Продажа квартиры, купленной по ДДУ в 2015, но право собственности зарегистрировано в 2018: нужно ли платить налог

С какого момента исчисляется срок владения квартирой из новостройки и освобождается ли её продажа от налога

Для квартиры, купленной по договору долевого участия, минимальный предельный срок владения исчисляется не с даты государственной регистрации права собственности в ЕГРН, а с даты полной оплаты стоимости жилого помещения по договору. Прямое предписание содержит абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ:

В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования.
— абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Для вашей ситуации это означает: право на освобождение от НДФЛ считается с момента полной оплаты по ДДУ. Поскольку договор долевого участия заключён и оплачен в 2015 году, срок владения для налоговых целей отсчитывается от 2015 года — то есть к моменту продажи он превышает 5 лет, даже если право собственности формально зарегистрировано только в 2018 году. Задержка с регистрацией (пауза между сдачей дома в 2015 и регистрацией в 2018) не лишает дольщика льготы — приведённая норма прямо связывает начало срока с оплатой по договору, а не с регистрацией.

Общее условие освобождения дохода от налога — нахождение объекта в собственности в течение минимального предельного срока владения и более (абз. 1 п. 2 ст. 217.1 НК РФ):

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
   — абз. 1 п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Для квартиры общий минимальный предельный срок владения составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ):

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Таким образом, по правилу абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ срок владения исчисляется с даты полной оплаты по ДДУ (2015). Но даже если по какой-то причине считать его с более поздней даты регистрации права (2018), к моменту продажи в текущем году в обоих вариантах он превышает установленные п. 4 ст. 217.1 НК РФ пять лет. Доход от продажи в силу абз. 1 п. 2 ст. 217.1 НК РФ освобождён от налогообложения.

Вывод: срок владения квартирой, купленной по ДДУ, для целей НДФЛ исчисляется с даты полной оплаты по договору (2015) на основании абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ, а не с даты регистрации права (2018). При продаже в текущем году срок владения превышает пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ), поэтому доход от продажи освобождён от налога — налог платить не требуется.

Обязанность подавать декларацию 3-НДФЛ и риски, если декларацию не подавать

Налогоплательщики обязаны самостоятельно исчислять и уплачивать налог с доходов от продажи имущества, за исключением случаев, когда такие доходы не подлежат налогообложению в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ (подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ). Поскольку доход от продажи вашей квартиры освобождён от налога в силу ст. 217.1 НК РФ, обязанность уплачивать НДФЛ не возникает, а значит и декларацию подавать не требуется.

Ст. 229 НК РФ прямо освобождает от указания в декларации доходов, не подлежащих налогообложению:

Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со статьей 217 настоящего Кодекса (за исключением доходов, указанных в пунктах 60 и 66 статьи 217 настоящего Кодекса), а также доходы, указанные в статье 214 2 настоящего Кодекса, доходы, сведения о которых представлены в налоговые органы в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226, пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, доходы, при получении которых налог полностью удержан налоговыми агентами, если это не препятствует получению налогоплательщиком налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 - 221 настоящего Кодекса. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.12.2009 № 368-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 15.02.2016 № 32-ФЗ, от 01.04.2020 № 102-ФЗ, от 14.07.2022 № 324-ФЗ) Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи недвижимого имущества, указанного в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, если в отношении такого недвижимого имущества налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере, предусмотренном абзацем вторым подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, и если сумма всех таких доходов от продажи такого имущества в налоговом периоде не превышает установленный размер такого имущественного налогового вычета.
— абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ

Здесь важно отметить: если бы срок владения не был превышен (например, при отсчёте от 2018 года и продаже до истечения 5 лет), возникла бы обязанность подать декларацию до 30 апреля следующего года и уплатить налог до 15 июля (подп. 2 п. 1, п. 3, 4 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ), а её неподача повлекла бы штраф по ст. 119 НК РФ:

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей. (Пункт в редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 229-ФЗ)
— абз. 1 ст. 119 НК РФ, п. 1

Однако, поскольку в вашей ситуации срок владения (с даты полной оплаты по ДДУ — 2015) превышает пять лет, доход от продажи освобождён от налогообложения, декларация необязательна, а риск привлечения к ответственности по ст. 119 НК РФ отсутствует — штраф по этой статье исчисляется от неуплаченной суммы налога, которая здесь равна нулю. Для подстраховки и при желании получить документ, подтверждающий освобождение, вы вправе подать декларацию добровольно (п. 2 ст. 229 НК РФ), но обязанности в этом нет.

Вывод: подача декларации 3-НДФЛ и уплата налога с продажи в вашей ситуации не требуются. Даже при самом неблагоприятном (не основанном на законе о ДДУ) отсчёте срока от даты регистрации права (2018) к моменту продажи прошло более пяти лет, поэтому доход освобождён от налога.**

Перекрёстное подтверждение: обязанность декларирования существует только при облагаемом доходе

Системное толкование ст. 217.1, ст. 217 п. 17.1, ст. 228 и ст. 229 НК РФ подтверждает: обязанность самостоятельно исчислять и уплачивать НДФЛ с дохода от продажи недвижимости возлагается на продавца только в тех случаях, когда этот доход не освобождён от налогообложения. Как прямо разъяснено в п. 22 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ:

Физические лица производят исчисление и уплату НДФЛ, исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 171 статьи 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению, а также если иное не предусмотрено главой 23 названного кодекса (подпункт 2 пункта 1 статьи 228 НК РФ). Налогоплательщики, указанные в пункте 1 данной статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию с учетом положений статьи 229 НК РФ
— п. 22 Обзора ВС РФ от 25.03.2026 № 3/2026 (о декларации при облагаемом доходе)

Это правило означает для вашей ситуации: поскольку доход от продажи квартиры освобождён от налога на основании ст. 217.1 НК РФ (как показано в первом правовом блоке), вы не относитесь к категории налогоплательщиков, обязанных подавать декларацию по подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ. Обязанность по ст. 228 (включая подачу декларации до 30 апреля и уплату до 15 июля следующего года) возникает только при облагаемом доходе.

Порядок, что декларация представляется лишь налогоплательщиками, обязанными самостоятельно исчислять налог, дополнительно закреплён ст. 229 п. 1 и 4 НК РФ, а отсутствие облагаемого дохода исключает и меры ответственности по ст. 119 НК РФ (штраф исчисляется от неуплаченной суммы налога). Региональный акт об уменьшении минимального срока владения до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ) в вашем случае не нужен — срок владения и так превышает пять лет от обоих возможных дат отсчёта.

Вывод: при превышении минимального предельного срока владения квартирой доход от её продажи освобождён от НДФЛ, декларация 3-НДФЛ не подаётся, налог не уплачивается, мера ответственности за неподачу декларации не применяется. Продажа не порождает для вас налоговой обязанности, независимо от того, исчислять ли срок владения с даты полной оплаты по ДДУ (2015) или с даты регистрации права (2018).