Как оплатить земельный участок при покупке дома за сертификат для переселенцев, если сертификат покрывает только жильё?

Что именно разрешено оплачивать сертификатом для переселенцев и покрывает ли он земельный участок

Правила выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов (ПП РФ от 21.03.2006 № 153) определяют предмет оплаты через понятие «жилое помещение»:

Распорядитель счета в пределах срока действия договора банковского счета имеет право приобрести на первичном или вторичном рынках жилья на территории субъекта Российской Федерации, указанного в сертификате, у физических и юридических лиц (одного или нескольких) жилое помещение (жилые помещения), отвечающее требованиям, установленным статьями 15 и 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, благоустроенное применительно к условиям населенного пункта, выбранного для постоянного проживания, в том числе в сельской местности (с учетом надворных построек). Приобретение жилого помещения (жилых помещений) может осуществляться путем заключения договора (договоров) купли продажи жилого помещения либо договора (договоров) участия в долевом строительстве, (договора (договоров) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве). При этом допускается приобретение доли в праве общей собственности на жилое помещение при условии, что в результате такой сделки жилое помещение полностью поступает в общую долевую собственность распорядителя счета и членов его семьи, определенных в соответствии с пунктом 17 настоящих Правил. (см.
— п. 53 Правил, утв. ПП РФ от 21.03.2006 № 153

Распорядитель счета имеет право приобрести жилое помещение не только в пределах средств социальной выплаты, но и с использованием собственных и (или) заемных (кредитных) средств, а также средств (части средств) материнского (семейного) капитала
— п. 54 Правил, утв. ПП РФ от 21.03.2006 № 153

Пункт 53 Правил прямо называет объект, на который направляется социальная выплата, — «жилое помещение», отвечающее требованиям ст. 15 и 16 ЖК РФ. Упоминание «в сельской местности (с учетом надворных построек)» относится к хозяйственным постройкам, но не к земельному участку как самостоятельному объекту недвижимости. Земельный участок в перечне оплачиваемых сертификатом объектов не назван. Поэтому утверждение в сертификате о том, что он «только на жилье, а земля не входит», соответствует Правилам: социальная выплата не может быть направлена на оплату стоимости земельного участка отдельно.

Однако п. 54 прямо допускает приобретение жилого помещения «не только в пределах средств социальной выплаты, но и с использованием собственных и (или) заемных (кредитных) средств». Именно здесь находится законный инструмент решения вашей проблемы: земля оплачивается собственными (или кредитными) средствами, а дом — сертификатом.

Вывод: сертификат законно оплачивает только жилое помещение (дом) и надворные постройки, но не земельный участок. Доплата за участок собственными средствами прямо разрешена п. 54 Правил — это единственный законный способ, а не «фиктивная» оплата.

Как оформить права на земельный участок, если сертификат его не покрывает

Судьба земельного участка при продаже дома определяется гражданским и земельным законодательством:

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования
— п. 1 ст. 552 ГК РФ

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса
— п. 4 ст. 35 ЗК РФ

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник
— п. 1 ст. 35 ЗК РФ

Из приведённых норм следует развилка, зависящая от того, в чьей собственности находится участок.

Если участок принадлежит продавцу на праве собственности — то здание и участок принадлежат одному лицу, и п. 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает, что отчуждение дома «проводится вместе с земельным участком» (кроме прямо перечисленных исключений). Это означает, что формально «купить только дом без земли» нельзя: при регистрации перехода права собственности на дом одновременно должен оформляться переход прав на участок. Поэтому в договоре купли-продажи цена должна быть разнесена: цена дома — оплачивается сертификатом, цена участка — вашими собственными средствами (п. 54 Правил допускает доплату). Покупка единым договором возможна: банк перечислит по сертификату только часть цены (за дом), остальное платите сами.

Если участок находится в аренде либо в государственной/муниципальной собственности — п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 1, 3 ст. 552 ГК РФ устанавливают, что при переходе права собственности на дом покупатель приобретает право пользования участком «на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник» (например, аренда переходит к вам), а впоследствии у вас как собственника дома возникает преимущественное право выкупа или аренды участка (п. 3 ст. 35 ЗК). В этом случае землю вообще можно не оплачивать сразу — вы пользуетесь участком на тех же условиях, что и продавец, а затем выкупаете его.

Вывод: способ решения зависит от статуса участка. Если он в собственности продавца — законный путь один: разнести цену в договоре (дом за сертификат, участок — доплата собственными средствами) и оформить переход прав на оба объекта одновременно. Если участок арендованный или муниципальный — можно вообще не платить за землю сейчас: права на неё переходят к вам как к собственнику дома автоматически, с последующим преимущественным правом выкупа.

Каковы риски «оплаты на бумаге» (завышения цены дома, чтобы сертификатом покрыть землю)

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила
— ст. 170 ГК РФ, п. 2

Попытка «оплатить землю на бумаге» обычно реализуется одним из двух способов: (1) в договоре купли-продажи завышается цена именно дома так, чтобы её хватило и на дом, и на участок, а участок «включается» в цену дома без отдельного указания; либо (2) заключается притворная сделка, прикрывающая куплю-продажу земли.

В обоих случаях это притворная сделка по п. 2 ст. 170 ГК РФ, которая ничтожна: стороны «имели в виду» покупку жилого дома, но оформляли её так, чтобы скрыть действительную цель — приобрести участок за счёт бюджетных средств, на что сертификат не рассчитан. Последствия ничтожности — возврат сторон в первоначальное положение по ст. 167 ГК РФ, а банк и уполномоченный орган вправе отказать в оплате по завышенному договору либо аннулировать оплату уже перечисленных средств.

Помимо гражданско-правовой недействительности, завышение цены приобретаемого жилья с целью неправомерного получения бюджетных средств подпадает под признаки хищения бюджетных средств и может квалифицироваться как мошенничество при получении выплат (ст. 159.2 УК РФ — мошенничество при получении социальных выплат) с соответствующими уголовно-правовыми последствиями для покупателя и продавца — соучастника.

Вывод: «оплата земли только на бумаге» не просто рискованна, а юридически ничтожна и может повлечь возврат денежных средств, отказ банка в оплате по сертификату и уголовную ответственность. Единственный безопасный вариант — честное разделение цены дома и цены участка в договоре, где за дом платит сертификат, а за землю — собственные или кредитные средства (что прямо разрешено п. 54 Правил).

Гражданско-правовые последствия притворной сделки и уголовная ответственность

При «оплате земли на бумаге» — то есть завышении в договоре купли-продажи цены дома, чтобы сертификатом покрыть и дом, и участок без указания реальной цены каждого объекта — возникает притворная сделка (п. 2 ст. 170 ГК), которая ничтожна. К ничтожной сделке применяются правила ст. 167 ГК:

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом
— п. 1-2 ст. 167 ГК РФ

Это означает, что при признании сделки недействительной вы обязаны вернуть продавцу дом, а продавец — вернуть уплаченную сертификатом сумму обратно на счёт в банке. При этом социальная выплата сгорит (банк вернёт средства в бюджет), а вы останетесь и без дома, и без сертификата, ещё и истекут сроки действия сертификата.

Со стороны уголовного права завышение стоимости жилья в договоре, представленном в банк для оплаты из бюджета, подпадает под мошенничество при получении выплат:

Мошенничество при получении выплат, то есть хищение денежных средств или иного имущества при получении пособий, компенсаций, субсидий и иных социальных выплат, установленных законами и иными нормативными правовыми актами, путем представления заведомо ложных и (или) недостоверных сведений, а равно путем умолчания о фактах, влекущих прекращение указанных выплат, - наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев. 2. То же деяние, совершенное группой лиц по предварительному сговору, - наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до четырех лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового. 3.
— ч. 1 ст. 159.2 УК РФ

Продавец и покупатель, действующие по предварительному сговору (ч. 2), рискуют получить наказание вплоть до лишения свободы на срок до четырёх лет. Помимо этого, банк и Росреестр при проверке вправе выявить завышение стоимости (отклонение от рыночной/кадастровой) и отказать в перечислении средств по сертификату.

Вывод: гражданско-правовой риск — возврат всего по сделке и утрата сертификата, уголовно-правовой — штраф, обязательные работы или реальное лишение свободы. Экономия на оплате земли через завышение цены дома категорически недопустима и ставит под угрозу всю сделку.

Что делать, если продавец не согласен продавать дом отдельно от земли

Если продавец настаивает на единой цене «дом + участок», а земля стоит дорого, существует несколько правовых вариантов:

• Земля в собственности продавца: разделите цену в договоре купли-продажи. Для банка в договоре должны быть указаны реквизиты сертификата и банковского счёта (п. 55 Правил № 153), а цена дома — не ниже цены по сертификату. Если цена дома + цена участка вместе превышают сертификат, недостающую часть вы доплачиваете собственными или кредитными средствами (п. 54 Правил). Юридически это оформляется в одном договоре с указанием раздельной цены по каждому объекту либо двумя договорами (купли-продажи дома и купли-продажи участка), но такая регистрация в Росреестре возможна только если дома и земля — это два самостоятельных объекта недвижимости с отдельными кадастровыми номерами.

• Земля в аренде или муниципальная: согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, при покупке дома вы автоматически получаете право пользования участком на тех же условиях, что и продавец. Землю можно вообще не оплачивать сейчас: аренда переходит к вам, а затем вы реализуете преимущественное право выкупа (п. 3 ст. 35 ЗК) по кадастровой цене. Это самый экономичный вариант.

• Если продавец не согласен ни на один из вариантов, ищите другой объект для сертификата. Рынок жилья достаточно широк: Правила допускают приобретение жилого помещения в любом населённом пункте субъекта РФ, указанного в сертификате.

Вывод: законные способы есть в любом случае. Наиболее выгодный — искать продавца, у которого участок в аренде или муниципальный (права переходят автоматически, платить не нужно сразу). Если участок в собственности — доплачивайте отдельно собственные средства. Если продавец отказывается от разделения цены — ищите другой объект; фиктивная оплата недопустима.