Какие документы нужны для регистрации по месту жительства (прописки)
Для прописки в приватизированной квартире необходимы: паспорт, заявление установленной формы о регистрации по месту жительства и документ, являющийся основанием для вселения в жилое помещение. Сам договор о приватизации прямо относится к таким документам — закон квалифицирует его как «иной документ», выражающий содержание сделки с недвижимым имуществом, и при наличии сведений о нём в государственных органах он даже не обязан предъявляться (регистрационный орган запрашивает их самостоятельно).
документ, являющийся в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации основанием для вселения в жилое помещение. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2008 № 220) Гражданин вправе не предъявлять документ, являющийся основанием для вселения гражданина в жилое помещение (договор социального найма, договор найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, прошедшие государственную регистрацию договор или иной документ, выражающие содержание сделки с недвижимым имуществом, свидетельство о государственной регистрации права на жилое помещение либо иной документ), если сведения, содержащиеся в соответствующем документе, находятся в распоряжении государственных органов
— п. 16 Правил регистрации, утв. ПП РФ № 713 от 17.07.1995
То есть по п. 16 Правил для прописки достаточно договора приватизации как документа-основания для вселения; отдельная отметка о регистрации на самом договоре не требуется. Более того, если сведения о праве находятся в ЕГРН/госорганах (что типично, если право хотя бы ранее было оформлено), документ можно вовсе не предъявлять — орган запросит выписку сам.
Аналогично, ст. 6 Закона № 5242-1 называет документом-основанием для вселения «иной документ» и предусматривает самостоятельный запрос сведений органом регистрационного учёта:
документ, являющийся в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации основанием для вселения в жилое помещение, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Законом и другими федеральными законами, или его надлежаще заверенная копия. Гражданин Российской Федерации вправе не предъявлять документ, являющийся основанием для вселения гражданина в жилое помещение (договор социального найма, договор найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, прошедшие государственную регистрацию договор или иной документ, выражающие содержание сделки с недвижимым имуществом, свидетельство о государственной регистрации права либо иной документ), если сведения, содержащиеся в соответствующем документе, находятся в распоряжении государственных органов или органов местного самоуправления. В данном случае орган регистрационного учета самостоятельно запрашивает соответствующий документ (сведения, содержащиеся в нем), выписку из соответствующего реестра, иную информацию в соответствии с законодательством Российской Федерации в государственных органах, органах местного самоуправления и производит регистрацию гражданина по месту жительства не позднее восьми рабочих дней
— ст. 6 Закона РФ № 5242-1 от 25.06.1993
Практический вывод: для самой регистрации по месту жительства никаких дополнительных документов, кроме паспорта, заявления и договора приватизации, не требуется. Отсутствие на договоре штампа о регистрации само по себе не является препятствием для прописки — договор приватизации остаётся допустимым основанием для вселения, а при наличии данных в государственных реестрах регистрационный орган получит их через межведомственный запрос.
Нужно ли предварительно регистрировать право собственности в ЕГРН — развилка по дате приватизации
Для прописки регистрация права в ЕГРН не является обязательным условием, но от даты приватизации зависит, возникла ли у обращающегося сама по себе собственность.
Если договор приватизации заключён до 31 января 1998 года (день вступления в силу ФЗ-122 «О государственной регистрации прав…»), право собственности считается возникшим и юридически действительным даже без записи в ЕГРН. Такое право — «ранее возникшее», и его регистрация в реестре проводится лишь по желанию обладателя:
Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей
— п. 1 ст. 69 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»
Это означает, что при «старой» приватизации (до 31.01.1998) отсутствие записи в ЕГРН не лишает собственности: человек уже собственник, и для прописки достаточно договора — он и подтверждает право.
Если же приватизация оформлена после 31.01.1998, право собственности на жильё, по действующей редакции ст. 7 Закона о приватизации, возникает именно с момента государственной регистрации в ЕГРН:
Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ; от 29.06.2004 № 58-ФЗ) Статья 8. Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Статья 9. (Утратила силу - Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ) Статья 9 1 .
— ч. 3 ст. 7 Закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»
Здесь есть правовая развилка. Формально при приватизации после 31.01.1998 без регистрации в ЕГРН собственность может не считаться возникшей. Однако для самой прописки это не является препятствием: договор приватизации по-прежнему выступает документом-основанием для вселения (п. 16 Правил, ст. 6 Закона № 5242-1), и регистрационный орган вправе запросить сведения о праве самостоятельно. Если в ЕГРН записи нет, орган учёта может запросить реестровое дело/материалы, но сама по себе отсутствие записи — не основание для отказа в прописке, если на руках действительный договор приватизации.
Рекомендация: чтобы устранить риск для дальнейшего распоряжения квартирой (продажа, дарение, ипотека), собственнику при приватизации после 31.01.1998 стоит подать заявление в Росреестр/МФЦ о государственной регистрации ранее возникшего (или возникшего) права даже при отсутствии обязательности этого для прописки. Для самой прописки достаточно паспорта, заявления и договора приватизации.
Civil-law consequences and защита при отказе
Общий момент возникновения права на недвижимость установлен в ГК РФ — право возникает с внесения записи в реестр, если законом не предусмотрено иное:
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. 4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр. 5.
— п. 1 и 2 ст. 8.1 ГК РФ
Именно «если иное не установлено законом» и есть основа для ранее возникших прав (приватизация до 31.01.1998), о которых сказано в п. 1 ст. 69 ФЗ-218. То есть для «старой» приватизации запись в ЕГРН — факультативная, право уже существует; для «новой» (после 31.01.1998) — запись необходима для возникновения собственности, что согласуется и с ч. 3 ст. 7 Закона о приватизации.
Если регистрационный орган при прописке откажет либо уклонится от оформления регистрации по месту жительства, отказ может быть обжалован — в административном порядке вышестоящему должностному лицу либо в суд:
Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде. 9. Убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество, по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации. 10. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 9. Осуществление гражданских прав 1. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. 2. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом. Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав 1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2.
— п. 5 ст. 1 ст. 8.1 ГК (п. 8 ст. 8.1 ГК РФ) — обжалование отказа в регистрации
Для прописки это означает: если сотрудник органа учёта потребует «обязательно сначала зарегистрировать право в ЕГРН» и откажет в регистрации по месту жительства, такой отказ можно оспорить, поскольку действующие Правила (п. 16) допускают прописку на основании договора приватизации как документа-основания для вселения, а при наличии сведений в госресурсах орган обязан самостоятельно их запросить. Отказ в прописке в суд обжалуется в порядке административного судопроизводства (КАС РФ) в районный (городской) суд по месту нахождения органа регистрационного учёта.
Вывод по вопросу: для прописки в приватизированной квартире дополнительных документов, кроме паспорта, заявления по установленной форме и самого договора приватизации, не требуется. Отметки о регистрации на договоре и запись в ЕГРН для самой прописки не обязательны: договор приватизации — допустимый документ-основание для вселения, а сведения о праве регистрационный орган запрашивает самостоятельно. Регистрировать право собственности в ЕГРН нужно (по желанию — до 31.01.1998; фактически — для распоряжения после 31.01.1998), но это условие касается распоряжения квартирой, а не прописки. При незаконном отказе в регистрации по месту жительства отказ обжалуется в суд.
