Нужно ли переоформлять «зеленку» в связи с заменой паспорта (как влияет на саму продажу)?
Менять свидетельство о праве собственности («зеленку») из-за замены паспорта не требуется — оно как бумажный документ для совершения и регистрации сделки купли-продажи вообще не выступает обязательным приложением. Право собственности матери на квартиру зарегистрировано, и с 2017 года юридическое значение имеет не бумажный документ, а запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
— ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ
С момента вступления в силу Федерального закона № 218-ФЗ (01.01.2017) все записи прежнего реестра (по которым и выдавалась «зеленка») автоматически стали записями ЕГРН и дополнительного подтверждения не требуют — то есть право матери в ЕГРН существует независимо от того, какой паспорт указан в её бумажном свидетельстве:
Со дня вступления в силу настоящего Федерального закона сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в статье 4 настоящего Федерального закона участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 7. Временный характер сведений государственного кадастра недвижимости об образованных объектах недвижимости, предусмотренный статьей 24 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции, действовавшей до 1 января 2017 года), сохраняется до момента государственной регистрации права на такой объект недвижимости либо до момента государственной регистрации аренды, безвозмездного пользования, если объектом недвижимости является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, но не позднее 1 марта 2022 года.
— ч. 6 ст. 72 Федерального закона № 218-ФЗ
Замена паспорта (в том числе плановая в 20, 45 лет или при утрате), если при этом не менялись фамилия, имя, отчество, — это не перемена имени и никак не прекращает и не изменяет право собственности; даже при перемене имени право сохраняется:
Гражданин вправе переменить свое имя в порядке, установленном законом. Перемена гражданином имени не является основанием для прекращения или изменения его прав и обязанностей, приобретенных под прежним именем. Гражданин обязан принимать необходимые меры для уведомления своих должников и кредиторов о перемене своего имени и несет риск последствий, вызванных отсутствием у этих лиц сведений о перемене его имени. Гражданин, переменивший имя, вправе требовать внесения за свой счет соответствующих изменений в документы, оформленные на его прежнее имя. 3. Имя, полученное гражданином при рождении, а также перемена имени подлежат регистрации в порядке, установленном для регистрации актов гражданского состояния. 4. Приобретение прав и обязанностей под именем другого лица не допускается. Имя физического лица или его псевдоним могут быть использованы с согласия этого лица другими лицами в их творческой деятельности, предпринимательской или иной экономической деятельности способами, исключающими введение в заблуждение третьих лиц относительно тождества граждан, а также исключающими злоупотребление правом в других формах. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 5. Вред, причиненный гражданину в результате нарушения его права на имя или псевдоним, подлежит возмещению в соответствии с настоящим Кодексом.
— п. 2 ст. 19 ГК РФ
Для самой продажи бумажное свидетельство не нужно: при регистрации перехода права к покупателю основанием является договор купли-продажи, а наличие права продавца Росреестр проверяет по записи в ЕГРН:
Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
— ч. 2 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ
Вывод: «зеленку» из-за замены паспорта переоформлять не обязательно — право собственности матери удостоверяется записью в ЕГРН, а для регистрации перехода к покупателю подаётся договор купли-продажи и заявления сторон. Покупателю и сделке она предъявляется лишь как информационный документ; его устаревшие паспортные данные препятствием для сделки не являются, если ФИО не менялись и сведения о правообладателе в ЕГРН актуальны.
Актуализация паспортных данных в ЕГРН и риски приостановления регистрации — зачем и когда это нужно
Если в ЕГРН всё ещё значится прежний (старый) паспорт матери, то при подаче документов на регистрацию перехода права регистратор должен сверить правообладателя с её действующим паспортом. Расхождение реквизитов документа, удостоверяющего личность, в записи ЕГРН с фактически предъявляемым паспортом технически относится к неточностям, которые допускают устранение (исправление) — право при этом не переходит и не прекращается:
Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях. Исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.
— ч. 1 ст. 61 Федерального закона № 218-ФЗ
Паспортные данные правообладателя в ЕГРН относятся к сведениям о нём как физлице и обновляются как в порядке межведомственного взаимодействия с органами МВД (смена паспорта фиксируется автоматически), так и по заявлению самой правообладательницы через МФЦ или офис Росреестра (внесение сведений по заявлению). Пока запись в ЕГРН актуальна, сама «зеленка» с прежними реквизитами значения не имеет.
Представленные на регистрацию перехода документы должны отражать необходимую информацию и надлежащие данные о сторонах:
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц. 2. Тексты документов, представляемых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме документов на бумажном носителе, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. 3.
— ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 218-ФЗ
Защитная (осторожная) ветка — когда расхождение может создать проблему. Если сведения о правообладателе в ЕГРН действительно не обновлены (запись ведёт на прежний паспорт, а действующий отличатся и по иным персональным данным), регистратор по ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ вправе приостановить регистрацию перехода как не подтверждающую достоверность сведений о заявителе-правообладателе. В этом случае вопрос решается не перевыпуском «зеленки», а подачей матерью короткого заявления об уточнении её данных в ЕГРН (приложив действующий паспорт; при необходимости — документ о замене), поле чего регистрация перехода продолжается.
Вывод: чтобы продать квартиру гладко и без приостановлений, целесообразно заранее получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах — она покажет, какие сведения о матери (в т.ч. документ, удостоверяющий личность) числятся в реестре. Если там старый паспорт — внести актуальные данные через МФЦ (бесплатно, коротким заявлением). Сама «зеленка» из-за замены паспорта не переоформляется: право подтверждается записью ЕГРН, и при продаже предоставляется актуальная выписка (либо сам договор), а не устаревший бумажный документ.
Гражданско-правовая основа сделки: что именно оформляется при продаже и где «зеленка» не участвует
Право матери распоряжаться квартирой (продать её) вытекает из права собственности, а не из бумажного свидетельства:
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
— ст. 209 ГК РФ, п. 2
Сама продажа оформляется договором купли-продажи недвижимости в письменной форме; её несоблюдение влечёт недействительность договора:
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (
— ст. 550 ГК РФ
Право собственности переходит к покупателю только после государственной регистрации перехода права (в Росреестре), но регистрируется при этом именно смена правообладателя, а не «зеленка»:
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
— ст. 551 ГК РФ, п. 1
Применительно к ситуации матери это означает: устаревшие паспортные данные в «зеленке» не влияют ни на форму, ни на действительность договора купли-продажи, ни на саму возможность регистрации перехода права. Основанием регистрации выступает договор (ст. 14 № 218-ФЗ), а право продавца подтверждается записью в ЕГРН. Поэтому переоформление «зеленки» не является предпосылкой сделки.
Вывод: для продажи квартиры матери достаточно заключить письменный договор купли-продажи и подать в Росреестр (через МФЦ) заявления сторон о регистрации перехода права; «зеленка» как обязательный документ не требуется, перевыпускать её из-за замены паспорта не нужно. Практический шаг перед сделкой — получить выписку из ЕГРН и, при расхождении паспортных данных правообладателя, актуализировать их коротким заявлением через МФЦ, чтобы избежать возможного приостановления регистрации.
