Нужно ли уведомлять опеку и администрацию при продаже комнаты в коммунальной квартире, где есть несовершеннолетние соседи, и будет ли сделка нотариальной?

Нужно ли извещать опеку и администрацию о продаже комнаты

Ключевой момент: продаётся комната как самостоятельный объект недвижимости (у неё отдельный кадастровый номер), принадлежащая вам единолично. Несовершеннолетние дети (9 и 16 лет) являются членами семьи собственников соседней приватизированной комнаты, а не вашими и не членами вашей семьи; в вашей комнате они не проживают и правами на неё не обладают.

Согласие органа опеки и попечительства требуется только в двух ситуациях, ни одна из которых здесь не возникает.

Во-первых, опека защищает имущество самих несовершеннолетних (подопечных) либо их права при отчуждении того помещения, где они проживают как члены семьи данного собственника:

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
— п. 4 ст. 292 ГК РФ

Норма чётко ограничена: отчуждается жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи самого продавца-собственника данного помещения. Ваша комната — отдельный объект, дети в ней не проживают, они члены семьи соседей. Согласие опеки на продажу вашей комнаты по этому основанию не требуется.

Во-вторых, разрешение опеки нужно при отчуждении имущества, принадлежащего несовершеннолетнему (подопечному или ребёнку, в собственности которого находится отчуждаемый объект):

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Ваша комната несовершеннолетним не принадлежит, их право собственности и имущественное положение продажей не затрагиваются. Поэтому уведомлять или получать согласие органа опеки и попечительства вы не обязаны — равно как и извещать его «для сведения».

Иное дело — уведомление сособственников в коммунальной квартире. Уведомлять нужно не опеку, а собственников двух других комнат:

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации .
— ч. 6 ст. 42 ЖК РФ

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

Обязанность известить распространяется на всех остальных собственников комнат: и на семью (собственников приватизированной комнаты), и на публичное образование (муниципалитет/администрацию) как собственника второй, муниципальной комнаты. Тот факт, что в муниципальной комнате никто не зарегистрирован и не проживает, значения не имеет — право преимущественной покупки следует из самого факта права собственности на комнату, а не из факта проживания.

Формат уведомления. Закон требует письменной формы с указанием цены и прочих условий. Нотариального удостоверения самого извещения закон не предписывает (обязательная нотариальная форма установлена лишь для договора отчуждения доли — см. блок о нотариате). На практике надёжны два способа:

• направление письменного извещения (ценное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении) каждому сособственнику: семье по адресу комнаты/квартиры и в орган, управляющий муниципальным имуществом (департамент/комитет по управлению имуществом вашего муниципалитета);
• либо оформление извещения через нотариуса, который передаст его сособственникам и зафиксирует факт и дату вручения.

Срок ответа сособственников — месяц со дня извещения; при письменном отказе всех сособственников от преимущественного права покупателя можно продать досрочно (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Вывод: орган опеки и администрацию как таковые «уведомлять о продаже» не требуется; но администрация (муниципалитет) должна быть извещена как собственник муниципальной комнаты наравне с семьёй-соседями — письменно, с указанием цены 1 400 000 руб. и условий продажи. Согласие опеки не нужно вовсе.

Будет ли сделка нотариальной из-за наличия детей у соседей

Наличие несовершеннолетних детей у соседей не делает сделку нотариальной. Обязательная нотариальная форма зависит исключительно от того, что продаётся: доля в праве общей собственности или отдельный объект недвижимости (комната).

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Обязанность нотариально удостоверить сделку возникает только при отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимость. Ваша комната имеет отдельный кадастровый номер — это самостоятельный объект недвижимости (помещение), а не доля в праве на квартиру. Соответственно, продажа комнаты как отдельного объекта под указанное правило не подпадает — нотариальное удостоверение договора не обязательно.

То, что у комнаты есть «сопутствующая» доля в общем имуществе коммунальной квартиры (места общего пользования), картину не меняет: эта доля следует судьбе комнаты и отдельно не отчуждается:

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. 2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире. 3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. 4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты. 5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату. 6.
— ч. 3 ст. 42 ЖК РФ

Поскольку вы отчуждаете сам объект (комнату), а не долю в праве собственности в смысле ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ, нотариальная форма законом не требуется. Проживание несовершеннолетних в соседней комнате на форму сделки не влияет (влияние опеки разобрано в блоке 1 и сведено к тому, что согласие опеки не нужно).

Единственное исключение из «ненужного» нотариуса — согласие супруга, если комната приобреталась в браке и является общим имуществом супругов:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Если вы состоите в браке и комната куплена в период брака на общие средства, на регистрацию сделки потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга (сам договор при этом остаётся простой письменной формой). Если брака нет либо комната — ваше личное имущество (приобретена до брака, в дар/наследство), такое согласие не нужно.

Вывод: сделка купли-продажи комнаты в простой письменной форме допустима, нотариального удостоверения договора не требуется — ни из-за наличия детей у соседей, ни из-за статуса комнаты как отдельного объекта с собственным кадастровым номером. Дополнительно потребуется лишь нотариальное согласие супруга, если комната является общим имуществом, нажитым в браке.

Риски продажи без извещения сособственников

Пропуск уведомления сособственников не делает саму сделку недействительной, но порождает серьёзный гражданско-правовой риск — перевод прав и обязанностей покупателя на обойдённого сособственника:

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

Причём судебная практика прямо подтверждает применение этого механизма именно к комнатам в коммунальных квартирах: если продавец известил соседа о намерении продать только после подписания договора с третьим лицом, обойдённый собственник другой комнаты вправе в судебном порядке перевести на себя права и обязанности покупателя:

право собственности ответчика С. на комнату № 1 в коммунальной квартире, перевести на Т. права и обязанности покупателя С. по договору купли- продажи на указанное жилое помещение, признать за Т. право собственности на спорное жилое помещение и считать заключенным между Б. и Т. договор купли-продажи данного жилого помещения с дополнительными условиями, взыскать с Б. в пользу истца судебные расходы, произвести зачет обязательства Т. по выплате 750 000 руб. на приобретение спорного объекта недвижимости на сумму 12 735,52 руб. и признать прекращенным обязательство в этой части, возложить на С. обязанность передать истцу ключи от спорного жилого помещения. 8 В обоснование исковых требований истец указал, что является собственником комнаты № 2 в коммунальной квартире. Собственником комнаты № 1 в этой же коммунальной квартире являлся Б., который продал эту комнату С., а предложение о преимущественном праве покупки истцу направил уже после подписания договора купли-продажи. В ответ на предложение истец направил Б. уведомление о желании воспользоваться своим преимущественным правом покупки и проект договора купли-продажи спорной комнаты с дополнительными условиями покупки жилого помещения, а также направил заявление в орган кадастрового учета о том, что он не отказывается от покупки этой комнаты. Вместе с тем переход права собственности от Б. к С. был зарегистрирован. Т. полагал, что Б.
— п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ от 23.12.2020 № 4/2020

Практические последствия для вас: если вы продадите комнату покупателю, не дождавшись истечения месячного срока либо вообще не уведомив семью-соседей или муниципалитет (собственника второй комнаты), любой из неуведомлённых собственников в течение трёх месяцев сможет через суд «войти» в договор на место вашего покупателя на тех же условиях (за 1 400 000 руб.). Это означает утрату вами конкретного покупателя и риск судебных издержек.

Вывод: чтобы исключить риск перевода прав на покупателя, известите письменно всех собственников двух остальных комнат (семью и муниципалитет) с указанием цены 1 400 000 руб. и условий, либо получите от них письменные отказы от преимущественного права, либо дождитесь истечения месячного срока. Только после этого заключайте договор с вашим покупателем.

Налог (НДФЛ) при продаже комнаты

Вы владеете комнатой около четырёх лет, продаёте за 1 400 000 руб. при цене покупки 1 150 000 руб. Вопрос обложения НДФЛ зависит от минимального предельного срока владения (3 или 5 лет) и от того, является ли комната вашим единственным жильём.

По общему правилу минимальный срок владения составляет 5 лет; он сокращается до 3 лет в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 217.1 НК РФ (в частности, если у налогоплательщика на момент продажи нет в собственности иного жилого помещения). Поскольку комната находится у вас в собственности около четырёх лет, разница принципиальна:

• если комната — ваше единственное жильё (иной жилой недвижимости в собственности нет), минимальный срок — 3 года, он уже истёк, доход от продажи НДФЛ не облагается, декларация 3-НДФЛ не подаётся;
• если у вас есть другое жильё в собственности, применяется срок 5 лет — он ещё не истёк, и доход от продажи подлежит налогообложению.

Во втором случае налог можно значительно уменьшить: п. 1 ст. 220 НК РФ позволяет вместо вычета зачесть расходы на приобретение комнаты (1 150 000 руб.). Тогда облагаемая база составит 1 400 000 − 1 150 000 = 250 000 руб., а НДФЛ по ставке 13% — 32 500 руб. (плюс обязанность подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатить налог до 15 июля). Альтернатива — фиксированный имущественный вычет до 1 000 000 руб., но зачёт подтверждённых расходов в вашем случае выгоднее.

Вывод: точный налоговый результат зависит от того, единственное ли это у вас жильё. При владении ~4 года: если единственное — налога нет; если есть иное жильё — налог уплачивается, но доход можно уменьшить на расходы по приобретению (1 150 000 руб.), и фактический НДФЛ составит около 32 500 руб. Налоговый аспект не влияет ни на необходимость извещения соседей, ни на форму сделки.