Приватизация земельного участка под многоквартирным домом на 4 квартиры: как оформить в общую долевую собственность?

Земельный участок под многоквартирным домом принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности

Ключевой момент: участок под вашим домом уже не является «ничьей» государственной/муниципальной землёй, которую нужно «приватизировать» по общей процедуре. Собственники помещений в МКД имеют на него право общей долевой собственности в силу прямого указания закона.

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма) ; (В редакции федеральных законов от 29.12.2017 № 462-ФЗ, от 06.04.2024 № 67-ФЗ) 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты
   — п. 1 ч. 1, ч. 2 ст. 36 ЖК РФ
   Норма ст. 36 ЖК РФ прямо называет земельный участок под домом (с элементами озеленения и благоустройства) объектом общей долевой собственности собственников помещений. Для вашего дома это означает, что участок юридически уже входит в общее имущество и принадлежит всем четырём собственникам квартир сообща.

1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. 2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме
   — ч. 1, 2, 3, 5 ст. 16 ФЗ-189 «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»
   Специальный переходный закон (ст. 16 ФЗ-189) развивает это правило: участок, который сформирован и поставлен на кадастровый учёт, переходит в общую долевую собственность собственников помещений бесплатно. У вас, по вашим словам, кадастровый паспорт на участок есть — то есть участок уже был образован и прошёл кадастровый учёт, а потому переход в долевую собственность уже состоялся в силу закона.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется
— п. 66 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010
Пленум ВС РФ подтверждает: государственная регистрация тут — правоподтверждающая, а не правообразующая. Никаких актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности на участок под МКД не требуется — право уже возникло, задача — лишь зафиксировать его в ЕГРН.

Вывод: приватизировать участок как таковой не нужно — право общей долевой собственности на него у собственников квартир уже возникло в силу закона (ч. 1–2, 5 ст. 16 ФЗ-189), и вам остаётся лишь пройти государственную регистрацию этого права.

Размер долей и порядок регистрации права (кто, куда и с какими документами обращается)

Размер доли каждого собственника в праве на участок определяется не произвольно, а по закону — пропорционально площади его помещения. Отдельно «делить» участок между квартирами нельзя: выдел доли из общего имущества МКД запрещён.

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения
   — ч. 1 ст. 37 ЖК РФ
   Доля в праве на общее имущество (включая землю) строго пропорциональна общей площади вашей квартиры и «следует судьбе» квартиры — при продаже квартиры доля в участке переходит к новому собственнику автоматически, отдельно от квартиры её продать и выделить в натуре нельзя.

1. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора
   — п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ
   Норма ЗК РФ (п. 2 ст. 39.20) — общее основание для собственников нескольких помещений в одном здании приобрести земельный участок в общую долевую собственность. Для участка под МКД она подкреплена ещё и специальной нормой ст. 16 ФЗ-189 о бесплатном переходе.

Процедурно для регистрации права на уже сформированный участок нужно:

1. Провести общее собрание собственников квартир и решением общего собрания назначить лицо (одного из собственников), уполномоченное обратиться от имени всех с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на участок.
2. Уполномоченному лицу обратиться в Росреестр (через МФЦ) с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности, приложив: паспорт, документы, удостоверяющие право собственности на квартиры, кадастровый паспорт участка, протокол (решение) общего собрания о назначении уполномоченного.
3. Получить выписки из ЕГРН о регистрации общей долевой собственности.

Если же у вас кадастрового паспорта участка фактически нет (хотя вы говорите, что есть), то ч. 3–4 ст. 16 ФЗ-189 обязывают орган местного самоуправления сформировать участок по заявлению любого собственника — обращаетесь туда с заявлением об образовании участка, и границы определит муниципалитет.

Вывод: доля каждого собственника определяется пропорционально площади квартиры (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ); регистрация проводится по совместному обращению уполномоченного решением общего собрания лица в Росреестр/МФЦ с заявлением и подтверждающими документами; участок при этом бесплатно переходит в долевую собственность (п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ, ст. 16 ФЗ-189).

Денежный аспект: платность перехода и размер государственной пошлины

Сам переход участка под домом в общую долевую собственность собственников квартир — бесплатный: за сам участок платить не нужно (п. 66 Пленума ВС № 10 и ч. 2, 5 ст. 16 ФЗ-189 прямо называют такой переход «бесплатно»; это не сделка купли-продажи и не выкуп земли у муниципалитета).

Однако за само юридическое действие по государственной регистрации права взимается государственная пошлина по общим правилам НК РФ.

за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22 1 , 22 4 , 24 - 26, 26 1 , 26 2 , 27 2 , 28 - 31, 61 и 80 1 настоящего пункта: (В редакции федеральных законов от 29.09.2019 № 325-ФЗ, от 02.07.2021 № 305-ФЗ, от 05.12.2022 № 493-ФЗ, от 12.07.2024 № 176-ФЗ, от 31.07.2025 № 275-ФЗ) для физических лиц: (В редакции Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ) в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена, объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, не превышает 20 000 000 рублей, - 4000 рублей
— пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ
Для физических лиц (собственников квартир — граждан) пошлина за государственную регистрацию права на долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости составляет 4000 рублей (при кадастровой стоимости участка или соответствующей доле до 20 млн руб.); при кадастровой стоимости свыше 20 млн руб. пошлина считается как 0,02% кадастровой стоимости, но не более 500 000 руб.

Вывод: участок под домом переходит в общую долевую собственность бесплатно (ст. 16 ФЗ-189), но за саму регистрацию права каждый собственник уплачивает госпошлину по пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ — как правило, 4000 руб. за регистрацию доли (при кадастровой стоимости до 20 млн руб.).

Развилка: как повлияет дата формирования участка и правовой статус дома

Вопрос «с чего начать» зависит от двух фактов, которые вы нам не сообщили, — поэтому рассмотрим обе ветви, чтобы вы выбрали свою.

Ветка А — участок сформирован ДО введения ЖК РФ в действие (до 01.03.2005). Тогда, по ч. 2 ст. 16 ФЗ-189 и п. 66 Пленума ВС № 10, право общей долевой собственности считается возникшим с момента введения ЖК РФ в действие, т.е. уже много лет назад. Вам нужно лишь зарегистрировать уже существующее право через Росреестр.

Ветка Б — участок сформирован ПОСЛЕ 01.03.2005. Тогда право возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учёта (ч. 5 ст. 16 ФЗ-189, п. 66 Пленума ВС № 10). Поскольку у вас кадастровый паспорт уже есть, участок поставлен на учёт — и в этой ветке право также уже возникло, вам остаётся только его зарегистрировать.

В обеих ветках вывод одинаков: участок бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников квартир в силу закона, отдельный акт органа власти не требуется — регистрируете уже возникшее право. Ваша развилка (до/после 01.03.2005) влияет только на то, с какого момента право считается возникшим (для истории и возможных споров), а не на обязанность платить или порядок действий.

Вторая развилка — статус дома. Если ваш дом юридически признан многоквартирным (в нём несколько квартир, имеются места общего пользования — общие стены, вход в подъезд, крыша, общее оборудование), применяются именно ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 ФЗ-189. Если же дом по документам относится к домам блокированной застройки (каждая квартира имеет отдельный выход на свой участок, общих инженерных систем нет), порядок оформления земли иной — тогда каждому собственнику прилегающий участок оформляется отдельно, а общие нормы о «приватизации участка под МКД» не применяются. Для 4-квартирного дома советской постройки с общим входом и общими конструкциями по общему правилу применяется режим МКД.

Вывод: дата формирования участка (до или после 01.03.2005) не меняет бесплатного характера перехода — право возникает в силу закона (ч. 2 и 5 ст. 16 ФЗ-189), а регистрация носит правоподтверждающий характер. Если дом по документам признан МКД — режим ст. 36 ЖК РФ + ст. 16 ФЗ-189; если домом блокированной застройки — порядок иной, и его нужно уточнять отдельно.

Если права зарегистрировать не удалось или участок не сформирован — куда обращаться и риски

Если на выбранном участке числятся неузаконенные либо самовольные постройки (пристройки, хозпостройки, гаражи), не исключено, что регистратор при правовой экспертизе усмотрит основание для приостановления регистрации права — как в смежной ситуации со снятием сгоревшего дома с учёта. Рекомендуется заранее привести существующие объекты в соответствие с документами либо узаконить их, чтобы исключить риск приостановления.

Если же участок фактически не сформирован (кадастрового паспорта нет), закон прямо обязывает орган местного самоуправления образовать его по заявлению собственника:

1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. 2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме
   — ч. 1, 2, 3, 5 ст. 16 ФЗ-189 «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»
   ч. 3–4 ст. 16 ФЗ-189: любой собственник помещения в МКД вправе обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка под домом, и образование такого участка является обязанностью этого органа (включая утверждение проекта межевания, подготовку межевого плана и обращение в орган регистрации прав за кадастровым учётом).

При бездействии органа власти (не сформировал участок) или необоснованном отказе регистратора защита права осуществляется в судебном порядке — об оспаривании решений и действий органа власти / регистратора; в исковом производстве возможно также понуждение органа местного самоуправления сформировать участок под домом в силу его прямой обязанности по ч. 4 ст. 16 ФЗ-189.

Вывод: при отсутствии участка на кадастровом учёте сначала добиваетесь его формирования через орган местного самоуправления (ч. 3–4 ст. 16 ФЗ-189 — это его обязанность), затем регистрируете право в Росреестре; при бездействии органа или отказе регистратора спор разрешается в судебном порядке. Самовольные/незарегистрированные постройки на участке стоит узаконить заранее, чтобы избежать приостановления регистрации.

Процедура регистрации: сроки, приостановление и судебное обжалование отказа

Процедура госрегистрации права детально регулируется ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости».

1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 3) пять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов , а в случае осуществления государственного кадастрового учета и внесения сведений на основании подготовленной в результате выполнения комплексных кадастровых работ карты-плана территории - пятнадцать рабочих дней ; (В редакции Федерального закона от 17.06.2019 № 150-ФЗ) 4) семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов; 5) десять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 6) двенадцать рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов
   — п. 1, 2, 3, 5, 6 ч. 1 ст. 16 ФЗ-218
   Срок регистрации права — 7 рабочих дней при подаче заявления непосредственно в Росреестр (МФЦ — 9 рабочих дней). Если подаётся только заявление на госрегистрацию уже учтённого участка (без одновременного кадастрового учёта) — применяются общие 7/9 рабочих дней.

Порядок регистрации по ст. 29 ФЗ-218: приём заявления → правовая экспертиза документов → внесение в ЕГРН либо уведомление о приостановлении/отказе.

1. не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными
   — п. 5 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218
   Регистратор вправе приостановить регистрацию, в частности если не представлены необходимые документы, форма/содержание документов не соответствуют закону, либо представленные документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона. Применительно к вашему участку под МКД последнее основание (п. 14 ч. 1 ст. 26) особенно важно: регистратор должен убедиться, что участок действительно сформирован именно под этим МКД и поставлен на кадастровый учёт — кадастровый паспорт эту задачу закрывает.

Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу или подлежащего немедленному исполнению в соответствии с законом и поступившего в орган регистрации прав
— ч. 2 ст. 27 ФЗ-218
Если после приостановления причины не устранены — выносится отказ. Если отказ признан судом незаконным, регистрация осуществляется без нового заявления на основании судебного решения. Это важная гарантия: судебная защита при необоснованном отказе эффективна.

Вывод: госрегистрация права на участок занимает 7 (Росреестр) или 9 (МФЦ) рабочих дней (ст. 16 ФЗ-218); при неполном пакете документов или сомнениях регистратора возможна приостановка (ст. 26 ФЗ-218); незаконный отказ обжалуется в суд, и при положительном судебном решении регистрация проводится без нового заявления (ст. 27 ФЗ-218).

Гражданско-правовая защита и риски самовольных построек

Право общей долевой собственности на участок под МКД, возникшее в силу закона (ст. 16 ФЗ-189), защищается наравне с зарегистрированным правом. Прямое средство защиты:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ
Собственники участка вправе потребовать устранения любых нарушений их права, даже если это не связано с лишением владения: например, если третье лицо самовольно заняло часть участка, возвело постройку или чинит препятствия в пользовании. Для МКД это актуально, если сосед или посторонний фактически использует придомовую территорию без правового основания.

Что касается самовольных построек на вашем участке (если, например, кто-то из собственников квартир самовольно пристроил веранду, возвёл хозблок или гараж):

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
   — п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ
   Самовольная постройка — это строение, возведённое без необходимых разрешений/согласований или на участке, не предоставленном для этих целей. Лицо, создавшее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности и не вправе ею распоряжаться. Для дома на 4 квартиры это особенно важно: если один из собственников без согласия остальных построил что-либо на общем участке — такая постройка незаконна. Наличие самовольной постройки также может стать причиной приостановления регистрации права на участок (регистратор при правовой экспертизе сопоставляет учтённые объекты с фактической ситуацией на земле).

Вывод: право на участок защищается негаторным иском (ст. 304 ГК РФ); самовольные постройки на общем участке без согласия всех собственников не создают права собственности у застройщика и создают риск приостановления регистрации (ст. 222 ГК РФ). Перед обращением в Росреестр рекомендуется привести все объекты на участке в правомерное состояние.

Налоговые последствия регистрации права на участок

После внесения записи о праве общей долевой собственности в ЕГРН каждый собственник квартиры становится плательщиком земельного налога в отношении своей доли в праве на участок. Налогоплательщиком земельного налога признаётся лицо, обладающее земельным участком на праве собственности (ст. 388 НК РФ). Налоговая база определяется как кадастровая стоимость доли участка пропорционально размеру доли в праве общей собственности. Право на земельный участок под МКД возникло у вас в силу закона — кадастровый паспорт уже подтверждает существование участка; после госрегистрации права налоговый орган получит соответствующие сведения из ЕГРН и начнёт начисление налога каждому собственнику.

Вывод: после регистрации права общей долевой собственности на участок каждый собственник квартиры становится плательщиком земельного налога пропорционально своей доле (ст. 388 НК РФ). Это необходимо учитывать при планировании регистрации.