Если дочь получила квартиру по дарственной с правом проживания матери, сохранится ли это право после выписки

Сохраняется ли право пользования матери при снятии с регистрационного учёта

Право матери пользоваться квартирой возникло не из регистрации, а из условия договора дарения — из соглашения с собственником (дочерью). Согласно ч. 7 ст. 31 ЖК РФ, гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником, имеет права и несёт обязанности в соответствии с условиями этого соглашения.

Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.
— ч. 7 ст. 31 ЖК РФ

Это означает: мать пользуется квартирой в силу договора с дочерью-собственником, а не в силу «прописки». Регистрация по месту жительства — лишь учётная процедура, которая не порождает и не прекращает гражданско-правовых прав (в том числе права пользования жильём). Ст. 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 прямо устанавливает, что наличие или отсутствие регистрации не служит условием реализации прав граждан.

Регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, конституциями (уставами) и законами субъектов Российской Федерации. При регистрации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации граждане Российской Федерации представляют заявления по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере внутренних дел, в сфере контроля за оборотом наркотических средств, психотропных веществ и их прекурсоров, в сфере миграции, а также правоприменительные функции по федеральному государственному контролю (надзору) в указанных сферах (далее - федеральный орган исполнительной власти в сфере внутренних дел), и иные документы, предусмотренные настоящим Законом и правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.
— ст. 3 Закона РФ № 5242-1 от 25.06.1993

Вывод: если обе выпишутся — снятие с регистрационного учёта само по себе право пользования матери НЕ прекращает. Договорное право, закреплённое условием дарения, сохраняется независимо от «прописки», потому что его основание — соглашение с собственником, а не запись о регистрации.

Переживает ли право пользования матери переход права собственности к покупателю

Ключевой вопрос — применяется ли к матери п. 2 ст. 292 ГК РФ, по которому переход права собственности прекращает право пользования. Эта норма касается членов семьи прежнего собственника. Мать после дарения не является членом семьи дочери-собственника, утратившим статус, — её право держится на отдельном основании (условии договора дарения, т.е. соглашении с собственником).

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
— п. 2 ст. 292 ГК РФ

Как видно из текста, п. 2 ст. 292 ГК РФ прекращает право только «членов семьи прежнего собственника». Право матери установлено не семейно-правовым статусом, а договором (ч. 7 ст. 31 ЖК РФ — соглашение с собственником, приведено выше). К договорному праву пользования п. 2 ст. 292 ГК РФ напрямую не применяется: переход собственности договорного права не прекращает, оно обременяет квартиру и сохраняет силу для нового собственника, пока не прекращено отдельно (отказом, соглашением либо по основаниям, предусмотренным соглашением).

Вывод: при продаже квартиры право пользования матери не «гаснет» автоматически от смены собственника — оно сохраняется как обременение и переходит на покупателя. Выписка из квартиры (и даже выписка до сделки) этого права не прекращает.

Что нужно для продажи квартиры без сохранившегося права матери и что будет при продаже с ним

Поскольку право матери держится на соглашении, для «чистой» продажи его необходимо прекратить: оформить письменный отказ матери от права пользования / соглашение о прекращении этого права и погасить запись об обременении в ЕГРН. Одной лишь выписки недостаточно — выписка снимает регистрационный учёт, но не гражданско-правовое право, установленное договором.

Если же право матери сохраняется к моменту продажи, договор купли-продажи обязан содержать перечень лиц, сохраняющих право пользования, с указанием их прав — это существенное условие (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 3. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 18.04.2018 № 67-ФЗ) § 8. Продажа предприятия
— п. 1 ст. 558 ГК РФ

Для будущего покупателя наличие такого права — обременение: квартиру он получит, но с проживающей (пользующейся) матерью. Если продавец продаст квартиру как «чистую», не раскрыв сохранившееся право матери, наступает гражданско-правовая ответственность: покупатель вправе требовать уменьшения цены либо расторжения договора (п. 1 ст. 460 ГК РФ), а при изъятии жилья у покупателя по основанию, возникшему до продажи, продавец обязан возместить убытки (ст. 461 ГК РФ).

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. 2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными. Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя 1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. 2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно. Статья 462.
— ст. 460 ГК РФ (п. 1)

При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. 2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно. Статья 462. Обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара Если третье лицо по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, предъявит к покупателю иск об изъятии товара, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя. Непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя. Продавец, привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участия, лишается права доказывать неправильность ведения дела покупателем. Статья 463. Последствия неисполнения обязанности передать товар 1. Если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи. 2. При отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 398 настоящего Кодекса.
— ст. 461 ГК РФ (п. 1)

Вывод: чтобы продать квартиру без обременений, недостаточно выписаться — нужно официально прекратить само право пользования (отказ/соглашение) и погасить запись в ЕГРН. Если право матери сохранить по намерению (например, «дожить»), то продажа возможна, но только с указанием в договоре матери как лица, сохраняющего право пользования, и, как правило, по сниженной цене; сокрытие этого права влечёт для продавца ответственность по ст. 460, 461 ГК РФ.

Роль ЕГРН и подзаконный порядок регистрационного учёта: как технически фиксируется и прекращается обременение

Право пользования матери, установленное условием договора дарения (соглашением с собственником), может быть отражено в Едином государственном реестре недвижимости как обременение. Согласно ст. 1 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация — это признание и подтверждение возникновения, изменения, перехода и прекращения ограничения права и обременения недвижимости.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). 4. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6.
— п. 1–3, 6 ст. 1 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Это означает: покуда право пользования матери существует (соглашение в силе) и не прекращено, оно фигурирует в ЕГРН как обременение; для «чистой» продажи запись об обременении должна быть погашена — на основании письменного отказа/соглашения о прекращении права. Само по себе снятие с регистрационного учёта по месту жительства (по Правилам Правительства РФ № 713) затрагивает только учёт граждан, но не записи ЕГРН: это два разных регистрационных механизма — регистрация по месту жительства (адресный учёт) и государственная регистрация прав на недвижимость (правовой учёт). Соответственно, выписка по месту жительства не может погасить запись об обременении в ЕГРН, и наоборот — обременение продолжает «обременять» квартиру для будущего покупателя даже если мать выписалась.

Вывод: для исключения права матери из «телеметрии» сделки недостаточно выписки по месту жительства — необходимо погасить запись об обременении в ЕГРН, оформив прекращение самого права (отказ/соглашение). Пока право матери зарегистрировано в ЕГРН как обременение, оно сохраняется и после продажи (переходит на покупателя), независимо от того, выписалась ли мать.