Нужно ли заново уведомлять всех соседей о продаже комнаты, если в течение месяца сменился собственник одной из комнат?

Нужно ли заново уведомлять всех сособственников при смене собственника одной из комнат в течение месячного срока ожидания?

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации . Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире 1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. 2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире. 3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. 4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты. 5.
— ч. 6 ст. 42 ЖК РФ

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

Обязанность извещения по п. 2 ст. 250 ГК РФ адресована «остальным участникам долевой собственности» — то есть тем лицам, которые являются участниками общей собственности на момент направления извещения. При продаже комнаты в коммунальной квартире преимущественное право покупателя имеют «остальные собственники комнат» (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ). Если по истечении части месячного срока собственник одной из соседних комнат продал её третьему лицу, круг «остальных собственников комнат» изменился: прежний сосед выбыл, на его место встал новый собственник, который не получал вашего уведомления.

Для тех соседей, которые были извещены исходными уведомлениями и не отказались письменно — повторное уведомление не требуется: их месячный срок течёт с момента их собственного извещения, условия продажи не менялись, поэтому по истечении их месяца они утрачивают возможность заявить перевод прав. Извещение в данных условиях сохраняет силу, пока цена и иные условия продажи остаются прежними (если условия изменятся — потребуется новое извещение всем актуальным сособственникам).

Для нового собственника уведомление обязательно: он не был участником долевой собственности на дату вашего извещения, его месячный срок с момента извещения (адресованного прежнему соседу) не начинался, а потому он не имел возможности реализовать преимущественное право. Направить его следует именно ему, в письменной форме, с указанием той же цены и тех же условий, и дождаться истечения его месячного срока (или письменного отказа).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

Риск при несоблюдении: если продать комнату, не известив нового сособственника комнаты, он как «любой другой участник долевой собственности» вправе в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя по заключённому вами договору. Чтобы этого избежать, направьте уведомление новому соседу и дождитесь истечения его месячного срока либо его письменного отказа.

Вывод: заново уведомлять всех соседей не нужно — первоначальные уведомления сохраняют силу для прежних сособственников при неизменных условиях. Необходимо лишь направить письменное уведомление с теми же условиями новому собственнику сменившейся комнаты и дождаться истечения его месячного срока (или отказа) до заключения договора продажи.

Нотариальная форма и подтверждение извещения при государственной регистрации

либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, за исключением случая, указанного в части 4 1 настоящей статьи;
— п. 4 ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Сделка по продаже комнаты в коммунальной квартире затрагивает долю в праве общей долевой собственности на коммунальную квартиру и потому подлежит нотариальному удостоверению в силу п. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ (обязательная нотариальная форма сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость). Нотариус, удостоверяя сделку, проверяет соблюдение преимущественного права покупки.

либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, за исключением случая, указанного в части 4 1 настоящей статьи;
— п. 4 ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Для подтверждения извещения остальных сособственников при государственной регистрации перехода права представляются либо доказательства извещения продавцом остальных участников долевой собственности о намерении продать долю с указанием цены и условий, либо письменные отказы от преимущественного права (п. 4 ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). Из этого следует, что извещение должно охватывать фактический состав участников долевой собственности на момент регистрации: если к моменту удостоверения сделки и подачи документов на регистрацию собственник комнаты сменился, извещению подлежит уже новый собственник, иначе представить нотариусу и регистратору подтверждение соблюдения его преимущественного права будет невозможно.

Вывод: помимо направления уведомления новому сособственнику сохраните доказательства вручения/отправки (заказное письмо с описью вложения, уведомление о вручении, расписку) — они потребуются нотариусу и органу регистрации прав для подтверждения соблюдения преимущественного права покупки именно теми лицами, которые являются сособственниками на дату сделки.

Примечание о риске смены субъекта в период ожидания: поскольку месячный срок для каждого участника исчисляется с его собственного извещения, безопаснее удостоверять сделку и подавать документы на регистрацию после того, как истекут месячные сроки всех актуальных сособственников (включая нового), либо после получения письменных отказов всех из них.

С какого момента лицо становится «остальным сособственником», которому адресовано преимущественное право (развилка по факту смены)

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. 2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю
— п. 1, 2 ст. 223 ГК РФ

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ)
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Момент, с которого новый собственник комнаты становится участником долевой собственности на коммунальную квартиру, — момент государственной регистрации перехода права собственности (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Покупатель соседней комнаты становится «остальным собственником комнаты» в смысле ч. 6 ст. 42 ЖК РФ именно с момента такой регистрации, а не с момента подписания его договора купли-продажи.

Практическое следствие (развилка «если смена уже произошла»):

• Если на дату, когда вы хотите подать на регистрацию ваш договор продажи комнаты, переход права на соседнюю комнату уже зарегистрирован в ЕГРН — новый собственник является участником долевой собственности, и вы обязаны известить именно его (не забудьте, что выбывший прежний сосед уведомления не теряет силу для целей его срока, но его преимущественное право уже не актуально, поскольку он выбыл).
• Если на дату ваших исходных уведомлений сосед ещё не продал комнату, а смена произошла позже, в период месячного ожидания — новому собственнику направляется отдельное уведомление с теми же условиями; его месячный срок исчисляется с даты его собственного уведомления, а не с даты извещения прежнего соседа.

Вывод: заново уведомлять всех соседей не требуется — для прежних (не выбывших) сособственников исходные уведомления сохраняют силу при том же предмете и цене; но при смене собственника любой комнаты необходимо дополнительно направить уведомление новому собственнику и дождаться истечения его месячного срока (или его письменного отказа) до заключения и регистрации договора.

Отказ нового сособственника, недоступность и принудительное исполнение преимущественного права

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

Если новый сособственник письменно откажется от преимущественного права — комнату можно продать постороннему лицу ранее истечения его месячного срока (п. 2 ст. 250 ГК РФ прямо допускает продажу до истечения срока при письменном отказе всех остальных участников). Такой отказ целесообразно оформить письменно (например, нотариально или путём отметки на уведомлении), чтобы представить его нотариусу и в орган регистрации вместо доказательства истечения срока.

либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, за исключением случая, указанного в части 4 1 настоящей статьи;
— п. 4 ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Для регистрации перехода права достаточно представить либо извещение нового сособственника, либо его оформленный отказ (п. 4 ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ), поэтому письменный отказ снимает необходимость выжидать месяц в отношении отказавшегося.

Если новый сособственник недоступен (его адрес/личность неизвестны, он не выходит на связь) — специального льготного порядка «уведомил заказным письмом на последний известный адрес» закон не устанавливает для жилых помещений: размещение извещения на сайте вместо личного уведомления допускается лишь при числе участников более двадцати и не применяется к жилым помещениям (ч. 4.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). Поэтому в такой ситуации рекомендуется направить уведомление заказным письмом с описью вложения по адресу из ЕГРН, сохранив доказательства отправки, а при сохранении неопределённости — оценивать риск перевода прав.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

Исполнение (защитный механизм нового сособственника): если продажа будет совершена без соблюдения преимущественного права нового сособственника, он вправе в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Это не влечёт недействительности сделки, а означает замену покупателя в договоре на нового сособственника с компенсацией ему уплаченной цены. Именно этот механизм и создаёт для вас риск, от которого защищает своевременное уведомление нового собственника.

Вывод: письменный отказ нового сособственника позволяет продать комнату без ожидания месяца; при его недоступности надёжного льготного способа извещения для жилья нет — следует направить уведомление по адресу из ЕГРН и сохранить доказательства; иначе действует риск трёхмесячного перевода прав и обязанностей покупателя по п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Альтернативный способ извещения при недоступности нового сособственника

В случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте. Данное правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения.
— ч. 4.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Альтернативный упрощённый способ извещения — размещение сведений о продаже доли на официальном сайте вместо письменного уведомления каждого участника — закон допускает только при числе участников долевой собственности свыше двадцати и прямо исключает его применение к жилым помещениям. Комната в коммунальной квартире является жилым помещением, а число собственников комнат в коммунальной квартире практически всегда менее двадцати, поэтому такой альтернативный способ к вашей ситуации неприменим.

Вывод: при недоступности или неустановленном местонахождении нового сособственника льготной альтернативы письменному извещению для жилого помещения не существует. Единственный надёжный способ — письменное уведомление, направленное по адресу из ЕГРН (заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении), с сохранением доказательств отправки; при этом сохраняется риск трёхмесячного перевода прав и обязанностей покупателя по п. 3 ст. 250 ГК РФ, если уведомление фактически не было доведено до нового сособственника.