Образец договора купли-продажи квартиры с использованием аккредитива в простой письменной форме

Форма договора купли-продажи квартиры и возможность простой письменной формы

Договор продажи недвижимости, как и любой договор, может быть заключён в простой письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы влечёт недействительность сделки, поэтому обязательна именно письменная форма с подписями обеих сторон.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Для квартиры в единоличной собственности продавца действует общее правило: нотариальное удостоверение не требуется, достаточно простой письменной формы, а переход права собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре независимо от формы сделки. Исполнение сторонами до регистрации (а при аккредитиве это типично — деньги перечисляются после представления документов) не изменяет отношений с третьими лицами.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ)
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Вывод: если квартира находится в единоличной собственности продавца, договор купли-продажи с аккредитивом может быть заключён в простой письменной форме (один подписанный обеими сторонами документ) — нотариус не требуется, но обязательна государственная регистрация перехода права в Росреестре.

Существенные условия договора: предмет и цена

Договор продажи недвижимости лишь тогда считается заключённым, когда в нём согласованы предмет (данные, позволяющие определённо установить квартиру — адрес, кадастровый номер, площадь) и цена. Без этих условий договор не считается заключённым.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
— ст. 554 ГК РФ

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. 2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. 3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
— ст. 555 ГК РФ, п. 1

Вывод: в образце договора должны быть обязательно указаны точные характеристики квартиры (кадастровый номер, адрес, площадь) и цена; условие о порядке расчётов через аккредитив в сумму цены не входит, но должно быть отдельно согласовано сторонами.

Правовой режим расчётов через аккредитив

Аккредитив — одна из законных форм безналичных расчётов, которую стороны вправе выбрать и установить в договоре (ст. 862 ГК РФ). При расчётах по аккредитиву банк-эмитент по поручению плательщика (покупателя) обязуется произвести платеж получателю (продавцу) по представлении им документов, предусмотренных условиями аккредитива.

Безналичные расчеты , за исключением расчетов цифровыми рублями, могут осуществляться в форме расчетов платежными поручениями, расчетов по аккредитиву, по инкассо, чеками, а также в иных формах, предусмотренных законом, банковскими правилами или применяемыми в банковской практике обычаями. (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 339-ФЗ) Расчеты цифровыми рублями могут осуществляться в формах, установленных законодательством Российской Федерации о национальной платежной системе. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 24.07.2023 № 339-ФЗ) (Пункт в редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ) 2. Стороны по договору вправе избрать и установить в договоре любую из форм расчетов, указанных в пункте 1 настоящей статьи. § 2. Расчеты платежными поручениями
— п. 1, 2 ст. 862 ГК РФ

При расчетах по аккредитиву банк-эмитент, действующий по поручению плательщика, обязуется перед получателем средств произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива. 2. Банк-эмитент может уполномочить другой банк (исполняющий банк) произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива. Исполняющий банк вправе принять поручение банка-эмитента или отказаться от такого поручения, направив банку-эмитенту соответствующее уведомление. Частичный отказ исполняющего банка от исполнения поручения не допускается. Исполняющий банк считается принявшим поручение банка-эмитента, если он прямо выразил на это согласие, в том числе путем совершения действий в соответствии с условиями аккредитива. Согласие исполняющего банка на исполнение аккредитива не препятствует его исполнению банком-эмитентом. 3. В случае открытия покрытого (депонированного) аккредитива банк-эмитент обязан перечислить сумму аккредитива (покрытие) за счет плательщика либо предоставленного ему кредита в распоряжение исполняющего банка на весь срок действия обязательства банка-эмитента.
— п. 1 ст. 867 ГК РФ

Для безопасности обеих сторон оптимально открывать безотзывный аккредитив: он не может быть отменён банком-эмитентом без согласия получателя средств. По умолчанию аккредитив считается безотзывным, если в его тексте не предусмотрено иное.

Безотзывный аккредитив не может быть отменен банком-эмитентом без согласия получателя средств и банка, подтвердившего аккредитив. Безотзывный аккредитив не может быть изменен банком-эмитентом без согласия получателя средств. 2. Для изменения или отмены безотзывного аккредитива по поручению плательщика банк-эмитент должен направить получателю средств соответствующее уведомление. Аккредитив считается отмененным или измененным с момента получения банком-эмитентом согласия получателя средств. 3. Если аккредитив был подтвержден другим банком (статья 870), такой банк вправе не согласиться с изменением безотзывного аккредитива, при этом он обязан незамедлительно сообщить об этом банку-эмитенту и получателю средств. 4. Аккредитив является безотзывным, если в его тексте не предусмотрено иное. (Статья в редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ)
— п. 1 ст. 869 ГК РФ

Исполнение аккредитива производится путём платежа продавцу по представлении им документов, соответствующих условиям аккредитива; банк проверяет документы в срок не более пяти рабочих дней. Применительно к купле-продаже квартиры такими документами обычно являются договор, передаточный акт и выписка (свидетельство) о регистрации права за покупателем.

Исполнение аккредитива может быть произведено путем: 1) платежа получателю средств, осуществляемого банком по предъявлении ему документов, соответствующих условиям аккредитива, непосредственно либо в срок или сроки, предусмотренные условиями аккредитива; 2) акцепта переводного векселя с его оплатой по наступлении срока платежа; 3) иными способами, указанными в аккредитиве. 2. Для исполнения аккредитива получатель средств представляет документы, в том числе в электронной форме, предусмотренные условиями аккредитива, в исполняющий банк или банк-эмитент. Исполняющий банк или банк-эмитент, получившие указанные документы, проверяют их в срок, не превышающий пяти рабочих дней со дня их получения, и принимают решение о выплате или об отказе от выплаты. 3. Исполнение аккредитива производится при условии, что представленные документы по внешним признакам соответствуют условиям аккредитива, и не может быть обусловлено обязательством или обязательствами плательщика либо получателя средств, даже если в аккредитиве содержится ссылка на такое обязательство или такие обязательства. 4. Проверка представленных документов осуществляется банком по внешним признакам. Если представленные документы по внешним признакам не соответствуют условиям аккредитива, банк вправе не исполнять аккредитив. Документы, которые по внешним признакам не соответствуют друг другу, должны рассматриваться как не соответствующие условиям аккредитива. 5.
— п. 1, 2 ст. 871 ГК РФ

Не использованная до истечения срока сумма аккредитива возвращается плательщику (покупателю) после закрытия аккредитива — это защита покупателя от переплаты, если сделка не состоялась.

Закрытие аккредитива в исполняющем банке производится: 1) по истечении срока действия аккредитива, за исключением случая, когда документы по аккредитиву были представлены в пределах срока действия аккредитива; 2) при полном исполнении аккредитива; 3) по заявлению получателя средств об отказе от использования аккредитива до истечения срока его действия; 4) по заявлению плательщика об отмене или отзыве аккредитива. 2. О закрытии аккредитива исполняющий банк должен поставить в известность банк-эмитент. 3. Неиспользованная сумма аккредитива подлежит возврату банку-эмитенту одновременно с закрытием аккредитива. Банк-эмитент обязан зачислить возвращенную денежную сумму на банковский счет плательщика, с которого депонировались эти средства. (Статья в редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ) § 4. Расчеты по инкассо
— п. 1 ст. 873 ГК РФ

Вывод: в договоре и заявлении на аккредитив должны быть зафиксированы: вид аккредитива (рекомендуется безотзывный и покрытый), перечень документов для раскрытия средств (включая зарегистрированный переход права), срок действия аккредитива, банки-эмитент и исполняющий банк. Это стандартное и безопасное условие расчетов при покупке квартиры.

Нотариальное удостоверение: случаи, когда простая письменная форма недопустима

Если квартира находится не в единоличной собственности, а в общей (долевой или совместной) собственности, включая доли несовершеннолетних детей, действует обязательное нотариальное удостоверение сделки. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению, за исключением случая, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Это означает две возможные ситуации:

• квартира в единоличной собственности продавца — договор в простой письменной форме, нотариус не нужен;
• квартира в общей долевой собственности (включая детские доли) — нотариальное удостоверение обязательно, и выходом является одна сделка, где все Participants отчуждают свои доли; образец из простой письменной формы здесь неприменим, потребуется нотариально удостоверенный договор.

Вывод: простая письменная форма с аккредитивом допустима только при единоличной собственности продавца. Если у квартиры несколько собственников (в частности, есть доли несовершеннолетних) — сделка совершается у нотариуса с соблюдением требований ст. 42 ФЗ-218 и разрешения органа опеки.

Где взять образец договора и как его адаптировать

Официального утверждённого шаблона договора купли-продажи квартиры с аккредитивом не существует — закон устанавливает лишь обязательные требования к форме (ст. 550 ГК РФ) и существенным условиям (ст. 554, 555 ГК РФ), а расчёты через аккредитив стороны самостоятельно включают в договор, руководствуясь ст. 862, 867–873 ГК РФ.

Проверенными источниками образцов выступают справочно-правовые системы (КонсультантПлюс, Гарант) и конструкторы договоров банков, сопровождающих сделку с аккредитивом, а также типовые формы, предлагаемые банком-эмитентом при открытии аккредитива. Образец из любой базы следует привести в соответствие с фактическими параметрами сделки: указать кадастровый номер и адрес квартиры, цену, вид аккредитива (безотзывный/покрытый), перечень документов для раскрытия и срок действия аккредитива.

Вывод: у проверенных баз (КонсультантПлюс, Гарант) и у банка, через который открывается аккредитив, есть образцы договора купли-продажи с расчётом через аккредитив; любой из них нужно адаптировать под предмет, цену и конкретные параметры аккредитива вашей сделки.

Обязательность государственной регистрации перехода права и её связь с аккредитивом

Право собственности на квартиру возникает у покупателя не с момента подписания договора или перечисления денег, а с момента государственной регистрации перехода права в Росреестре. Регистрации подлежат возникновение и переход права собственности на объекты недвижимости.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ) 6.
— п. 1 ст. 131 ГК РФ

Именно поэтому при расчётах через аккредитив документом, открывающим продавцу доступ к деньгам, обычно служит зарегистрированный переход права на покупателя: банк (исполняющий банк) проверяет представленные документы по внешним признакам и только тогда исполняет аккредитив (п. 2 ст. 871 ГК РФ). Это и есть механизм безопасности — деньги перечисляются продавцу лишь после того, как покупатель стал зарегистрированным собственником квартиры.

Исполнение аккредитива может быть произведено путем: 1) платежа получателю средств, осуществляемого банком по предъявлении ему документов, соответствующих условиям аккредитива, непосредственно либо в срок или сроки, предусмотренные условиями аккредитива; 2) акцепта переводного векселя с его оплатой по наступлении срока платежа; 3) иными способами, указанными в аккредитиве. 2. Для исполнения аккредитива получатель средств представляет документы, в том числе в электронной форме, предусмотренные условиями аккредитива, в исполняющий банк или банк-эмитент. Исполняющий банк или банк-эмитент, получившие указанные документы, проверяют их в срок, не превышающий пяти рабочих дней со дня их получения, и принимают решение о выплате или об отказе от выплаты. 3. Исполнение аккредитива производится при условии, что представленные документы по внешним признакам соответствуют условиям аккредитива, и не может быть обусловлено обязательством или обязательствами плательщика либо получателя средств, даже если в аккредитиве содержится ссылка на такое обязательство или такие обязательства. 4. Проверка представленных документов осуществляется банком по внешним признакам. Если представленные документы по внешним признакам не соответствуют условиям аккредитива, банк вправе не исполнять аккредитив. Документы, которые по внешним признакам не соответствуют друг другу, должны рассматриваться как не соответствующие условиям аккредитива. 5.
— п. 1, 2 ст. 871 ГК РФ

Вывод: переход права собственности по договору с аккредитивом подлежит государственной регистрации в Росреестре (ст. 551 ГК, ст. 131 ГК, ст. 16 ФЗ-218). Условиями аккредитива следует предусмотреть, что раскрытие средств банком происходит после представления документа о государственной регистрации права покупателя — это обеспечивает и защиту покупателя (не платит до оформления права), и защиту продавца (получает деньги автоматически после регистрации).