Правовой статус «заявления о намерении купить квартиру с несовершеннолетними наследниками» и его законность
Опираясь на исследование, никакая действующая норма (ГК РФ, ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Закон РФ № 5242-1) не возлагает на покупателя — в нашем случае тётю — обязанность подавать заявление «о намерении купить квартиру с двумя несовершеннолетними наследниками». Требование такого документа от покупателя законом не предусмотрено; это нестандартная (и потому подозрительная) практика. Реальную юридическую значимость при сделке имеют документы продавца, а не декларация покупателя. Ключевая норма — регистрация перехода права и её основания:
Статья 558. Особенности продажи жилых помещений 1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
— п. 1, 2 ст. 558 ГК РФ
Из ст. 558 ГК РФ следует: существенным условием договора продажи (и в силу ст. 567 ГК РФ — мены) является перечень лиц, сохраняющих право пользования — то есть всех шести прописанных, включая детей. Именно продавец обязан его указать. К договору мены применяются правила о купле-продаже:
Статья 567. Договор мены 1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. 2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Статья 568. Цены и расходы по договору мены 1. Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. 2. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором. Статья 569. Встречное исполнение обязательства передать товар по договору мены В случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств (статья 328). Статья 570.
— ст. 567 ГК РФ, п. 5
Вывод по вопросу. Требование МФЦ о «заявлении о намерении купить с несовершеннолетними наследниками» не основано на законе — такая обязанность покупателя не установлена. Если под видом этого заявления тётю просят «заверить» или «зафиксировать» какие-то обстоятельства сделки, прежде чем что-либо подписывать, надо понимать, что юридическую силу при смене собственника имеют договор и государственная регистрация права нового собственника, а не предварительные заявления. Подозрительное требование о написании такого заявления — повод насторожиться и проверить статус детей.
Развилка: являются ли «несовершеннолетние наследники» собственниками долей или только зарегистрированы
Это решающий факт. Две ветки:
Ветка А. Дети — собственники долей (наследники по завещанию или по закону). Тогда их имущество отчуждается только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства, и тёте вменяют это, лишь если сделка строится на равноценной компенсации детям жилья.
- Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ
- Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ
Дети имеют право собственности на полученное в порядке наследования имущество:
- Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка.
— п. 3 ст. 60 СК РФ
Если сделка совершается с уменьшением имущества несовершеннолетнего без разрешения опеки — регистрацию приостановят, сделка может быть признана недействительной. Отсутствие согласия — прямое основание приостановки органа Росреестра:
- в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна;
— п. 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ
Ветка Б. Дети только зарегистрированы (прописаны), но не собственники. Тогда согласие органа опеки не требуется: сам по себе переход права собственности прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом:
- Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
— п. 2 ст. 292 ГК РФ
Согласие опеки требуется лишь для детей под опекой/попечительством или оставшихся без родительского попечения (ч. 1 ст. 21 ФЗ-48 и п. 4 ст. 292 ГК) — если дети живут с родителями и не лишены попечения, п. 4 ст. 292 ГК не срабатывает:
- Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
— п. 4 ст. 292 ГК РФ
Вывод по вопросу. До подписания любых документов необходимо установить статус детей через выписку из ЕГРН: если дети собственники долей — сделка возможна только с предварительным разрешением органа опеки, которое обязан получить продавец (их законный представитель); без него регистрацию приостановят, а сделку можно оспорить. Если дети только прописаны — разрешение опеки не нужно, но детей продавец обязан снять с регистрационного учёта после перехода права.
Как проверить чистоту сделки и статус шести прописанных + детей
До заключения договора тёте необходимо проверить:
(1) Право собственности и доли несовершеннолетних. Единственное доказательство зарегистрированного права — запись в ЕГРН, и право может быть оспорено только в суде:
- Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ
Проверка через выписку из ЕГРН покажет всех собственников (включая несовершеннолетних) и обременения. Пока сведения о долях детей не получены, сделку оформлять нельзя.
(2) Перечень прописанных в договоре. Все шесть зарегистрированных лиц (включая двух детей) должны быть поименованы в договоре с указанием их прав — это существенное условие (ст. 558 ГК, цитирована выше). Если хоть один прописанный не указан, для тёти это риск: право пользования такого лица, не поименованного в договоре, может сохраниться за ним вопреки ст. 292 ГК.
(3) Риск сохранения права пользования. Если бывший член семьи не обеспечен иным жильём и не позволяет его имущественное положение, суд может сохранить за ним право пользования на срок:
- В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. 5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи.
— ч. 4 ст. 31 ЖК РФ
Для несовершеннолетних действует особое правило: место жительства детей, не достигших 14 лет, следует за родителями — поэтому при выписке детей из отчуждаемой квартиры они должны регистрироваться по месту жительства родителей:
- Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей
— п. 2 ст. 20 ГК РФ
(4) Снятие с учёта после сделки. Если после перехода права продавец или прописанные лица не снимаются с регистрации добровольно, снятие производится по решению суда:
выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда;
— ст. 7 Закона РФ № 5242-1
Вывод по вопросу. Порядок проверки: ① запросить выписку из ЕГРН (собственники, доли несовершеннолетних, обременения, аресты); ② потребовать, чтобы все шесть прописанных были поименованы в договоре с указанием прав (ст. 558 ГК); ③ убедиться, что продавец обязался снять детей и всех прописанных с учёта после регистрации перехода права, а в случае уклонения — готовиться обращаться в суд о признании утратившими право пользования (ст. 7 Закона № 5242-1). Отсутствие перечня в договоре или нежелание продавца снять лиц с учёта — прямой повод отказаться от сделки.
Признаки мошенничества и защита тёти (гражданско-правовые и уголовно-правовые последствия)
Если тётю под видом «обязательного заявления» подталкивают к оформлению сделки с сомнительной юридической конструкцией, это может быть элементом недобросовестных действий. Мошенничество — хищение имущества или приобретение права на него путём обмана или злоупотребления доверием:
Статья 159. Мошенничество 1. Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, - наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет.
— ч. 1 ст. 159 УК РФ
Обман как основание для признания сделки недействительной охватывает и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых сторона должна была сообщить при добросовестности, требуемой по условиям оборота:
- Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки. 3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. 4. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 180.
— п. 2 ст. 179 ГК РФ
Если тётю введут в заблуждение о количестве сохраняющих право пользования лиц или о статусе детей-собственников, и она совершит сделку на невыгодных условиях, она вправе оспорить сделку по ст. 179 ГК РФ, а при хищении средств — обратиться в правоохранительные органы по ст. 159 УК РФ.
Вывод по вопросу. Требование не предусмотренного законом заявления вкупе с шестью прописанными и заявленными «наследниками» — совокупный сигнал повышенного риска. До сделки тётя должна: получить выписку ЕГРН на квартиру и на свой дом (проверить, нет ли обременений и не идёт ли обмен как два раздельных договора купли-продажи с доплатой — см. ст. 567 ГК), проверить наличие согласия органа опеки у продавца, если дети — собственники, и ни в коем случае не вносить деньги и не подписывать документы до полной проверки. При выявлении обмана — оспорить сделку через суд (ст. 179 ГК) и заявить о преступлении (ст. 159 УК).
