Первый покупатель требует кредитную историю собственников для ипотеки, второй покупает квартиру на ребёнка через опеку — чем это опасно и как влияет на сделку

Вправе ли покупатель требовать кредитную историю всех собственников — обязан ли продавец её предоставлять

Кредитная история — сведения о заёмщике, хранящиеся в бюро кредитных историй. Закон жёстко ограничивает круг лиц, которым бюро вправе выдать кредитный отчёт. Покупатель квартиры в этот перечень не входит.

Бюро кредитных историй предоставляет кредитный отчет: 1) пользователю кредитной истории - по его запросу титульную, основную и информационную части кредитной истории ; (В редакции Федерального закона от 31.07.2020 № 302-ФЗ) 2) субъекту кредитной истории - по его запросу титульную, основную, дополнительную (закрытую) и информационную части кредитной истории. Требования к составу и формату кредитного отчета, предоставляемого субъекту кредитной истории - физическому лицу, устанавливаются Банком России; (В редакции федеральных законов от 31.07.2020 № 302-ФЗ, от 26.02.2024 № 31-ФЗ) 3) опекуну (попечителю) физического лица - субъекта кредитной истории, иному законному представителю физического лица - субъекта кредитной истории в соответствии с законодательством Российской Федерации либо представителю физического лица - субъекта кредитной истории по доверенности, выданной в нотариальной форме, - по их запросам титульную, основную, дополнительную (закрытую) и информационную части кредитной истории; (В редакции Федерального закона от 31.07.2020 № 302-ФЗ) 4) в суд (судье) по делу, находящемуся в его производстве, - в органы предварительного следствия по уголовному делу, находящемуся в их производстве, при наличии согласия руководителя следственного органа - по их запросам титульную, основную, дополнительную (закрытую) и информационную части кредитной истории;
— п. 1 ст. 6 ФЗ-218 «О кредитных историях»

Физические лица, за исключением индивидуальных предпринимателей, имеют право на получение кредитных отчетов только в случае, если они являются субъектами соответствующих кредитных историй, по которым запрашиваются кредитные отчеты , или опекунами (попечителями) физических лиц - субъектов кредитных историй, иными законными представителями физических лиц - субъектов кредитных историй в соответствии с законодательством Российской Федерации либо представителями физических лиц - субъектов кредитных историй по доверенности, выданной в нотариальной форме . (В редакции Федерального закона от 31.07.2020 № 302-ФЗ) 4. Кредитный отчет предоставляется пользователю кредитной истории только на основании запроса, содержащего информацию о субъекте запрашиваемой кредитной истории из титульной части кредитной истории. Требования к составу и формату запроса кредитного отчета устанавливаются Банком России. (В редакции федеральных законов от 11.07.2011 № 200-ФЗ, от 31.07.2020 № 302-ФЗ) 4 1 . В целях предоставления пользователю кредитной истории кредитного отчета бюро кредитных историй осуществляет поиск информации о субъекте кредитной истории в соответствии с правилами, установленными Банком России. (Дополнение частью - Федеральный закон от 31.07.2020 № 302-ФЗ) 5.
— п. 3 ст. 6 ФЗ-218 «О кредитных историях»

Для фактов клиента это означает: покупатель не входит ни в один из перечисленных в п. 1 ст. 6 ФЗ-218 кругов лиц — он не является ни субъектом кредитной истории продавцов, ни их опекуном/представителем по нотариальной доверенности, ни судом, ни органом. Прямо п. 3 ст. 6 подтверждает: физическое лицо (покупатель) вправе получить кредитный отчёт ТОЛЬКО если само является субъектом соответствующей кредитной истории либо законным представителем субъекта. Значит, бюро даже не вправе выдать ему кредитный отчёт продавцов.

Дополнительно сама кредитная история является персональными данными и охраняется законом о персональных данных.

персональные данные - любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу (субъекту персональных данных); 1 1 ) персональные данные, разрешенные субъектом персональных данных для распространения, - персональные данные, доступ неограниченного круга лиц к которым предоставлен субъектом персональных данных путем дачи согласия на обработку персональных данных, разрешенных субъектом персональных данных для распространения в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2020 № 519-ФЗ) 2) оператор - государственный орган, муниципальный орган, юридическое или физическое лицо, самостоятельно или совместно с другими лицами организующие и (или) осуществляющие обработку персональных данных, а также определяющие цели обработки персональных данных, состав персональных данных, подлежащих обработке, действия (операции), совершаемые с персональными данными; 3) обработка персональных данных - любое действие (операция) или совокупность действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств с персональными данными, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных;
— п. 1 ст. 3 и ст. 7 ФЗ-152 «О персональных данных»

Операторы и иные лица, получившие доступ к персональным данным, обязаны не раскрывать третьим лицам и не распространять персональные данные без согласия субъекта персональных данных, если иное не предусмотрено федеральным законом. (Статья в редакции Федерального закона от 25.07.2011 № 261-ФЗ) Статья 8. Общедоступные источники персональных данных 1. В целях информационного обеспечения могут создаваться общедоступные источники персональных данных (в том числе справочники, адресные книги). В общедоступные источники персональных данных с письменного согласия субъекта персональных данных могут включаться его фамилия, имя, отчество, год и место рождения, адрес, абонентский номер, сведения о профессии и иные персональные данные, сообщаемые субъектом персональных данных. (В редакции Федерального закона от 25.07.2011 № 261-ФЗ) 2. Сведения о субъекте персональных данных должны быть в любое время исключены из общедоступных источников персональных данных по требованию субъекта персональных данных либо по решению суда или иных уполномоченных государственных органов. (В редакции Федерального закона от 25.07.2011 № 261-ФЗ) Статья 9. Согласие субъекта персональных данных на обработку его персональных данных 1. Субъект персональных данных принимает решение о предоставлении его персональных данных и дает согласие на их обработку свободно, своей волей и в своем интересе. Согласие на обработку персональных данных должно быть конкретным, предметным, информированным, сознательным и однозначным .
— ст. 7 ФЗ-152 «О персональных данных», п. 6

Для продавца это означает: кредитная история — персональные данные, конфиденциальность которых гарантирована, и раскрывать их третьим лицам (покупателю) без согласия субъекта запрещено. Вы не обязаны предоставлять покупателю кредитные истории собственников. Если вы и захотите пойти навстречу — единственный законный путь: каждый собственник сам запрашивает свой кредитный отчёт в бюро (или в ЦККИ через сайт госуслуг/сайт Банка России) и по своей воле передаёт его покупателю; это согласие, а не обязанность. Требование покупателя, что «нужно для ипотеки», не соответствует закону: платёжеспособность и кредитную историю заёмщика банк проверяет сам через источники формирования кредитной истории, и для этого банку достаточно письменного согласия самого заёмщика — отдельной бумаги «кредитная история от продавца» для ипотеки не существует.

Вывод: вы как продавец не обязаны предоставлять покупателю кредитные истории собственников; это персональные данные, охраняемые законом. Требование первого покупателя не основано на законе, и его неисполнение не создаёт для вас ответственности. Если покупатель настаивает — предложите каждому собственнику за свой счёт получить собственный кредитный отчёт и передать его по своей воле; либо пересмотрите целесообразность сделки с этим покупателем.

Покупка квартиры на несовершеннолетнего подопечного (через опекуна) — чем опасно и как влияет на сделку и расчёт

Разрешение органа опеки требуется опекуну при совершении сделок, которые уменьшают имущество подопечного — отчуждение, обмен, дарение, сдача внаём, отказ от прав.

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
— п. 1 ст. 21 ФЗ-48 «Об опеке и попечительстве»

Для ситуации клиента ключевое: покупка жилья на имя подопечного — это приобретение, то есть увеличение стоимости его имущества, а не отчуждение. Такая сделка сама по себе не входит в перечень п. 1 ст. 21 ФЗ-48 и в перечень п. 2 ст. 37 ГК РФ (отчуждение/уменьшение имущества подопечного). Поэтому предварительное разрешение опеки на саму сделку купли-продажи в пользу подопечного, строго говоря, не требуется, если покупается на средства самого приобретателя (опекуна).

Однако есть два существенных условия, от которых зависит, потребуется ли разрешение опеки.

Ветка А — квартира покупается за счёт средств самого подопечного (с номинального счёта, унаследованных денег, средств от продажи его имущества). Тогда действует п. 1 ст. 37 ГК РФ о расходовании средств подопечного, которое допускается с предварительного разрешения органа опеки.

Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . Случаи, при которых опекун вправе не предоставлять отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, устанавливаются Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции федеральных законов от 30.12.2012 № 302-ФЗ; от 29.12.2017 № 459-ФЗ) 2.
— п. 1 ст. 37 ГК РФ

Для фактов клиента: если второй покупатель (опекун) намерен рассчитаться деньгами, принадлежащими самому ребёнку (например, со специального номинального счёта, открытого опекуну на подопечного, либо со вклада, внесённого от имени подопечного), расходование таких средств подлежит контролю опеки, и потребуется её предварительное разрешение. Опекун предоставляет отчёт о расходовании сумм с номинального счёта.

Ветка Б — квартира покупается на собственные деньги опекуна (не на средства подопечного). Тогда предварительное разрешение опеки на покупку не требуется — это просто расходование собственных средств опекуна с оформлением права собственности на ребёнка.

В любом случае для расчёта надо учесть форму оплаты. Если платёж идёт с номинального счёта или со средств подопечного, продавцу важно убедиться в наличии разрешения опеки на такое расходование, поскольку иначе возникает риск оспаривания сделки.

Риск для продавца: оспаривание сделки. Если будет установлено, что деньги подопечного израсходованы на покупку без предварительного разрешения опеки (в том числе сделка совершена во вред подопечному), орган опеки обязан обратиться в суд с требованием о расторжении договора.

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации . Статья 22. Охрана имущественных прав и интересов совершеннолетнего гражданина, ограниченного судом в дееспособности 1. К охране имущественных прав и интересов совершеннолетнего гражданина, ограниченного судом в дееспособности, применяются правила статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации , а также положения настоящей главы, за исключением положений статьи 18 настоящего Федерального закона. 2. Совершеннолетний гражданин, ограниченный судом в дееспособности, самостоятельно принимает меры по охране своих имущественных интересов. 3.
— п. 4 ст. 21 ФЗ-48 «Об опеке и попечительстве»

Для продавца это практический риск: сделка, оплаченная средствами подопечного без надлежащего разрешения опеки, может быть расторгнута по иску опеки с возвратом имущества и возмещением убытков опекуном — то есть продавец может оказаться в ситуации, когда переход права собственности оспорен, а деньги потенциально придётся возвращать через самого опекуна. Поэтому продавцу выгодно потребовать от покупателя (опекуна) предъявить предварительное разрешение органа опеки на расходование средств подопечного на покупку ДО подписания договора, даже если по форме это «покупка на ребёнка».

Кроме того, сделка, совершённая при отсутствии обязательного разрешения органа опеки, является оспоримой и может быть признана недействительной по иску органа опеки, защищающего интересы подопечного.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. 3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. 5.
— п. 1–2 ст. 166 ГК РФ

Для защиты продавца (доказательства вашей добросовестности) это означает: сохранённое письменное требование к опекуну о предоставлении разрешения опеки и сам факт его получения (или письменное подтверждение опекуна, что покупка ведётся на его собственные средства, а не на средства подопечного) служат доказательством, что вы действовали добросовестно и приняли разумные меры. Это важно, если впоследствии сделка будет оспариваться: суд будет оценивать, знала ли и должна ли была сторона знать о пороке сделки.

Срок выдачи разрешения органа опеки — 15 дней с даты подачи заявления (п. 3 ст. 21 ФЗ-48), что удлиняет сделку на 2–3 недели, если разрешение потребуется.

Прямой запрет п. 3 ст. 37 ГК РФ (опекун и его близкие родственники не вправе совершать сделки с самим подопечным) вам не препятствует, поскольку продавец — постороннее для ребёнка лицо; но убедитесь, что покупатель-ребёнок не является вашим близким родственником.

Отдельно: если в продаваемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние члены семьи собственника — их отчуждение требует согласия органа опеки по п. 4 ст. 292 ГК РФ; проверьте это до сделки.

Вывод: покупка квартиры на имя ребёнка-подопечного сама по себе не требует разрешения опеки (это увеличение его имущества), НО: (1) если оплата идёт за счёт средств самого подопечного — обязательно нужно предварительное разрешение опеки на такое расходование (срок 15 дней); (2) без него сделка оспорима и может быть расторгнута органом опеки через суд с возвратом имущества; (3) для защиты своих интересов требуйте от покупателя-опекуна представить разрешение опеки на расходование средств подопечного (либо письменное подтверждение оплаты за счёт собственных средств опекуна) до подписания договора.

Денежные последствия срыва сделки с каждым из покупателей (задаток, проценты, убытки)

Если вы уже приняли от одного из покупателей задаток под сделку и затем сделка сорвётся — от того, кто виноват в срыве, зависят денежные последствия.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. § 8. Обеспечительный платеж (Дополнение параграфом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 2 ст. 381 ГК РФ

Для фактов клиента: если срыв происходит по вине покупателя (в том числе он сам отказался, не получив кредитную историю) — задаток остаётся у вас как у продавца. Если же срыв — по вашей вине (например, вы не сможете обеспечить сделку со вторым покупателем из-за затяжки с разрешением опеки), вы обязаны вернуть двойную сумму задатка и возместить убытки с зачётом задатка, если иное не предусмотрено договором.

Помимо задатка, при неправомерном удержании денег действуют проценты за пользование чужими средствами по ключевой ставке Банка России.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Для фактов клиента: если сторона (покупатель или продавец), виновная в срыве, неправомерно удерживает полученные/подлежащие возврату деньги (задаток, аванс, возврат суммы), проигравшая сторона вправе довзыскать проценты по ключевой ставке Банка России. Если в договоре предусмотрена неустойка за неисполнение денежного обязательства — проценты по ст. 395 не начисляются (п. 4 ст. 395), поэтому в соглашении о задатке имеет смысл прямо оговорить последствия срыва.

Вывод: прежде чем связывать себя задатком, определите, с кем именно и на каких условиях вы продаёте. Поскольку требование первого покупателя о кредитной истории незаконно, а сделка со вторым (опека) может потребовать разрешения опеки и затянуться до 15+ дней, разумно зафиксировать в соглашении о задатке точные условия, сроки и перечень документов от каждой стороны, чтобы виновная в срыве сторона отвечала по ст. 381 ГК РФ, а при неправомерном удержании денег — и по ст. 395 ГК РФ.