Можно ли оформить обязательство не выгонять родителей из квартиры, купленной с маткапиталом, и будет ли оно иметь законную силу

Можно ли оформить у нотариуса «бумагу» об обязательстве не выселять родителей, и имеет ли она законную силу

Да, такое соглашение оформить можно и оно будет действовать, но важно понимать его правовую природу и пределы действия.

Оформляемое у нотариуса соглашение между собственниками квартиры и проживающими родителями — это гражданско-правовое обязательство, которое стороны вправе заключить свободно и на не противоречащих закону условиях.

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
   — п. 1, 2 ст. 421 ГК РФ

Стороны вправе заключить договор, даже не предусмотренный законом, и определить его условия по своему усмотрению — то есть обязательство собственников «не выселять родителей и предоставить им право проживания до кончины» является допустимым и порождает юридическую обязанность.

Принятое обязательство подлежит принудительной защите: оно должно исполняться надлежащим образом, а односторонний отказ от него не допускается.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.03.2019 № 34-ФЗ)
— ст. 309, 310 ГК РФ

Это означает: пока собственники живы и владеют квартирой, они не вправе в одностороннем порядке отказаться от обещания и выселить родителей. Родители, в свою очередь, будучи вселёнными и проживающими, приобретают право пользования квартирой наравне с собственниками как члены семьи (для родителей собственников этот статус закреплён прямо).

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. 2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. 3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
   — ст. 31 ч. 1, 2 ЖК РФ

Однако ключевое ограничение такого соглашения — его обязательственный, а не вещный характер. Обязательство связывает только тех, кто является его стороной, и не создаёт обязанностей для третьих лиц.

1. Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.
   — ст. 308 п. 3 ГК РФ

Поэтому при продаже (дарении, мене) квартиры новому собственнику ваше личное обязательство не будет связывать покупателя: по общему правилу переход права собственности на квартиру прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника, и родители могут быть выселены новым собственником в судебном порядке.

1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 15.05.2001 № 54-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
   — ст. 292 ГК РФ, п. 1

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. 2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.
   — ст. 35 ч. 1 ЖК РФ

Вывод. Оформить у нотариуса соглашение об обязательстве не выселять родителей можно, и оно имеет законную силу для самих собственников (и их наследников в пределах наследства). Но оно не защищает родителей от выселения, если квартира будет продана или подарена третьему лицу, а также может быть в любой момент отменено/изменено по воле сторон, если они договорятся иначе. Для гарантии, действующей и против будущих собственников, нужна более устойчивая конструкция (см. следующий блок).

Завещательный отказ как устойчивый механизм гарантии проживания

Если цель — обеспечить родителям реальную пожизненную гарантию проживания, которая сохранится даже при смене собственника, наиболее надёжный законный инструмент — завещательный отказ (не «бумага» при жизни, а распоряжение в завещании).

1. Завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ). Завещательный отказ должен быть установлен в завещании. Содержание завещания может исчерпываться завещательным отказом. 2. Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства, передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права, приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества, выполнение для него определенной работы или оказание ему определенной услуги либо осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей и тому подобное. В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу. 3.
   — ст. 1137 п. 1 ГК РФ

Закон прямо допускает возложение на наследника, к которому переходит квартира, обязанности предоставить другому лицу право пользования этим жилым помещением на период жизни этого лица (или на иной срок). Принципиально важно: такое право пользования не прекращается при последующем переходе права собственности.

При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу. 3. К отношениям между отказополучателем (кредитором) и наследником, на которого возложен завещательный отказ (должником), применяются положения настоящего Кодекса об обязательствах, если из правил настоящего раздела и существа завещательного отказа не следует иное. 4. Право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам. Однако отказополучателю в завещании может быть подназначен другой отказополучатель на случай, если назначенный в завещании отказополучатель умрет до открытия наследства или одновременно с наследодателем, либо откажется от принятия завещательного отказа или не воспользуется своим правом на получение завещательного отказа, либо лишится права на получение завещательного отказа в соответствии с правилами пункта 5 статьи 1117 настоящего Кодекса. Статья 1138. Исполнение завещательного отказа 1. Наследник, на которого завещателем возложен завещательный отказ, должен исполнить его в пределах стоимости перешедшего к нему наследства за вычетом приходящихся на него долгов завещателя.
— ст. 1137 п. 2 ГК РФ (сохранение при отчуждении)

Отказополучатель (в вашем случае — родитель) пользуется квартирой наравне с собственником и вправе потребовать государственной регистрации этого права в ЕГРН, что делает обременение публичным и противопоставимым третьим лицам.

Статья 33. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу 1. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании. 2. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности граждане, проживающие в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несут солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданами. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 3. Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа. Статья 33. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу 1.
— ст. 33 ЖК РФ, п. 22

Ограничения завещательного отказа, которые нужно учитывать:

1. Он действует только после смерти собственника (открытия наследства). При жизни собственник вправе продать квартиру, и тогда отказ не защищает отказополучателя от выселения новым собственником.
2. Завещание может быть отменено в любой момент самим завещателем без чьего-либо согласия.

1. Завещатель вправе отменить или изменить составленное им завещание в любое время после его совершения, не указывая при этом причины его отмены или изменения. Для отмены или изменения завещания не требуется чье-либо согласие, в том числе лиц, назначенных наследниками в отменяемом или изменяемом завещании. 2. Завещатель вправе посредством нового завещания отменить прежнее завещание в целом либо изменить его посредством отмены или изменения отдельных содержащихся в нем завещательных распоряжений. Последующее завещание, не содержащее прямых указаний об отмене прежнего завещания или отдельных содержащихся в нем завещательных распоряжений, отменяет это прежнее завещание полностью или в части, в которой оно противоречит последующему завещанию. Завещание, отмененное полностью или частично последующим завещанием, не восстанавливается, если последующее завещание отменено завещателем полностью или в соответствующей части. 3. В случае недействительности последующего завещания наследование осуществляется в соответствии с прежним завещанием. 4. Завещание может быть отменено также посредством распоряжения о его отмене. Распоряжение об отмене завещания должно быть совершено в форме, установленной настоящим Кодексом для совершения завещания. К распоряжению об отмене завещания соответственно применяются правила пункта 3 настоящей статьи. 5. Завещанием, совершенным в чрезвычайных обстоятельствах (статья 1129), может быть отменено или изменено только такое же завещание. 6.
   — ст. 1130 ГК РФ, п. 1

Поэтому до момента смерти собственника «гарантия» в виде завещательного отказа не является неотзывной: её можно отменить простой отменой завещания.
3. Право на получение отказа действует в течение трёх лет со дня открытия наследства (п. 4 ст. 1137 ГК РФ).

Вывод. Завещательный отказ — наиболее надёжный способ закрепить пожизненное право проживания родителей с сохранением силы против будущих собственников, но он заработает только после смерти собственника и может быть отменён им в любой момент (ст. 1130 ГК РФ). Для защиты ПРИ жизни собственника он не применяется.

Ограничения, связанные с материнским капиталом и долями детей

Квартира приобретена с использованием материнского (семейного) капитала, поэтому на неё распространяется обязательное требование об оформлении в общую собственность всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей.

1. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 7.
   — ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Из этого следует важное последствие: в квартире должны быть (или уже есть) доли несовершеннолетних детей. Любые сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего, — а установление права пожизненного проживания третьего лица (родителей), да и вообще распоряжение долей, — совершаются только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 38.
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

Поэтому, если вы хотите закрепить за родителями право пользования квартирой или её частью (особенно если это обременяет доли детей, либо если родителям будет передаваться доля в праве собственности), потребуется согласие органа опеки. Без него такая сделка может быть оспорена как совершённая в нарушение интересов несовершеннолетних.

Дополнительно: если бы вы рассматривали вариант передачи самим родителям доли в праве собственности (наиболее надёжная гарантия — «родитель становится сособственником»), это тоже затрагивает режим общей собственности и требует соблюдения права на эту долю всех сособственников.

Вывод. Само по себе наличие материнского капитала не запрещает заключить соглашение с родителями, но обязывает вас: (1) убедиться, что доли детям уже выделены (иначе обязанность по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ не исполнена, что создаёт риски оспаривания любых последующих сделок); (2) при обременении долей несовершеннолетних или передаче им/от них имущества получить предварительное согласие органа опеки. Без этих условий соглашение о пожизненном проживании родителей может оказаться уязвимым.

Что происходит с обязательством после смерти собственников, и как надёжнее всего защитить родителей

Если собственники умирают, их обязательство не выселять родителей переходит к наследникам как имущественный долг, но лишь в пределах стоимости перешедшего наследства.

1. Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323). Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. 2. Наследник, принявший наследство в порядке наследственной трансмиссии (статья 1156), отвечает в пределах стоимости этого наследственного имущества по долгам наследодателя, которому это имущество принадлежало, и не отвечает этим имуществом по долгам наследника, от которого к нему перешло право на принятие наследства. 3. Кредиторы наследодателя вправе предъявить свои требования к принявшим наследство наследникам в пределах сроков исковой давности, установленных для соответствующих требований. До принятия наследства требования кредиторов могут быть предъявлены к наследственному имуществу, в целях сохранения которого к участию в деле привлекается исполнитель завещания или нотариус. В последнем случае суд приостанавливает рассмотрение дела до принятия наследства наследниками или перехода выморочного имущества в соответствии со статьей 1151 настоящего Кодекса к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. (В редакции федеральных законов от 29.11.2007 № 281-ФЗ; от 29.07.2017 № 259-ФЗ) При предъявлении требований кредиторами наследодателя срок исковой давности, установленный для соответствующих требований, не подлежит перерыву, приостановлению и восстановлению. Глава 65. НАСЛЕДОВАНИЕ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ИМУЩЕСТВА Статья 1176.
   — ст. 1175 ГК РФ, п. 1

Это значит: наследник, принявший квартиру, отвечает по обязательству предоставить родителям право проживания только в пределах стоимости перешедшей к нему доли. На практике, если квартира целиком переходит к наследнику, он должен будет соблюдать соглашение о пожизненном проживании родителей (это дополнительно усиливает позицию родителей).

При этом важно понимать расстановку правовых инструментов по надёжности для родителей:

1. Нотариальное соглашение при жизни (обязательство не выселять) — действует против собственников и их наследников, но НЕ против нового покупателя при отчуждении квартиры; может быть изменено/отменено соглашением сторон.
2. Завещательный отказ — действует против наследников и любых последующих собственников (сохраняет силу при переходе права собственности), но вступает в силу только после смерти завещателя и может быть отозван в любой момент.
3. Ходовой и надёжный прижизненный вариант — если родители нуждаются в безусловной защите уже сейчас и при любых будущих продажах, наиболее прочным основанием является включение родителей в число сособственников (передача доли) либо установление зарегистрированного в ЕГРН ограничения/сервитута, что делает право противопоставимым любому приобретателю.

Вывод. Для «бумаги» при жизни у нотариуса законная сила есть, и она защищает родителей от выселения самими собственниками; но полную защиту от будущих владельцев даёт только вещно-охраняемый механизм — завещательный отказ (после смерти) или регистрация права/обременения в ЕГРН (при жизни). Оптимальная схема для вашей цели — комбинация: соглашение при жизни + завещательный отказ в завещании каждого собственника на случай смерти, а при необходимости серьёзной защиты — выделение доли родителям с согласия органа опеки (если задеты доли детей).