Можно ли продать квартиру с долгами по ЖКХ
Закон прямого запрета на отчуждение жилья, по которому числится задолженность по жилищно-коммунальным услугам, не содержит. Долг по ЖКХ — это денежное обязательство конкретного лица (собственника) перед управляющей организацией или ресурсоснабжающей организацией, а не обременение недвижимости (залог, арест, право третьего лица на само жильё), которое подлежит государственной регистрации в ЕГРН и блокирует переход права. Поэтому продажа квартиры с долгами юридически возможна, а регистрация перехода права собственности на нового владельца с таким долгом не связывается.
- собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса; [...]
— п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ
Из этой нормы следует ключевой принцип жилищного права: обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги привязана к статусу собственника и возникает с момента возникновения права собственности. Покупатель станет обязанным по текущим платежам только с даты регистрации права на себя, а не «по наследству» за прежние периоды. Задолженность, накопленная прежним собственником, остаётся долгом именно прежнего собственника.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— ст. 210 ГК РФ
Дополнительное подтверждение: бремя содержания имущества несёт его собственник. Поскольку долг накопился в тот период, когда дети (в случае иных предыдущих собственников — иное лицо) не были собственниками либо были ими в силу закона, обязанность платить «не живя там» не отменяется — плательщиком является собственник, а не фактический проживающий.
Вывод: продать квартиру с долгами по ЖКХ можно — законного запрета нет, а долг по коммунальным платежам не является обременением, препятствующим отчуждению и регистрации перехода права собственности. Ограничивает сделку не сам долг, а статус продавцов-детей (несовершеннолетие), о чём — отдельно ниже.
Перейдёт ли долг на покупателя или останется «висеть» на детях
По общему правилу долги за жилое помещение и коммунальные услуги на покупателя автоматически не переходят: новый собственник отвечает за платежи только с момента возникновения у него права собственности (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Исключение установлено законом для взносов на капитальный ремонт.
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.
— ч. 3 ст. 158 ЖК РФ
Для фактов клиента это означает: долг по взносам на капитальный ремонт (если таковой начислен) после продажи перейдёт на покупателя в силу закона — этот вид задолженности «следует за квартирой». Вся остальная задолженность (коммунальные услуги, содержание и текущий ремонт жилья, обращение с ТКО) на покупателя не переходит: она числится за детьми как за наследниками прежнего собственника.
Однако сам по себе переход долга не «обнуляет» обязательство продавца: если долг не погасить при продаже, кредитор (УК/ресурсоснабжающая организация) вправе взыскивать его именно с детей как с наследников, а не с покупателя (кроме капремонта). То есть долг «останется висеть на детях» в том смысле, что именно они — надлежащие ответчики по нему, пока долг не погашен.
При этом стороны свободны в определении условий договора и могут договориться о распределении долга: например, понизить цену на сумму долга либо прямо указать в договоре, что покупатель принимает на себя обязательство погасить задолженность (перевод части долга по соглашению с кредитором). Закон это допускает:
Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
— п. 1 ст. 460 ГК РФ
Долг по ЖКХ не относится к «правам третьих лиц» на квартиру в вещно-правовом смысле, поэтому неисполнение обязанности по ст. 460 ГК РФ из-за наличия такого долга не даёт покупателю автоматического права расторгнуть договор. Но на практике покупатели нередко требуют справку об отсутствии задолженности, и долг фактически приходится либо погашать из выручки, либо закладывать в цену.
Вывод: долги по коммунальным услугам и содержанию жилья на покупателя автоматически не переходят — надлежащими должниками по ним остаются дети как наследники (в пределах стоимости унаследованного имущества). На покупателя в силу закона переходит только неисполненная обязанность по взносам на капитальный ремонт. Чтобы долг не «висел» после сделки, его следует погасить из выручки либо согласовать в договоре, кто и как его погашает.
Входит ли долг за прошлые годы в наследство и в каком объёме отвечают дети
Долг по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, накопленный наследодателем при жизни, — это имущественная обязанность наследодателя, которая входит в состав наследства и переходит к наследникам.
В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
— ст. 1112 ГК РФ
Дети, принявшие наследство, отвечают по таким долгам, но лишь в установленных законом пределах — не более стоимости перешедшего к каждому имущества, а не всем своим имуществом и не безгранично:
Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323). Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.
— п. 1 ст. 1175 ГК РФ
Для фактов клиента это означает два важных следствия. Во-первых, ответ детей по долгу за ЖКХ ограничен стоимостью унаследованной квартиры: если долг меньше стоимости квартиры, он взыскивается полностью, но за рамками стоимости наследства дети не отвечают. Во-вторых, «висеть на детях» долг остаётся ровно в этом объёме — погашать его придётся, а «списать» только на том основании, что «мы там не жили», нельзя, поскольку обязанность собственника платить не зависит от проживания.
Отдельно о периоде: обязанность платить за жильё возникает у детей-собственников не с момента фактического вселения, а с момента возникновения права собственности. Для наследников этот момент определяется датой открытия наследства (днём смерти наследодателя):
Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ
У собственника обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента возникновения права собственности на такое помещение (пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ). Момент возникновения права собственности определяется правилами Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 81, статьи 218, 219, 223, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ).
— п. 26 Постановления Пленума ВС РФ № 22 от 27.06.2017
Это означает: квитанции «за прошлые годы» делятся на две части. Начисления до дня смерти наследодателя — это долг наследодателя, по которому дети отвечают как наследники в пределах стоимости унаследованного имущества. Начисления со дня смерти и до момента продажи — это уже собственная обязанность детей как собственников (в силу ст. 153 ЖК РФ и п. 4 ст. 1152 ГК РФ), и она не зависит от того, проживали ли они в квартире.
Вывод: долг за прошлые годы входит в наследство, и дети отвечают по нему не всем своим имуществом, а только в пределах стоимости перешедшей к ним квартиры. Тот факт, что они в квартире не жили, от обязанности платить не освобождает: начисления со дня открытия наследства — уже их собственная обязанность как собственников.
Порядок продажи, если собственники — несовершеннолетние дети (разрешение органа опеки)
Если квартира принадлежит несовершеннолетним, распоряжение ею существенно ограничено в интересах детей. Недвижимое имущество подопечного (ребёнка) по общему правилу отчуждению не подлежит.
Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. 2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона. 3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона.
— ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ, п. 1
Для фактов клиента это означает: продажа квартиры ребёнка допускается лишь в исключительных случаях, перечисленных в ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ (в том числе п. 4 — «отчуждение жилого помещения при перемене места жительства подопечного»), и в любом случае требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства, выдаваемого по ст. 21 этого закона.
Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ
Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению) [...]
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ
Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).
— п. 3 ст. 60 СК РФ
На практике орган опеки выдаёт разрешение на продажу квартиры несовершеннолетнего, как правило, на условии одновременного приобретения на имя ребёнка равноценного (по площади, а не по цене) жилья с оформлением доли, либо при зачислении причитающихся ребёнку денежных средств на его счёт.
За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 28 ГК РФ
Важно, что сделка совершается законными представителями: если дети малолетние (до 14 лет), от их имени действуют только родители/опекуны; подростки от 14 до 18 лет подписывают сделку сами, но с письменного согласия родителей и с разрешением опеки.
Вывод: если дети — несовершеннолетние, для продажи их квартиры обязательно предварительное письменное разрешение органа опеки и попечительства, причём орган опеки поставит условие о защите интересов детей (приобретение иного жилья либо зачисление их доли на счёт). Если дети уже совершеннолетние — ограничения, связанные с опекой, не применяются, и они распоряжаются квартирой свободно.
Налог при продаже унаследованной квартиры и срок владения
Продажа унаследованной квартиры детьми облагается НДФЛ, если не истёк минимальный срок владения. Для имущества, полученного по наследству, этот срок составляет 3 года, и он исчисляется не с даты регистрации права на наследников, а с даты открытия наследства (смерти наследодателя).
право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации [...]
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ
В сочетании с правилом, что право собственности наследника возникает со дня открытия наследства (п. 4 ст. 1152 ГК РФ), это означает: трёхлетний срок владения для освобождения от НДФЛ отсчитывается со дня смерти наследодателя, а не со дня оформления наследства детьми. Если со дня смерти наследодателя прошло 3 года и более — доход от продажи НДФЛ не облагается; если меньше — НДФЛ исчисляется по общим правилам (с возможностью имущественного вычета по ст. 220 НК РФ).
Вывод: поскольку квартира унаследована, минимальный срок владения для освобождения от налога — 3 года, отсчитываемые со дня смерти наследодателя. Если детей уже несколько лет как оформили наследство и с даты смерти прошло 3+ года, налога при продаже не возникнет; иначе придётся уплатить НДФЛ (при необходимости — применив вычет).
Денежные последствия долга: пени за просрочку
Задолженность по ЖКХ помимо основного долга влечёт начисление пеней, которые начисляются на непогашенную в срок сумму и увеличивают общий размер обязательства наследников.
Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается. (В редакции Федерального закона от 03.11.2015 № 307-ФЗ) 14 1 .
— ч. 14 ст. 155 ЖК РФ
Для фактов клиента это означает: «висящий» долг за прошлые годы — это не только сумма в квитанции, но и начисляемые на неё пени по ставке 1/300 (первые 90 дней) и 1/130 (с 91-го дня) ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Увеличение этих размеров не допускается, но само начисление неизбежно до момента погашения. Поэтому чем дольше откладывать погашение долга (в том числе при затягивании продажи), тем больше итоговая сумма обязательства. Пени, начисленные на наследственный долг, так же входят в обязательство, по которому дети отвечают в пределах стоимости унаследованного имущества.
Вывод: на имеющийся долг по ЖКХ продолжают начисляться пени из расчёта 1/300–1/130 ключевой ставки за каждый день просрочки, что увеличивает сумму, которую детям как наследникам придётся погасить. Оптимально урегулировать долг при продаже (погасить из выручки или заложить в цену), не допуская дальнейшего роста пеней.
