Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Регистрационный учёт

Кто должен делать ремонт в муниципальной квартире, где временно зарегистрирован инвалид: замена двери, окон и обязанности администрации

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Направьте письменное требование в Департамент городского имущества города Москвы о проведении капитального ремонта и замене окон и входной двери.descriptionТребование в администрацию города о проведении капитального ремонта по замене окон в муниципальной квартире (свободная форма)
  2. 2
    Дождитесь письменного ответа на требование в течение 30 дней, он станет ключевым доказательством при отказе.
  3. 3
    При отказе или бездействии администрации сохраняйте все квитанции и договоры на самостоятельную замену окон и двери.
  4. 4
    Обратитесь в Городской центр жилищных субсидий для оформления компенсации 50% расходов на оплату жилья и ЖКУ.
  5. 5
    При наличии I или II группы инвалидности дополнительно оформите компенсацию до 50% взноса на капитальный ремонт.descriptionЗаявление в орган социальной защиты населения о предоставлении ежемесячной денежной компенсации расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг члену с (свободная форма)
  6. 6
    Не изменяйте конфигурацию оконных и дверных проёмов без согласования, это запрещено и повлечёт обязанность вернуть прежнее состояние.

Документы и доказательства

  • Копия договора найма жилого помещения (социального или коммерческого) и документы, подтверждающие инвалидность брата.
  • Если состояние окон и двери требует документального подтверждения непригодности: Акт осмотра жилого помещения или заключение о непригодности окон и двери для проживания (для подтверждения необходимости капремонта).
  • Письменный ответ администрации на ваше заявление (отказ или бездействие) — ключевое доказательство для суда.
  • Документы о расходах на самостоятельный ремонт (договоры, квитанции, чеки) — для взыскания убытков с наймодателя.
  • Документы для оформления льготы: справка об инвалидности и заявление в Городской центр жилищных субсидий (компенсация 50% на оплату ЖКУ).

  • Срочно: первые шаги

    • Немедленно направьте письменную претензию наймодателю о проведении капитального ремонта (замена окон и двери).
    • Зафиксируйте неисправность окон и двери (фото, видео, акт) до начала любых работ.
    • Не начинайте самостоятельную замену окон и двери до получения письменного ответа наймодателя.
    • Сохраняйте все квитанции и договоры на случай самостоятельного ремонта для последующего взыскания расходов.
    • Обратитесь за оформлением 50% компенсации на оплату жилья и ЖКУ как инвалиду.
    • Не изменяйте конфигурацию проемов при ремонте — это самовольное переустройство, влекущее ответственность.

  • Денежные требования

    • При отказе администрации чинить окна и дверь, вы вправе требовать возмещения расходов на их замену как убытков.
    • Взыскивайте с наймодателя убытки в полном объеме, если брат самостоятельно оплатил замену окон и двери из-за бездействия администрации.
    • При I или II группе инвалидности требуйте компенсацию до 50% взноса на капитальный ремонт.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если администрация откажет в ремонте: потребуется суд, а цена ошибки — затраты на замену окон и двери.
    • Адвокат нужен для взыскания с наймодателя расходов на самостоятельный ремонт, если вы уже понесли затраты.
    • Без юриста сложно доказать, что замена окон и двери — капитальный, а не текущий ремонт, если наймодатель оспаривает это.
    • Привлеките адвоката, если у администрации есть свой юрист: процесс будет формализован, и нужна профессиональная защита.
    • Адвокат поможет составить иск о возмещении убытков, если вы самостоятельно заменили окна и дверь из-за бездействия наймодателя.
    • Если имел место необоснованный отказ в предоставлении льгот: Обратитесь к адвокату для обжалования отказа в предоставлении льгот по оплате жилья, если вам их необоснованно не оформили.

  • Региональные особенности

    • Наймодателем по муниципальному жилью в Москве выступает Департамент городского имущества города Москвы.
    • Заявление о капитальном ремонте (замена окон, входной двери) подавайте в Департамент городского имущества города Москвы.
    • Копию заявления о ремонте также можно подать в управу района по месту жительства.
    • Для оформления льготы по оплате ЖКУ обращайтесь в Городской центр жилищных субсидий в Москве.
    • При отказе в ремонте иск о возмещении расходов подавайте в районный суд по месту нахождения наймодателя.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

1. Ситуация юридическим языком

Брат клиентки, являющийся инвалидом, занимает жилое помещение муниципального жилищного фонда города Москвы на основании договора найма, который оформляется сроком на один год и ежегодно продлевается, что сопровождается оформлением временной регистрации по месту пребывания. Из обращения следует, что жилое помещение требует ремонта: необходимы замена входной двери и окон, пришедших в негодность.

Юридически значимым является то, что независимо от того, оформлен ли договор как социальный найм (бессрочный в силу ч. 2 ст. 60 ЖК РФ) либо как срочный договор найма, обязанность по капитальному ремонту жилого помещения возложена на наймодателя — администрацию (п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ, п. 2 ст. 681 ГК РФ). Ежегодное переоформление договора и временная регистрация не изменяют правовой режим: наниматель не утрачивает права требовать от наймодателя исполнения его обязанностей, а при социальном найме договор вообще не требует ежегодного перезаключения.

Замена окон и входной двери при их естественном износе относится к капитальному ремонту, а не к текущему, который обязан выполнять наниматель (п. 4 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ). Следовательно, обязанность по замене окон и двери лежит на администрации, а не на брате-инвалиде.

Дополнительно брат как инвалид имеет право на компенсацию 50% расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, а при I или II группе инвалидности — также на компенсацию до 50% взноса на капитальный ремонт (ст. 17 ФЗ № 181-ФЗ).

2. Затронутые правоотношения

  • Жилищные правоотношения между нанимателем и наймодателем (администрацией) по договору найма жилого помещения — определяют распределение обязанностей по ремонту: текущий ремонт возложен на нанимателя, капитальный — на наймодателя. Это напрямую решает вопрос о том, кто должен менять окна и входную дверь.

  • Правоотношения по социальной защите инвалидов — устанавливают право брата на компенсацию 50% расходов на оплату жилья и ЖКУ, а при I или II группе — до 50% взноса на капремонт. Это снижает бремя содержания жилья и подтверждает, что инвалидность не снимает с наймодателя обязанности по капремонту.

  • Обязательственные правоотношения по возмещению убытков — возникают, если наймодатель уклоняется от капитального ремонта и наниматель вынужден нести расходы самостоятельно. Наниматель вправе требовать возмещения расходов или убытков (ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, ст. 15 ГК РФ).

  • Административно-процедурные правоотношения по рассмотрению обращений граждан — письменное обращение к наймодателю подлежит рассмотрению в течение 30 дней (ч. 1 ст. 12 ФЗ № 59-ФЗ), что формирует доказательственную базу для последующего судебного спора при отказе.

3. Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело

  • Статус жилого помещения — муниципальный жилищный фонд, наймодателем выступает город Москва в лице Департамента городского имущества. Это определяет, к кому предъявлять требования о ремонте.

  • Характер требуемых работ — замена окон и входной двери при их естественном износе относится к капитальному ремонту, который является обязанностью наймодателя (п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ, п. 2 ст. 681 ГК РФ), а не нанимателя.

  • Факт инвалидности брата — даёт право на компенсацию 50% расходов на оплату жилья и ЖКУ, а при I или II группе — до 50% взноса на капремонт (ст. 17 ФЗ № 181-ФЗ), но не переносит на него обязанность по капитальному ремонту.

  • Наличие или отсутствие письменного отказа наймодателя от проведения ремонта — определяет возможность взыскания расходов, понесённых нанимателем на самостоятельный ремонт (ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, ст. 15 ГК РФ). Письменная претензия и ответ на неё являются ключевыми доказательствами.

  • Отсутствие самовольного переустройства — если замена двери или окон производится без изменения конфигурации проёмов и конструкций, это не образует самовольного переустройства и не создаёт риска ответственности; при изменении конструкции требуется согласование.

Кто обязан проводить ремонт квартиры брата-инвалида: текущий или капитальный, и кто должен заменить окна и входную дверь

Ключевая развилка — каким договором оформлено проживание брата. Если это договор социального найма, то он бессрочный (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ), ежегодное «переоформление» с временной регистрацией юридически не меняет режим. Если же это краткосрочный коммерческий найм (срочный договор найма специализированного жилого фонда) — применяются правила ГК РФ. В обоих случаях разделение обязанностей по ремонту одинаково: текущий ремонт — наниматель, капитальный — наймодатель (администрация).

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. 3. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.
— ч. 2 ст. 60 ЖК РФ

Это значит, что сам факт ежегодного продления договора и временной регистрации не снимает с администрации обязанности нести расходы на капитальный ремонт помещения. Бессрочность договора социального найма подтверждает, что наниматель не является «временным» и вправе требовать от наймодателя все обязанности, установленные ЖК РФ.

Для социального найма обязанности наймодателя прямо закреплены в ЖК РФ:

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: 1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; 2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; 4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. 3. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.
— ч. 2 ст. 65 ЖК РФ

Наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения (п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ). Наниматель, напротив, обязан лишь проводить текущий ремонт жилого помещения (п. 4 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ).

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан: 1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом; 2) обеспечивать сохранность жилого помещения; 3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; 4) проводить текущий ремонт жилого помещения
— ч. 3 ст. 67 ЖК РФ

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении
— ст. 676 ГК РФ, п. 1

Для срочного (коммерческого) найма применяется та же логика через ГК:

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. 2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя
— ст. 681 ГК РФ, п. 1

Вывод по вопросу: замена окон и входной двери квартиры при их естественном износе — это капитальный ремонт жилого помещения, который обязан выполнять наймодатель (администрация), а не брат-наниматель. Брат обязан лишь поддерживать надлежащее состояние помещения и проводить текущий ремонт (побелка стен, покраска, мелкий ремонт). Если договор — социального найма, брат вообще не обязан ежегодно «переоформлять» его и получать временную регистрацию: договор социального найма бессрочен (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ).

Что обязан предоставлять и обеспечивать наймодатель для муниципальных нужд и как добиться ремонта

Помимо капитального ремонта жилого помещения, наймодатель обязан передать жильё свободным и пригодным для проживания, участвовать в содержании общего имущества МКД и предоставлять коммунальные услуги надлежащего качества (ч. 2 ст. 65 ЖК РФ, п. 1 ст. 676 ГК РФ — уже процитированы выше). Замена окон, не обеспечивающих теплозащиту, и входной двери, не защищающей помещение, прямо попадает в обязанность обеспечить пригодное для проживания состояние.

Последствие неисполнения этого — права нанимателя требовать либо снижения платы, либо возмещения расходов, которые он понёс на устранение недостатков:

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением
— ч. 2 ст. 66 ЖК РФ

Это означает: если брат самостоятельно оплатит замену окон и двери, потому что администрация откажется выполнить обязанность, он вправе взыскать с неё понесённые расходы или убытки. Важно: он вправе это сделать по своему выбору и без потери права обратиться в суд. Однако прежде чем нести расходы, следует письменно обратиться к наймодателю (Департамент городского имущества города Москвы, управа района) с требованием провести капитальный ремонт; именно отказ послужит доказательством неисполнения обязанности.

Вывод: для муниципального жилого фонда в Москве наймодателем выступает город в лице Департамента городского имущества города Москвы. При отказе провести капитальный ремонт (заменить окна и дверь) брат вправе: (1) обратиться с письменной претензией к наймодателю; (2) при отказе — в суд с иском о понуждении к ремонту либо о возмещении понесённых расходов по ст. 66 ЖК РФ (для соцнайма) и ст. 15, 393 ГК РФ (убытки). Самостоятельная замена двери или окон до согласования с наймодателем допустима, но возмещение расходов надёжнее взыскивать при подтверждённом отказе наймодателя.

Льготы и компенсации, положенные брату-инвалиду по оплате жилья, ЖКУ и взноса на капремонт

В связи с инвалидностью брату положены федеральные меры социальной поддержки независимо от региона проживания:

Инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, предоставляется компенсация расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг в размере 50 процентов: платы за наем и платы за содержание жилого помещения, включающей в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, исходя из занимаемой общей площади жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; платы за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме независимо от вида жилищного фонда; (В редакции Федерального закона от 30.10.2017 № 307-ФЗ) платы за коммунальные услуги, рассчитанной исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определенного по показаниям приборов учета, но не более нормативов потребления, утверждаемых в установленном законодательством Российской Федерации порядке. При отсутствии указанных приборов учета плата за коммунальные услуги рассчитывается исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых в установленном законодательством Российской Федерации порядке; оплаты стоимости топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению, и транспортных услуг для доставки этого топлива - при проживании в домах, не имеющих центрального отопления. (Часть в редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ) Инвалидам I и II групп, детям-инвалидам, гражданам, имеющим детей-инвалидов, предоставляется компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, но не более 50 процентов указанного взноса, рассчитанного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт
— ст. 17 ФЗ № 181-ФЗ

Это означает: брату — инвалиду (взрослому любой группы инвалидности) положена компенсация 50% расходов на оплату жилого помещения (включая плату за наём и содержание жилого помещения) и коммунальных услуг. Дополнительно инвалидам I и II групп и детям-инвалидам положена компенсация до 50% взноса на капитальный ремонт общего имущества МКД. Это прямо снижает бремя содержания жилья для брата.

Дополнительно: жилые помещения, занимаемые инвалидами, оборудуются специальными средствами и приспособлениями в соответствии с ИПРА (ст. 17 ФЗ-181) — эта обязанность также лежит на наймодателе/собственнике помещения, а не на самом инвалиде.

Вывод: брат-инвалид вправе пользоваться компенсацией 50% оплаты жилья и ЖКУ, а при I или II группе инвалидности — и компенсацией до 50% взноса на капремонт. Для оформления следует обратиться в Городской центр жилищных субсидий в Москве/органы социальной защиты; кроме того, обязанность по замене окон и двери лежит на наймодателе (администрации), и она не снимается инвалидностью брата. Если ремонт всё же придётся делать за свой счёт из-за отказа администрации, брат-инвалид вправе требовать возмещения расходов (ч. 2 ст. 66 ЖК РФ и ст. 15 ГК РФ).

Денежные последствия: возмещение расходов на ремонт и убытков с наймодателя

Если брат понёс расходы на замену окон и входной двери из-за отказа администрации выполнить капитальный ремонт, а также понёс иные потери (повреждение имущества, утрата), он вправе требовать их возмещения. Прямое основание для социального найма — ч. 2 ст. 66 ЖК РФ (возмещение расходов на устранение недостатков либо убытков), уже процитирована выше. Общая норма о возмещении убытков — ст. 15 ГК РФ:

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— ст. 15 ГК РФ, п. 1

Это означает: реальный ущерб брата (стоимость замены окон, двери, сопутствующие расходы) подлежит возмещению наймодателем при доказанности, что администрация уклонялась от капитального ремонта, который был её обязанностью. Расходы на такой ремонт — это убытки, которые лицо «произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права», и их можно взыскать в судебном порядке.

Вывод: брат вправе взыскать с администрации (наймодателя) стоимость капитального ремонта (замены окон и входной двери), который он оплатил за свой счёт из-за уклонения администрации, по правилам о возмещении убытков (ст. 15 ГК РФ) с учётом ст. 66 ЖК РФ. Для этого необходимы документальное подтверждение отказа наймодателя (письменная претензия) и квитанции/договоры о понесённых расходах на ремонт.

Порядок действий, что делать при отказе, и риски самостоятельной замены двери и окон

Порядок обращения. Первым шагом брату (или вам от его имени по доверенности) следует направить письменное заявление наймодателю — в Департамент городского имущества города Москвы (и в управу района по месту жительства) — с требованием провести капитальный ремонт: заменить негодные окна и входную дверь. Письменное обращение обязаны рассмотреть:

Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения
— ч. 1 ст. 12 ФЗ № 59-ФЗ

То есть ответ должен поступить в течение 30 дней (с возможным продлением до 30). Если наймодатель не отвечает или отказывает — это письменное основание для судебной защиты.

Если откажут. При отказе или уклонении администрации брат вправе обратиться в районный суд (по месту нахождения наймодателя или месту жительства) с иском о понуждении к проведению капитального ремонта либо о возмещении расходов, понесённых на ремонт. Правовое основание — ч. 2 ст. 66 ЖК РФ (возмещение расходов/убытков при неисполнении капремонта) и ст. 15 ГК РФ, уже процитированные выше. К иску приложить: договор найма, письменную претензию и отказ, квитанции о расходах на ремонт.

Риски самостоятельной замены. Если брат без согласования изменит конструкцию (например, самовольно расширит дверной проём или изменит конфигурацию окон), это может быть квалифицировано как самовольное переустройство:

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 4. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 5.
— ст. 29 ЖК РФ, п. 1

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя
— ст. 678 ГК РФ

Это означает: самостоятельная замена двери и окон в прежних границах проёмов (без изменения размеров проёма, без затрагивания несущих конструкций) не является переустройством и не требует согласования. Но любое изменение конфигурации (расширение, перенос проёма, демонтаж подоконной части стены) — уже переустройство, которое без согласия наймодателя влечёт обязанность привести помещение в прежнее состояние (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). Поэтому если брат меняет окна и дверь за свой счёт — делать это надо строго в существующих габаритах, а расходы затем взыскивать с наймодателя.

Вывод: последовательность действий — письменная претензия наймодателю (Департамент городского имущества г. Москвы, управа района) с требованием капремонта (замена окон и двери) → ответ в течение 30 дней → при отказе иск в районный суд о понуждении к ремонту либо о возмещении расходов (ст. 66 ЖК РФ, ст. 15 ГК РФ). Самостоятельная замена допустима только без изменения конфигурации проёмов; любые изменения размеров проёмов — только с согласия наймодателя, иначе помещение придётся вернуть в прежнее состояние.

Ремонт квартиры, замену окон и входной двери обязан проводить наймодатель — администрация (Департамент городского имущества города Москвы), поскольку это относится к капитальному ремонту, а не к текущему. Наниматель отвечает только за текущий ремонт (побелка, покраска, мелкий ремонт), а брат-инвалид дополнительно имеет право на компенсацию 50% расходов на оплату жилья и коммунальных услуг.

Кто обязан делать ремонт, менять окна и входную дверь

Замена окон и входной двери при их естественном износе, по смыслу ст. 65 и 67 ЖК РФ и ст. 681 ГК РФ, относится к капитальному ремонту, обязанность по проведению которого лежит на наймодателе (администрации), а не на нанимателе. Это следует из п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ (наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт) и п. 4 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ (наниматель обязан проводить только текущий ремонт). Аналогичное правило закреплено в п. 1 ст. 681 ГК РФ: текущий ремонт — обязанность нанимателя, капитальный — наймодателя. Вместе с тем окончательная квалификация замены окон и двери как капитального ремонта требует оценки конкретных обстоятельств (например, по Правилам № 491 или условиям договора) и не следует прямо из процитированных норм.

Если договор является договором социального найма, он бессрочный (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ), и ежегодное переоформление с временной регистрацией не меняет правового режима — брат остаётся нанимателем, а администрация — наймодателем со всеми вытекающими обязанностями. Наймодатель также обязан передать жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ). Непригодность окон и двери для проживания должна быть подтверждена (например, актом), и в этом случае их состояние может нарушать п. 1 ст. 676 ГК РФ.

Что администрация обязана предоставлять для муниципальных нужд

Наймодатель обязан: передать жильё свободным и пригодным для проживания, участвовать в содержании общего имущества многоквартирного дома, осуществлять капитальный ремонт жилого помещения и обеспечивать предоставление коммунальных услуг надлежащего качества (ч. 2 ст. 65 ЖК РФ, п. 1 ст. 676 ГК РФ). Если наймодатель не исполняет обязанность по капитальному ремонту, наниматель вправе по своему выбору потребовать уменьшения платы за пользование жилым помещением, возмещения своих расходов на устранение недостатков либо возмещения убытков (ч. 2 ст. 66 ЖК РФ). Это означает: если брат самостоятельно оплатит замену окон и двери из-за отказа администрации, он вправе взыскать понесённые расходы с наймодателя.

Льготы брата-инвалида

Брату как инвалиду положена компенсация 50% расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (ст. 17 ФЗ № 181-ФЗ). Если у него I или II группа инвалидности, дополнительно положена компенсация до 50% взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (ст. 17 ФЗ № 181-ФЗ). Для оформления льгот следует обратиться в Городской центр жилищных субсидий в Москве или органы социальной защиты.

Возмещение расходов при самостоятельной замене

Если брат понесёт расходы на замену окон и двери из-за уклонения администрации от капитального ремонта, он вправе требовать их возмещения как убытков на основании ч. 2 ст. 66 ЖК РФ и п. 1 ст. 15 ГК РФ. Для этого необходимо документально подтвердить отказ наймодателя (письменная претензия) и сохранить квитанции и договоры о понесённых расходах. Самостоятельная замена окон и двери в прежних границах проёмов (без изменения размеров, без затрагивания несущих конструкций), как правило, не требует согласования, однако квалификация таких работ как переустройства зависит от конкретных обстоятельств и требует оценки. Любое изменение конфигурации проёма (расширение, перенос) без согласия наймодателя запрещено (ст. 29 ЖК РФ, ст. 678 ГК РФ) и влечёт обязанность привести помещение в прежнее состояние.

Пошаговые действия

  1. Направьте письменное заявление в Департамент городского имущества города Москвы и в управу района по месту жительства с требованием провести капитальный ремонт: заменить негодные окна и входную дверь. Заявление подаётся от имени брата или от вас по доверенности.

  2. Дождитесь ответа. Письменное обращение рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации (ч. 1 ст. 12 ФЗ № 59-ФЗ). Сохраните ответ (или зафиксируйте отсутствие ответа).

  3. При отказе или уклонении администрации обращайтесь в районный суд по месту нахождения наймодателя или по месту жительства с иском о понуждении к проведению капитального ремонта либо о возмещении расходов, понесённых на ремонт. Основание — ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, ст. 15 ГК РФ.

  4. К иску приложите: договор найма, письменную претензию и ответ (отказ) наймодателя, квитанции и договоры о понесённых расходах на ремонт (если ремонт уже выполнен за свой счёт).

  5. Оформите льготы. Обратитесь в Городской центр жилищных субсидий в Москве или органы социальной защиты для получения компенсации 50% расходов на оплату жилья и ЖКУ, а при I или II группе инвалидности — компенсации до 50% взноса на капремонт.

  6. Если ремонт делаете самостоятельно — выполняйте замену окон и двери строго в существующих габаритах проёмов, без изменения конфигурации, чтобы избежать квалификации как самовольного переустройства (ст. 29 ЖК РФ, ст. 678 ГК РФ).