Как получить отдельную квартиру при реновации, если в приватизированной квартире четыре собственника по 1/4 доли и разные семьи?

Предоставляется одно равнозначное жилое помещение на всех сособственников, а не отдельное каждому

При реновации на всех четырёх собственников приватизированной квартиры предоставляется одно равнозначное жилое помещение; сам по себе факт, что вы «фактически разные семьи», права на раздельное предоставление жилья не даёт.

Собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации (далее - собственники жилых помещений), и нанимателям жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, в целях обеспечения их жилищных прав взамен указанных жилых помещений предоставляются равнозначные жилые помещения.
— ч. 1 ст. 7.3 Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-1

Это общее правило конкретизировано для случая общей долевой собственности: новый договор заключается со всеми собственниками, и доли в предоставляемом помещении сохраняются в прежнем соотношении (по 1/4 каждому).

В случае, если жилое помещение находится в общей собственности, договор, предусматривающий переход права собственности на такое жилое помещение, заключается со всеми собственниками жилого помещения и предусматривает возникновение права общей собственности на предоставляемое жилое помещение в долях, соответствующих долям в праве собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации (в случае, если такое жилое помещение находилось в общей долевой собственности), или возникновение права общей совместной собственности на предоставляемое жилое помещение (в случае, если такое жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, находилось в общей совместной собственности).
— абз. о долях ст. 7.3 Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-1

Разбор: ваша квартира находится в общей долевой собственности четырёх лиц (по 1/4), это подтверждено выпиской из ЕГРН и договором приватизации. Значит, взамен неё город обязан предоставить одно равнозначное помещение (не меньше по жилой площади и количеству комнат — у вас две комнаты), и право на него возникнет у всех четверых в тех же долях 1/4. Никакой нормы, позволяющей «разбить» это право на четыре отдельные квартиры только потому, что вы ведёте раздельное хозяйство, закон не предусматривает.

Важно: норма, дающая право на отдельные квартиры, касается только комнат в коммунальных квартирах, а не обычной квартиры в долевой собственности.

Взамен освобождаемой гражданином комнаты в коммунальной квартире в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, в качестве равнозначного жилого помещения или равноценного жилого помещения в соответствии с настоящим Законом предоставляется отдельная квартира. При этом предоставление комнаты в коммунальной квартире или части жилого помещения, составляющей долю в праве общей собственности на отдельную квартиру, не допускается. В случае, если освобождаемая комната в коммунальной квартире в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, находится в общей долевой или общей совместной собственности граждан, таким гражданам предоставляются отдельные квартиры на праве общей долевой или общей совместной собственности в порядке, установленном частью двадцать первой настоящей статьи.
— абз. о комнате в коммунальной квартире ст. 7.3 Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-1

Разбор: из текста прямо следует, что «отдельные квартиры» предоставляются лишь при освобождении комнаты в коммунальной квартире. Ваше жильё — изолированная двухкомнатная квартира, а не комната в коммуналке, поэтому данное правило к вам не применяется. Аналогично не применима норма о предоставлении нескольких помещений — она рассчитана на квартиры из четырёх и более комнат и только при отсутствии возможности дать одно равнозначное помещение.

В случае, если при переселении жителей из многоквартирного дома, включенного в программу реновации, отсутствует возможность предоставления собственнику жилого помещения или нанимателю жилого помещения, состоящего из четырех и более комнат, одного равнозначного жилого помещения, таким собственнику жилого помещения или нанимателю жилого помещения с их письменного согласия может быть предоставлено несколько жилых помещений, в совокупности соответствующих требованиям части второй настоящей статьи. В этом случае предоставление нескольких жилых помещений признается предоставлением равнозначного жилого помещения.
— абз. о нескольких помещениях ст. 7.3 Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-1

Под равнозначным жилым помещением в настоящем Законе понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям: жилая площадь и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения; такое жилое помещение соответствует стандартам благоустройства, установленным законодательством города Москвы, а также имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными нормативным правовым актом города Москвы; такое жилое помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в том же районе города Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу реновации
— абз. 4 ч. 1 ст. 7.3 Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-1

Разбор: помещение, которое вам предоставят, будет двухкомнатным (не меньше жилой площади и количества комнат), в том же районе города Москвы (по состоянию на 01.01.2017) и с общей площадью, превышающей 52 кв. м. Но это будет одна квартира на всех.

Вывод: получить отдельную квартиру просто «в счёт» своей 1/4 доли через сам механизм реновации невозможно — на четверых сособственников закон предоставляет одно равнозначное жилое помещение с сохранением долей 1/4. Факт проживания разными семьями и нежелание жить вместе основанием для раздела жилья не являются.

Раздел долей или выдел доли до переселения: что это даёт и что не преодолевает «одну квартиру на всех»

Раздел долевой собственности и выдел доли регулируются ГК РФ, но его итогом внутри одной двухкомнатной квартиры не может стать превращение 1/4 доли в самостоятельную квартиру (выдел доли в натуре в отдельное жильё физически невозможен).

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
— ст. 252 ГК РФ, п. 1

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— ст. 247 ГК РФ, п. 1

Разбор: вы вправе заключить с сособственниками соглашение о разделе общего имущества или выделе доли (ст. 252 ГК РФ), а при недостижении согласия — требовать в судебном порядке выдела доли в натуре. Однако ваша доля (1/4 в двухкомнатной квартире ~52 кв. м) реально невыделима: выделить изолированное жилое помещение «под вашу долю» невозможно, а перестройка/перепланировка с образованием второго отдельного жилого помещения в доме, уже включённом в программу реновации, фактически исключена. Поэтому для вас практически применимый результат — не «отдельная квартира», а выплата компенсации за вашу долю другими сособственниками (с вашего согласия) либо продажа доли третьему лицу с соблюдением преимущественного права остальных собственников.

Важное предостережение: выдел доли до переселения может повлечь учёт как «ухудшение жилищных условий» и отсрочить постановку на жилищный учёт.

К действиям, повлекшим ухудшение жилищных условий, относятся: 1) изменение порядка пользования жилыми помещениями путем совершения сделок; 2) обмен жилыми помещениями; 3) невыполнение условий договоров о пользовании жилыми помещениями, повлекшее выселение граждан в судебном порядке; 4) изменение состава семьи, в том числе в результате расторжения брака; 5) вселение в жилое помещение иных лиц (за исключением вселения временных жильцов); 6) выдел доли собственниками жилых помещений;
— п. 6 ч. 2 ст. 10 Закона г. Москвы от 14.06.2006 № 29

Разбор: если вы рассчитываете затем встать на жилищный учёт как нуждающийся (чтобы получить отдельное жильё по норме предоставления), имейте в виду — выдел доли прямо отнесён московским законом к действиям, повлекшим ухудшение жилищных условий, и нуждающимся в жилье вы будете признаны лишь по истечении пяти лет после такого действия.

Вывод: разделить доли (соглашением или через суд) юридически можно, но это не даст вам отдельной квартиры в рамках реновации — максимум денежную компенсацию за вашу долю либо её продажу. При этом выдел доли отсрочит ваше право встать на учёт как нуждающийся на 5 лет, поэтому делать его «ради статуса» нецелесообразно — сначала спланируйте сценарий целиком.

Реальные пути к отдельному жилью: денежное возмещение вместо квартиры, доплата за большую квартиру, статус нуждающегося

По закону есть три практических механизма, приближающих вас к отдельному жилью.

(1) Равноценное возмещение в денежной форме вместо предоставления квартиры.

Собственник жилого помещения на основании письменного заявления вместо предоставляемого в собственность равнозначного жилого помещения вправе получить за освобождаемое жилое помещение равноценное возмещение в денежной форме или путем предоставления равноценного жилого помещения. Выплату равноценного возмещения в денежной форме не вправе требовать собственник жилого помещения, в отношении которого зарегистрированы в установленном порядке ограничения прав или обременения. Стоимость предоставляемого равноценного жилого помещения не может быть ниже стоимости освобождаемого жилого помещения, определяемой по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации . Указанное в настоящей части заявление может быть направлено в уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы в течение двадцати дней со дня получения собственником жилого помещения проекта договора
— ч. 3 ст. 7.3 Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-1

Разбор: собственник вправе письменно (в течение 20 дней со дня получения проекта договора) потребовать вместо равнозначной квартиры денежное возмещение по правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ (по рыночной стоимости с учётом убытков). Но это право реализуется в отношении всего помещения и касается всех сособственников совместно: вы не можете «выкупить» отдельно свою 1/4 долю, заявление подаётся в целом по освобождаемому жилому помещению. Полученные деньги можно направить на покупку отдельной квартиры. Препятствие — зарегистрированные ограничения/обременения (тогда денежное возмещение требовать нельзя), а также несогласие остальных собственников, которым удобнее принять помещение.

(2) Доплата за жильё большей площади или с большим числом комнат (докупка).

Собственники жилых помещений и наниматели жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, которым предоставляются в собственность равнозначные жилые помещения, вправе по письменному заявлению приобрести за доплату жилые помещения большей площади и (или) жилые помещения, имеющие большее количество комнат, чем предоставляемые им равнозначные жилые помещения, в порядке, установленном нормативным правовым актом города Москвы
— абз. о доплате ст. 7.3 Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-1

Разбор: всем собственникам (в том числе вам) предоставлено право за доплату приобрести жилое помещение большей площади и/или с большим количеством комнат. Это не даёт каждому «свою» квартиру, но позволяет четверым сообща получить более просторную квартиру, а затем внутри неё оформить раздел по соглашению. Порядок доплаты устанавливается нормативным актом города Москвы (Постановлением Правительства Москвы о порядке приобретения за доплату помещений большей площади).

(3) Статус нуждающегося и улучшение жилищных условий вне очереди.

Собственнику жилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, членам его семьи, гражданину, с которым заключен договор социального найма жилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, членам его семьи, состоящим на жилищном учете, улучшаются жилищные условия путем предоставления жилого помещения по норме предоставления на одного человека, установленной Законом города Москвы "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения", вне очереди в порядке и на условиях, установленных Законом города Москвы "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения".
— ч. 1 ст. 6 Закона г. Москвы от 17.05.2017 № 14

В случае отказа указанных в части 1 настоящей статьи граждан от улучшения жилищных условий, а также при несоблюдении условий, установленных Законом города Москвы "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения", им предоставляется равнозначное жилое помещение в соответствии с федеральным законодательством и настоящим Законом.
— ч. 2 ст. 6 Закона г. Москвы от 17.05.2017 № 14

Разбор: если вы (и члены вашей семьи) состоите на жилищном учёте как нуждающиеся, то при реновации жилищные условия улучшаются вне очереди — предоставляется жильё по норме предоставления. При отказе от улучшения или несоблюдении условий даётся лишь равнозначное помещение. Условия признания нуждающимся:

Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее - нуждающиеся в жилых помещениях): 1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения; (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
— п. 2 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ

При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.
— ч. 2 ст. 51 ЖК РФ

В целях установления уровня обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения для принятия их на жилищный учет исчисляется размер площади жилого помещения, приходящейся на долю каждого члена семьи заявителя. Для определения размера площади жилого помещения, приходящейся на долю каждого члена семьи заявителя, определяется суммарная площадь всех жилых помещений или их частей, в отношении которых кто-либо из членов семьи обладает самостоятельным правом пользования либо правом собственности, и делится на количество членов семьи. 2. Не обладают самостоятельным правом пользования жилыми помещениями граждане, занимающие жилые помещения на основании договора поднайма, договора краткосрочного найма, а также граждане, пользующиеся жилыми помещениями в качестве временных жильцов. 3. Учетная норма устанавливается в размере 10 квадратных метров площади жилого помещения для отдельных квартир.
— ч. 3 ст. 9 Закона г. Москвы от 14.06.2006 № 29

Норма предоставления площади жилого помещения составляет 18 квадратных метров площади жилого помещения на одного человека. 4. Площадь жилого помещения, подлежащего предоставлению гражданам, совместно принятым на жилищный учет решением уполномоченного органа власти города Москвы, определяется как произведение количества граждан, состоящих на жилищном учете, по данному решению и нормы предоставления на одного человека. При этом заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия. В состав заявителей включаются проживающие совместно с ними их несовершеннолетние дети, родившиеся после подачи заявления, а также граждане, принятые на жилищный учет или учет нуждающихся в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ, постоянно проживающие по этому же адресу и включенные в установленном порядке в состав этого же учетного дела. В случае если среди членов семьи, постоянно проживающих по этому же адресу, имеются граждане, не состоящие на жилищном учете, площадь жилого помещения, приходящаяся на таких граждан, при обеспечении граждан, состоящих на жилищном учете, не подлежит увеличению. (В редакции Закона Москвы от 28.12.2016 № 55 ) 5.
— ч. 3 ст. 20 Закона г. Москвы от 14.06.2006 № 29

Разбор: в Москве учётная норма — 10 кв. м на человека (для отдельных квартир), норма предоставления — 18 кв. м. У вас четверо собственников на ~52 кв. м, то есть по 13 кв. м на человека — это выше учётной нормы 10 кв. м, поэтому по основанию «менее учётной нормы» вы нуждающимися, скорее всего, признаны не будете (если только у кого-то нет иного жилья, которое суммируется в расчёт обеспеченности). Следовательно, внеочередное улучшение по норме предоставления вам, как правило, не положено — и вы получите именно одно равнозначное помещение на всех.

Вывод: наиболее реалистичный способ получить отдельное жильё — договориться с сособственниками о том, чтобы всем (или вам с частью собственников) взять денежное возмещение за квартиру (подав заявление в 20-дневный срок) и на полученные средства купить раздельное жильё, либо использовать механизм доплаты за расширение. Статус «нуждающегося» для внеочередного улучшения по норме предоставления для вашей семьи, обеспеченной ~13 кв. м на человека, маловероятен.

Процедура, орган, сроки и обжалование отказа

Переселение ведёт уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы (в Москве — Департамент городского имущества, ДГИ), с которым заключается договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение (правила о мене — при предоставлении помещения, о купле-продаже — при денежном возмещении).

В случае, если жилое помещение находится в общей собственности, договор, предусматривающий переход права собственности на такое жилое помещение, заключается со всеми собственниками жилого помещения и предусматривает возникновение права общей собственности на предоставляемое жилое помещение в долях, соответствующих долям в праве собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации (в случае, если такое жилое помещение находилось в общей долевой собственности), или возникновение права общей совместной собственности на предоставляемое жилое помещение (в случае, если такое жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, находилось в общей совместной собственности).
— абз. о долях ст. 7.3 Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-1

Разбор: договор заключается со всеми сособственниками одновременно и закрепляет доли 1/4. Подписать его от имени всех без согласия остальных вы не можете — для принятия равнозначного помещения либо выбора денежного возмещения нужно согласованное волеизъявление всех четверых собственников.

Механизм и сроки: уполномоченный орган направляет проект договора; с момента его получения у собственников есть 20 дней на подачу заявления о замене помещения на денежное возмещение (ч. 3 ст. 7.3). Если договор не заключён в течение 30 дней со дня получения проекта, орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора, освобождении помещения, снятии с регистрационного учёта и регистрации перехода права (это следует из ст. 7.3 Закона № 4802-1). Предоставление равнозначного/равноценного помещения осуществляется без взимания доплаты; доплата возможна только за добровольную докупку большей площади.

Отказ органа в реализации ваших прав (например, отказ принять заявление о денежном возмещении либо о предоставлении доплаты) оспаривается в суд в порядке административного судопроизводства.

гражданин и иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. В силу ч. 1 ст. 219 КАС РФ административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. При этом согласно ч. 3 ст. 92 КАС РФ течение процессуального срока, исчисляемого годами, месяцами или днями, начинается на следующий день после даты или наступления события, которыми определено его начало. В суде установлено, что событием, послужившим поводом для обращения в гарнизонный военный суд и с которым Ф. связывает нарушение своих прав, является оставление жилищным органом в 2019 году без реализации представленных командованием по его рапорту от 29 января 2018 г. документов об изменении даты его включения в реестр участников НИС. В этой связи в административном исковом заявлении Ф.
— ст. 219 КАС РФ (по п. 43 Обзора ВС РФ от 16.02.2022 № 4/2021)

Разбор: административное исковое заявление подаётся в районный суд по месту нахождения органа (ДГИ) или по вашему месту жительства в течение трёх месяцев со дня, когда вам стало известно о нарушении права. Пропуск срока без уважительных причин влечёт отказ в удовлетворении.

Вывод: действуйте через ДГИ (проект договора придёт всем сособственникам). Для реализации «денежного» сценария вам нужно заранее, до получения проекта договора, достичь согласия всех четверых о выборе денежного возмещения, поскольку ключевое заявление подаётся в жёсткий 20-дневный срок и касается всего помещения в целом. Любой отказ органа можно обжаловать в районный суд в 3-месячный срок по правилам КАС РФ.

Денежное измерение: как рассчитывается возмещение при выборе денежной формы вместо квартиры

Если сособственники выберут равноценное возмещение в денежной форме (вместо предоставления равнозначной квартиры), его размер определяется не произвольно, а по правилам изъятия жилья для государственных нужд — по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
— ч. 7 ст. 32 ЖК РФ

Разбор: в денежное возмещение включаются рыночная стоимость самой квартиры, рыночная стоимость общего имущества дома (включая земельный участок соразмерно доле), а также все убытки от изъятия — расходы на переезд, временный наём иного жилья до покупки нового, поиск и оформление другой квартиры, досрочное прекращение обязательств перед третьими лицами, упущенная выгода. Именно эти деньги (пропорционально вашей 1/4 доле) станут ресурсом для покупки отдельного жилья.

Важно понимать границы: данная ситуация — публично-правовая (переселение в рамках программы реновации через уполномоченный орган города Москвы). Поэтому общие частноправовые меры ответственности — неустойка, проценты по ст. 395 ГК РФ за задержку, компенсация морального вреда — к органу власти в этом отношении по общему правилу неприменимы: выплата урегулирована специальной нормой о равноценном возмещении (ст. 7.3 Закона № 4802-1 во взаимосвязи с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ). Защита при занижении размера возмещения или отказе в его выплате осуществляется путём оспаривания действий/решений органа в судебном порядке (КАС РФ), а не исками о взыскании процентов.

Вывод: при выборе денежного пути вы вправе рассчитывать на рыночную стоимость квартиры плюс реальные убытки от переезда, рассчитанные по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, пропорционально своей доле (1/4). Частноправовые неустойки и проценты за задержку здесь не применяются — спор с органом по размеру возмещения решается в административном порядке (обжалование в суд по КАС РФ).