В данной ситуации речь идет о квартире, которая изначально была предоставлена по ордеру в рамках договора социального найма. Ордер был выдан на семью, включающую двух разнополых детей, что предполагало соблюдение санитарной нормы жилой площади, установленной для таких случаев (раздельные комнаты для разнополых детей старше определенного возраста). Все члены семьи, включая обоих детей, впоследствии участвовали в приватизации этой квартиры, то есть каждый из них приобрел право собственности на долю в квартире в порядке Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
После приватизации квартира перешла из государственного/муниципального жилищного фонда в частную собственность. Соответственно, правоотношения сторон перестали регулироваться нормами жилищного законодательства о договоре социального найма и стали подчиняться нормам гражданского законодательства о праве общей долевой собственности.
Факт выписки одного из детей из квартиры (снятие с регистрационного учета по месту жительства) не прекращает его права собственности на долю в квартире. Регистрация (прописка) и право собственности — это разные правовые институты. Выписка означает лишь смену места жительства, но не отказ от доли в недвижимости. Таким образом, на данный момент в квартире сохраняется режим общей долевой собственности: один из детей (фактически проживающий и зарегистрированный) и выписавшийся ребенок (собственник доли, но не проживающий).
Юридически значимым обстоятельством является то, что в приватизации участвовали все члены семьи, следовательно, каждый из них стал собственником своей доли. Основание предоставления квартиры (ордер с учетом нормы на разнополых детей) утратило свое значение с момента приватизации, так как квартира перестала быть муниципальной (государственной). Теперь действуют правила владения, пользования и распоряжения общим имуществом, установленные Гражданским кодексом РФ.
Вопрос о так называемом «принудительном размене» (обмене) в данном контексте юридически не корректен, так как размен (обмен) жилого помещения предусмотрен для нанимателей по договору социального найма. В отношении приватизированной квартиры возможен только раздел общего имущества или выдел доли в натуре, либо продажа доли с соблюдением преимущественного права покупки. Конфликт между собственниками по поводу пользования квартирой (особенно по причине разнополости) может быть разрешен через суд путем определения порядка пользования общим имуществом, но это не является «принудительным разменом».
Согласно статье 244 Гражданского кодекса РФ, приватизированная квартира, в которой участвовали все члены семьи, перешла в их общую долевую собственность. Поскольку в приватизации участвовали и дети, и родители, каждый из них приобрёл долю в праве на эту квартиру. Выписка одного из детей из квартиры не прекращает его права собственности — доля остаётся у него, даже если он фактически не проживает. Таким образом, несмотря на то, что в квартире остался только один собственник (если остальные, включая выписавшегося, сохранили доли), юридически квартира находится в общей долевой собственности всех участников приватизации.
- Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
- Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 244
Право собственности, включая право распоряжаться имуществом, закреплено в статье 209 ГК РФ. Каждый собственник может по своему усмотрению пользоваться и распоряжаться своей долей, но не может самовольно распоряжаться всей квартирой, поскольку это нарушит права других сособственников. Именно поэтому принудительный размен квартиры (например, принудительный обмен жилыми помещениями) без согласия всех участников долевой собственности невозможен — это было бы распоряжением общим имуществом вопреки воле одного из собственников.
- Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
- Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Распоряжение самой квартирой как единым объектом, в том числе её обмен (размен), возможно только по соглашению всех участников долевой собственности. Это прямо установлено статьёй 246 ГК РФ. Поскольку выписавшийся ребёнок остаётся собственником своей доли, его согласие на любой размен обязательно. Без этого согласия принудительный размен невозможен, так как закон не предусматривает механизма принудительного обмена квартиры в целом по требованию одного из сособственников.
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 246
Статья 247 ГК РФ регулирует порядок владения и пользования общим имуществом. Если между сособственниками возникает спор о порядке пользования квартирой, он может быть разрешён в суде, вплоть до определения порядка пользования. Однако это не равнозначно размену: суд не может принудительно обменять квартиру на другую, а лишь определяет, какую часть квартиры вправе занимать каждый собственник соразмерно своей доле. В данном случае выписка одного из собственников не создаёт автоматической необходимости в таком порядке, поскольку он добровольно отказался от проживания, но сохранил право пользования и владения своей долей. Если оставшийся собственник считает, что не может пользоваться всей квартирой из-за доли выписавшегося, он вправе требовать от бывшего собственника компенсации за пользование его долей или выдела доли в натуре, но не принудительного обмена всей квартиры.
- Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
- Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 247
Статья 252 ГК РФ даёт участнику долевой собственности право требовать выдела своей доли. Но это не «принудительный размен» всей квартиры, а выдел конкретной доли в натуре либо, если это невозможно, выплата стоимости доли другими сособственниками. В рассматриваемой ситуации ни оставшийся собственник, ни выписавшийся ребёнок не заявляют о таком выделе. Если бы один из них захотел выйти из общей собственности, он мог бы через суд потребовать выплаты стоимости его доли или раздела квартиры. Однако это не является принудительным разменом в смысле обмена жилыми помещениями — такой механизм в российском праве для приватизированных квартир не предусмотрен. Размен допускается только по соглашению всех собственников либо в рамках принудительного выкупа доли при определённых условиях (например, невозможность совместного проживания), но сам по себе выезд одного сособственника (выписка) не является безусловным основанием для принудительного обмена.
- Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
- Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
- При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 252
Что касается первоначального предоставления квартиры по ордеру с учётом нормы жилплощади на разнополых детей — этот факт имел значение до приватизации и относился к предоставлению жилья по договору социального найма. После приватизации квартира стала частной собственностью, и ордер утратил силу. Нормы предоставления жилья по договору социального найма не влияют на правовой режим приватизированной квартиры и не создают дополнительных оснований для принудительного размена. В Гражданском кодексе РФ (в предоставленном контексте) норм, связывающих право собственности с первоначальным ордером, нет, поэтому этот аспект не имеет правового значения для разрешения вопроса о принудительном размене.
