Приватизация квартиры с разнополыми детьми: один выписался — возможен ли принудительный размен, если все члены семьи уже участвовали в приватизации?

В данной ситуации речь идет о квартире, которая изначально была предоставлена по ордеру в рамках договора социального найма. Ордер был выдан на семью, включающую двух разнополых детей, что предполагало соблюдение санитарной нормы жилой площади, установленной для таких случаев (раздельные комнаты для разнополых детей старше определенного возраста). Все члены семьи, включая обоих детей, впоследствии участвовали в приватизации этой квартиры, то есть каждый из них приобрел право собственности на долю в квартире в порядке Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

После приватизации квартира перешла из государственного/муниципального жилищного фонда в частную собственность. Соответственно, правоотношения сторон перестали регулироваться нормами жилищного законодательства о договоре социального найма и стали подчиняться нормам гражданского законодательства о праве общей долевой собственности.

Факт выписки одного из детей из квартиры (снятие с регистрационного учета по месту жительства) не прекращает его права собственности на долю в квартире. Регистрация (прописка) и право собственности — это разные правовые институты. Выписка означает лишь смену места жительства, но не отказ от доли в недвижимости. Таким образом, на данный момент в квартире сохраняется режим общей долевой собственности: один из детей (фактически проживающий и зарегистрированный) и выписавшийся ребенок (собственник доли, но не проживающий).

Юридически значимым обстоятельством является то, что в приватизации участвовали все члены семьи, следовательно, каждый из них стал собственником своей доли. Основание предоставления квартиры (ордер с учетом нормы на разнополых детей) утратило свое значение с момента приватизации, так как квартира перестала быть муниципальной (государственной). Теперь действуют правила владения, пользования и распоряжения общим имуществом, установленные Гражданским кодексом РФ.

Вопрос о так называемом «принудительном размене» (обмене) в данном контексте юридически не корректен, так как размен (обмен) жилого помещения предусмотрен для нанимателей по договору социального найма. В отношении приватизированной квартиры возможен только раздел общего имущества или выдел доли в натуре, либо продажа доли с соблюдением преимущественного права покупки. Конфликт между собственниками по поводу пользования квартирой (особенно по причине разнополости) может быть разрешен через суд путем определения порядка пользования общим имуществом, но это не является «принудительным разменом».

Согласно статье 244 Гражданского кодекса РФ, приватизированная квартира, в которой участвовали все члены семьи, перешла в их общую долевую собственность. Поскольку в приватизации участвовали и дети, и родители, каждый из них приобрёл долю в праве на эту квартиру. Выписка одного из детей из квартиры не прекращает его права собственности — доля остаётся у него, даже если он фактически не проживает. Таким образом, несмотря на то, что в квартире остался только один собственник (если остальные, включая выписавшегося, сохранили доли), юридически квартира находится в общей долевой собственности всех участников приватизации.

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 244

Право собственности, включая право распоряжаться имуществом, закреплено в статье 209 ГК РФ. Каждый собственник может по своему усмотрению пользоваться и распоряжаться своей долей, но не может самовольно распоряжаться всей квартирой, поскольку это нарушит права других сособственников. Именно поэтому принудительный размен квартиры (например, принудительный обмен жилыми помещениями) без согласия всех участников долевой собственности невозможен — это было бы распоряжением общим имуществом вопреки воле одного из собственников.

Принудительный размен приватизированной квартиры в описанной ситуации невозможен. Квартира после приватизации находится в общей долевой собственности всех участвовавших в ней лиц, и выписка одного из сособственников не прекращает его право собственности на долю. Распоряжение всей квартирой, включая обмен, требует единогласного согласия всех сособственников, а прежнее основание предоставления жилья по ордеру с учётом нормы для разнополых детей утратило правовое значение.

Рекомендуемые действия

• Документально подтвердите, что выписавшийся сособственник сохраняет право собственности, и разъясните ему, что без его письменного согласия никакой принудительный обмен квартиры не может быть произведён.
• Заключите с выписавшимся сособственником письменное соглашение о порядке пользования квартирой (например, об отказе от проживания без передачи доли) либо соглашение о выкупе его доли, если он согласен её уступить.
• При отказе выписавшегося сособственника от добровольного урегулирования и возникновении спора о порядке пользования или компенсации за долю, обратитесь к адвокату для подготовки иска об определении порядка пользования либо о принудительном выкупе доли при наличии законных оснований.