найма значения не имеет.

Сроки, доказательства и альтернативные варианты

Исковая давность. По спорам о признании недействительным договора найма жилого помещения, заключённого без согласия сособственников, и о взыскании неосновательного обогащения применяется общий срок исковой давности — три года (ст. 196 ГК РФ). Течение срока начинается со дня, когда потерпевший узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о надлежащем ответчике.

Доказательства. Для законной сдачи доли дома внаём потребуются: (1) письменное согласие всех сособственников (п. 1 ст. 246 ГК РФ — уже процитирован); (2) договор найма в простой письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Если договор найма заключён на срок более одного года, обременение подлежит регистрации в Росреестре. Наличие собственного жилья у нанимателя никакого значения для законности договора не имеет — подтверждать обратное не требуется.

Альтернативные варианты. Если вы планируете сдавать свою долю дома, но сособственники не дают согласия, возможны юридические альтернативы:

• Выдел доли в натуре (ст. 252 ГК РФ): если дом технически позволяет выделить вашу долю в отдельное жилое помещение (изолированную часть с отдельным входом), вы становитесь единоличным собственником выделенной части и вправе сдавать её без согласия бывших сособственников.
• Продажа доли (ст. 250 ГК РФ): вы вправе продать свою долю, но с соблюдением преимущественного права покупки других сособственников.

Вывод: Срок исковой давности по возможным спорам — 3 года с момента, когда сособственник узнал о нарушении. Основное доказательство законности — письменное согласие сособственников и договор найма. Если согласие получить невозможно, альтернативой является выдел доли в натуре либо продажа.