Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Регистрационный учёт

Покупаю квартиру в Екатеринбурге, проживаю в Перми: можно ли подать договор купли-продажи в МФЦ Перми или регистрировать только в Екатеринбурге?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Подайте заявление о регистрации перехода права собственности в МФЦ в Перми — это допустимо независимо от места нахождения квартиры.descriptionЗаявление в Росреестр о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по договору купли-продажи (через МФЦ) (свободная форма)
  2. 2
    Составьте договор купли-продажи в письменной форме одним документом, подписанным вами и продавцом.descriptionДоговор купли-продажи квартиры
  3. 3
    Подпишите с продавцом передаточный акт — он подтверждает фактическую передачу квартиры.
  4. 4
    Подайте документы в МФЦ совместно с продавцом либо каждому в МФЦ своего города — закон это допускает.
  5. 5
    Учитывайте, что регистрация займет девять рабочих дней с даты приема документов в МФЦ.
  6. 6
    При уклонении продавца от регистрации обращайтесь в суд с требованием о регистрации перехода права.

Документы и доказательства

  • Договор купли-продажи квартиры в письменной форме одним документом, подписанный обеими сторонами
  • Передаточный акт или иной документ о передаче квартиры, подписанный сторонами
  • Выписка из ЕГРН об отсутствии обременений (актуальная на дату сделки)
  • Документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя
  • Если право собственности продавца не видно из ЕГРН: Документы-основания возникновения права собственности у продавца (если не видны из ЕГРН)
  • Если квартира приобретена продавцом в браке: Письменное согласие супруга продавца на продажу, если квартира приобретена в браке

  • Срочно: первые шаги

    • Обеспечьте подачу заявления и от продавца: он может обратиться в МФЦ в Екатеринбурге, либо вы подаете документы совместно.
    • Подготовьте договор купли-продажи как единый письменный документ, подписанный обеими сторонами.
    • При уклонении продавца от регистрации вы вправе обратиться в суд за решением о регистрации перехода права.

  • Сроки и риски

    • Срок регистрации перехода права при подаче через МФЦ составит 9 рабочих дней с даты приема документов.
    • Риск: при уклонении продавца от регистрации вы вправе обратиться в суд за решением о регистрации и взысканием убытков.
    • Риск: при изъятии квартиры третьими лицами по основаниям, возникшим до сделки, продавец обязан возместить вам убытки.
    • Передача квартиры должна быть оформлена подписанным сторонами передаточным актом.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь в МФЦ лично или через представителя с нотариальной доверенностью, если не можете явиться совместно с продавцом.
    • Убедитесь, что договор купли-продажи подписан вами и продавцом как единый документ, иначе он недействителен.
    • Проверьте, что в договоре указаны все данные квартиры, цена и порядок расчетов, чтобы избежать споров.
    • Если продавец будет уклоняться от регистрации, вы вправе обратиться в суд за защитой, но лучше согласовать дату подачи заранее.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

  1. Ситуация. Покупатель (гражданин, проживающий в Перми) намерен приобрести квартиру в Екатеринбурге у продавца — собственника объекта. Согласно выписке из ЕГРН обременения в отношении квартиры отсутствуют. Стороны находятся в разных городах, поэтому юридически значимым является вопрос о допустимости подачи заявления о регистрации перехода права собственности через МФЦ не по месту нахождения недвижимости. Из установленных обстоятельств следует, что сделка совершается в простой письменной форме, регистрации подлежит переход права собственности к покупателю, а приём документов может быть осуществлён экстерриториально.

  2. Затронутые правоотношения:

    • Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость — определяет, в какой орган и через какой МФЦ подаются документы, а также срок регистрации. Затронуто потому, что квартира находится в Екатеринбурге, а покупатель — в Перми; это влияет на выбор места подачи и подтверждает право подать документы в МФЦ Перми.
    • Обязательственное правоотношение из договора купли-продажи недвижимости — устанавливает требования к форме договора, порядку передачи квартиры и последствия уклонения от регистрации. Затронуто потому, что стороны заключают договор в письменной форме одним документом, а исполнение обязательства продавца по передаче квартиры оформляется передаточным актом.
    • Гражданско-правовая защита покупателя при эвикции — определяет ответственность продавца, если квартира будет изъята третьими лицами по основаниям, возникшим до продажи. Затронуто потому, что покупатель приобретает жилое помещение на вторичном рынке, и отсутствие обременений в ЕГРН само по себе не исключает последующего истребования имущества.

  3. Юридически значимые обстоятельства:

    • Объект сделки — квартира в Екатеринбурге; покупатель проживает в Перми, продавец — в Екатеринбурге.
    • В ЕГРН отсутствуют обременения в отношении квартиры.
    • Договор купли-продажи заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами.
    • Государственной регистрации подлежит переход права собственности, а не сам договор.
    • Заявление и документы на бумажном носителе при личном обращении подаются независимо от места нахождения объекта недвижимости — в том числе через МФЦ в Перми.
    • Регистрационные действия выполняет орган регистрации прав по месту нахождения квартиры, однако приём документов и выдачу результата может осуществлять МФЦ в Перми.
    • Срок регистрации при подаче через МФЦ составляет девять рабочих дней с даты приёма заявления и документов.
    • Передача квартиры оформляется передаточным актом или иным документом о передаче.
    • При уклонении стороны от регистрации перехода права другая сторона вправе требовать регистрации в судебном порядке и возмещения убытков.

Можно ли подать документы на регистрацию через МФЦ в Перми (экстерриториально)

Ключевая норма — ч. 2 ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ, которая прямо решает ваш вопрос.

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в форме документов на бумажном носителе посредством личного обращения представляются независимо от места нахождения объекта недвижимости в подразделение органа регистрации прав или многофункциональный центр согласно перечню подразделений органа регистрации прав и многофункциональных центров, который опубликован на официальном сайте , официальном сайте публично-правовой компании в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет
— ч. 2 ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости»

Для вашей ситуации (квартира в Екатеринбурге, покупатель в Перми) это означает: приём заявления и документов на бумаге при личном обращении осуществляется независимо от места нахождения объекта недвижимости. То есть МФЦ в Перми вправе принять заявление о регистрации перехода права на квартиру, находящуюся в Екатеринбурге. Само заявление представляется «в многофункциональный центр» без какой-либо привязки к региону нахождения недвижимости:

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в форме документов на бумажном носителе посредством личного обращения представляются независимо от места нахождения объекта недвижимости в подразделение органа регистрации прав или многофункциональный центр согласно перечню подразделений органа регистрации прав и многофункциональных центров, который опубликован на официальном сайте , официальном сайте публично-правовой компании в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет
— ч. 2 ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости»

Единственное условие — обращение должно быть в подразделение органа регистрации прав или МФЦ согласно перечню, опубликованному на официальном сайте Росреестра (которое принимает документы по экстерриториальному принципу). Многофункциональные центры Перми входят в соответствующий перечень.

Важно разграничить: регистрационные действия (правовую экспертизу и внесение записи в ЕГРН) выполняет орган регистрации прав по месту нахождения объекта — то есть Управление Росреестра по Свердловской области (Екатеринбург). Однако приём документов и выдачу результата может осуществлять МФЦ в Перми: документы сканируются в МФЦ и передаются в электронном виде в соответствующий территориальный орган.

Вывод по вопросу: да, вы можете подать заявление о регистрации перехода права собственности на квартиру в Екатеринбурге через МФЦ в Перми. Регистрировать сделку исключительно в Екатеринбурге не требуется.

Что именно подлежит регистрации и форма договора

Важно уточнить: при купле-продаже квартиры государственной регистрации подлежит не сам договор, а переход права собственности к покупателю.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Сам договор продажи жилого помещения государственной регистрации не подлежит (соответствующее правило о регистрации сделки в отношении жилых помещений утратило силу), поэтому заявление регистрирующему органу называется «заявление о регистрации перехода права собственности», а не «заявление о регистрации договора». Договор является основанием для регистрации и подписывается сторонами до обращения в МФЦ или непосредственно при подаче.

К форме договора применяются требования ст. 550 ГК РФ:

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

То есть договор составляется в виде одного документа в письменной форме, подписанного продавцом и покупателем. Несоблюдение письменной формы единого документа влечёт недействительность договора.

Применительно к вашей ситуации: квартира — это жилое помещение как объект недвижимости; для неё обязательна письменная форма договора в виде единого документа. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры, принадлежащей единолично продавцу, по общему правилу не требуется (исключения — доли, сделки с участием несовершеннолетних и т.п., к вашему случаю с единоличной собственностью не относятся).

Вывод по вопросу: регистрируется переход права собственности к покупателю (не договор). Договор купли-продажи составляется письменно одним документом и подаётся в МФЦ вместе с заявлением о регистрации перехода права.

Срок регистрации, заявители и порядок подачи

Срок государственной регистрации перехода права при подаче документов через МФЦ установлен п. 2 ч. 1 ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ:

девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов
— ч. 1 (п. 2) ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015

Таким образом, при подаче через МФЦ в Перми регистрация перехода права должна быть проведена в течение девяти рабочих дней с даты приёма заявления и документов (при подаче непосредственно в орган регистрации прав — семь рабочих дней). Чем быстрее МФЦ передаст документы в Росреестр, тем скорее завершится регистрация; при экстерриториальной подаче к сроку добавляется время на передачу документов между МФЦ в Перми и органом регистрации прав в Екатеринбурге, однако сам нормативный срок при приёме через МФЦ установлен именно в девять рабочих дней.

Относительно заявителей: переход права собственности по договору продажи недвижимости регистрируется по заявлению сторон сделки — как правило, заявление подают продавец (отчуждатель) и покупатель (приобретатель) совместно, либо одна из сторон через представителя по нотариально удостоверенной доверенности. Поскольку вы с продавцом находитесь в разных городах, вам удобнее каждому подать заявление в МФЦ своего региона либо оформить доверенность представителю — оба варианта допустимы, так как ч. 2 ст. 18 218-ФЗ допускает приём заявления независимо от места нахождения объекта недвижимости.

Отказ в приёме заявления не допускается, за исключением прямо указанных случаев (неустановление личности, явные дефекты документов и др.) — эти случаи не связаны с регионом нахождения объекта недвижимости.

Вывод по вопросу: регистрация через МФЦ в Перми займёт девять рабочих дней с даты приёма. Заявление о переходе права подают обе стороны (совместно или через представителей по нотариальной доверенности); регион нахождения объекта не является основанием для отказа в приёме документов.

Гражданско-правовые последствия: передача, уклонение от регистрации, защита покупателя

Помимо самого вопроса о месте подачи, важно понимать гражданско-правовые гарантии сторон сделки, поскольку вы с продавцом находитесь в разных городах и не будете встречаться лично.

Передача квартиры покупателю оформляется отдельным документом — передаточным актом, который подписывают обе стороны:

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче
— п. 1 ст. 556 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: обязанность продавца передать квартиру считается исполненной после подписания передаточного акта (или иного документа о передаче). Рекомендуется оформить передаточный акт одновременно с договором купли-продажи либо при окончательном расчёте, зафиксировав факт передачи квартиры и отсутствие претензий.

Если одна из сторон будет уклоняться от подачи документов на регистрацию перехода права (например, продавец подписал договор, но не является для подачи заявления в МФЦ), другая сторона вправе обратиться в суд:

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации
— п. 3 ст. 551 ГК РФ

Эта норма защищает вас как покупателя: если продавец после подписания договора и передачи квартиры откажется участвовать в регистрации перехода права, вы вправе через суд добиться регистрации, а также взыскать убытки, вызванные задержкой. Важно, что подача через МФЦ в разных городах (вы — в Перми, продавец — в Екатеринбурге) не препятствует этому: заявление о переходе права может быть подано каждой стороной в своём регионе либо обеими сторонами совместно.

Дополнительная гарантия покупателя при покупке квартиры — ответственность продавца за эвикцию (изъятие проданной недвижимости третьими лицами):

При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований
— п. 1 ст. 461 ГК РФ

То есть если после регистрации перехода права квартира будет истребована у вас третьим лицом по основаниям, возникшим до продажи (например, неучтённые права наследников, оспоренная приватизация и т.п.), продавец обязан возместить вам убытки. Это не отменяет необходимости тщательной проверки юридической чистоты квартиры (выписка из ЕГРН у вас уже есть и не содержит обременений), но даёт дополнительную защиту.

Вывод по вопросу: передача квартиры оформляется передаточным актом; при уклонении одной из сторон от регистрации перехода права другая вправе обратиться в суд и взыскать убытки; при изъятии квартиры третьими лицами продавец обязан возместить покупателю убытки. Подача документов через МФЦ в разных городах (Пермь и Екатеринбург) не препятствует регистрации перехода права.

Да, вы можете подать заявление о регистрации перехода права собственности на квартиру в Екатеринбурге через МФЦ в Перми — закон прямо допускает приём документов независимо от места нахождения объекта недвижимости (ч. 2 ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ).

Развёрнутый вывод

По месту подачи документов. Приём заявления и документов на бумажном носителе при личном обращении осуществляется независимо от места нахождения объекта недвижимости — в подразделение органа регистрации прав или МФЦ согласно перечню, опубликованному на официальном сайте Росреестра (ч. 2 ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ). МФЦ в Перми вправе принять документы на квартиру, находящуюся в Екатеринбурге. Саму правовую экспертизу и внесение записи в ЕГРН проведёт Управление Росреестра по Свердловской области, но приём документов и выдачу результата может осуществить МФЦ в Перми. Регистрировать сделку исключительно в Екатеринбурге не требуется.

По предмету регистрации и форме договора. Государственной регистрации подлежит не сам договор, а переход права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами; несоблюдение этой формы влечёт недействительность договора (ст. 550 ГК РФ, п. 2). В процитированных нормах не содержится требования о нотариальном удостоверении договора для вашей ситуации (единоличная собственность продавца); при этом следует учитывать, что для отдельных категорий сделок (например, с долями или с участием несовершеннолетних) такое требование может устанавливаться законом.

По сроку регистрации. При подаче документов через МФЦ государственная регистрация перехода права проводится в течение девяти рабочих дней с даты приёма заявления и прилагаемых документов (п. 2 ч. 1 ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ).

По заявителям. Заявление о переходе права подают стороны сделки — продавец и покупатель. На практике это обычно означает совместную подачу заявления обеими сторонами либо подачу через представителя, действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности. Поскольку вы находитесь в разных городах, допустимо каждому подать заявление в МФЦ своего региона.

По передаче квартиры и защите прав. Передача квартиры оформляется передаточным актом или иным документом о передаче, подписываемым обеими сторонами (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права, другая вправе обратиться в суд с требованием о вынесении решения о государственной регистрации, а также взыскать убытки, вызванные задержкой (п. 3 ст. 551 ГК РФ). При изъятии квартиры третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора, продавец обязан возместить покупателю убытки (п. 1 ст. 461 ГК РФ).

Пошаговые действия

  1. Составьте договор купли-продажи квартиры в письменной форме путём составления одного документа, подписанного вами и продавцом (ст. 550 ГК РФ, п. 2). Убедитесь, что в договоре указаны стороны, объект недвижимости, цена и порядок расчётов.

  2. Подпишите передаточный акт (или иной документ о передаче) — он фиксирует исполнение продавцом обязанности передать квартиру (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Это можно сделать одновременно с договором или при окончательном расчёте.

  3. Подайте заявление о регистрации перехода права собственности и прилагаемые документы в МФЦ в Перми (вы) и/или в МФЦ в Екатеринбурге (продавец) — либо совместно в одном МФЦ, либо каждым в своём городе. Приём осуществляется независимо от места нахождения объекта недвижимости (ч. 2 ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ). К заявлению приложите договор купли-продажи, передаточный акт, документы, удостоверяющие личность, и иные документы, предусмотренные для регистрации перехода права.

  4. Ожидайте завершения регистрации в течение девяти рабочих дней с даты приёма документов в МФЦ (п. 2 ч. 1 ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ). Результат можно получить в том же МФЦ, куда подавались документы.

  5. Если продавец уклоняется от подачи заявления на регистрацию после подписания договора — обращайтесь в суд с требованием о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой (п. 3 ст. 551 ГК РФ).