Приватизация квартиры, полученной как сироте: нужно ли включать детей, если у них есть доли в другой квартире?

Обязаны ли несовершеннолетние дети участвовать в приватизации, и влияет ли наличие у них долей в другом жилье

Ключевой вопрос вашей ситуации. Дети зарегистрированы и проживают в приватизируемой квартире, являются членами семьи нанимателя, поэтому у них есть РАВНОЕ право на приватизацию, и наличие собственных долей в другой квартире этого права не отменяет.

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. 2. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. 4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
— ч. 1 ст. 69 ЖК РФ

Члены семьи нанимателя — это, в первую очередь, его дети (ч. 1 ст. 69 ЖК РФ). Зарегистрировав детей в квартире соцнайма, вы сделали их членами семьи нанимателя с равными правами пользования (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ).

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. (В редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ) Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ;
— ст. 2 Закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Закон о приватизации прямо предусматривает, что приватизация жилья по соцнайму передаёт помещение «в общую собственность либо в собственность одного лица… с согласия всех имеющих право на приватизацию совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет». То есть несовершеннолетние — это полноправные участники процесса.

Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 69 Жилищного кодекса РФ имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Учитывая, что в соответствии со ст. ст. 28 и 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов. 8. Исходя из смысла преамбулы и ст. ст. 1, 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим Законом условиях, если они обратились с таким требованием. При этом необходимо учитывать, что соблюдение установленного ст. ст.
— п. 7 Постановления Пленума ВС РФ № 8 от 24.08.1993

Пленум Верховного Суда прямо разъясняет: несовершеннолетние, проживающие совместно с нанимателем, «в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение». Никаких оговорок о том, что наличие у несовершеннолетнего иного жилья в собственности прекращает это право, закон не содержит.

Вывод: вы не вправе приватизировать квартиру исключительно на себя, пока в ней зарегистрированы и проживают несовершеннолетние дети. Они имеют равное право стать сособственниками. Наличие у детей долей в другой квартире это право не прекращает.

Можно ли «отказаться» от приватизации детьми и обжаловать отказ органа опеки

Ваш план (орган опеки выносит отказ на приватизацию только вами, вы его обжалуете в суде) юридически нежизнеспособен, потому что сам отказ от участия несовершеннолетнего в приватизации возможен ТОЛЬКО с разрешения органа опеки, а опека такое разрешение даёт исключительно в интересах ребёнка.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 38.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Распоряжение имуществом ребёнка (а право на приватизацию — это его право) родитель может совершать лишь с предварительного разрешения органа опеки. Отказ от участия в приватизации — это «отказ от принадлежащих подопечному прав», прямо запрещённый без разрешения опеки.

отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов. 8. Исходя из смысла преамбулы и ст. ст. 1, 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим Законом условиях, если они обратились с таким требованием. При этом необходимо учитывать, что соблюдение установленного ст. ст. 7, 8 названного Закона порядка оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан (в частности, вопрос о приватизации должен быть решен в двухмесячный срок, заключен договор на передачу жилья в собственность, право собственности подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции, со времени совершения которой и возникает право собственности гражданина на жилое помещение). (см.
— п. 7 Постановления Пленума ВС РФ № 8 от 24.08.1993

Пленум Верховного Суда прямо указывает: «отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями… несовершеннолетних… лишь при наличии разрешения указанных выше органов». Орган опеки не даёт разрешения на отказ, ведущий к безвозвратной утрате ребёнком права на жильё, — это действие, влекущее уменьшение имущества подопечного, а потому противоречит п. 2 ст. 37 ГК РФ.

Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ). 4. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. ГЛАВА 12. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РОДИТЕЛЕЙ Статья 61. Равенство прав и обязанностей родителей 1. Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права). 2.
— п. 3 ст. 60 СК РФ

При этом даже факт обладания ребёнком долей в другом жилье не является основанием для отказа от его права на приватизацию сиротской квартиры: по п. 3 ст. 60 СК РФ ребёнок имеет право собственности на всё своё имущество, а родители лишь управляют им под контролем опеки; лишение одного имущественного права в пользу другого противоречит интересам ребёнка.

Вывод: шансы обжаловать отказ органа опеки в вашу пользу практически нулевые. Опека, защищая интересы несовершеннолетних, правомерно не допустит приватизации без их включения. Суд, рассматривающий такой спор в порядке искового производства (п. 2 Пленума ВС № 8), встанет на сторону детей и опеки. На эту схему рассчитывать не следует.

Приватизируемо ли само сиротское жильё и когда

Прежде чем говорить о приватизации, важно проверить вид договора. Сироте жильё изначально предоставляется не по соцнайму, а по договору найма СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО жилого помещения (ст. 109.1 ЖК РФ, ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ). Приватизировать можно только жильё на условиях социального найма.

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 1.05.1999 № 88-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ; от 29.12.2004 № 189-ФЗ; от 11.06.2008 № 84-ФЗ) Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 1.05.1999 № 88-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Статья 5. (Исключена - Федеральный закон от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Статья 6.
— ст. 4 Закона РФ № 1541-1

Специализированное жильё сироты не подпадает под прямой запрет приватизации (в ст. 4 Закона о приватизации нет упоминания специализированного жилищного фонда для сирот), но по ст. 2 того же Закона приватизация возможна только для жилья, занимаемого на условиях СОЦИАЛЬНОГО найма.

Срок действия договора найма специализированного жилого помещения, предоставляемого в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, составляет пять лет. В случае выявления обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, договор найма специализированного жилого помещения может быть заключен на новый пятилетний срок неоднократно по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Порядок выявления этих обстоятельств устанавливается законодательством субъекта Российской Федерации. По окончании срока действия договора найма специализированного жилого помещения и при отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий управление государственным жилищным фондом, обязан принять решение об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда и заключить с лицами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, договор социального найма в отношении этого жилого помещения в порядке, установленном законодательством субъекта Российской Федерации. (Пункт в редакции Федерального закона от 29.07.2018 № 267-ФЗ) 6 1 .
— п. 6 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ

По истечении 5 лет при отсутствии трудной жизненной ситуации орган обязан исключить жилое помещение из специализированного фонда и заключить договор социального найма — и только после этого возникает право приватизировать. Если 5 лет прошли, но договор соцнайма ещё не заключён — необходимо обратиться в уполномоченный орган региона для перевода жилья.

Вывод: если квартира всё ещё числится в специализированном жилищном фонде, приватизация пока невозможна — сначала перевод в фонд социального использования и договор социального найма. Только после этого вопрос о приватизации с детьми становится актуальным.

Законный «обходной путь»: приватизация с детьми и продажа с сохранением равноценных долей

Ваша цель — продать квартиры и купить жильё ближе к центру — достижима законным способом, но не через приватизацию без детей, а через приватизацию с детьми и последующее распоряжение с разрешения опеки при условии предоставления детям равноценного жилья.

Требования граждан о бесплатной передаче жилого помещения в общую собственность всех проживающих в нем лиц либо в собственность одного или некоторых из них (в соответствии с достигнутым между этими лицами соглашением) подлежат удовлетворению независимо от воли лиц, на которых законом возложена обязанность по передаче жилья в собственность граждан, так как ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" наделила граждан, занимающих жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма, правом с согласия всех проживающих совершеннолетних членов семьи и проживающих с ними несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в общую собственность (долевую или совместную). При этом за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения, поскольку в указанном случае предоставленная этим лицам ст. 11 названного Закона возможность приватизировать бесплатно занимаемое жилое помещение только один раз не была реализована при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами. 6.
— п. 5 Постановления Пленума ВС РФ № 8 от 24.08.1993

Требования о приватизации удовлетворяются в отношении «общей собственности всех проживающих» (п. 5 Пленума ВС № 8). После того как жильё приватизировано с детьми в долевую собственность, распоряжение (продажа) долей несовершеннолетних возможно только с разрешения органа опеки.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 38.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Законный путь: приватизировать квартиру со всеми детьми → продать и сиротскую квартиру, и ранее купленную трёхкомнатную → купить одну квартиру ближе к центру с КАЖДОМУ ребёнку долей не меньшей площади, чем имелось (у вас сейчас ~18 кв.м на каждого). При равноценности долей орган опеки выдаст разрешение, поскольку интересы детей не умаляются (п. 2 ст. 37 ГК допускает сделки с имуществом подопечного только при отсутствии уменьшения его имущества). Если же продавать доли детей без предоставления равноценного жилья, сделка может быть признана недействительной.

Вывод: единственная практически состоятельная стратегия — приватизировать с детьми, затем единовременно продать обе квартиры и приобрести одно лучшее жильё с сохранением каждому ребёнку доли не менее текущих ~18 кв.м. Такой план орган опеки согласует.

Обращение к юристу и подтверждение выводов

Ваши сомнения, стоит ли обращаться к специалисту, обоснованы: дело затрагивает приватизационное законодательство, жилищное право, опеку и попечительство, оборот долей несовершеннолетних, а также имеет региональные особенности — порядок перевода сиротского жилья в соцнайм устанавливают субъекты РФ (п. 6 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ: «в порядке, установленном законодательством субъекта Российской Федерации»). Юрист по таким делам поможет: (1) подтвердить, что квартира уже переведена в фонд социального использования (или добиться этого по окончании 5 лет); (2) подготовить документы на приватизацию со всеми зарегистрированными детьми; (3) корректно оформить последующую продажу обеих квартир и покупку одной лучшей с сохранением равноценных долей детям и получить разрешение опеки.

Учитывая, что в связи с отказом в приватизации занимаемого гражданином жилого помещения между ним и местной администрацией, предприятием, за которым на праве полного хозяйственного ведения закреплен, или учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд, возникает спор о праве гражданском, он разрешается судом по правилам искового производства. Поскольку в указанном случае предметом спора является имущество, которое не подлежит оценке при передаче его в собственность граждан в порядке бесплатной приватизации, государственная пошлина при подаче таких заявлений должна взиматься в размере, предусмотренном подпунктом 3 пункта 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ для исковых заявлений, не подлежащих оценке. Исковые заявления лиц, претендующих на приватизированное жилое помещение по мотиву принадлежности этого помещения наследодателю, в том числе и в случае, когда приватизация не была надлежащим образом оформлена при жизни наследодателя, оплачиваются государственной пошлиной исходя из действительной стоимости помещения, по поводу которого возник спор, определяемой на время предъявления иска ( подпункт 1 пункта 1 ст. 333.19 названного Кодекса). 3.
— п. 2 Постановления Пленума ВС РФ № 8 от 24.08.1993

Если вопрос дойдёт до суда (например, по отказу приватизировать либо при оспаривании отказа опеки), такой спор о праве гражданском рассматривается по правилам искового производства в суде общей юрисдикции по месту нахождения жилого помещения, с госпошлиной как для требований, не подлежащих оценке. Однако, как разобрано выше, судебная перспектива обжалования отказа опеки против включения детей в вашу пользу отсутствует.

Вывод: концентрация всех обстоятельств (сиротский статус жилья, несовершеннолетние сособственники, региональный порядок перевода в соцнайм, предстоящая продажа с выделением равноценных долей) делает обращение к профильному юристу целесообразным — он обеспечит законность каждого шага от приватизации до продажи и покупки.