Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой, если продавец получил её по приватизации, и защититься от претензий отказавшихся от приватизации лиц

Кто участвовал в приватизации и кто сохраняет право пользования

Приватизация жилого помещения возможна только с согласия всех, кто имел право в ней участвовать, — это прямо установлено законом.

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет
— ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Это означает: круг «имевших право на приватизацию» шире, чем круг собственников, указанных в договоре передачи. В него входили все, кто на момент приватизации был зарегистрирован (проживал) в квартире как наниматель и члены его семьи на условиях социального найма. Если кто-то из них в договор передачи не попал, но и отказ от участия в приватизации надлежаще не оформил — приватизация проведена с пороком и может быть оспорена. Поэтому выписка из домовой книги сама по себе не отвечает на вопрос «кто участвовал», а лишь показывает, кто был зарегистрирован в квартире.

Правовое значение отказа от приватизации закреплено в ст. 19 Вводного закона: отказавшийся (или бывший член семьи приватизировавшего лица) сохраняет право пользования приватизированным помещением, если на момент приватизации имел равные с ним права.

Если иное не установлено законом или договором, действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, и на бывших членов семьи собственника жилого помещения, право собственности на которое возникло на основании документа, подтверждающего полную выплату паевого взноса членом жилищного или жилищно-строительного кооператива, при условии, что в момент полной выплаты паевого взноса эти лица были указаны в качестве членов семьи
— ст. 19 ч. 1 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»

Из этого следует главный риск покупателя, о котором вы пишете: если на момент приватизации в квартире был зарегистрирован кто-то, кто НЕ стал собственником и НЕ оформил отказ, — за ним право пользования сохраняется и после продажи. Ст. 292 ГК РФ ужесточает общее правило (прекращение права пользования членов семьи прежнего собственника при переходе права собственности) оговоркой «если иное не установлено законом» — а таким «иным законом» и является ст. 19 Вводного закона.

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 15.05.2001 № 54-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом
— ст. 292 п. 2 ГК РФ

Вывод по вопросу: самостоятельно установить «кто именно участвовал в приватизации» по выписке из домовой книги нельзя — она показывает только состав зарегистрированных. Участие/отказ фиксируется в правоустанавливающем документе (договоре передачи в собственность) и в заявлениях об отказе, хранящихся в реестровом (приватизационном) деле органа, проводившего приватизацию (БТИ/департамент жилищной политики/МФЦ), а также в архиве. Лицо, имевшее равное право пользования на момент приватизации и отказавшееся от неё, сохраняет бессрочное право пользования квартирой и после её продажи вам.

Как проверить чистоту квартиры и какие документы запросить у продавца

Проверка строится на сверке трёх источников и должна показать, что круг участвовавших в приватизации совпадает с кругом собственников и что «отказников» либо нет, либо их права погашены.

1. Договор передачи (приватизационный договор) — название сторон-приобретателей, на которых квартира передавалась в собственность. Это ключевой документ: в нём перечислены все, кто стал собственником по приватизации.
2. Заявления об отказе от участия в приватизации (при их наличии) — хранятся в приватизационном деле органа, проводившего приватизацию. Запросите у продавца заверенные копии либо архивную справку.
3. Выписка из ЕГРН — по объекту недвижимости; содержит сведения о правообладателях и, с учётом ч. 2 ст. 19 Вводного закона, о лицах, сохраняющих право пользования.

Сведения о членах семьи (бывших членах семьи) собственника жилого помещения, право собственности на которое возникло в результате приватизации жилого помещения либо в связи с полной выплатой паевого взноса членом жилищного или жилищно-строительного кооператива, которые пользуются указанным жилым помещением и имели в момент приватизации жилого помещения равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, либо которые в момент полной выплаты паевого взноса были указаны в ордере в качестве членов семьи члена жилищного или жилищно-строительного кооператива либо в решении общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива о предоставлении жилого помещения либо до указанного момента были вселены в это жилое помещение в качестве членов семьи члена жилищного или жилищно-строительного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива о вселении в жилое помещение либо решения суда и имели равные права пользования этим помещением с членом жилищного или жилищно-строительного кооператива, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество
— ст. 19 ч. 2 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ

Если продавец не может предъявить договор передачи и подтверждение отсутствия/отсутствия отказников, запросите архивную справку о лицах, зарегистрированных на дату приватизации, и расширенную выписку из домовой книги (с датами регистрации и снятия с учёта). Ключевой вопрос — совпадает ли перечень лиц, зарегистрированных на дату приватизации, с перечнем лиц в договоре передачи и с заявлениями об отказе.

Оформление отказа: специального «документа-отказа» как самостоятельного титула закон не предписывает; отказ фиксируется нотариально удостоверенным либо письменным заявлением в приватизационное дело. Если такой отказ отсутствует у лица, имевшего равное право пользования, — его право пользования сохраняется, и «оформить» его задним числом нельзя: решается либо признанием права (суд), либо договором с этим лицом о прекращении права пользования.

Вывод: минимально достаточная проверка — договор передачи + архивная справка о зарегистрированных на дату приватизации + выписка ЕГРН. Их сверка должна однозначно показать: все, кто был зарегистрирован на дату приватизации, либо стали собственниками, либо оформили отказ. Любое несостыкованное лицо — потенциальный «отказник», который может заявить право проживания.

Как обезопасить себя в договоре и что грозит, если «отказник» остался

Главный инструмент защиты — ст. 558 ГК РФ, которая делает перечень лиц, сохраняющих право пользования, существенным условием договора купли-продажи жилья.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением
— ст. 558 п. 1 ГК РФ

Практический смысл для вас: в договоре купли-продажи ОБЯЗАТЕЛЬНО фиксируется перечень лиц, сохраняющих право пользования после перехода права собственности. Если продавец умалчивает об «отказнике», вы вправе требовать (статьи 460–461 ГК РФ об обязанности продавца передать товар свободным от прав третьих лиц) расторжения договора или снижения цены, а при изъятии жилья третьим лицом — возмещения понесённых расходов. Отсутствие такого лица в перечне не лишает его права пользования, но даёт вам договорное право на защиту против продавца.

Риск признания приватизации недействительной: если лицо, имевшее право участвовать в приватизации, не было в неё включено и не давало согласия, договор передачи может быть оспорен как сделка, посягающая на права этого лица.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки
— ст. 168 ГК РФ

Сроки оспаривания ограничены исковой давностью — 3 года со дня, когда лицо узнало/должно было узнать о своём нарушенном праве, и не более 10 лет с начала исполнения сделки для лица, не являющегося стороной.

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки
— ст. 181 п. 1 ГК РФ

При этом вы можете защищаться как добросовестный приобретатель: истребование жилья у покупателя, который не знал и не мог знать о праве другого лица, ограничено нормами ст. 302 ГК РФ.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать ( добросовестный приобретатель ), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли
— ст. 302 п. 1 ГК РФ

Ограничение для случаев, когда квартира выбыла из владения собственника помимо его воли, не защищает добросовестного приобретателя, — однако позиция Конституционного Суда прямо ориентирует правоприменителя на защиту покупателя, который «не знал и не должен был знать» о праве пользования прежних членов семьи.

не соответствующей Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1-3), 40 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (часть 3), в той мере, в какой на основании содержащейся в ней нормы разрешается вопрос о возможности сохранения права пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива за лицами, которые были включены в ордер на его предоставление, в случае обращения взыскания на данное жилое помещение как на заложенное имущество и его реализации с публичных торгов, что в системе сохраняющего неопределенность правового регулирования препятствует эффективной судебной защите прав и законных интересов собственника (приобретателя) жилого помещения, который при заключении договора купли-продажи не знал и не должен был знать о наличии права пользования приобретаемым им жилым помещением у членов семьи его прежнего собственника
— Постановление КС РФ от 24.03.2015 № 5-П (п. 1 резолютивной части)

Вывод: отказ от приватизации не оформляется «задним числом», а право пользования «отказника» бессрочно и переживает продажу. Поэтому ваша защита — в договоре: 1) прямое заверение продавца (по ст. 431.2 ГК РФ), что все лица, зарегистрированные на дату приватизации, либо стали собственниками, либо оформили отказ и не имеют права пользования; 2) включение в договор перечня лиц, сохраняющих право пользования (ст. 558 ГК РФ); 3) условие о том, что при выявлении скрытого лица продавец возмещает убытки. Если скрытое лицо выявится после сделки — вы вправе через районный суд взыскать с продавца убытки и (при наличии оснований) оспаривать условия; выселить «отказника», имеющего самостоятельное право пользования по ст. 19 Вводного закона, вы не сможете.