Отказ УК переоформить лицевой счет при долге за ЖКУ в долевой собственности: правомерно ли это и что делать?

Центральным вопросом является правомерность отказа управляющей компании в переоформлении лицевых счетов при наличии долга. Прежде всего, необходимо определить, на ком лежит обязанность по оплате коммунальных услуг и как эта обязанность связана с институтом «главного квартиросъемщика» в долевой собственности. В силу ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение возникает у собственника с момента возникновения права собственности. Применительно к вашей ситуации это означает, что каждый из трех собственников несет самостоятельную обязанность по оплате — независимо от того, на кого оформлен лицевой счет. Сама по себе смена указанного в платежных документах лица не изменяет субъекта обязанности: долг, возникший до переоформления, остается долгом тех собственников, которые его сформировали (поскольку обязанность возникла у них в момент, когда они уже были собственниками). Отказ управляющей компании в переоформлении, таким образом, не основан на праве, так как закон не ставит возможность изменения порядка расчетов в зависимость от наличия или отсутствия задолженности.

Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: ... 5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;
   — Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 153

Далее, содержание этой обязанности конкретизируется в ст. 158 ЖК РФ: собственник обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности. Поскольку у вас долевая собственность, каждый из трех собственников обязан оплачивать коммунальные услуги пропорционально своей доле, если иное не установлено соглашением между ними. Управляющая компания, отказывая в переоформлении, по сути, пытается удержать всех собственников в статусе «солидарных должников», тогда как закон предусматривает долевую ответственность (соразмерно долям). Однако даже если бы долг был солидарным (что в долевой собственности не так), переоформление лицевого счета не прекращает обязательство по уплате этого долга — оно лишь меняет порядок платежей на будущее. Следовательно, отказ не достигает цели обеспечения платежа, а лишь ограничивает право собственника распоряжаться порядком расчетов.

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
   — Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 158

Эта позиция подтверждается и общим принципом гражданского права. Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Поскольку на момент возникновения долга собственниками уже были все три лица, отказ управляющей компании фактически направлен на принуждение к погашению долга. Однако закон не дает управляющей компании права блокировать переоформление лицевого счета как меру воздействия — для взыскания долга существуют специальные способы (претензионный порядок, иск, ограничение подачи коммунальных услуг при соблюдении процедуры). Переоформление счета на другого сособственника не освобождает остальных от долга, поэтому отказ не является соразмерной и законной мерой.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 210

Более того, ст. 249 ГК РФ специально устанавливает долевой принцип для участников долевой собственности: каждый несет обязанности соразмерно своей доле. Это означает, что все три лица должны отвечать по долгу пропорционально, а солидарная ответственность (при которой долг можно взыскать с одного) по общему правилу не применяется. Отказ в переоформлении счета под предлогом долга, по сути, игнорирует этот принцип, так как УК исходит из того, что «основной плательщик» должен погасить весь долг, тогда как закон требует разделения. Следовательно, такой отказ прямо противоречит структуре обязательства: даже если бы вы поменяли «главного квартиросъемщика», долг остался бы в размере долей всех троих, и УК могла бы взыскивать его с каждого.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 249

Резюмируя: нормы, регулирующие обязанность по оплате (ст. 153, 158 ЖК РФ, ст. 210, 249 ГК РФ), не предусматривают право управляющей компании отказывать в переоформлении лицевого счета на другого сособственника при наличии задолженности. Прямой нормы, дающей такое право отказывать, в предоставленном контексте нет — ее следовало бы искать либо в договоре управления (который может содержать определенные условия), либо в правилах предоставления коммунальных услуг (утвержденных Правительством РФ), но такие акты не были приведены. Однако даже при наличии договорного или подзаконного основания, такой отказ противоречит существу долевого обязательства: долг продолжает висеть на всех собственниках, и переоформление не затрагивает его взыскание. Для разрешения ситуации можно рекомендовать обратиться в Государственную жилищную инспекцию с жалобой на действия УК и, при необходимости, в суд с иском о понуждении к переоформлению, а также альтернативно — заключить между собой соглашение о порядке покрытия долга (пропорционально долям) и принять решение о том, на чье имя будет оформлен единый платежный документ (или открыть отдельные счета).