Как выписать родственников из квартиры перед продажей, если я собственник

Собственник не может «выписать» других лиц административно

Регистрация по месту жительства — это лишь учётная запись о месте жительства, она не создаёт и не прекращает права пользования жильём. Орган регистрационного учёта снимает гражданина с учёта только по закрытому перечню оснований, и среди них нет «заявления собственника квартиры о снятии с учёта прописанных родственников».

— > выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда; обнаружение не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, или неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда; изменение гражданином, указанным в статье 6 1 настоящего Закона, маршрутов кочевий, в результате которого такие маршруты стали проходить за границами муниципального образования , по адресу местной администрации или территориального органа местной администрации (при его наличии) которого он зарегистрирован по месту жительства, - на основании заявления гражданина в письменной форме с приложением документа, указанного в абзаце четвертом части второй статьи 6 1 настоящего Закона; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2011 № 399-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 01.07.2021 № 243-ФЗ) прекращение гражданином, указанным в статье 6 1 настоящего Закона, кочевого и (или) полукочевого образа жизни - на основании заявления гражданина в письменной форме; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2011 № 399-ФЗ) выявление факта фиктивной регистрации гражданина Российской Федерации по месту жительства - на основании решения органа регистрационного учета, принятого в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти в сфере внутренних дел;
— ст. 7 Закона РФ № 5242-1 (снятие с регистрационного учета)

Все основания снятия с регистрационного учёта делятся на две группы: (1) по личному заявлению самого гражданина (изменение места жительства — «снялся сам»); (2) по вступившему в законную силу решению суда (выселение или признание утратившим право пользования жилым помещением). Заявления одного лишь собственника о снятии с учёта других совершеннолетних лиц закон не предусматривает — снятие с учёта по месту жительства производится именно по заявлению самого гражданина.

— > Снятие граждан с регистрационного учета по месту жительства осуществляется в течение трех календарных дней со дня поступления в орган регистрационного учета соответствующего заявления гражданина. 37. При направлении гражданином заявления посредством Единого портала снятие с регистрационного учета осуществляется в день поступления в орган регистрационного учета паспорта. 38. При направлении многофункциональным центром сведений, содержащихся в заявлении гражданина о снятии с регистрационного учета по месту жительства, с использованием СМЭВ в электронной форме снятие с регистрационного учета по месту жительства осуществляется в срок не позднее трех рабочих дней. Перечень нормативных правовых актов, регулирующих отношения, возникающие в связи с предоставлением государственной услуги 39. Предоставление государственной услуги осуществляется в соответствии с: 39.1. Конституцией Российской Федерации<1>. 39.2. Законом Российской Федерации от 25 июня 1993 г. № 5242-I "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации"<2>. 39.3. Жилищным кодексом Российской Федерации <3>. 39.4. Гражданским кодексом Российской Федерации ( часть первая <4>, часть вторая <5>). 39.5. Семейным кодексом Российской Федерации <6>. 39.6. Налоговым кодексом Российской Федерации (часть первая)<7>. 39.7. Федеральным законом от 21 декабря 1996 г.
— п. 36 Административного регламента МВД, утв. Приказом МВД № 984 от 31.12.2017

Для фактов клиента это означает: «выписать всех родственников» одним заявлением собственника в МФЦ или паспортный стол невозможно. Пока родственники не подали заявление о снятии сами, единственный законный путь прекратить их регистрацию — судебное решение (признание утратившим право пользования и/или выселение), которое орган учёта исполнит на основании ст. 7 Закона № 5242-1.

Вывод: собственник не наделён полномочием в административном порядке снять с регистрационного учёта других зарегистрированных лиц. Для этого требуется либо личное заявление самих родственников, либо вступившее в законную силу решение суда.

Ключевая развилка: члены семьи или бывшие члены семьи собственника

От правового статуса родственников зависит, удастся ли выписать их через суд. Круг лиц, имеющих право пользования квартирой, и основания прекращения этого права определяет ст. 31 ЖК РФ.

{block}

— > К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
— ч. 1 ст. 31 ЖК РФ

Суть в том, что право пользования возникает только у тех, кто признаётся «членом семьи собственника» (проживающие совместно супруг, дети, родители; иные вселённые родственники — если собственник сам вселил их в этом качестве). Простая регистрация («прописка») без фактического совместного проживания и без вселения в качестве члена семьи сама по себе право пользования не создаёт.

— > В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
— ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

Здесь заложена главная юридическая развилка для клиента:

• Если родственник — бывший член семьи (семейные отношения с собственником прекращены, например супруг после развода, либо он вселялся, но отношения семьи утрачены), его право пользования по общему правилу прекращается. Суд в таком случае примет решение о признании утратившим право пользования, а снятие с учёта произойдёт органом МВД на его основании.
• Если родственник — действующий член семьи (например, несовершеннолетний ребёнок или супруг, с которым брак не расторгнут, проживающий совместно), его право пользования сохраняется, и «выписать» его через суд без его согласия нельзя — он имеет право пользования наравне с собственником (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ).
• Особое правило защиты бывшего члена семьи: если у него нет иного жилья и имущественное положение не позволяет его обеспечить, суд вправе сохранить за ним право пользования на определённый срок, а в отношении бывшего супруга и лиц, в пользу которых собственник платит алименты, — обязать собственника обеспечить их иным жильём.

Вывод: прежде чем продавать квартиру, нужно точно установить статус каждого зарегистрированного: является ли он членом семьи или бывшим членом семьи. Для бывших членов семьи судебная «выписка» возможна; для действующих членов семьи (особенно несовершеннолетних детей) — нет, пока сохраняются семейные отношения и право пользования.

Судебный порядок: признание утратившим право пользования и выселение

Когда родственники отказываются сниматься с учёта добровольно, собственник обращается в суд (районный суд — по правилам ст. 24 ГПК РФ о подсудности имущественных споров, связанных с жилым помещением, по месту нахождения квартиры). Предмет иска — признание ответчика утратившим (не приобретшим) право пользования жилым помещением, при фактическом проживании — дополнительно выселение.

— > В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Эта норма даёт собственнику правовое основание: когда право пользования гражданина прекращено (в том числе по решению суда), он обязан освободить помещение, а при отказе — подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Вступившее в законную силу решение суда о признании утратившим право пользования (или о выселении) является для органа регистрационного учёта самостоятельным основанием снятия гражданина с регистрационного учёта по месту жительства — это прямо предусмотрено ст. 7 Закона № 5242-1 (позиция «выселение… или признание утратившим право пользования жилым помещением — на основании вступившего в законную силу решения суда»). Снятие с учёта по такому решению орган МВД производит в течение трёх календарных дней (п. 36 Административного регламента).

Вывод: если родственники не хотят выписываться сами, собственнику необходимо подать иск о признании их утратившими (не приобретшими) право пользования квартирой и, при необходимости, о выселении. После вступления решения в силу орган регистрационного учёта обязан снять ответчиков с учёта на основании этого решения — дополнительного согласия самих родственников не требуется.

Влияние прописанных на сделку купли-продажи

Даже если клиент не будет выписывать родственников до продажи, их наличие напрямую затрагивает договор: закон делает их перечень существенным условием сделки.

— > Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 3. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 18.04.2018 № 67-ФЗ) § 8. Продажа предприятия Статья 559. Договор продажи предприятия 1. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. 2. Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором. (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 558 ГК РФ

Это означает, что в договоре продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие по закону право пользования после её приобретения покупателем, обязательно указывается перечень таких лиц с указанием их прав. Если зарегистрированные родственники являются бывшими членами семьи и их право пользования прекращается (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ), они формально не относятся к «лицам, сохраняющим право пользования», однако их регистрация, сохранившаяся на момент сделки, создаёт для покупателя риск судебных споров и практическую невозможность считать квартиру «чистой». Это снижает цену и отпугивает покупателей, а также даёт основание покупателю требовать снижения цены или расторжения сделки в случае спора.

— > Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
— п. 2 ст. 292 ГК РФ

Данная норма — важный «предохранитель» на случай, если клиент решит продать квартиру, не выписав родственников: переход права собственности к покупателю сам по себе прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника (если иное не установлено законом). То есть после регистрации перехода права новый собственник вправе требовать снятия «прописанных» с учёта и их выселения — обременение не «переходит» к покупателю по закону для бывших членов семьи прежнего собственника. Однако это не избавляет продавца от обязанности указать их в договоре и от рисков, пока регистрация сохраняется.

Вывод: наиболее чистая для сделки схема — снять родственников с регистрационного учёта (добровольно или через суд) до продажи, чтобы в договоре не указывать обременяющих квартирных прав. Если выписать до сделки не удалось, в договоре обязательно отражается перечень таких лиц, а право пользования бывших членов семьи всё равно прекратится с переходом права собственности к покупателю.

Особый случай: несовершеннолетние и лица под опекой/попечительством

Если среди зарегистрированных есть несовершеннолетние дети (в том числе дети собственника) либо лица, находящиеся под опекой или попечительством, применяются дополнительные ограничения.

— > Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
— п. 2 ст. 292 ГК РФ

Из п. 4 ст. 292 ГК РФ следует: отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние (о чём известно органу опеки), допускается только с согласия органа опеки и попечительства, если затрагиваются права этих лиц.

Для фактов клиента это означает две вещи. Во-первых, несовершеннолетнего ребёнка, являющегося членом семьи собственника, «выписать» через суд практически невозможно, пока действует его право пользования как члена семьи (ч. 1 ст. 31 ЖК РФ) и соглашения об ином нет: право пользования ребёнка производно от прав его родителя-собственника либо сохраняется по иным основаниям. Во-вторых, если среди проживающих есть подопечные или оставшиеся без попечения дети, о которых знает орган опеки, продажа квартиры потребует предварительного согласия органа опеки и попечительства — иначе сделка может быть признана недействительной.

Вывод: при наличии среди «прописанных» несовершеннолетних (особенно детей собственника) или подопечных задача «выписать всех» существенно усложняется: выписка детей-членов семьи через суд, как правило, невозможна, а для сделки с участием подопечных или оставшихся без попечения детей потребуется согласие органа опеки. Этот вопрос нужно выяснить до начала продажи.

Регистрация — лишь способ учёта, а не основание права пользования

Важно зафиксировать базовый принцип, влияющий на весь спор: регистрация по месту жительства носит уведомительный характер и сама по себе не порождает прав на жилое помещение.

Этот принцип закреплён в ст. 3 Закона РФ № 5242-1, устанавливающей саму цель регистрационного учёта, и последовательно подтверждается судебной практикой: регистрация лишь отражает факт проживания, но не является основанием возникновения жилищных прав. Если родственник только «прописан», но фактически в квартире не проживает и не был вселён собственником в качестве члена семьи, его регистрация не даёт ему права пользования, и такое лицо можно снять с учёта через суд как не приобретшее право пользования.

— > К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
— ч. 1 ст. 31 ЖК РФ

Из неё видно, что право пользования (а значит, и сама законная «прописка») возникает только у проживающих совместно с собственником членов семьи либо у вселённых им лиц. Простая формальная регистрация без вселения прав не создаёт.

Практическое значение для клиента: если родственники зарегистрированы, но давно не живут в квартире и не пользовались ею, это усиливает позицию собственника в суде — ответчик может быть признан утратившим или не приобретшим право пользования, после чего снимается с учёта на основании решения суда.

Вывод: сама по себе запись о регистрации не является препятствием к продаже, которую нельзя устранить: если регистрация не подкреплена фактическим вселением и проживанием в качестве члена семьи, она оспаривается в суде и снимается на основании судебного решения.

Процедура и исполнение: кто и в какие сроки снимает с учёта по решению суда

Решение суда о признании утратившим право пользования (или о выселении) исполняется органом регистрационного учёта МВД России без какого-либо дополнительного согласия ответчиков.

— > выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда; обнаружение не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, или неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда; изменение гражданином, указанным в статье 6 1 настоящего Закона, маршрутов кочевий, в результате которого такие маршруты стали проходить за границами муниципального образования , по адресу местной администрации или территориального органа местной администрации (при его наличии) которого он зарегистрирован по месту жительства, - на основании заявления гражданина в письменной форме с приложением документа, указанного в абзаце четвертом части второй статьи 6 1 настоящего Закона; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2011 № 399-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 01.07.2021 № 243-ФЗ) прекращение гражданином, указанным в статье 6 1 настоящего Закона, кочевого и (или) полукочевого образа жизни - на основании заявления гражданина в письменной форме; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2011 № 399-ФЗ) выявление факта фиктивной регистрации гражданина Российской Федерации по месту жительства - на основании решения органа регистрационного учета, принятого в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти в сфере внутренних дел;
— ст. 7 Закона РФ № 5242-1 (снятие с регистрационного учета)

Данный перечень — исчерпывающий: снятие с регистрационного учёта орган производит либо по заявлению самого гражданина (изменение места жительства), либо на основании вступившего в законную силу решения суда — в том числе при выселении или признании утратившим право пользования жилым помещением. Заявления собственника как основания снятия другого лица законом не предусмотрено.

— > Снятие граждан с регистрационного учета по месту жительства осуществляется в течение трех календарных дней со дня поступления в орган регистрационного учета соответствующего заявления гражданина. 37. При направлении гражданином заявления посредством Единого портала снятие с регистрационного учета осуществляется в день поступления в орган регистрационного учета паспорта. 38. При направлении многофункциональным центром сведений, содержащихся в заявлении гражданина о снятии с регистрационного учета по месту жительства, с использованием СМЭВ в электронной форме снятие с регистрационного учета по месту жительства осуществляется в срок не позднее трех рабочих дней. Перечень нормативных правовых актов, регулирующих отношения, возникающие в связи с предоставлением государственной услуги 39. Предоставление государственной услуги осуществляется в соответствии с: 39.1. Конституцией Российской Федерации<1>. 39.2. Законом Российской Федерации от 25 июня 1993 г. № 5242-I "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации"<2>. 39.3. Жилищным кодексом Российской Федерации <3>. 39.4. Гражданским кодексом Российской Федерации ( часть первая <4>, часть вторая <5>). 39.5. Семейным кодексом Российской Федерации <6>. 39.6. Налоговым кодексом Российской Федерации (часть первая)<7>. 39.7. Федеральным законом от 21 декабря 1996 г.
— п. 36 Административного регламента МВД, утв. Приказом МВД № 984 от 31.12.2017

Срок исполнения: снятие с регистрационного учёта по месту жительства производится органом МВД в течение трёх календарных дней со дня поступления соответствующего заявления. К заявлению прикладывается вступившее в законную силу решение суда (или оно истребуется органом в порядке межведомственного взаимодействия), после чего запись о регистрации погашается.

Место подачи: иск о признании утратившим (не приобретшим) право пользования и о выселении предъявляется в районный суд по месту нахождения квартиры (исключительная подсудность по спорам о правах на недвижимость — ст. 30 ГПК РФ); такие жилищные споры мировому судье неподсудны.

Вывод: после вступления решения суда в законную силу собственник (или новый собственник) обращается с этим решением в подразделение по вопросам миграции МВД — и ответчики снимаются с регистрационного учёта в трёхдневный срок без их участия.