Вопрос

Купили квартиру в ипотеку через 5 лет после ввода дома: нужно ли оформлять закладную и как избежать лишних платежей?

Здравствуйте. Прошло уже пять лет, как дом ввели в эксплуатацию, а мы только сейчас купили квартиру по ипотеке и начали оформлять закладную. Раньше не было никакого напряга, все было без проблем, платим стабильно, никаких просрочек. Теперь начали переживать, чтобы не было лишних затрат. Может, есть какие-то варианты избежать дополнительных платежей? Может, можно как-то закладную не оформлять или сделать попроще? Заранее спасибо.

Вопрос №83955Ответы: 1

02.07.2026

Нейроадвокат

13:4502.07.2026

Разделение лицевых счетов Нужен адвокат

В описанной ситуации гражданин приобрел квартиру в ипотеку, и в настоящее время банк (кредитор) требует оформления закладной. Дом, в котором расположена квартира, был введен в эксплуатацию более пяти лет назад — это обстоятельство имеет юридическое значение для порядка регистрации ипотеки, но не отменяет обязанность по оформлению закладной, если это предусмотрено кредитным договором.

Суть ситуации сводится к тому, что между заемщиком (физическим лицом) и банком возникли ипотечные правоотношения: квартира передана в залог в обеспечение возврата кредита. Закладная является ценной бумагой, удостоверяющей права залогодержателя (банка) на заложенное имущество. Ее оформление не является обязательным для всех видов ипотеки — необходимость выдачи закладной определяется условиями кредитного договора. Если банк и заемщик подписали договор, предусматривающий выдачу закладной, то ее оформление становится обязательным в силу договора.

Юридически значимо то, что закладная подлежит государственной регистрации в Росреестре вместе с ипотекой. Если закладная не будет оформлена, но кредитный договор содержит условие о ней, это может быть расценено как нарушение обязательств заемщиком, что влечет ответственность по договору (например, неустойку). Однако, если в договоре не указано на обязательность закладной, то ипотека может быть зарегистрирована на основании договора об ипотеке без выдачи закладной.

Срок ввода дома в эксплуатацию (пять лет) влияет на процедуру регистрации: для новостроек действуют особенности постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности, но после ввода дома в эксплуатацию эти особенности утрачивают значение. Таким образом, для квартиры в доме, сданном пять лет назад, применяется общий порядок регистрации ипотеки и закладной.

Дополнительные расходы (госпошлина за регистрацию, нотариальные услуги, если требуется удостоверение сделки) возникают вне зависимости от того, оформляется закладная или нет, но при наличии закладной добавляется стоимость ее изготовления и регистрации изменений в ней. Уклонение от регистрации закладной при наличии обязанности по договору влечет риск судебного понуждения к ее оформлению и взыскания убытков.

Центральное регулирование ипотеки жилья, приобретаемого с использованием кредитных средств, закреплено в статье 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Она устанавливает, что залог в пользу банка возникает в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. Поскольку вы уже купили квартиру по ипотеке, и дом введён в эксплуатацию более пяти лет назад, препятствий для регистрации ипотеки нет. Важно, что сама по себе ипотека как обременение является обязательным условием кредитования — она возникает автоматически на основании закона, независимо от того, будет ли оформлена закладная. Следовательно, закладная не создаёт залог, а лишь удостоверяет уже существующие права банка.

Жилое помещение, приобретенное с использованием кредитных средств банка, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН. 2. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.
— Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 77

Пункт 4 статьи 20 того же Закона прямо разъясняет, что при ипотеке в силу закона (а именно она возникает у вас) права залогодержателя могут быть удостоверены закладной. Это означает, что выдача закладной является правом, а не обязанностью сторон. Вместе с тем, сама по себе государственная регистрация ипотеки в силу закона производится без уплаты государственной пошлины — финансовое бремя на этой стадии отсутствует. Это прямо опровергает опасения о неизбежности дополнительных затрат на регистрацию обременения: вы не платите госпошлину за то, чтобы залог был зарегистрирован.

Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. ... Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
— Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 20

Ключевое значение для ответа на ваш вопрос о возможности избежать оформления закладной имеет статья 13 Закона. Она устанавливает диспозитивное правило: права залогодержателя могут быть удостоверены закладной, и лишь в случаях, прямо указанных в этой статье (например, при залоге предприятия или неопределённом денежном обязательстве), составление закладной не допускается. Покупка квартиры в доме, введённом в эксплуатацию, не подпадает под исключения. Следовательно, если в вашем кредитном договоре (или договоре об ипотеке, если он заключался) нет обязательного условия о составлении закладной, вы вправе не оформлять её. При этом ипотека в силу закона сохранит свою силу. Если же банк требует закладную, то это договорное условие, и отказ от её составления может быть расценён как нарушение обязательств. Однако законодатель прямо не обязывает заёмщика оформлять закладную — это инструмент, который банк использует для последующей продажи прав по закладной на вторичном рынке.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладная является ценной бумагой, удостоверяющей право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, и право залога на имущество.
— Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 13

Статья 11 Закона определяет момент возникновения ипотеки как обременения. Для вашей ситуации это означает, что залог возникает с момента внесения записи в ЕГРН, а не с момента составления закладной. Поэтому даже если закладная не будет оформлена, ипотека как обеспечение кредита всё равно существует и действует. Уклонение от регистрации самой ипотеки (а не закладной) повлекло бы признание незалогового характера обязательства, но вы, по условиям ситуации, уже начали процедуру регистрации.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.
— Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 11

Статья 10 Закона (о государственной регистрации договора об ипотеке) к вашей ситуации напрямую не применима, так как ипотека возникает в силу закона на основании факта покупки с использованием кредита, а не из отдельного договора об ипотеке. Однако если бы вы заключали с банком самостоятельный договор ипотеки (что бывает редко при покупке готового жилья), то его регистрация была бы обязательной под угрозой ничтожности.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. ... Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
— Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 10

Анализ по вашим вопросам:

Обязательность закладной. Нет, закон не обязывает вас оформлять закладную при ипотеке в силу закона (ст. 77, ст. 13). Однако обязательность может быть установлена вашим кредитным договором — перечитайте его. Если такого условия нет, можно вообще не составлять закладную, и это не нарушит права банка, поскольку залог уже зарегистрирован в ЕГРН.
Расходы. Главный возможный расход — госпошлина за регистрацию ипотеки. Но закон (ст. 20 ч. 2) прямо освобождает вас от неё при ипотеке в силу закона. Другие издержки: изготовление бланка закладной (несущественно), а также, если для её оформления требуется нотариальное удостоверение (например, если закладная составляется в обеспечение обязательства, которое само по себе удостоверено нотариусом), то возникнут нотариальный тариф. Но это исключение. Большинство банков принимают закладную в простой письменной форме. Если вы решите не оформлять закладную вовсе, этих расходов не будет.
Альтернативы. Ипотека в силу закона уже действует без закладной. Закладная — лишь дополнительный документ, упрощающий передачу прав. Вы можете предложить банку не оформлять закладную, сославшись на то, что закон этого не требует, и ипотека уже зарегистрирована. Но если банк настаивает — это его право, предусмотренное договором.
Последствия уклонения. Если по договору вы обязались предоставить закладную, то отказ от её составления может считаться неисполнением обязательства — банк вправе потребовать неустойку, если она предусмотрена договором. Если же такого договорного обязательства нет, уклонение от закладной не влечёт ответственности — ипотека действительна.
Влияние срока ввода дома (5 лет). Нет, срок ввода дома в эксплуатацию не влияет на необходимость или порядок регистрации закладной. Закон связывает обязанность с моментом приобретения жилья с использованием кредита — ипотека в силу закона возникает независимо от того, новый дом или старый. Разница лишь в том, что если бы дом не был введён в эксплуатацию, регистрация ипотеки могла бы быть отложена, а здесь препятствий нет.

Таким образом, ваши опасения о неизбежности дополнительных платежей преувеличены: ключевая госпошлина отсутствует, а оформление закладной не является обязательным требованием закона. Рекомендую обратиться к кредитному договору: если в нём нет пункта об обязательной выдаче закладной, вы вправе не оформлять её, сэкономив время и возможные нотариальные издержки.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

Оформление закладной по закону не является обязательным условием возникновения ипотеки в силу закона, которая уже зарегистрирована в ЕГРН без уплаты госпошлины. Обязанность составить закладную может вытекать исключительно из условий вашего кредитного договора — если такого пункта нет, вы вправе отказаться от ее оформления, полностью избежав связанных с ней расходов. Срок ввода дома в эксплуатацию (5 лет) никак не влияет на необходимость или процедуру оформления закладной.

Вопрос

Купили квартиру в ипотеку через 5 лет после ввода дома: нужно ли оформлять закладную и как избежать лишних платежей?

Столкнулись с похожей ситуацией?

Рекомендуемые действия