В выписке ЕГРН указано, что право зарегистрировано на жилой дом с надворными постройками: что это значит и есть ли обременения?

Является ли запись «право (ограничение права, обременение объекта недвижимости) зарегистрировано на объект недвижимости с наименованием жилой дом с надворными постройками» указанием на действующее обременение?

Запись, которую вы процитировали, не является сведениями о действующем обременении — это стандартный служебный (технический) шаблон Росреестра. Он фиксирует лишь историческое наименование объекта, под которым на него была произведена запись в реестре (в том числе при переносе записей из ранее действовавших реестров, где жилые здания значились как «жилой дом с надворными постройками»), а не содержание какого-либо ограничения.

Такая трактовка следует из разделения в законе понятий обременения, с одной стороны, и наименования объекта — с другой. Наименование здания или сооружения — это дополнительное сведение кадастра недвижимости, а не ограничение права:

К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), сведения , которые в соответствии с частями 2 и 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке , а также иные сведения, предусмотренные настоящим Федеральным законом . Дополнительные сведения об объекте недвижимости могут изменяться в порядке государственного кадастрового учета в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом. (В редакции федеральных законов от 30.12.2020 № 518-ФЗ , от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 4. В кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости: 1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид); (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ ) 2) кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения; 3) описание местоположения объекта недвижимости;
— ч. 3 ст. 8 ФЗ № 218-ФЗ

То есть словосочетание «жилой дом с надворными постройками» в ЕГРН — это не единый объект с входящими постройками и не обременение, а характеристика наименования объекта (жилого дома), которая вносится в кадастр как дополнительное, уточняющее сведение.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
— ч. 6 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Данная норма прямо перечисляет исчерпывающий круг ограничений и обременений, подлежащих государственной регистрации: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наём жилого помещения (а также арест, залог и иные — по п. 72 Порядка ведения ЕГРН). Запись о наименовании объекта к этому перечню не относится.

Порядок ведения ЕГРН закрепляет, что вид обременения в записи об ограничении (обременении) указывается строго перечисленными терминами:

В записи об ограничении прав на объект недвижимости и обременении недвижимого имущества (далее - запись об ограничении (обременении) указывается вид зарегистрированного ограничения права и обременения недвижимого имущества - аренда, безвозмездное пользование, ипотека, сервитут (публичный сервитут), доверительное управление, наем жилого помещения, установленные уполномоченными органами в соответствии с законодательством Российской Федерации арест и иные запрещения совершать определенные действия с недвижимым имуществом, запрещение органу регистрации прав осуществлять учетные и (или) регистрационные действия с объектом недвижимости, залог, избранный в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, иные ограничения права и обременения недвижимого имущества, если такие ограничения права и обременения недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, в том числе ограничения права, возникшие на основании поступивших из федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функции по противодействию легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, финансированию терроризма и финансированию распространения оружия массового уничтожения, уведомлений о включении организаций и физических лиц в перечень организаций и физических лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, или в перечень организаций и физических лиц, в
— п. 72 Порядка ведения ЕГРН, утв. Приказом Росреестра № П/0514 от 07.12.2023

Технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.
— ч. 4 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ

Норма о переходных положениях подтверждает: технический учёт и ранее зарегистрированные права на такие объекты (в том числе учтённые под наименованиями исторического периода) признаются юридически действительными — сам факт такой исторической формулировки не создаёт и не подтверждает обременения.

Вывод. Запись в «Особых отметках» о том, что право (ограничение права, обременение) зарегистрировано на объект с наименованием «жилой дом с надворными постройками», — стандартная служебная формулировка, фиксирующая прежнее наименование объекта, а не указание на действующее обременение. Само по себе она не означает, что на доме установлены ипотека, арест, аренда или иной запрет. Достоверно установить наличие обременения можно только по Разделу 2 выписки (и через сервисы Росреестра), о чём ниже.

Где в выписке отражаются реальные обременения и как их проверить

Действующие обременения (аренда, ипотека, арест, залог и т.п.) отражаются не в «Особых отметках», а в отдельном разделе выписки «Сведения о зарегистрированных правах, ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости» (Раздел 2 выписки об объекте недвижимости, форма которого утверждена Приказом Росреестра № П/0329 от 04.09.2020). Сам реквизит «Особые отметки» расположен в Разделе 1 выписки (характеристики объекта) и содержит справочные, служебные сведения — в том числе о том, на объект с каким прежним наименованием была зарегистрирована запись.

Хотя из процитированного п. 57 порядка заполнения выписок (Приказ № П/0329) прямо следует, что в «Особые отметки» вносятся и сведения об ограничениях права на объект и обременениях, — эти сведения носят справочный характер и продублированы в отдельном разделе. Поэтому единственным достоверным подтверждением наличия действующего обременения является Раздел 2 выписки, где по каждому ограничению указан его вид (аренда, ипотека, арест и т.д.), номер и дата регистрации, а также лицо, в пользу которого оно установлено (см. перечень видов в п. 72 Порядка, процитированный выше).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Единый государственный реестр недвижимости — единственное достоверное доказательство зарегистрированных прав и ограничений. Соответственно, проверять наличие обременений нужно именно по данным ЕГРН: по Разделу 2 выписки об объекте недвижимости (или выписке о переходе прав), а также через публичный сервис Росреестра (он показывает зарегистрированные ограничения). Служебная формулировка в «Особых отметках» о наименовании объекта не является основанием полагать, что обременение существует.

Проверка на практике. Если в Разделе 2 вашей выписки по строке «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» стоит «не зарегистрировано» (или раздел не содержит конкретных записей вида «ипотека», «арест», «аренда»), то действующих обременений на доме нет, и запись в «Особых отметках» — всего лишь техническая отметка о прежнем наименовании. Если же в Разделе 2 указано конкретное обременение — оно сохраняется и при переходе права собственности к вам.

Вывод. Наличие обременения устанавливается по Разделу 2 выписки (и данным ЕГРН), а не по «Особым отметкам». Запись о наименовании «жилой дом с надворными постройками» в «Особых отметках» не означает, что на доме есть запрет или обременение.

Права покупателя, если реальное обременение всё же существует и не было раскрыто продавцом

Если вопреки служебной формулировке в «Особых отметках» на доме (или земельном участке) по данным ЕГРН действительно зарегистрировано обременение в пользу третьего лица (например, аренда, ипотека, арест), и продавец его не раскрыл и вы о нём не знали, — защитный механизм установлен гражданским законодательством:

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. 2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными. Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя 1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. 2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно. Статья 462.
— п. 1 ст. 460 ГК РФ

Продавец обязан передать недвижимость свободной от прав третьих лиц. Если это обязательство нарушено и обременение существует (не раскрыто и вы о нём не знали и не должны были знать), вы вправе требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора купли-продажи.

Однако на практике для недвижимости обременения, внесённые в ЕГРН, считаются открытыми и общедоступными: вы как покупатель, заказывая выписку, могли и должны были о них узнать (ч. 5 ст. 1 ФЗ-218 — ЕГРН единственный источник сведений о правах и ограничениях). Поэтому, если Раздел 2 выписки содержал сведения об обременении, продавец легко сможет доказать, что вы знали или должны были знать о нём, — и тогда ст. 460 ГК не защитит от такого обременения. Если же выписка обременений не содержала (в Разделе 2 их не было), но обременение фактически существует и продавец о нём знал, — действуют правила ст. 460 ГК о снижении цены или расторжении договора.

Вывод. Запись в «Особых отметках» о наименовании объекта сама по себе основания для защиты по ст. 460 ГК РФ не даёт. Правовой механизм (снижение цены либо расторжение договора) срабатывает только при выявлении действительного, не раскрытого продавцом и неизвестного вам обременения (ипотеки, ареста, аренды в пользу третьего лица), что устанавливается по Разделу 2 выписки и данным ЕГРН. Учитывая, что ЕГРН открыт, суд, как правило, исходит из того, что покупатель должен был проверить сведения реестра до сделки.

Гражданско-правовые последствия: публичная достоверность реестра и защита добросовестного приобретателя

Помимо механизма ст. 460 ГК РФ (снижение цены либо расторжение договора при скрытом обременении), для вашей ситуации важны общие положения о достоверности реестра и статусе добросовестного приобретателя. Они определяют, насколько защищён покупатель, полагавшийся на данные ЕГРН при покупке.

Государственная регистрация — единственное доказательство существования зарегистрированного права, а данные реестра обладают публичной достоверностью. Это прямое следствие принципа, закреплённого в ст. 8.1 ГК РФ:

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
— п. 6 ст. 8.1 ГК РФ

При возникновении спора о зарегистрированном праве ссылаться на данные реестра не вправе лишь тот, кто знал или должен был знать об их недостоверности. В вашем случае это означает: вы, опираясь на выписку из ЕГРН, вправе считать, что получили объект в том состоянии (степени свободы от обременений), которое отражено в реестре. И наоборот — если в Разделе 2 выписки обременение было указано, вы не сможете ссылаться на его «отсутствие»: сведения реестра открыты, и вы считались бы осведомлёнными.

На случай, если уже после покупки объект будет истребован у вас третьим лицом по основанию, возникшему до сделки (например, по ранее зарегистрированному, но не раскрытому продавцом обременению либо праву третьего лица), действует норма об эвикции:

При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
— п. 1 ст. 461 ГК РФ

Продавец обязан возместить вам убытки при изъятии товара, если не докажет, что вы знали или должны были знать о соответствующих основаниях. Это — дополнительная (к ст. 460 ГК РФ) защита покупателя по нераскрытым правам третьих лиц.

Вывод. Запись в «Особых отметках» о наименовании объекта не создаёт для вас риска и не требует применения ст. 8.1 или 460–461 ГК РФ. Эти механизмы применимы только при выявлении действительного, не раскрытого обременения или права третьего лица, о котором вы не знали и не должны были знать по данным ЕГРН. Поскольку сведения реестра публичны и достоверны, ключевой ориентир — содержание Раздела 2 выписки: если обременений там нет, вы являетесь добросовестным приобретателем, полагавшимся на реестр.

Процедура: как проверить объект, исправить сведения ЕГРН и обжаловать отказ

Доказательства (что подтверждает отсутствие/наличие обременения). Единственным официальным источником является ЕГРН: его данные обладают публичной достоверностью и являются единственным доказательством зарегистрированных прав и ограничений (ч. 5 ст. 1 ФЗ-218, п. 6 ст. 8.1 ГК — процитированы выше). Для проверки чистоты объекта следует запросить:
— выписку об объекте недвижимости (полную, с Разделом 2 «Сведения о зарегистрированных правах, ограничениях прав и обременениях»);
— выписку о переходе прав на объект (форма приложения № 3 к Приказу Росреестра № П/0329), в которой по каждому переходу указывается отдельная строка «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» с видом и номером записи;
— сведения публичной кадастровой карты и сервисов Росреестра, которые отражают зарегистрированные ограничения.

Альтернативы проверки. Помимо выписки об объекте, сведения можно получить через запрос о переходе прав, запрос о правах отдельного лица (на бывшего собственника), а также о содержании правоустанавливающих документов (приложение № 6 к Приказу № П/0329) — последняя форма показывает, не было ли в основании права указаний на обременение. Все формы установлены Приказом Росреестра № П/0329 от 04.09.2020.

Если Росреестр откажет в предоставлении или корректировке сведений. Порядок предоставления сведений ЕГРН и основания приостановления/отказа установлены ФЗ № 218-ФЗ (ст. 26 — основания и сроки приостановления кадастрового учёта и регистрации). Отказ или уклонение от государственной регистрации, а также решение органа регистрации могут быть оспорены в суде:

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
— п. 6 ст. 8.1 ГК РФ

Незаконный отказ в регистрации либо внесение в реестр недостоверных данных по вине органа регистрации даёт право требовать возмещения убытков за счёт казны (п. 9 ст. 8.1 ГК РФ). Соответственно, если вы полагаете, что отметка в реестре ошибочна или сведения о наименовании нуждаются в уточнении, вы вправе обратиться в орган регистрации с заявлением об исправлении сведений ЕГРН, а при отказе — оспорить его в судебном порядке.

Сроки. Если впоследствии выявится действительное, не раскрытое продавцом обременение и вы решите требовать снижения цены или расторжения договора (ст. 460 ГК), либо возмещения убытков при изъятии товара (ст. 461 ГК), действует общий трёхлетний срок исковой давности, течение которого начинается со дня, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ). В вашей текущей ситуации, где обременение не выявлено, эти сроки не начали течь.

Вывод. Для проверки объекта достаточно Раздела 2 выписки и выписки о переходе прав; при сомнениях — запросить сведения о содержании правоустанавливающих документов. Любое решение органа регистрации, в том числе отказ в корректировке сведений об объекте, можно оспорить в судебном порядке, а при причинении убытков незаконными действиями органа — взыскать их за счёт казны. Срок для защиты по ст. 460–461 ГК составляет 3 года с момента, когда вы узнали о нарушении.