Нужно ли оформлять у нотариуса отказ от притязаний на квартиру при постоянной регистрации у собственника и какой текст составить?

Какой документ нужен для регистрации и обязателен ли нотариус

Регистрация — это не сделка и не способ приобретения прав на квартиру, а административный (уведомительный) учёт. Поэтому «отказ от доли» для регистрации не требуется, а базовым документом, дающим право вселиться, является документ о вещном праве самого собственника либо его письменное заявление о предоставлении помещения.

1. Гражданин, изменивший место жительства, обязан не позднее 7 дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться к лицам, ответственным за прием и передачу в органы регистрационного учета документов , и представить: (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 15.08.2014 № 809) документ, удостоверяющий личность; абзац; (Исключен - Постановление Правительства Российской Федерации от 14.08.2002 № 599) заявление установленной формы о регистрации по месту жительства; документ, являющийся в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации основанием для вселения в жилое помещение.
   — п. 16 Правил регистрации, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713

Закон предписывает гражданину, сменившему место жительства, в течение 7 дней представить в орган регистрационного учета, среди прочего, документ, являющийся основанием для вселения. Это значит, что вопрос нотариуса — не прихоть: он просит именно такой документ. Но форма этого документа определена не нотариальным удостоверением, и нотариус здесь не обязателен — закон допускает и обычное письменное заявление собственника.

Органы регистрационного учета не позднее рабочего дня, следующего за днем поступления документов, за исключением случая, предусмотренного абзацем седьмым пункта 16 настоящих Правил, регистрируют граждан по месту жительства и выдают гражданину (представителю гражданина по доверенности) или лицу, ответственному за прием и передачу в орган регистрационного учета документов, от которых поступили документы, паспорт гражданина с отметкой о регистрации по месту жительства или свидетельство о регистрации по месту жительства гражданина, не достигшего 14-летнего возраста. По желанию законного представителя свидетельство о регистрации по месту жительства гражданина, не достигшего 14-летнего возраста, может быть направлено органом регистрационного учета по почте по адресу жилого помещения, указанного в заявлении о регистрации по месту жительства, либо в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью должностного лица органа регистрационного учета, в личный кабинет законного представителя на Едином портале. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 04.09.2024 № 1223) В случае поступления документов в порядке, предусмотренном абзацем восьмым пункта 16 настоящих Правил, отметка в паспорте гражданина производится в день поступления в орган регистрационного учета документа, удостоверяющего личность, и документа, являющегося основанием для вселения в жилое помещение. Регистрация несовершеннолетних детей по месту жительства законных представителей производится независимо от согласия нанимателя жилого помещения и всех совместно проживающих с ним членов его семьи, наймодателя, собственников жилого помещения.
— п. 18 Правил регистрации, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713

Здесь прямо закреплено, что по общему правилу документы подаются и регистрация осуществляется на основании поступившего комплекта, а значит — по заявлению собственника, которое и выступает правовым основанием вселения. Нотариальный акт упоминается отдельно и лишь для случая, когда регистрацию оформляет представитель по доверенности. Для личного обращения Игоря вместе с вами нотариальное удостоверение не является обязательным условием предоставления государственной услуги.

1. Регистрация граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся местом их жительства, осуществляется на срок, определенный по взаимному соглашению: с нанимателями и всеми совместно проживающими с ними членами их семей, в том числе с временно отсутствующими членами их семей, при условии проживания в домах государственного или муниципального жилого фонда; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2008 № 220) с собственниками жилых помещений;
   — п. 10 Правил регистрации, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713

Пункт 10 касается регистрации по месту пребывания и прямо указывает, что срок такой регистрации определяется по взаимному соглашению с собственником. Это дополнительно подтверждает: ключевым документом является согласие/заявление собственника, а не отказ второго лица от имущества.

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
   — ч. 1 ст. 30 ЖК РФ

Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения помещением в пределах, установленных ЖК РФ. Значит, именно Игорь как единственный собственник своим заявлением определяет, на каких условиях и на какой срок он предоставляет вам помещение; ничьё дополнительное согласие для этого не требуется.

1. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, включая предоставление коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами. В случае, если предоставление такого жилого помещения нарушает жилищные права граждан, проживающих в многоквартирном доме, в котором оно расположено, граждане, жилищные права которых нарушены, вправе обратиться за их защитой в суд. (В редакции Федерального закона от 23.03.2024 № 55-ФЗ ) 3.
   — ч. 2 ст. 30 ЖК РФ

Часть 2 статьи 30 ЖК РФ прямо называет допустимые основания предоставления помещения — договор найма, договор безвозмездного пользования «или иное законное основание». Письменное заявление собственника о предоставлении помещения для проживания и есть такое «иное законное основание».

Вывод по вопросу: согласно пункту 16 Правил № 713 для регистрации по месту жительства требуются документ, удостоверяющий личность, заявление установленной формы и документ, являющийся основанием для вселения. «Документом об отсутствии претензий на квартиру» регистрация не оформляется, а нотариус для самого факта регистрации не требуется: достаточно письменного заявления Игоря как собственника (форма — свободная), поскольку оно и есть законное основание вселения (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ). Нотариус нужен лишь если документы подаёт представитель по доверенности.

Даёт ли регистрация право на долю в квартире и как это закрепить договором

Требование нотариуса объяснимо, если он хочет зафиксировать условия пользования. Тогда правильный документ — не «отказ от претензий», а соглашение о порядке пользования (или договор безвозмездного пользования), в котором прямо оговаривается отсутствие прав на долю и основание регистрации.

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
   — ч. 1 ст. 31 ЖК РФ

Часть 1 статьи 31 ЖК РФ устанавливает: членами семьи собственника являются супруг, дети, родители, а другие лица — только если они вселены собственником именно как члены семьи. Вы вселяетесь по отдельному соглашению — не как член семьи. Это принципиально: вы не получаете статуса члена семьи и вытекающих из него прав (в том числе сохраняемых при расторжении брака), а ваши отношения регулируются соглашением.

1. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.
   — ч. 7 ст. 31 ЖК РФ

Часть 7 статьи 31 ЖК РФ прямо подчиняет права и обязанности лица, пользующегося помещением на основании соглашения с собственником, условиям этого соглашения. Это означает, что в договоре нужно четко прописать: это вселение без приобретения доли и без права распоряжения квартирой, без права требовать перевода доли или раздела, регистрация — не доказательство вложения средств.

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211.
   — ст. 209 ГК РФ, п. 1
   Это подтверждает, что собственником остаётся исключительно Игорь: право собственности принадлежит тому, кто им обладает по закону. Никакая регистрация, ни ремонт, ни пользование не превращают вас в совладельца.

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 15.05.2001 № 54-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
— ст. 292 ГК РФ, п. 3
Это подчеркивает: право пользования возникает у лица, проживающего в помещении, на условиях жилищного законодательства, а у члена семьи оно прекращается при переходе права собственности к новому лицу. Поскольку вы вселяетесь не как член семьи, ваш режим пользования определяется соглашением — и в нём можно прямо ограничить право пользования сроком и указать, что оно не переживает отчуждения квартиры. Последнее выгодно и защищает Игоря.

1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 2. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса. 3. К договору безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия применяются также правила, предусмотренные статьей 609 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 22.10.2014 № 315-ФЗ ) Статья 690. Ссудодатель 1. Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником. 2. Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Статья 691. Предоставление вещи в безвозмездное пользование 1. Ссудодатель обязан предоставить вещь в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и ее назначению. 2.
   — ст. 689 ГК РФ, п. 1
   Договор безвозмездного пользования (ссуды) — законная форма, по которой собственник передаёт вещь во временное безвозмездное пользование без перехода права собственности. Это идеальный инструмент: он фиксирует пользование без права собственности и с обязанностью вернуть помещение по окончании срока.

Вывод по вопросу: регистрация сама по себе не даёт доли; доля может возникнуть только из сделки (дарения, купли-продажи), вложения средств в недвижимость или иных законных оснований, а не из факта регистрационного учёта. Закрепить отсутствие ваших прав на квартиру можно договором безвозмездного пользования или соглашением о порядке пользования — его форма свободна, нотариальная форма законом не требуется (обязательное удостоверение — только для сделок, названных в законе); нотариус может удостоверить его по желанию сторон. В документе должно быть прямо указано: доля не передаётся, право пользования ограничено, регистрация не влечёт прав на квартиру.

Что писать в документе: образец текста

Формулировки должны исключать приобретение вами каких-либо прав на квартиру и объяснять нотариусу и органу регистрационного учета ваши основания. Ниже — рабочий текст, который можно подписать один раз, без дополнительной нотариальной доверенности; он подходит и как документ-основание для вселения, и как фиксация отсутствия претензий.

1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 164. Государственная регистрация сделок 1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. 2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки 1.
   — п. 1 ст. 163 ГК РФ
   Нотариальное удостоверение сделки означает проверку её законности и обязательно только в случаях, установленных законом (в том числе для сделок, требующих обязательной регистрации) либо по соглашению сторон. Соглашение о пользовании квартирой не относится к обязательным нотариальным сделкам, поэтому нотариальный акт не является обязательным. Если стороны всё же хотят удостоверить его у нотариуса — это их право.

Образец (можно подписать в простой письменной форме):

«СОГЛАШЕНИЕ О ПОРЯДКЕ ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ И ОБ ОТСУТСТВИИ ПРЕТЕНЗИЙ НА ДОЛЮ В ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ»

Мы, нижеподписавшиеся: [Ф.И.О. Игоря], паспорт … (далее — «Собственник»), как собственник квартиры по адресу: [адрес], и [ваше Ф.И.О.], паспорт … (далее — «Пользователь»), пришли к следующему:

1. Собственник предоставляет Пользователю право проживания и пользования указанной квартирой для личных нужд и даёт согласие на его постановку на регистрационный учёт по месту жительства по этому адресу.
2. Право собственности на квартиру принадлежит исключительно Собственнику. Пользователь не является участником общей собственности, не имеет доли в праве собственности на квартиру и не претендует на неё.
3. Пользователь подтверждает: он не участвовал в приобретении квартиры, не вносил за неё денежные средства, не производил за свой счёт неотделимых улучшений и не имеет имущественных требований к Собственнику в связи с квартирой.
4. Право пользования Пользователя является производным от воли Собственника, не переходит к его наследникам и прекращается: по истечении согласованного срока — [указать срок]; по требованию Собственника — при нарушении правил пользования или по соглашению сторон; при отчуждении квартиры — с момента перехода права собственности к новому лицу. При прекращении пользования Пользователь обязуется сняться с регистрационного учёта в течение [X] дней.
5. Расходы, связанные с проживанием (коммунальные платежи в части потребления, содержание жилья в согласованной части), несёт [Собственник / Пользователь] — указать конкретно.
6. Соглашение составлено в 2 экземплярах по одному для каждой стороны, подписано сторонами и вступает в силу с даты подписания.

Подписи сторон, дата.

Вывод по вопросу: отдельный акт «об отказе от претензий» в законе не описан — вместо него и нужен этот текст (соглашение либо заявление-согласие Собственника). Оптимальный пакет: (1) заявление Игоря о согласии на вашу регистрацию (по форме органа регистрационного учета), (2) соглашение о порядке пользования по приведённому образцу, (3) паспорта, (4) заявление о регистрации установленной формы. Нотариальное удостоверение обоих документов необязательно; если нотариус настаивает на удостоверенной форме — удостоверьте соглашение, а не «отказ от доли».

Возможные требования третьих лиц и защита собственника

Если нотариус требует нотариальный акт, это чаще связано не с вами, а с рисками Игоря — с возможными претензиями супруги или будущего покупателя квартиры. Эти риски снимаются тем же текстом и правильным статусом его доли в квартире.

1. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1.
   — п. 2 ст. 35 СК РФ
   По общему правилу сделка одним супругом в отношении общего имущества совершается с предполагаемого согласия другого супруга, и оспорить её супруг может лишь если докажет, что вторая сторона знала о несогласии. Однако если квартира куплена Игорем задолго до знакомства и в браке не приобреталась (либо является его личным имуществом), согласие супруга не требуется. Если квартира приобретена в браке и является общим имуществом супругов — безопаснее оформить нотариальное согласие супруга Игоря, тем более что нотариус может этого потребовать.

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 3. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 18.04.2018 № 67-ФЗ ) § 8. Продажа предприятия Статья 559. Договор продажи предприятия 1. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. 2. Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором. (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ ) 3.
   — ст. 558 ГК РФ, п. 1
   Статья 558 ГК РФ требует указывать в договоре продажи перечень лиц, сохраняющих право пользования помещением после его приобретения покупателем. Это ключевой практический риск: если ваше право пользования не ограничено и не прекращается при продаже, покупатель может требовать его прекращения, а Игорь — столкнуться со сложностями при продаже. Поэтому в соглашении обязательно должен быть пункт о прекращении вашего права пользования при отчуждении квартиры и вашей обязанности сняться с учёта.

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
— ст. 292 ГК РФ, п. 2
Пункт 2 статьи 292 ГК РФ прямо устанавливает: переход права собственности к другому лицу является основанием прекращения права пользования членом семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Поскольку вы вселяетесь не как член семьи, а по соглашению, ваш случай определяется условиями соглашения — и это ещё один аргумент закрепить в нём прекращение пользования при продаже.

Вывод по вопросу: требования нотариуса о «тексте» законны лишь в той мере, в какой речь идёт о законном основании вселения и об условиях пользования. Дополнительно проверьте: (1) если квартира приобретена в браке и является общим имуществом супругов — потребуется нотариальное согласие супруга Игоря; если куплена до брака — не требуется; (2) в соглашение следует включить условие о прекращении вашего права пользования при отчуждении квартиры и об обязанности сняться с регистрационного учёта — иначе Игорь получит обременение, а покупатель — основание для спора.

Риски, если регистрация будет признана фиктивной

Главный риск заключается не в нотариальной форме, а в фактическом проживании: если вы регистрируетесь, но не живёте в квартире (например, сохраняете другое место жительства), возможна квалификация регистрации как фиктивной.

фиктивная регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства - регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства на основании представления заведомо недостоверных сведений или документов для такой регистрации, либо его регистрация в жилом помещении без намерения пребывать (проживать) в этом помещении, либо регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства без намерения нанимателя (собственника) жилого помещения предоставить это жилое помещение для пребывания (проживания) указанного лица."; 2) статью 3 изложить в следующей редакции: "Статья 3. Регистрационный учет граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации В целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданином Российской Федерации его прав и свобод, а также исполнения им обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом вводится регистрационный учет граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации. Граждане Российской Федерации обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.
— ст. 2 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1
Закон прямо определяет фиктивную регистрацию как регистрацию на основании заведомо недостоверных сведений, либо без намерения проживать в помещении, либо без намерения собственника предоставить помещение. То есть опасна не сама регистрация, а её несоответствие фактическому проживанию.

Фиктивная регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении в Российской Федерации и фиктивная регистрация иностранного гражданина или лица без гражданства по месту жительства в жилом помещении в Российской Федерации Фиктивная регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении в Российской Федерации, а равно фиктивная регистрация иностранного гражданина или лица без гражданства по месту жительства в жилом помещении в Российской Федерации - наказываются штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до пяти лет , либо принудительными работами на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до пяти лет или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до пяти лет или без такового. (В редакции Федерального закона от 09.11.2024 № 383-ФЗ) Примечание. Лицо, совершившее преступление, предусмотренное настоящей статьей, освобождается от уголовной ответственности, если оно способствовало раскрытию этого преступления и если в его действиях не содержится иного состава преступления. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 21.12.2013 № 376-ФЗ)
— ст. 322.2 УК РФ
Ответственность за фиктивную регистрацию — уголовная: штраф от 100 000 до 500 000 рублей либо принудительные работы или лишение свободы до 5 лет. Это означает: документ, который вы подпишете, должен соответствовать реальной ситуации. Если вы фактически проживаете в квартире — состава нет. Если регистрация нужна лишь «для прописки» без реального проживания — риск возникает у обеих сторон.

Вывод по вопросу: состав правонарушения привязан к фактическому проживанию и достоверности сведений. Чтобы избежать риска, указывайте в соглашении реальные условия: фактическое вселение, срок, порядок пользования. Снятие с учёта возможно: по вашему заявлению, при смене места жительства, по решению суда о выселении или признании утратившим право пользования, а также при выявлении факта фиктивной регистрации (п. 31 Правил). Практический ориентир: живите по адресу регистрации, а условия пользования и порядок снятия с учёта закрепите письменно.