Зачем идти к нотариусу с ребенком при продаже комнаты в коммунальной квартире, если уже подписано согласие на продажу

На каком основании и от кого вообще требуется «согласие» соседей при продаже комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире затрагивает не «разрешение из-за детей», а иной институт — преимущественное право покупки, которым обладают другие собственники комнат в этой же коммунальной квартире. Подписанная вами «бумага, что не против продажи» — это по существу отказ от реализации этого права (либо подтверждение, что вы не претендуете выкупить продаваемую комнату).

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации . Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире 1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. 2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире. 3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. 4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты. 5.
— п. 6 ст. 42 ЖК РФ

Порядок, на который отсылает п. 6 ст. 42 ЖК, задан ст. 250 ГК РФ: продавец обязан письменно известить остальных соседей-собственников о намерении продать с указанием цены, а если они не купят в течение месяца либо в письменной форме откажутся — продавец вправе продать любому лицу.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

Что это означает для вас. Преимущественное право есть только у собственников других комнат. «Разрешение» вам как соседке нужно именно в этом качестве — чтобы продавец не рисковал, что вы потом в суде переведёте на себя права покупателя, сославшись на ущемление права покупки. Если же вы собственницей своей комнаты не являетесь, а проживаете как наниматель или член семьи нанимателя — никакого преимущественного права у вас нет, и юридической роли ваша подпись для сделки не играет. Подписанный вами документ «не против продажи» означает отказ от права купить комнату: срок оспаривания сделки по мотиву нарушения преимущественного права — 3 месяца.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

Обязателен ли личный приход к нотариусу: нотариальная форма сделки и отказа по закону не требуется

Закон не обязывает вас с ребёнком являться к нотариусу. Во-первых, отказ от преимущественного права покупки по ст. 250 ГК РФ должен быть лишь в письменной форме — нотариального удостоверения он не требует (см. > Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

— п. 2 ст. 250 ГК РФ). Вы уже подписали письменную «бумагу, что не против продажи» — этого достаточно для того, чтобы продавец мог продать комнату постороннему лицу без ожидания месяца. Принуждать вас к нотариальному оформлению именно этого отказа законных оснований не содержит.

Во-вторых, нотариальная обязательность удостоверения сделок в законе установлена только для отчуждения долей в праве общей собственности на недвижимость:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: […]
— п. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ > Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— п. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Продаваемая комната в коммунальной квартире является самостоятельным жилым помещением собственника; доля на общее имущество коммунальной квартиры при её продаже не отчуждается отдельно, а следует судьбе комнаты (> При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации . Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире 1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. 2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире. 3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. 4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты. 5.

— п. 6 ст. 42 ЖК РФ, п. 5 подп. 2, п. 6 ст. 42 ЖК). Поэтому сделка продажи комнаты под обязательное нотариальное удостоверение по п. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ (рассчитанное на «голые доли») не подпадает и может совершаться в простой письменной форме. Нотариус риэлтору нужен не потому, что «без него никак», а как дополнительная страховка покупателя от будущих претензий.

Вывод по этому вопросу. Требование риэлтора, что именно вы обязаны явиться к нотариусу под угрозой срыва сделки, законом не подкреплено: для реализации преимущественного права достаточно письменного извещения и письменного отказа (п. 2 ст. 250 ГК РФ; > Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

— п. 2 ст. 250 ГК РФ). Если вы не хотите идти к нотариусу — вы вправе не идти; продавец тогда либо удовлетворится вашей письменной подписью, либо выждет месяц со дня письменного извещения, после чего продаст комнату любому лицу независимо от вашего появления у нотариуса.

Зачем приводить с собой ребёнка: права несовершеннолетнего продажей соседней комнаты не затрагиваются

Приводить ребёнка к нотариусу по общему правилу не требуется. Отчуждение соседней комнаты (жилого помещения, принадлежащего другому лицу) не лишает ваших детей жилья и не отчуждает никакого имущества, в котором они имеют долю, поэтому согласие органа опеки никому не нужно и ребёнку в этом акте делать нечего.

Режим ст. 292 ГК РФ касается лишь случая отчуждения того самого жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой/попечительством либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника:

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
— п. 4 ст. 292 ГК РФ

Здесь отчуждается не ваше жильё, а комната соседа; несовершеннолетние, живущие в вашей комнате, ни от жилой площади, ни от права пользования не лишаются — режим п. 4 ст. 292 ГК и связанная с ним ч. 5 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ к этой сделке неприменимы.

Ограничения ст. 37 ГК РФ и ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ устанавливают обязанности именно опекунов и попечителей, действующих в отношении имущества подопечного (детей под опекой, недееспособных граждан), а не родителей в отношении их собственных несовершеннолетних детей:

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Вывод по этому вопросу. Личное участие ребёнка и его явка к нотариусу требуются только в одной ветке: если ребёнок сам является сособственником одной из комнат этой коммунальной квартиры (т.е. носителем преимущественного права покупки или доли в продаваемой комнате) — и даже тогда от имени малолетнего действует его законный представитель, а не сам ребёнок. Если ваши дети — просто проживающие/зарегистрированные в вашей комнате и не имеют доли ни в продаваемой, ни в смежных комнатах, их явка к нотариусу юридически не требуется, и угроза риэлтора «сделка сорвётся» из-за того, что ребёнок не пришёл, безосновательна.