В рассматриваемой ситуации с тремя равными дольщиками в приватизированной квартире ключевое значение имеет норма ст. 249 ГК РФ, устанавливающая обязанность каждого участника долевой собственности соразмерно своей доле нести бремя содержания имущества. Поскольку двое собственников отказываются оплачивать коммунальные услуги, ссылаясь на отсутствие средств, их обязанность по оплате сохраняется в силу закона независимо от финансового положения. Доля каждого из них составляет 1/3, следовательно, каждый обязан оплачивать треть всех расходов на содержание и коммунальные услуги. Тот собственник, который желает заключить с управляющей компанией соглашение о раздельной оплате, может настаивать на выделении своей доли обязательств, но только в пределах своей 1/3. При этом ст. 249 ГК РФ не запрещает одностороннее оформление отдельного платёжного документа, если между сособственниками нет соглашения об ином, однако она прямо не регулирует порядок взаимодействия с УК – это прерогатива жилищного законодательства и договора управления.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 249
Помимо этого, обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести расходы на содержание общего имущества закреплена в ст. 39 ЖК РФ, которая раскрывает механизм определения доли таких расходов. В данной квартире общая долевая собственность на помещение, а не только на общее имущество дома, однако правила ст. 39 ЖК РФ применяются и к индивидуальной квартире, поскольку она находится в многоквартирном доме. Расходы на коммунальные услуги, потребляемые непосредственно в квартире (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроэнергия, газ), относятся к оплате индивидуального потребления, а не только к содержанию общего имущества. Тем не менее, принцип пропорциональности, заложенный в ст. 39 ЖК РФ, по аналогии применим и к таким платежам: каждый собственник обязан вносить плату за коммунальные услуги, исходя из площади занимаемого помещения (доли) и показаний приборов учёта, если они есть. Если двое из трёх сособственников уклоняются от оплаты, управляющая компания вправе предъявить требования к любому из них в размере, соответствующем его доле, и может выставить отдельный платёжный документ на эту долю по заявлению одного из сособственников, поскольку закон не требует для этого обязательного согласия остальных.
Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. 2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 39
Важное дополнение вносит ст. 37 ЖК РФ, которая определяет, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади помещения. В данном случае каждый из трёх собственников владеет 1/3 доли в квартире, и, следовательно, его доля в общем имуществе дома (например, в крыше, подвале, лестничной площадке) также составляет 1/3 от общей площади квартиры, делённой на общую площадь всех помещений дома. Эта норма важна для расчёта обязательных платежей на капитальный ремонт, содержание и ремонт общего имущества. Она не регулирует непосредственно порядок оплаты индивидуальных коммунальных услуг, но подтверждает, что бремя расходов на общее имущество распределяется строго пропорционально доле. Поэтому управляющая компания, отказывая в заключении отдельного соглашения об оплате, не может ссылаться на необходимость единогласного решения всех сособственников, поскольку каждый из них уже несёт самостоятельную обязанность, вытекающую из его доли.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. 2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. 3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. 4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осущ
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 37
Нормы, прямо регулирующие порядок заключения отдельного соглашения о раздельной оплате коммунальных услуг с управляющей компанией, в предоставленном контексте из НПА отсутствуют. При этом на практике такой порядок может быть установлен в договоре управления многоквартирным домом или в правилах предоставления коммунальных услуг (в частности, в Постановлении Правительства РФ № 354). Поскольку в контексте нет соответствующих статей, следует отметить, что одностороннее заключение отдельного соглашения одним сособственником возможно, если он согласен оплачивать только свою долю, а УК не может отказать в принятии платежей по отдельной квитанции, так как это не противоречит закону и не нарушает прав других сособственников (каждый отвечает пропорционально своей доле). Однако при отсутствии прямого регулирования рекомендуется обратиться в суд для установления порядка оплаты, если УК отказывает.
