Является ли покупка квартиры на мужа основанием для изъятия сиротской квартиры?
Право сироты на жилое помещение, полученное от государства, является однократным. Основания исключения из списка указаны в п. 3¹ ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ:
3 1 . Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, исключаются из списка в случае: 1) предоставления им жилых помещений в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи; 2) утраты ими оснований, предусмотренных настоящей статьей, для предоставления благоустроенных жилых помещений специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений; 3) включения их в список в другом субъекте Российской Федерации в связи со сменой места жительства. Порядок исключения детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, из списка в субъекте Российской Федерации по прежнему месту жительства и включения их в список в субъекте Российской Федерации по новому месту жительства устанавливается Правительством Российской Федерации; 4) прекращения у них гражданства Российской Федерации, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; 5) смерти или объявления их умершими в порядке, установленном законодательством Российской Федерации ; 6) признания их безвестно отсутствующими в соответствии со статьей 42 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случае отмены решения суда о признании лица безвестно отсутствующим такое лицо подлежит восстановлению в списке начиная с даты первоначального включения его в список;
— п. 3¹ ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»
Приобретение супругом в собственность иного жилья не названо среди оснований для исключения из списка и изъятия квартиры. Заявительница свою квартиру от государства уже получила (п. 6 ст. 8: срок найма специализированного жилья — 5 лет, затем — перевод на соцнайм), право реализовано, и последующее приобретение жилья другим лицом (мужем) не свидетельствует об утрате оснований для предоставления жилья, так как с даты предоставления квартиры основания уже не оцениваются — жильё уже передано.
Более того, ст. 71 ЖК РФ прямо защищает нанимателя по соцнайму:
Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
— ст. 71 ЖК РФ
Даже если заявительница будет проживать в новой квартире мужа, её временное отсутствие не отменяет право пользования соцнаймом.
Расторжение договора соцнайма по ч. 3 ст. 83 ЖК РФ возможно лишь при выезде в другое место жительства (т.е. при смене постоянного места жительства, с намерением не возвращаться):
- В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 395-ФЗ) 4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использования жилого помещения не по назначению. 5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
— ч. 3 ст. 83 ЖК РФ
Пока заявительница сохраняет пользование сиротской квартирой, не снялась с регистрационного учёта и не выразила однозначного намерения отказаться от неё — договор остаётся в силе. Факт покупки мужем другого жилья сам по себе не свидетельствует о выезде нанимателя в другое место жительства с намерением не возвращаться — тем более, когда приватизация запланирована на декабрь.
Что касается специализированного найма (ст. 103 ЖК РФ): выселение из специализированного жилья до истечения 5-летнего срока возможно лишь в строго оговорённых случаях (утрата оснований для предоставления, смерть, разрушение жилья и т.п.). Приобретение супругом квартиры в этот перечень не входит.
Вывод: Приобретение квартиры, оформленной на мужа, не является основанием для изъятия сиротской квартиры или прекращения договора социального найма, пока заявительница продолжает пользоваться данной квартирой и остаётся в ней зарегистрированной.
Вправе ли жена получить имущественный налоговый вычет, если квартира и ипотека оформлены только на мужа?
Квартира, приобретённая в браке на имя одного из супругов, является их совместной собственностью в силу закона:
- Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— ч. 1 ст. 34 СК РФ
Это означает: независимо от того, на чьё имя оформлен договор купли-продажи и кредитный договор, квартира принадлежит обоим супругам.
Налоговый вычет при приобретении жилья предоставляется по подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ:
- имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
— подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ
Пункт 1 ст. 220 НК РФ содержит также норму о распределении вычета между супругами: при приобретении имущества в общую совместную собственность супругов право на имущественный налоговый вычет имеет каждый из супругов, независимо от того, на чьё имя оформлены платёжные документы и правоустанавливающие документы. Вычет распределяется в соответствии с письменным заявлением супругов о распределении расходов.
Жена вправе получить вычет как в части расходов на приобретение квартиры, так и по ипотечным процентам (подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ) — даже если она не указана ни в договоре купли-продажи, ни в кредитном договоре, при условии, что супруги подадут совместное заявление о распределении вычета. Это прямо основано на режиме совместной собственности супругов (ч. 1 ст. 34 СК РФ) и на том, что вычет предоставляется по расходам, фактически произведённым за счёт общих средств супругов (в том числе средств мужа, которые в браке также являются общими).
Ограничения:
- Вычет не предоставляется, если заявительница не имеет налогооблагаемого дохода (НДФЛ), подлежащего возврату — вычет уменьшает налоговую базу, а не даёт выплату из бюджета;
- Если муж ранее использовал право на имущественный вычет по другому объекту, его часть может быть недоступна;
- Общий размер вычета на обоих супругов — до 2 млн руб. по расходам на приобретение и до 3 млн руб. по процентам, распределяемый по соглашению (заявление о распределении).
Для получения вычета супруга подаёт налоговую декларацию 3-НДФЛ совместно с заявлением о распределении расходов между супругами, копиями договора купли-продажи, кредитного договора, документов об оплате и свидетельства о браке.
Вывод: Жена имеет право получить имущественный налоговый вычет как по расходам на приобретение квартиры, так и по ипотечным процентам, даже если квартира и кредит оформлены только на мужа — при условии подачи совместного заявления о распределении вычета и наличия у жены налогооблагаемого дохода по ставке 13%.
Правовой режим квартиры, купленной на мужа, и сиротской квартиры после приватизации
Новая квартира: По ч. 1 ст. 34 СК РФ квартира, приобретённая на имя мужа в браке за счёт общих доходов, признаётся совместной собственностью супругов. Оформление на мужа не меняет этого — жена является полноправным сособственником в силу закона.
Сиротская квартира: По п. 1 ст. 36 СК РФ:
- Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ)
— п. 1 ст. 36 СК РФ
Сиротская квартира получена заявительницей от государства по безвозмездной сделке как мера социальной поддержки сирот. До приватизации она находится в муниципальной собственности, и у заявительницы лишь право пользования (найма). С момента приватизации в декабре квартира станет её личной собственностью (безвозмездная приватизация = безвозмездная сделка по смыслу ст. 36 СК РФ), и муж на неё претендовать не сможет. Это важно понимать при планировании будущего раздела имущества.
Вывод: Новая квартира — совместная собственность обоих супругов независимо от оформления на мужа. Сиротская квартира после приватизации станет личной собственностью жены.
Квартиру не заберут, а налоговый вычет вы получить сможете. Приобретение мужем другой квартиры не является основанием для изъятия вашего жилья, предоставленного как сироте, а право на имущественный вычет возникает у вас при соблюдении определенных условий, даже если все документы оформлены только на супруга.
По вопросу сохранения сиротской квартиры
Приобретение вашей семьёй новой квартиры и оформление её на мужа не влечёт изъятия предоставленного вам жилого помещения. Вы уже реализовали своё право на получение квартиры от государства, и перечень оснований для исключения из списка нуждающихся, а также для расторжения договора социального найма, является закрытым. Покупка иного жилья супругом в этот перечень не входит (п. 3¹ ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ).
Ваше временное отсутствие в сиротской квартире, даже если вы фактически будете проживать в жилье мужа, не изменяет ваших прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ). Договор может быть расторгнут только в случае вашего добровольного выезда в другое место жительства с намерением не возвращаться (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ). Пока вы сохраняете регистрацию, оплачиваете коммунальные услуги и планируете приватизацию в декабре, оснований считать договор расторгнутым нет.
По вопросу налогового вычета
Вы имеете право на получение имущественного налогового вычета при условии подачи совместного заявления о распределении вычета и наличия у вас налогооблагаемого дохода, несмотря на то что квартира и ипотека оформлены на мужа. Квартира, приобретённая в браке за счёт общих доходов, является совместной собственностью супругов независимо от того, на чьё имя она оформлена (ч. 1 ст. 34 СК РФ). Поэтому вы признаётесь полноценным приобретателем жилья.
Право каждого из супругов на вычет при приобретении имущества в общую совместную собственность следует из положений ст. 220 НК РФ. Это касается как расходов на саму квартиру (общий лимит на двоих — 2 млн рублей), так и на погашение ипотечных процентов (общий лимит — 3 млн рублей). Требование о подаче совместного заявления о распределении расходов может следовать из иных положений НК РФ, где вы укажете, в какой пропорции каждый из вас заявляет вычет.
Важное условие: вы должны иметь официальный доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13%, чтобы вам было что возвращать из бюджета.
Пошаговые действия
Для сохранения сиротской квартиры:
- Сохраняйте постоянную регистрацию по месту жительства в предоставленной вам квартире.
- Продолжайте оплачивать коммунальные услуги по этой квартире, чтобы не допустить образования задолженности, которая может стать самостоятельным основанием для расторжения договора (ч. 4 ст. 83 ЖК РФ).
- В декабре, как только наступит срок, указанный в договоре, подайте заявление на приватизацию. После этого квартира перейдёт в вашу личную собственность (п. 1 ст. 36 СК РФ), и муж на неё претендовать не сможет.
Для получения налогового вычета:
- После регистрации права собственности на новую квартиру (оно будет оформлено на мужа, но вы — полноправный сособственник в силу закона) подготовьте пакет документов для налоговой инспекции по месту вашей регистрации.
- В пакет документов войдут: налоговая декларация 3-НДФЛ, справка о ваших доходах (2-НДФЛ), копия свидетельства о браке, копия договора купли-продажи, копия кредитного договора (если заявляете вычет по процентам), платёжные документы об оплате и совместное заявление супругов о распределении имущественного налогового вычета.
- Подайте документы в налоговый орган. Сделать это можно в любое время по окончании календарного года, в котором была куплена квартира.
- При отказе налогового органа в предоставлении вычета вы вправе обжаловать это решение в вышестоящий налоговый орган, а затем в суд.
