Обязательность предварительного разрешения органа опеки и последствия продажи без него
Если в квартире детям выделены доли (исполнено обязательство по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ), то дети являются собственниками этих долей, и их отчуждение затрагивает имущество несовершеннолетних. Это прямо влечёт обязательное получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ
Обязанность выделить доли прямо следует из закона: продать квартиру, купленную на маткапитал, не выделив доли детям, изначально нельзя, а если доли выделены — их отчуждение требует разрешения опеки.
Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного
— п. 2 ст. 37 ГК РФ
К самим родителям, управляющим имуществом ребёнка, применяются те же правила, что и к опекунам.
Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного
— п. 3 ст. 60 СК РФ
Из этого следует: продажа доли ребёнка без разрешения органа опеки — оспоримая сделка, которую опека или прокурор вправе признать недействительной.
Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица
— п. 1 ст. 173.1 ГК РФ
Более того, при обнаружении такой сделки орган опеки обязан сам обратиться в суд о её расторжении, и она будет сохранена лишь если заключена «к выгоде подопечного». Поэтому заключение сделки в обход отказа опеки — путь к её оспариванию и возврату квартиры, а не к решению вопроса.
При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного
— ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»
Вывод: продажа квартиры с долями несовершеннолетних возможна только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства; без него сделка оспорима и подлежит расторжению по иску органа опеки.
Допустимость зачисления выручки от продажи доли на счёт ребёнка и недействительность устного отказа
Ключевой вопрос пользователя — можно ли вместо покупки нового жилья зачислить причитающуюся ребёнку сумму на банковский счёт. Закон такого способа не запрещает и прямо допускает внесение денежных средств подопечного (ребёнка) на банковский счёт.
Опекун вправе вносить денежные средства подопечного, а попечитель вправе давать согласие на внесение денежных средств подопечного на счет или счета, открытые в банке или банках, при условии, что указанные денежные средства, включая капитализированные (причисленные) проценты на их сумму, застрахованы в системе обязательного страхования вкладов в банках Российской Федерации и суммарный размер денежных средств, находящихся на счете или счетах в одном банке, не превышает предусмотренный Федеральным законом от 23 декабря 2003 года № 177-ФЗ "О страховании вкладов в банках Российской Федерации" размер возмещения по вкладам
— ч. 3 ст. 19 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»
Из этой нормы следует: зачисление средств от продажи доли ребёнка на его банковский счёт — это законный и прямо предусмотренный способ сохранения имущественных интересов ребёнка, при условии, что вклад застрахован по 177-ФЗ и не превышает размер страхового возмещения в одном банке. Требования «обязательно купить другое жильё» закон не содержит — оно складывается из практики конкретных органов опеки, но не является безусловным законным основанием для отказа.
Вместе с тем устный отказ опеки «по телефону» юридической силы не имеет. Отказ должен быть письменным и мотивированным.
Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором
— ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»
Из этого следует: разговор по телефону — не решение, а позиция сотрудника. Пока нет письменного мотивированного отказа, нет и правового препятствия для сделки. Правильный порядок — подать в орган опеки письменное заявление о выдаче разрешения с пакетом документов (свидетельства о рождении детей, выписки ЕГРН, обоснование способа обеспечения прав детей — зачисление на их счета); в течение 15 дней орган обязан дать письменный ответ. Если дан мотивированный письменный отказ — он оспаривается в суде.
Вывод: зачисление выручки на счёт ребёнка законом не запрещено; устный отказ опеки не имеет силы — нужно получить письменный ответ на письменное заявление, а мотивированный письменный отказ обжаловать в суд.
Какой орган опеки выдаёт разрешение и порядок действий при отказе
Разрешение на отчуждение доли несовершеннолетнего выдаётся органом опеки и попечительства, который осуществляет полномочия по отношению к этому ребёнку. Поскольку дети зарегистрированы в Псковской области, разрешение следует запрашивать в органе опеки по месту жительства (регистрации) детей — в Псковской области, а не в Тверской области (где находится квартира). При этом целесообразно письменно согласовать вопрос с обоими органами: опека по месту нахождения недвижимости также вправе давать согласие при выявлении проживания несовершеннолетних (п. 4 ст. 292 ГК РФ — при отчуждении жилья, где проживают несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей).
Срок ответа на заявление и порядок оспаривания установлены одинаково для любых органов опеки.
Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором
— ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»
Из этого следует: в случае получения письменного мотивированного отказа (либо затягивания ответа) заявитель вправе оспорить его в суд в порядке административного судопроизводства (КАС РФ) — как решение органа, нарушающее права и законные интересы. Органом, куда подаётся заявление, является опека по месту жительства ребёнка; подсудность определяется районным (городским) судом по месту нахождения органа опеки.
Вывод: обращаться за разрешением нужно в орган опеки по месту регистрации детей (Псковская область); письменный мотивированный отказ или бездействие, превышающее 15-дневный срок, обжалуются в районный суд в порядке КАС РФ.
Гражданско-правовые основания: сделка через законных представителей и распоряжение средствами ребёнка
Сделку по отчуждению доли несовершеннолетнего от его имени совершают родители как законные представители, и к таким сделкам применяются правила о распоряжении имуществом подопечного.
За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса
— п. 1 ст. 28 ГК РФ
Это означает, что механизм защиты интересов ребёнка — не запрет сделки как таковой, а обязательное разрешение органа опеки и требование действовать «исключительно в интересах подопечного».
Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»
Распоряжение доходами и имуществом подопечного допускается исключительно в интересах ребёнка и только с предварительного разрешения опеки.
Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства
— п. 1 ст. 37 ГК РФ
Из совокупности этих норм следует: зачисление денежной суммы, причитающейся ребёнку от продажи его доли, на его банковский счёт как раз и является способом действовать «в интересах ребёнка» — ребёнок сохраняет эквивалент стоимости своей доли в имуществе, просто в денежной форме. Отказ опеки в таком способе может быть признан необоснованным, если он не мотивирован письменно и не опирается на конкретную норму, запрещающую зачисление на счёт.
Вывод: материально-правовых препятствий для зачисления выручки на счёт ребёнка нет; распорядительные нормы требуют лишь разрешения опеки и соблюдения интереса ребёнка, который при зачислении на счёт сохраняется.
