В описанной ситуации гражданин приобрел квартиру в ипотеку, и в настоящее время банк (кредитор) требует оформления закладной. Дом, в котором расположена квартира, был введен в эксплуатацию более пяти лет назад — это обстоятельство имеет юридическое значение для порядка регистрации ипотеки, но не отменяет обязанность по оформлению закладной, если это предусмотрено кредитным договором.
Суть ситуации сводится к тому, что между заемщиком (физическим лицом) и банком возникли ипотечные правоотношения: квартира передана в залог в обеспечение возврата кредита. Закладная является ценной бумагой, удостоверяющей права залогодержателя (банка) на заложенное имущество. Ее оформление не является обязательным для всех видов ипотеки — необходимость выдачи закладной определяется условиями кредитного договора. Если банк и заемщик подписали договор, предусматривающий выдачу закладной, то ее оформление становится обязательным в силу договора.
Юридически значимо то, что закладная подлежит государственной регистрации в Росреестре вместе с ипотекой. Если закладная не будет оформлена, но кредитный договор содержит условие о ней, это может быть расценено как нарушение обязательств заемщиком, что влечет ответственность по договору (например, неустойку). Однако, если в договоре не указано на обязательность закладной, то ипотека может быть зарегистрирована на основании договора об ипотеке без выдачи закладной.
Срок ввода дома в эксплуатацию (пять лет) влияет на процедуру регистрации: для новостроек действуют особенности постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности, но после ввода дома в эксплуатацию эти особенности утрачивают значение. Таким образом, для квартиры в доме, сданном пять лет назад, применяется общий порядок регистрации ипотеки и закладной.
Дополнительные расходы (госпошлина за регистрацию, нотариальные услуги, если требуется удостоверение сделки) возникают вне зависимости от того, оформляется закладная или нет, но при наличии закладной добавляется стоимость ее изготовления и регистрации изменений в ней. Уклонение от регистрации закладной при наличии обязанности по договору влечет риск судебного понуждения к ее оформлению и взыскания убытков.
Центральное регулирование ипотеки жилья, приобретаемого с использованием кредитных средств, закреплено в статье 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Она устанавливает, что залог в пользу банка возникает в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. Поскольку вы уже купили квартиру по ипотеке, и дом введён в эксплуатацию более пяти лет назад, препятствий для регистрации ипотеки нет. Важно, что сама по себе ипотека как обременение является обязательным условием кредитования — она возникает автоматически на основании закона, независимо от того, будет ли оформлена закладная. Следовательно, закладная не создаёт залог, а лишь удостоверяет уже существующие права банка.
- Жилое помещение, приобретенное с использованием кредитных средств банка, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН. 2. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.
— Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 77
Пункт 4 статьи 20 того же Закона прямо разъясняет, что при ипотеке в силу закона (а именно она возникает у вас) права залогодержателя могут быть удостоверены закладной. Это означает, что выдача закладной является правом, а не обязанностью сторон. Вместе с тем, сама по себе государственная регистрация ипотеки в силу закона производится без уплаты государственной пошлины — финансовое бремя на этой стадии отсутствует. Это прямо опровергает опасения о неизбежности дополнительных затрат на регистрацию обременения: вы не платите госпошлину за то, чтобы залог был зарегистрирован.
- Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. ... Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
— Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 20
Ключевое значение для ответа на ваш вопрос о возможности избежать оформления закладной имеет статья 13 Закона. Она устанавливает диспозитивное правило: права залогодержателя могут быть удостоверены закладной, и лишь в случаях, прямо указанных в этой статье (например, при залоге предприятия или неопределённом денежном обязательстве), составление закладной не допускается. Покупка квартиры в доме, введённом в эксплуатацию, не подпадает под исключения. Следовательно, если в вашем кредитном договоре (или договоре об ипотеке, если он заключался) нет обязательного условия о составлении закладной, вы вправе не оформлять её. При этом ипотека в силу закона сохранит свою силу. Если же банк требует закладную, то это договорное условие, и отказ от её составления может быть расценён как нарушение обязательств. Однако законодатель прямо не обязывает заёмщика оформлять закладную — это инструмент, который банк использует для последующей продажи прав по закладной на вторичном рынке.
- Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.
- Закладная является ценной бумагой, удостоверяющей право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, и право залога на имущество.
— Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 13
Статья 11 Закона определяет момент возникновения ипотеки как обременения. Для вашей ситуации это означает, что залог возникает с момента внесения записи в ЕГРН, а не с момента составления закладной. Поэтому даже если закладная не будет оформлена, ипотека как обеспечение кредита всё равно существует и действует. Уклонение от регистрации самой ипотеки (а не закладной) повлекло бы признание незалогового характера обязательства, но вы, по условиям ситуации, уже начали процедуру регистрации.
- Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
- Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.
— Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 11
Статья 10 Закона (о государственной регистрации договора об ипотеке) к вашей ситуации напрямую не применима, так как ипотека возникает в силу закона на основании факта покупки с использованием кредита, а не из отдельного договора об ипотеке. Однако если бы вы заключали с банком самостоятельный договор ипотеки (что бывает редко при покупке готового жилья), то его регистрация была бы обязательной под угрозой ничтожности.
- Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. ... Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
— Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 10
Анализ по вашим вопросам:
-
Обязательность закладной. Нет, закон не обязывает вас оформлять закладную при ипотеке в силу закона (ст. 77, ст. 13). Однако обязательность может быть установлена вашим кредитным договором — перечитайте его. Если такого условия нет, можно вообще не составлять закладную, и это не нарушит права банка, поскольку залог уже зарегистрирован в ЕГРН.
-
Расходы. Главный возможный расход — госпошлина за регистрацию ипотеки. Но закон (ст. 20 ч. 2) прямо освобождает вас от неё при ипотеке в силу закона. Другие издержки: изготовление бланка закладной (несущественно), а также, если для её оформления требуется нотариальное удостоверение (например, если закладная составляется в обеспечение обязательства, которое само по себе удостоверено нотариусом), то возникнут нотариальный тариф. Но это исключение. Большинство банков принимают закладную в простой письменной форме. Если вы решите не оформлять закладную вовсе, этих расходов не будет.
-
Альтернативы. Ипотека в силу закона уже действует без закладной. Закладная — лишь дополнительный документ, упрощающий передачу прав. Вы можете предложить банку не оформлять закладную, сославшись на то, что закон этого не требует, и ипотека уже зарегистрирована. Но если банк настаивает — это его право, предусмотренное договором.
-
Последствия уклонения. Если по договору вы обязались предоставить закладную, то отказ от её составления может считаться неисполнением обязательства — банк вправе потребовать неустойку, если она предусмотрена договором. Если же такого договорного обязательства нет, уклонение от закладной не влечёт ответственности — ипотека действительна.
-
Влияние срока ввода дома (5 лет). Нет, срок ввода дома в эксплуатацию не влияет на необходимость или порядок регистрации закладной. Закон связывает обязанность с моментом приобретения жилья с использованием кредита — ипотека в силу закона возникает независимо от того, новый дом или старый. Разница лишь в том, что если бы дом не был введён в эксплуатацию, регистрация ипотеки могла бы быть отложена, а здесь препятствий нет.
Таким образом, ваши опасения о неизбежности дополнительных платежей преувеличены: ключевая госпошлина отсутствует, а оформление закладной не является обязательным требованием закона. Рекомендую обратиться к кредитному договору: если в нём нет пункта об обязательной выдаче закладной, вы вправе не оформлять её, сэкономив время и возможные нотариальные издержки.
