Может ли один из двух собственников квартиры сдать свою долю или комнату без согласия второго и можно ли оспорить такой договор

Нужно ли согласие второго сособственника на сдачу доли или комнаты

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

Эта норма разграничивает два разных действия. Распоряжение общим имуществом целиком (в том числе передача его во владение и пользование третьим лицам по договору) возможно только по соглашению ВСЕХ участников долевой собственности. При этом абзац второй п. 1 ст. 246 ГК РФ позволяет участнику по своему усмотрению распорядиться лишь СВОЕЙ ДОЛЕЙ в праве (продать, подарить, заложить) — но не общим помещением. Сдача внаём конкретной комнаты — это использование общего имущества, а не распоряжение «идеальной» долей в праве.

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
   — п. 1 ст. 247 ГК РФ

Владение и пользование квартирой, находящейся в долевой собственности, её части (комнаты) — это уже не распоряжение, а пользование общим имуществом, которое по прямому указанию закона осуществляется по соглашению всех сособственников, а при споре — в порядке, устанавливаемом судом. Именно поэтому при отсутствии согласия второго собственника первый не вправе самовольно определить «свою» комнату и передать её нанимателю.

1. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
   — п. 2 ст. 247 ГК РФ

Если доля в натуре не выделена, участнику гарантировано лишь право на часть общего имущества, соразмерную его доле, либо — при невозможности её предоставления — денежная компенсация. Пока комната не выделена в натуре и порядок пользования не установлен, права сдать «свою» конкретную комнату у собственника не возникает: юридически вся квартира — общий объект.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
— ст. 248 ГК РФ

Даже если сдача фактически состоится, доход от использования общего имущества (арендная плата) становится общим имуществом и подлежит распределению между сособственниками соразмерно их долям. Сособственник, единолично присвоивший такую плату, нарушает права второго участника.

1. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, включая предоставление коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами. В случае, если предоставление такого жилого помещения нарушает жилищные права граждан, проживающих в многоквартирном доме, в котором оно расположено, граждане, жилищные права которых нарушены, вправе обратиться за их защитой в суд. (В редакции Федерального закона от 23.03.2024 № 55-ФЗ ) 3.
   — ч. 2 ст. 30 ЖК РФ

Эта норма адресована собственнику жилого помещения, и право сдать помещение внаём принадлежит собственнику при условии соблюдения прав и законных интересов соседей. Однако при долевой собственности «собственником жилого помещения» в смысле права распорядиться всей квартирой выступают оба сособственника совместно; применительно же к пользованию общим помещением действует специальное правило ст. 247 ГК РФ о согласии всех участников.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. 3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
— п. 2 ст. 288 ГК РФ

Здесь прямо закреплено, что жилые помещения могут сдаваться собственниками для проживания на основании договора. Для долевой собственности это реализуется с учётом того, что собственником является каждый участник, но пользование общим помещением невозможно без согласия остальных.

Вопрос 4. Необходимо ли участнику общей долевой собственности на квартиру (в том числе однокомнатную), получение согласия другого собственника этого жилого помещения на вселение членов своей семьи или иных граждан, вселяемых им в качестве членов своей семьи? Ответ. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением (ст.288 ГК, ст.30 ЖК). Для осуществления правомочия владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, необходимо согласие других сособственников (ст.247 ГК). Данной нормой следует руководствоваться и при решении вопросов, связанных с владением и пользованием жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности. Вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, в связи с чем необходимо согласие всех сособственников этого жилого помещения. Вместе с тем при вселении в жилое помещение несовершеннолетних детей следует учитывать, что на родителей возложена обязанность воспитывать своих детей (ст.54 Семейного кодекса Российской Федерации), что обусловливает необходимость их проживания совместно с родителями. В связи с этим вселение несовершеннолетних детей в жилое помещение, где проживают их родители, осуществляется независимо от мнения остальных собственников жилого помещения. Вопрос 5.
— Вопрос 4 Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ, утв. Президиумом ВС РФ 16.06.2010

Это разъяснение Верховного Суда прямо распространяет правило ст. 247 ГК РФ на вселение граждан в жилое помещение, находящееся в долевой собственности, и указывает: такое вселение (реализация права пользования и распоряжения) требует согласия ВСЕХ сособственников. Сдача доли/комнаты внаём — это также предоставление доступа граждан к общему жилому помещению, поэтому согласие второго собственника необходимо.

1. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ )
   — ч. 4 ст. 17 ЖК РФ

Пользование жилым помещением должно осуществляться с соблюдением прав и законных интересов проживающих и соседей. Поскольку в квартире проживает возражающий сособственник, сдача части квартиры третьим лицам без его согласия прямо затрагивает его права.

Вывод по вопросу. Нет, один сособственник не вправе без согласия второго сдать внаём свою долю или «свою» комнату. Распоряжение общим имуществом и пользование им осуществляются по соглашению ВСЕХ участников долевой собственности (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ), а вселение третьих лиц в жилое помещение с долевой собственностью требует согласия всех сособственников (разъяснение ВС РФ). Если доля (комната) не выделена в натуре и порядок пользования не установлен ни соглашением, ни судом — юридически «его» комнаты не существует, и распорядиться ею единолично он не может. Согласие второго собственника на сдачу обязательно; при его отсутствии сделка совершается неправомерно.

Ветка: доля или комната выделена в натуре либо установлен порядок пользования

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

1. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
   — п. 2 ст. 247 ГК РФ

Если по соглашению сособственников или решением суда порядок пользования установлен и за каждым закреплена конкретная изолированная комната, а тем более если доля фактически выделена в натуре (отдельное помещение с самостоятельным кадастровым учётом), то сособственник пользуется не «общим», а своим обособленным помещением. В этом случае распоряжение именно этим помещением (сдача его внаём) не является распоряжением общим имуществом и по общему правилу согласия второго собственника не требует.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. 3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
— п. 2 ст. 288 ГК РФ

Право сдать помещение внаём принадлежит собственнику, и если конкретное помещение закреплено за ним в натуре/порядком пользования, он реализует это право самостоятельно. Важная оговорка для вашей ситуации: даже в этой ветке нужно проверить, имеется ли реально изолированное помещение, закреплённое за сособственником, — наличие дроби в ЕГРН (например, 1/2) без выдела в натуре и без установленного порядка пользования само по себе этой ветки не открывает.

1. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ )
   — ч. 4 ст. 17 ЖК РФ

Даже при праве сдать помещение требуется соблюдение прав и законных интересов второго сособственника и соседей — если сдача нарушает их жилищные права, они вправе обратиться в суд за защитой (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ прямо предусматривает такое право).

Вывод по вопросу. Если доля или комната выделена в натуре либо порядок пользования определён соглашением или судом и за сособственником закреплено конкретное изолированное помещение — он может сдавать именно это помещение без согласия второго собственника, но обязан соблюдать права соседей и сособственника. Если же, как в вашей ситуации, доли просто указаны в ЕГРН дробями, без выдела в натуре и без установленного порядка пользования, эта ветка не работает и действует правило о необходимости согласия всех сособственников. Для проверки следует опираться на документы: выписку ЕГРН (кадастровые номера помещений), наличие соглашения о порядке пользования или решения суда о выделе.

Можно ли оспорить уже заключённый договор найма/аренды и как защищаться

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. 3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
   — п. 1 ст. 166 ГК РФ

Договор найма (аренды), заключённый одним сособственником без согласия второго, нарушает требования закона (ст. 246, 247 ГК РФ) и права второго сособственника как третьего лица. Такая сделка является оспоримой, и второй сособственник, чьи права нарушены, вправе предъявить требование о признании её недействительной, если она повлекла для него неблагоприятные последствия (например, лишила его возможности пользоваться частью квартиры).

1. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 2 ст. 168 ГК РФ

Если сделка посягает на охраняемые законом интересы третьих лиц (второго сособственника), она может быть квалифицирована как ничтожная. Это даёт дополнительный вариант защиты, но требует доказывания посягательства на ваши права.

1. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 2 ст. 167 ГК РФ

Правовое последствие признания сделки недействительной — возврат всего полученного по сделке (а если возврат в натуре невозможен, поскольку пользование уже состоялось, — возмещение его стоимости). Это означает, что наниматель подлежит выселению, а полученная плата возвращается по правилам реституции.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Помимо оспаривания сделки, второй сособственник вправе заявить негаторный иск — требование об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения. В данном случае это требование о пресечении неправомерного использования общего помещения (о выселении вселившихся нанимателей, о недопущении сдачи), которое может быть заявлено независимо от оспаривания договора.

Вывод по вопросу. Да, если сдача уже состоялась, второй сособственник может оспорить её: заявить иск о признании договора найма/аренды недействительным (п. 1 ст. 166, ст. 168 ГК РФ) с применением последствий в виде возврата полученного (п. 2 ст. 167 ГК РФ), а также негаторный иск об устранении нарушений его права (ст. 304 ГК РФ). Более быстрый и надёжный путь для защиты — негаторное требование о пресечении использования помещения и выселении вселившихся, поскольку оно прямо направлено на устранение нарушения и не требует оспаривания всей сделки. Такие иски предъявляются в суд по правилам искового производства (районный суд по месту нахождения квартиры).

Денежные последствия: доходы от сдачи и неосновательное обогащение

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
— ст. 248 ГК РФ

Доход от сдачи общего жилого помещения (арендная/наёмная плата) становится общим имуществом сособственников и подлежит распределению соразмерно их долям. Если один сособственник присвоил всю плату себе, он обязан передать второму часть, приходящуюся на его долю.

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Если сособственник получил плату за пользование общим имуществом, приходящуюся на долю второго участника, без законного основания, он обогатился за счёт второго и обязан вернуть неосновательно сбережённое имущество. Правило применяется независимо от того, чьим поведением вызвано обогащение.

1. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
   — п. 2 ст. 247 ГК РФ

Даже при невозможности предоставить второму сособственнику в пользование часть, соразмерную его доле, он вправе требовать от другого участника, пользующегося приходящимся на его долю имуществом, соответствующей денежной компенсации.

Вывод по вопросу. Если сособственник уже сдал часть квартиры и получил плату, второй вправе требовать причитающуюся ему долю дохода: ст. 248 ГК РФ относит доходы к общему имуществу, а п. 1 ст. 1102 ГК РФ обязывает вернуть неосновательно сбережённое. Дополнительно можно требовать компенсацию по п. 2 ст. 247 ГК РФ за пользование приходящейся на вашу долю частью имущества. Требования заявляются в том же судебном порядке (районный суд по месту нахождения квартиры).

Ответственность за самовольную сдачу и значение договора приватизации

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9 1 настоящего Кодекса, - (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 250-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ)
— ст. 19.1 КоАП РФ

Самовольное осуществление своего предполагаемого права вопреки установленному порядку образует самоуправство. Поскольку распоряжение общим имуществом возможно только по соглашению всех сособственников, сдача общего помещения вопреки возражению второго участника — это осуществление «предполагаемого» права в обход установленного законом порядка. Если существенный вред не причинён, возможна административная ответственность.

1. Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев. (В редакции федеральных законов от 08.12.2003 № 162-ФЗ; от 07.03.2011 № 26-ФЗ; от 07.12.2011 № 420-ФЗ) 2. То же деяние, совершенное с применением насилия или с угрозой его применения, - наказывается принудительными работами на срок до пяти лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до пяти лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ)
   — п. 1 ст. 330 УК РФ

Если самовольными действиями (сдачей помещения, воспрепятствованием в пользовании) причинён существенный вред, возможна уголовная ответственность за самоуправство. Это дополнительный рычаг воздействия на сособственника, действующего вопреки установленному порядку при оспаривании им правомерности действий.

Вывод по вопросу. Самовольная сдача общего жилого помещения вопреки возражению сособственника может квалифицироваться как самоуправство: административное (ст. 19.1 КоАП РФ) при отсутствии существенного вреда и уголовное (п. 1 ст. 330 УК РФ) при причинении существенного вреда. Договор приватизации сам по себе режим долевой собственности не меняет: он лишь подтверждает законность приобретения долей, но не даёт права распоряжаться общим помещением единолично — приватизация является одним из законных оснований возникновения права собственности на доли, и на последующее пользование и распоряжение ими распространяются общие правила ст. 246, 247 ГК РФ. Таким образом, старый договор приватизации не создаёт дополнительных полномочий и не отменяет правила о необходимости согласия всех сособственников.

Сроки оспаривания, действия при отказе в согласии и исполнение решения

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. 3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
   — п. 1 ст. 166 ГК РФ

Оспоримая сделка недействительна лишь в силу признания её таковой судом, поэтому оспаривание возможно в пределах установленного срока (оспоримая сделка — один год, ничтожная — три года, см. блок про сроки).

1. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
   — п. 2, 3 ст. 252 ГК РФ

Если согласия сособственника получить не удаётся, надлежит не действовать самовольно, а обратиться в суд: участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли, а при недостижении соглашения о способе и условиях раздела — в судебном порядке выдела доли в натуре, либо, если выдел невозможен, получения стоимости доли. Также пригоден иск об установлении порядка пользования (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Негаторное требование позволяет пресечь неправомерное использование общего помещения и не связано с лишением владения, что удобно для оперативной защиты.

Если откажут. При недостижении согласия сособственник вправе заявить в суд требование об установлении порядка пользования квартирой (п. 1 ст. 247 ГК РФ) либо о выделе своей доли (п. 2, 3 ст. 252 ГК РФ). Это надлежащая правовая альтернатива самовольной сдаче помещения.

Исполнение. После вступления решения в силу выселение нанимателя и вселение сособственника обеспечиваются принудительным исполнением через судебных приставов-исполнителей; собственник вправе требовать устранения препятствий в пользовании.

Вывод по вопросу. При отказе в согласии следует заявить иск об установлении порядка пользования (п. 1 ст. 247 ГК РФ) либо о выделе доли (п. 2, 3 ст. 252 ГК РФ). Для оспаривания уже заключённого договора действует годичный срок исковой давности по оспоримой сделке (п. 2 ст. 181 ГК РФ), а негаторное требование (ст. 304 ГК РФ) может быть заявлено и при длящемся нарушении. Все требования рассматриваются в районном суде по месту нахождения квартиры.

Сроки исковой давности по оспариванию договора

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 181 ГК РФ

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий её недействительности составляет один год. Течение срока начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 181 ГК РФ

Для ничтожной сделки установлен общий срок три года, а если иск предъявляет лицо, не являющееся стороной сделки (то есть сам второй сособственник в отношении договора, который он не подписывал), — три года со дня, когда он узнал или должен был узнать о начале исполнения этой сделки, но не более десяти лет со дня начала её исполнения.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Негаторное требование об устранении нарушений права (ст. 304 ГК РФ), направленное на длящееся нарушение (проживание посторонних), исковой давности не подчиняется, поскольку нарушение продолжается во времени.

Вывод по срокам. Для оспаривания договора найма вторым сособственником действует годичный срок исковой давности по оспоримой сделке (п. 2 ст. 181 ГК РФ), исчисляемый со дня, когда он узнал о заключении договора; при квалификации сделки как ничтожной и заявлении требования лицом, не являющимся стороной, — три года со дня, когда он узнал о начале её исполнения, но не более десяти лет (п. 1 ст. 181 ГК РФ). Параллельно можно заявить негаторное требование (ст. 304 ГК РФ), на которое исковая давность не распространяется.

Доказывание сдачи жилья и отсутствия согласия

1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
   — п. 1 ст. 56 ГПК РФ

Каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые ссылается. Для второго сособственника это означает доказывание факта предоставления общего помещения третьим лицам и отсутствия своего согласия.

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Для денежного требования бремя доказывания получения дохода и его размера также лежит на истце; приходящаяся на его долю часть взыскивается как неосновательное обогащение.

Доказательства. Достаточны любые допустимые доказательства: договор найма/аренды, расписки о внесении платы, переписка, объявления о сдаче, показания соседей, фото/видеофиксация проживания посторонних, данные о регистрации по месту жительства. Важно зафиксировать отсутствие согласия (договор заключён без подписи второго собственника) и направляемые возражения/претензии.

Вывод по доказыванию. Для защиты нужно доказать факт сдачи и отсутствие согласия любыми допустимыми средствами, а для взыскания причитающейся части дохода — дополнительно размер платы. Требования заявляются в районном суде по месту нахождения квартиры.