Оценщик требует выписку из кадастрового учёта, но МФЦ отказывает из-за отсутствия техпаспорта у собственника: что делать?

Законно ли требование техпаспорта и отказ МФЦ в выдаче выписки из ЕГРН

Сведения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) предоставляются в виде выписок по запросу любого лица — в том числе покупателя, — а не только собственника. Требование наличия у собственника техпаспорта для выдачи такой выписки законом не предусмотрено: выписка формируется исключительно из данных самого реестра, а не из документов заявителя.

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются публично-правовой компанией, указанной в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, по запросам любых лиц (далее - запрос о предоставлении сведений), в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал, единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, иных технических средств связи
— ч. 1 ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ

Из этой нормы следует, что выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах на дом вправе заказать и вы сами как покупатель (любое лицо), и отказ МФЦ «по причине отсутствия техпаспорта» не основан на законе — для запроса сведений из ЕГРН заявитель не обязан представлять техпаспорт. Сами же сведения, как показывает ч. 1 ст. 28 ФЗ № 218-ФЗ, и подтверждают факт и содержание кадастрового учёта и регистрации прав:

Государственный кадастровый учет, государственная регистрация сделки, возникновения, изменения или перехода вещных прав, возникновения ограничения права, обременения объекта недвижимости, в том числе ипотеки, изменения ограничения права, обременения объекта недвижимости на основании договора или иной сделки, включая изменение или дополнение регистрационной записи об ипотеке на основании договора или иной сделки, удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости
— ч. 1 ст. 28 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод по ветке «дом стоит на кадастровом учёте / право зарегистрировано»: требование МФЦ представить техпаспорт собственника для выдачи выписки незаконно; выписка из ЕГРН выдаётся по запросу любого лица по данным реестра без техпаспорта. Закажите выписку в электронном виде через портал Госуслуг или личный кабинет на сайте Росреестра, либо подайте запрос в другой МФЦ — техпаспорт не требуется.

Дом не внесён в ЕГРН: внесение сведений о ранее учтённом объекте по техпаспорту БТИ и регистрация перехода права

Если сведений о доме в ЕГРН действительно нет (поэтому МФЦ и не смог «найти» объект), это не тупик. Дом, по которому ранее (до 01.03.2008) проводился технический учёт / инвентаризация в БТИ, признаётся ранее учтённым объектом недвижимости — именно такой случай, когда в архиве БТИ сохранился техпаспорт на прежних владельцев.

Технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества
— ч. 4 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ

Закон прямо предусматривает, что при отсутствии в ЕГРН сведений о ранее учтённом объекте орган регистрации прав (Росреестр) по заявлению заинтересованного лица в течение пяти рабочих дней включает их в реестр — в том числе на основании документов, подтверждающих ранее осуществлённый технический учёт (т.е. техпаспорт БТИ из архива):

В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, в том числе при поступлении предусмотренного статьей 62 настоящего Федерального закона запроса о предоставлении сведений, или межведомственного запроса о предоставлении сведений, или заявления о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости и (или) сведений о выявленных правообладателях таких объектов недвижимости , орган регистрации прав, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, в течение пяти рабочих дней со дня получения им указанных запросов или заявления обеспечивает включение документов и сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости на основании: (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 478-ФЗ) 1) имеющейся в его распоряжении документации о ранее учтенном объекте недвижимости; 2) документа (копии документа, заверенной в порядке, установленном федеральным законом), устанавливающего или подтверждающего право на объект недвижимости, в том числе документа, указанного в пункте 9 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и представленного заинтересованным лицом при его обращении с соответствующим заявлением в орган регистрации прав
— ч. 5 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ

С 2024 года для жилых домов на земельных участках под ИЖС, ЛПХ и садоводством действует дополнительное прямое основание: сведения вносятся в ЕГРН как о ранее учтённых на основании технических паспортов и учётно-технической документации БТИ, хранившейся по состоянию на 1 января 2013 года:

Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о предусмотренных частью 1 настоящей статьи объектах недвижимости может осуществляться в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" как о ранее учтенных объектах недвижимости на основании технических паспортов, оценочной и иной хранившейся по состоянию на 1 января 2013 года в органах и организациях по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации учетно-технической документации об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации
— ч. 2 ст. 12.1 ФЗ № 93-ФЗ (введена ФЗ № 370-ФЗ)

Это означает, что техпаспорт на прежних владельцев, сохранённый в архиве БТИ, — именно тот документ, на основании которого дом вносится в ЕГРН как ранее учтённый. Росреестр сам вправе запросить эту документацию у БТИ по запросу. Заявление о внесении сведений о ранее учтённом объекте вправе подать сам собственник (а при необходимости — покупатель как заинтересованное лицо).

Наконец, важен момент для предстоящей сделки: если право собственности нынешнего владельца ранее возникло (до 1998 года) и не зарегистрировано в ЕГРН, его регистрация становится обязательной при государственной регистрации перехода права по сделке купли-продажи:

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом
— ч. 3 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор
— п. 1, 4 ст. 429 ГК РФ

Вывод по ветке «дом не внесён в ЕГРН / право возникло ранее»: дом вносится в реестр как ранее учтённый на основании техпаспорта БТИ (в т.ч. на прежних владельцев), для чего собственник подаёт заявление о внесении сведений, а при сделке обязательной становится и регистрация возникшего ранее права. После внесения сведений выписка из ЕГРН (для оценщика) будет сформирована штатно. Если сведения о доме всё же есть в ЕГРН, а оценщику нужна выписка — заказать её может любой желающий по ч. 1 ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ, и техпаспорт для этого не требуется.

Если отказ подтверждён: ответственность органа регистрации прав и защита покупателя

Если выяснится, что сведения о доме в ЕГРН имеются, но МФЦ (действующий от имени Росреестра при приёме запросов на выписки) безосновательно отказывает в выдаче — это является нарушением. Закон прямо предусматривает ответственность органа регистрации прав за необоснованный отказ в предоставлении сведений из ЕГРН:

Орган регистрации прав несет ответственность за ненадлежащее исполнение полномочий, установленных настоящим Федеральным законом, правилами ведения Единого государственного реестра недвижимости, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, в том числе: 1) за несоответствие осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав требованиям настоящего Федерального закона, правил ведения Единого государственного реестра недвижимости, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 2) за утрату или искажение сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости; 3) за полноту и достоверность предоставляемых сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости; 4) за незаконный отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, установленный решением суда, вступившим в законную силу; 5) за уклонение от осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе необоснованный возврат заявителю представленных для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения; 6) за невнесение или несвоевременное внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о правах на объекты недвижимости, правообладателях и об объектах недвижимости, поступивших в орган регистрации прав в порядке межведомственного информационного взаимодействия; 7) за внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений, содержащих технические ошибки в записях, повлекшие нарушение прав и законных интересов правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи в Едином государственном реестре недвижимости; 8) за несоответствие сведений публичной кадастровой карты сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости; (В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 438-ФЗ) 9) за необоснованный отказ в предоставлении сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости
— ч. 1 ст. 66 ФЗ № 218-ФЗ

Мало того — убытки, причинённые лицу ненадлежащим исполнением органом регистрации прав полномочий (в т.ч. необоснованным отказом в предоставлении сведений), возмещаются в полном объёме за счёт казны Российской Федерации:

Убытки, причиненные лицу в результате ненадлежащего исполнения органом регистрации прав полномочий, установленных настоящим Федеральным законом, возмещаются в полном объеме за счет казны Российской Федерации
— ч. 2 ст. 66 ФЗ № 218-ФЗ

Чтобы задействовать эту защиту и устранить препятствие для сделки, действуйте так:

1. Подайте письменный запрос на выписку из ЕГРН через портал Госуслуг или личный кабинет официального сайта Росреестра — там запрос принимается напрямую органом регистрации прав, минуя МФЦ, и формально техпаспорт не требуется.
2. Если после этого придёт отказ, ссылайтесь на ч. 1 ст. 62 и ч. 1, 9 ст. 66 ФЗ № 218-ФЗ: необоснованный отказ в предоставлении сведений недопустим, а отсутствие техпаспорта у собственника не является законным основанием для отказа.
3. При подтверждении неправомерного отказа и наличии убытков (например, срыв сделки, понуждение к продлению предварительного договора) вы вправе требовать их возмещения за счёт казны РФ в судебном порядке.

Вывод по блоку про ответственность: необоснованный отказ в выдаче сведений из ЕГРН прямо запрещён (п. 9 ч. 1 ст. 66), а причинённые этим убытки возмещаются за счёт казны РФ (ч. 2 ст. 66 ФЗ № 218-ФЗ). Основной практический путь — заказ выписки напрямую через Госуслуги/Росреестр, где техпаспорт не требуется, либо, при отсутствии сведений о доме в реестре, внесение его как ранее учтённого по техпаспорту БТИ (ч. 5 ст. 69, ч. 2 ст. 12.1 ФЗ № 93-ФЗ).

Кто вправе подать заявление о внесении сведений о ранее учтённом объекте и риски сделки без кадастрового учёта

Процедура внесения сведений о ранее учтённом объекте по ч. 5 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ запускается заявлением заинтересованного лица (сам собственник, а при его бездействии — и покупатель как заинтересованное лицо): к заявлению прикладывается документ, подтверждающий право на объект либо ранее осуществлённый технический учёт, а Росреестр при их отсутствии в собственной документации сам запрашивает данные у органов и организаций технической инвентаризации (БТИ), у которых хранится техпаспорт на прежних владельцев:

В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, в том числе при поступлении предусмотренного статьей 62 настоящего Федерального закона запроса о предоставлении сведений, или межведомственного запроса о предоставлении сведений, или заявления о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости и (или) сведений о выявленных правообладателях таких объектов недвижимости , орган регистрации прав, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, в течение пяти рабочих дней со дня получения им указанных запросов или заявления обеспечивает включение документов и сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости на основании: (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 478-ФЗ) 1) имеющейся в его распоряжении документации о ранее учтенном объекте недвижимости; 2) документа (копии документа, заверенной в порядке, установленном федеральным законом), устанавливающего или подтверждающего право на объект недвижимости, в том числе документа, указанного в пункте 9 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и представленного заинтересованным лицом при его обращении с соответствующим заявлением в орган регистрации прав
— ч. 5 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ

Важно для защиты покупателя: если право собственности возникло у продавца до 1998 года и не зарегистрировано в ЕГРН, то при обращении самого правообладателя с заявлением о внесении сведений о ранее учтённом объекте одновременно подаётся и заявление о регистрации его права — иначе внесение сведений бесполезно для последующей сделки. При сделке эта регистрация обязательна в силу ч. 3 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ:

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом
— ч. 3 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ

Риски покупки дома, не состоящего на кадастровом учёте, существенны: без сведений об объекте в ЕГРН невозможна государственная регистрация перехода права, а значит, и возникновение у вас права собственности на дом (право на недвижимость возникает с момента его государственной регистрации). Поэтому до внесения сведений о доме в реестр сделка купли-продажи не может быть доведена до регистрации перехода права. Это и объясняет, почему оценщик запрашивает выписку из ЕГРН: без постановки дома на кадастровый учёт нет индивидуально-определённого объекта, в отношении которого можно провести оценку и зарегистрировать право.

Вывод по блоку о процедуре и рисках: заявление о внесении сведений о ранее учтённом доме вправе подать собственник (одновременно с заявлением о регистрации своего ранее возникшего права), а при необходимости — покупатель как заинтересованное лицо; к заявлению прикладывается техпаспорт БТИ (в т.ч. на прежних владельцев), при его отсутствии у заявителя Росреестр запрашивает документацию у БТИ самостоятельно. До внесения дома в реестр регистрация перехода права невозможна — это главный риск, который следует закрыть до основного договора.