Можно ли продать квартиру, если в ней прописан собственник, и как быть с его регистрацией после сделки, если он живёт за границей и нет доверенности на снятие с учёта?

Можно ли продать квартиру, если в ней зарегистрирован сам собственник

Ключевой тезис: регистрация (прописка) собственника — это не обременение и не препятствие для продажи. Собственник распоряжается своей вещью свободно, а регистрация лишь отражает факт проживания и не входит в состав прав, подлежащих переносу на покупателя.

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
   — п. 2 ст. 209 ГК РФ
   Собственник квартиры вправе по своему усмотрению отчуждать её — в том числе продать, — не испрашивая ничьего согласия. Наличие его собственной регистрации в квартире права распоряжения не ограничивает.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
— п. 1 ст. 549 ГК РФ
Предметом договора продажи недвижимости является передача права собственности на квартиру. В законе нет ни одного условия, запрещающего продажу квартиры из-за регистрации в ней продавца.

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2.
   — п. 1 ст. 551 ГК РФ
   Право собственности покупателя возникает не с момента подписания договора и не «автоматически» из факта прописки, а с момента государственной регистрации перехода права в Росреестре. Именно этот акт и создаёт нового собственника; с этого же момента определяется судьба пользования квартирой прежним собственником (см. блок 3).

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 3. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 18.04.2018 № 67-ФЗ ) § 8. Продажа предприятия Статья 559. Договор продажи предприятия 1. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. 2. Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором. (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ ) 3.
   — п. 1 ст. 558 ГК РФ
   Отдельно закон требует указать в договоре перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после покупки. Это условие существенное. Здесь и кроется главная развилка: запись о регистрации продавца нужно отразить в договоре, но само по себе указание зарегистрированного лица ещё не означает, что оно сохраняет право пользования, — об этом прямо речь ниже. Если зарегистрированных иных лиц, кроме продавца, нет (а это ваша ситуация), специальных согласований с органами опеки не требуется (п. 4 ст. 292 ГК РФ применяется только к членам семьи под опекой и несовершеннолетним, оставшимся без попечения).

1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
   — п. 1 ст. 460 ГК РФ
   Норма обязывает продавца передать квартиру свободной от прав третьих лиц. Если покупателя заранее поставить в известность о регистрации продавца и оценить её правовое значение (это не право пользования иного лица — см. блок 3), риск предъявления претензий по ст. 460 ГК РФ снимается: покупатель будет считаться знавшим о соответствующем обстоятельстве.

Вывод по вопросу: продать квартиру, в которой зарегистрирован сам собственник, законно и возможно; покупатель приобретает право собственности с момента госрегистрации перехода права в Росреестре. Регистрация продавца не является обременением квартиры, но её следует прямо отразить в договоре в разделе о лицах, имеющих право пользования, с указанием, что такое право у продавца прекращается (обоснование — блок 3).

Есть ли риски для покупателя из-за сохраняющейся регистрации продавца

Регистрация гражданина в жилом помещении не равна праву пользования. Для покупателя важны два разных вопроса: (а) возникнет ли у него право собственности и (б) не останется ли в квартире жилец с самостоятельным правом пользования.

1. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
   — п. 2 ст. 292 ГК РФ
   Переход права собственности — основание прекращения права пользования членами семьи прежнего собственника. Важно: закон говорит о членах семьи, а не о самом бывшем собственнике. Это означает, что самостоятельное право пользования иных лиц (если бы они были) после продажи по общему правилу не сохраняется. В вашем случае в квартире зарегистрирован сам продавец — со сменой собственника он утрачивает право и на пользование, и на проживание, но запись о его регистрации сама по себе снимается не автоматически (см. блок 4).

1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
   — п. 1 ст. 460 ГК РФ
   Если покупатель знает о регистрации продавца (а это следует прямо прописать в договоре), он не сможет впоследствии требовать уменьшения цены или расторжения договора по мотиву наличия «прав третьих лиц» — он считается знавшим о соответствующем состоянии квартиры. Это снимает главную тревогу покупателя.

Но есть встречное условие, которое стоит закрыть: до фактического снятия продавца с учёта в квартире сохраняется формальная регистрационная запись, и новый собственник до её устранения не сможет «одной кнопкой» избавиться от неё — для принудительного снятия понадобится судебное решение (блок 4). Поэтому покупателю выгодно включить в договор условие об обязанности продавца сняться с учёта в определённый срок, обеспеченное неустойкой, и удерживать часть суммы до исполнения.

Вывод по вопросу: для покупателя сделка безопасна с точки зрения возникновения и защиты права собственности, если в договоре прямо отражён факт регистрации продавца и оценено её значение. Остающийся «хвост» — сама запись о регистрации — устраняется либо добровольным заявлением продавца, либо в судебном порядке; риск для покупателя закрывается договорным условием об обязанности сняться с учёта и обеспечением (неустойка/частичное удержание цены).

Прекращается ли регистрация (право пользования) продавца автоматически при переходе права

Самый частый миф: «прописка снимается сама после оформления сделки». Это не так.

Снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в следующих случаях: изменение места жительства - на основании заявления гражданина в письменной форме или в форме электронного документа о регистрации по новому месту жительства; (В редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 227-ФЗ) абзац; (Утратил силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 525-ФЗ) абзац; (Утратил силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 525-ФЗ) признание безвестно отсутствующим - на основании вступившего в законную силу решения суда; смерть или объявление решением суда умершим - на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке , и (или) сведений о государственной регистрации смерти, содержащихся в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния, предоставляемых в органы регистрационного учета в порядке, установленном законодательством об актах гражданского состояния, либо на основании документа, выданного компетентным органом иностранного государства в удостоверение факта регистрации смерти ; (В редакции Федерального закона от 27.01.2023 № 4-ФЗ) выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда;
— ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1
Перечень оснований для снятия с регистрационного учёта по месту жительства закрыт и не содержит такого основания, как «переход права собственности на квартиру». Автоматического снятия при смене собственника закон не предусматривает. Значит, мало оформить сделку — нужно отдельно совершить процедуру снятия с учёта (либо получить судебное решение).

1. Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае: а) изменения места жительства - на основании подаваемых гражданином (представителем гражданина по доверенности) в письменной форме или в форме электронного документа заявления о регистрации по новому месту жительства или заявления о снятии с регистрационного учета по месту жительства; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26.06.2025 № 960) б) (Подпункт утратил силу - Постановление Правительства Российской Федерации от 05.03.2015 № 194) в) (Подпункт утратил силу - Постановление Правительства Российской Федерации от 05.03.2015 № 194) г) признания безвестно отсутствующим - на основании вступившего в законную силу решения суда; д) смерти или объявления решением суда умершим - на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке , и (или) сведений о государственной регистрации смерти, содержащихся в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния, предоставляемых в органы регистрационного учета в порядке, установленном законодательством об актах гражданского состояния, либо на основании документа, выданного компетентным органом иностранного государства в удостоверение факта регистрации смерти ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 18.05.2023 № 776) е) выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда;
   — п. 31 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713
   Обширный перечень оснований и специальное основание «признание утратившим право пользования» снова увязаны с вступившим в законную силу решением суда. То есть даже когда право пользования прекращается в силу закона (например, при переходе права собственности), запись о регистрации снимается органом регистрационного учёта либо по заявлению гражданина (добровольно), либо по судебному решению. Прямого автоматизма нет.

Отдельно обратите внимание: подпункт «а» п. 31 Правил прямо указывает, что заявление о снятии с регистрационного учёта по месту жительства может подать представитель гражданина по доверенности. Это означает, что снятие возможно и без личного присутствия продавца — силами представителя (см. блок 5 об объёме доверенности).

Вывод по вопросу: нет, регистрация продавца автоматически при переходе права собственности не снимается — запись о регистрации снимается либо по личному/представительскому заявлению самого гражданина, либо на основании вступившего в законную силу судебного решения о признании утратившим право пользования (выселении). Это ключевое основание для беспокойства покупателя, и его надо закрывать договорным условием (блок 2) и правильным оформлением доверенности (блок 5).

Как реально убрать регистрацию продавца после сделки: добровольный и судебный пути

Возможны две ветки, и они принципиально различны.

Ветка 1 — добровольное снятие по заявлению гражданина (в том числе через представителя). Как показано в блоке 3 (подп. «а» п. 31 Правил), снять гражданина с учёта можно на основании его заявления либо заявления представителя по доверенности; личное присутствие гражданина не обязательно. При этом заявление о снятии подаётся в орган регистрационного учёта (через МФЦ или портал госуслуг), и продавец может это сделать, даже уже проживая за границей (заявление в форме электронного документа). Это самый быстрый путь.

Ветка 2 — принудительное снятие только через суд. Если продавец откажется сниматься добровольно, ни новый собственник, ни вы (по имеющейся доверенности) не сможете убрать запись во внесудебном порядке — перечень из ст. 7 Закона № 5242-1 и п. 31 Правил исчерпывающий, произвольное снятие органы регистрационного учёта производить не вправе.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ
Здесь работает общее средство защиты собственника: требование об устранении всяких нарушений права, хотя бы и не связанных с лишением владения. Новый собственник (или вы как представитель продавца, если он сам заинтересован в снятии, что нетипично) вправе требовать устранения нарушающей запись. Правовое основание для снятия записи — то, что с момента перехода права собственности право пользования и проживания прежнего собственника прекратилось.

Взыскательным инструментом здесь является иск о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением и/или о снятии с регистрационного учёта. Формулировки процессуального требования не выдумываем: закон прямо называет «признание утратившим право пользования жилым помещением» и «выселение» как основания снятия с учёта (ст. 7 Закона № 5242-1, подп. «е» п. 31 Правил).

1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда. По соглашению сторон третейского разбирательства заявление об отмене решения третейского суда может быть подано в районный суд по месту нахождения или месту жительства одной из сторон третейского разбирательства. 2.
   — ч. 1 ст. 30 ГПК РФ
   Такой иск предъявляется по правилам исключительной подсудности — по месту нахождения квартиры. То есть суд — районный по адресу объекта, независимо от того, что ответчик (продавец) живёт за границей. Это удобно: суд рассматривает дело в месте нахождения квартиры, а извещение ответчика за границей — технический вопрос, который суд решает самостоятельно.

Вывод по вопросу: после сделки регистрацию продавца убирают двумя способами — добровольно по его заявлению (в т.ч. электронно из-за границы) либо принудительно по иску о признании его утратившим право пользования/снятии с учёта с вступившим в силу решением суда. Иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). Автоматического снятия нет — этот путь нужно либо заложить в договор как обязанность продавца, либо пройти через суд.

Хватит ли вашей доверенности, чтобы снять продавца с учёта без его приезда

Здесь всё зависит от того, что написано в вашей нотариальной доверенности. Разберём механику.

1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
   — п. 1 ст. 182 ГК РФ
   Сделка, совершённая представителем в силу полномочия по доверенности, непосредственно создаёт права и обязанности для представляемого (продавца). То есть подписанный вами по доверенности договор купли-продажи — это договор самого продавца, вы действуете как он. Это снимает сомнение: вы вправе подписать договор от имени собственника, если доверенность даёт право продажи и подписания договора (что у вас есть).

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ
   Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, и на подачу заявлений о государственной регистрации прав должна быть нотариально удостоверена. Ваша доверенность нотариальная — базовое требование соблюдено.

1. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. 3. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 184. Коммерческое представительство 1.
   — п. 1 ст. 183 ГК РФ
   А вот здесь ключевой риск: если вы совершите действия, выходящие за пределы полномочий (например, подадите заявление о снятии продавца с учёта, не имея на это прямо выраженного права), такие действия считаются совершёнными от вашего имени, а не от имени продавца, — если только продавец впоследствии их не одобрит. Поэтому, чтобы подписывать заявление о снятии с учёта от имени продавца, нужно, чтобы право на совершение этих действий (представительство в органах регистрационного учёта, подача заявлений) было прямо указано в тексте доверенности.

Что обычно пишут и что важно проверить в вашем документе:

• право продажи квартиры и подписания договора купли-продажи — есть у вас;
• право подавать и получать документы, заявления в органах Росреестра и регистрационного учёта от имени продавца;
• право снятия с регистрационного учёта по месту жительства;
• право представлять интересы в органах регистрационного учёта и МФЦ (сегодня оператор МФЦ принимает такие заявления).

Если этих пунктов в доверенности нет, у вас два выхода: (1) получить от продавца новую/дополнительную нотариальную доверенность с прямым правом снятия с регистрационного учёта и представления интересов в регистрационных органах (оформить её можно за границей у консула РФ или у иностранного нотариуса с последующей легализацией/апостилем и проставлением штампа — в РФ) либо (2) заложить в договор обязанность продавца сняться с учёта самому, с обеспечением.

Вывод по вопросу: имеющейся доверенности для продажи квартиры достаточно (продажа и подписание договора у вас есть). Но для снятия продавца с регистрационного учёта вашими силами нужно, чтобы в доверенности было прямо оговорено право подачи заявлений и представительства в органах регистрационного учёта и снятия с учёта. Если этого нет — вы вправе оформить дополнительную нотариальную доверенность (в том числе от продавца за границей) либо возложить эту обязанность на продавца договором. Действовать «сверх» доверенности нельзя — такие действия не создадут обязанностей для продавца (п. 1 ст. 183 ГК РФ).

Условия применения форм, альтернативы и исполнение

Нотариальная форма — когда требуется, а когда нет. Сама по себе продажа квартиры не требует нотариального удостоверения договора в общем случае: закон требует лишь письменную форму договора продажи недвижимости и государственную регистрацию перехода права (ст. 549, 551 ГК РФ, см. блок 1). Но если продавец действует через представителя по доверенности, применимо правило о том, что доверенность на совершение сделок и на подачу заявлений о государственной регистрации прав должна быть нотариально удостоверена.

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ
   Поэтому в вашей ситуации нотариальная доверенность от продавца — обязательное условие действительности его волеизъявления; у вас она нотариальная, что и требуется. Отдельно нотариальное удостоверение самого договора нужно только в случаях, установленных законом или соглашением сторон; базовое же требование к договору — письменная форма и госрегистрация перехода права (блок 1). Пункт о том, что в договоре обязательно указывается перечень лиц, сохраняющих право пользования (ст. 558 ГК РФ), сохраняется.

Альтернативы при отказе продавца сниматься добровольно. Их две, и они не исключают друг друга:

1. Договорная — прописать в договоре купли-продажи обязанность продавца сняться с регистрационного учёта к определённой дате, обеспеченную неустойкой, и/или удержать часть покупной цены до фактического снятия. Это защищает покупателя без суда.
2. Судебная — иск о признании продавца утратившим право пользования жилым помещением (с последующим снятием с учёта) в районный суд по месту нахождения квартиры (ст. 304 ГК РФ, ст. 7 Закона № 5242-1, подп. «е» п. 31 Правил, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

Исполнение снятия с учёта. По подп. «а» п. 31 Правил заявление о снятии с регистрационного учёта по месту жительства подаётся гражданином либо его представителем по доверенности — письменно или в форме электронного документа. Это позволяет продавцу, находясь за границей, сняться дистанционно (например, через Единый портал госуслуг), а вам — подать заявление как представителю, если это право прямо оговорено в доверенности (блок 5). При судебном пути снятие производится органом регистрационного учёта на основании вступившего в законную силу решения суда (ст. 7 Закона № 5242-1, подп. «е» п. 31 Правил).

Вывод по вопросу: нотариальная доверенность обязательна для представительской продажи и у вас соблюдена; нотариальная форма самого договора нужна лишь в специально установленных случаях, базово — письменная форма и госрегистрация (ст. 549, 551, 558 ГК РФ). При отказе продавца сниматься с учёта у вас есть две рабочие альтернативы: договорное условие с обеспечением (неустойка/удержание суммы) и судебный иск о признании утратившим право пользования по месту нахождения квартиры. Технически снятие исполняется через заявление в орган регистрационного учёта (в т.ч. электронно из-за границы) либо на основании решения суда.

Объём полномочий по доверенности и последствия их превышения

Это отдельный от вопроса 5 срез: не «что нужно», а «что будет, если вы выйдете за пределы доверенности». Для подачи заявления о снятии продавца с учёта от его имени нужна нотариальная доверенность с прямо выраженным полномочием.

могут быть представлены представителем гражданина, имеющим нотариально удостоверенную доверенность или доверенность, приравненную к нотариально удостоверенной в соответствии с гражданским законодательством, которыми подтверждаются полномочия лица на подписание и подачу заявлений, подачу и получение документов, необходимых для регистрации граждан Российской Федерации по месту жительства или месту пребывания в пределах Российской Федерации (далее - представитель гражданина по доверенности). Положения настоящего абзаца не распространяются на случаи подачи документов, предусмотренных абзацем восьмым настоящего пункта. (Дополнение абзацем - Постановление Правительства Российской Федерации от 04.09.2024 № 1223) ПРИЛОЖЕНИЕ к Правилам регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 15.08.2014 № 809) (форма) УВЕДОМЛЕНИЕ о проживании гражданина Российской Федерации в жилом помещении (Дополнение приложением - Постановление Правительства Российской Федерации от 15.08.2014 № 809) _____________ УТВЕРЖДЕН постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 г. № 713 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 15 августа 2014 г.
— подп. «з» п. 9 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713
Норма прямо устанавливает: документы для регистрации (и снятия с учёта) могут быть представлены представителем гражданина, имеющим нотариально удостоверенную доверенность, которой подтверждаются полномочия лица на подписание и подачу заявлений. Значит, сам вид доверенности (нотариальная) законом определён — но состав полномочий в ней должен покрывать подписание и подачу заявлений о снятии с учёта. Если ваша доверенность даёт только право продажи и подписания договора, этого для снятия с учёта недостаточно.

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ
   Подтверждение: доверенность на совершение сделок и на подачу заявлений о государственной регистрации прав должна быть нотариально удостоверена. Это базовая формальная предпосылка, которая у вас соблюдена.

1. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. 3. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 184. Коммерческое представительство 1.
   — п. 1 ст. 183 ГК РФ
   Если вы совершите действия вне полномочий (например, подадите заявление о снятии с учёта без такого права в доверенности), такие действия считаются совершёнными от вашего имени, а не от имени продавца, и не создадут для него обязанностей, пока он их не одобрит. То есть риск не в том, что сделка «сломается», а в том, что поданное заявление о снятии с учёта может быть юридически «пустым» для продавца.

1. Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.
   — п. 1 ст. 174 ГК РФ
   Последствия превышения полномочий по самой сделке: сделка может быть признана недействительной по иску представляемого, если доказано, что другая сторона знала или должна была знать об ограничениях. Для покупателя, который действует добросовестно и видит нотариальную доверенность с правом продажи, эта норма — дополнительная защита: без доказательства его осведомлённости сделку не «отменить» лишь по мотиву ограничений доверенности.

Вывод по вопросу: заявление о снятии продавца с учёта вы вправе подать только при наличии в нотариальной доверенности прямого полномочия на подписание/подачу таких заявлений (подп. «з» п. 9 Правил № 713). Действия за пределами доверенности для продавца обязанностей не создают (п. 1 ст. 183 ГК РФ). По самой купле-продаже риск оспаривания по мотиву ограничений доверенности возникает только при доказанной осведомлённости покупателя (п. 1 ст. 174 ГК РФ), поэтому добросовестный покупатель защищён. Итог: если полномочия на снятие с учёта в доверенности нет — оформите дополнительную нотариальную доверенность либо возложите снятие с учёта на продавца договором.

Форма договора и условия применения при представительстве

Это срез «условий применения» — какие формальные предпосылки должны быть соблюдены, чтобы сделка и последующие действия были действительны.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами; несоблюдение формы влечёт недействительность договора. Нотариальная форма самого договора здесь не требуется — требуется письменная единая форма и последующая государственная регистрация перехода права (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Договор вправе подписать вы как представитель продавца по нотариальной доверенности; нотариальная форма доверенности при этом обязательна (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ, подп. «з» п. 9 Правил № 713).

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 3. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 18.04.2018 № 67-ФЗ ) § 8. Продажа предприятия Статья 559. Договор продажи предприятия 1. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. 2. Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором. (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ ) 3.
   — п. 1 ст. 558 ГК РФ
   Пункт 1 ст. 558 ГК РФ — существенное условие: в договоре нужно указать перечень лиц, сохраняющих право пользования после покупки. В вашей ситуации зарегистрирован сам продавец; это лицо в перечне отражается с прямым указанием, что право пользования у него прекращается, а регистрационная запись подлежит снятию (механизм — блоки 3–4). Члены семьи/несовершеннолетние, требующие согласия органов опеки, отсутствуют.

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2.
   — п. 1 ст. 551 ГК РФ
   Право собственности покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Регистрация производится в Росреестре, а заявление может быть подано в том числе в электронной форме или через МФЦ; если сделка нотариальная — возможна подача через нотариуса. Именно после этого момента прежний собственник утрачивает право пользования, а запись о его регистрации снимается по его заявлению либо по решению суда.

Вывод по вопросу: условия применения соблюдены при наличии (1) нотариальной доверенности продавца с правом продажи/подписания договора, (2) письменной формы договора единым документом (ст. 550 ГК РФ), (3) указания в договоре зарегистрированного продавца как лица с прекращаемым правом пользования (ст. 558 ГК РФ), (4) государственной регистрации перехода права в Росреестре (ст. 551 ГК РФ). Само нотариальное удостоверение договора купли-продажи в общем случае не требуется. Для снятия с учёта дополнительно нужно прямое полномочие в доверенности (подп. «з» п. 9 Правил № 713) либо отдельное заявление продавца.