Последствия несогласованной перепланировки при дарении квартиры: может ли Росреестр выдать предписание и что будет, если не узаконить

Являются ли разбор перегородки и перенос раковины самовольными переустройством/перепланировкой

Разбор перегородки между коридором и кухней меняет внутреннюю планировку помещения, а перенос раковины (санитарно-технического оборудования) — его переустройство, поскольку оба требуют изменения технического паспорта:

1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
   — ч. 1 ст. 25 ЖК РФ

1. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения).
   — ч. 2 ст. 25 ЖК РФ

В вашем случае разобрана перегородка (изменение конфигурации помещения, отражённой в техпаспорте) и перенесена раковина (перенос сантехнического оборудования). Это одновременно перепланировка (изменение внутренней планировки) и переустройство (перенос оборудования). Оба вида работ без решения органа согласования недопустимы:

1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
   — ч. 1 ст. 26 ЖК РФ

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
   — ч. 1 ст. 29 ЖК РФ

Поскольку решение органа местного самоуправления о согласовании отсутствовало, обе выполненные работы являются самовольной перепланировкой и самовольным переустройством по ч. 1 ст. 29 ЖК РФ. Это базовый вывод, от которого зависят все последующие. Важно: указанные работы (разбор ненесущей перегородки между коридором и кухней, перенос раковины в пределах «мокрой зоны» либо на смежную площадь) не относятся к запрещённым, если не затрагивают газовое оборудование: московские Требования прямо запрещают лишь объединение газифицированного помещения с жилой комнатой и перенос радиаторов отопления на лоджии, но не сам перенос раковины в обычной негазифицированной кухне. Если перегородка ненесущая и дом не имеет деревянных перекрытий, шанс узаконить такие работы через согласование или суд — реальный.

Вправе ли регистрирующий орган (Росреестр) выдать предписание об устранении перепланировки

Росреестр не является органом, уполномоченным выдавать предписания об устранении самовольной перепланировки. Полномочия по выдаче предписаний принадлежат органам государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля (жилищной инспекции), а обязанность привести помещение в прежнее состояние и срок устанавливает «орган, осуществляющий согласование» (орган местного самоуправления):

1. требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме;
   — п. 1 ч. 1 ст. 20 ЖК РФ

1. При осуществлении государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля может выдаваться предписание об устранении выявленных нарушений обязательных требований, выявленных в том числе в ходе наблюдения за соблюдением обязательных требований (мониторинга безопасности). 9. Согласование назначения на должность и освобождения от должности руководителя органа государственного жилищного надзора по предложению высшего должностного лица субъекта Российской Федерации осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 232-ФЗ) 10. Главный государственный жилищный инспектор Российской Федерации осуществляет координацию деятельности органов государственного жилищного надзора и органов муниципального жилищного контроля при осуществлении ими государственного жилищного надзора, регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, муниципального жилищного контроля, направление высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации представления об освобождении от должности руководителя органа государственного жилищного надзора, а также иные полномочия, установленные Правительством Российской Федерации.
   — ч. 8 ст. 20 ЖК РФ

Самовольный характер работ порождает обязанность именно собственника помещения привести его в прежнее состояние, которую оформляет орган, осуществляющий согласование:

1. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
   — ч. 3 ст. 29 ЖК РФ

При этом государственная регистрация прав осуществляется органом регистрации прав (Росреестром) на принципе проверки законности оснований регистрации, а судебное правопритязание (например, иск о приведении в прежнее состояние) само по себе не блокирует регистрацию перехода права:

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
— п. 1 ст. 8.1 ГК РФ

1. Запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о наличии заявленного в судебном порядке права требования в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости при отсутствии иных причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав на него, не является основанием для приостановления государственной регистрации прав на него и отказа в ее осуществлении, если иное не установлено федеральным законом.
   — ч. 3 ст. 37 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод: Росреестр как регистрирующий орган не вправе выдавать предписание о согласовании/устранении перепланировки — это функция органа жилищного надзора и органа, осуществляющего согласование (органа местного самоуправления по месту нахождения квартиры). Сама по себе самовольная перепланировка не является установленным законом основанием для отказа в регистрации перехода права собственности: перечень оснований приостановления/отказа закрыт ст. 26–27 ФЗ № 218-ФЗ, и «наличие незаконной перепланировки» в нём отсутствует. Регистрация перехода права по договору дарения на квартиру с несогласованной перепланировкой, как правило, проходит, если документу о праве и заявлению придана надлежащая форма.

Кто обязан привести помещение в прежнее состояние, какой срок и что будет при неисполнении

Обязанность лежит на собственнике помещения на момент предъявления требования. При дарении обязанность «переходит» вместе с правом собственности: после регистрации перехода права надлежащим собственником становится одаряемый, и именно к нему орган согласования вправе предъявить требование привести помещение в прежнее состояние в «разумный срок»:

1. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
   — ч. 3 ст. 29 ЖК РФ

Срок и порядок устанавливает орган, осуществляющий согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ) — единого нормативно закреплённого срока нет, он определяется этим органом в каждом случае («разумный срок»). Если помещение не приведено в прежнее состояние, действует механизм ч. 4–6 ст. 29 ЖК РФ:

1. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
   — ч. 4 ст. 29 ЖК РФ

1. в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние;
   — п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ

1. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника помещения в многоквартирном доме, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения таких помещений в прежнее состояние. Если такие помещения не будут приведены в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такие помещения подлежат продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.
   — ч. 6 ст. 29 ЖК РФ

Ключевая развилка, прямо предусмотренная законом: если перепланировка не нарушает права граждан и не создаёт угрозу жизни/здоровью, помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии на основании решения суда (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В этом случае продажа с публичных торгов не применяется.

Вывод: новый владелец (одаряемый), став собственником, отвечает за перепланировку. Если объём работ безопасен (разобрана ненесущая перегородка, раковина перенесена без затрагивания вентиляции/газа/общего имущества), наиболее вероятный и выгодный сценарий — инициировать согласование либо в суде требовать сохранения помещения в перепланированном состоянии по ч. 4 ст. 29 ЖК РФ. Неисполнение требования органа согласования в установленный им «разумный срок» без решения суда о сохранении влечёт риск судебного решения о продаже квартиры с публичных торгов с выплатой собственнику выручки за вычетом расходов и с возложением на нового собственника обязанности привести помещение в прежнее состояние (п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).

Административная ответственность и порядок согласования

Самовольные переустройство/перепланировка являются самостоятельным административным правонарушением:

1. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 24.04.2020 № 133-ФЗ, от 06.04.2024 № 77-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей
   — ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ

Ответственность по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ несёт «самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее лицо» (ч. 2 ст. 29 ЖК РФ), то есть, как правило, тот, кто фактически выполнял работы (текущий собственник-даритель, если работы делал он). Штраф от 2 000 до 2 500 руб. — сравнительно невелик, но это отдельное основание привлечения, не зависящее от регистрации перехода права.

Для легализации следует подать в орган, осуществляющий согласование, заявление с проектом и техническим паспортом; решение принимается в 45 дней:

1. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2 1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя.
   — ч. 4 ст. 26 ЖК РФ

Завершение перепланировки подтверждается актом приёмки и внесением изменений в ЕГРН:

1. Переустройство помещения в многоквартирном доме считается завершенным со дня утверждения акта, предусмотренного частью 2 настоящей статьи. Перепланировка помещения в многоквартирном доме считается завершенной со дня внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.
   — ч. 3 ст. 28 ЖК РФ

Вывод: даже если работы признаны самовольными, их можно узаконить — подать заявление о согласовании (решение за 45 дней) либо добиваться сохранения помещения в перепланированном состоянии через суд по ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, если перепланировка безопасна. Риск ограничен отдельным административным штрафом для лица, выполнившего работы.

Форма договора дарения и налоговые последствия для близкого родственника

Договор дарения недвижимости между гражданами с 13.12.2024 подлежит обязательному нотариальному удостоверению:

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (
   — п. 1 ст. 572 ГК РФ

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Переход права собственности регистрируется в ЕГРН:

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ) 6.
   — п. 1 ст. 131 ГК РФ

Для одаряемого — близкого родственника дарителя доход в виде квартиры не облагается НДФЛ:

18 1 ) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);"; в абзаце втором пункта 28 слова ", и не подлежащих обложению налогом на наследование или дарение в соответствии с действующим законодательством" исключить. Статья 3 1 Установить, что по наследству, открывшемуся до 1 января 2006 года: с наследуемого имущества, в отношении которого свидетельства о праве на наследство выданы до 1 января 2006 года, налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, взимается в порядке, установленном Законом Российской Федерации от 12 декабря 1991 года № 2020-I "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения"; с наследуемого имущества, в отношении которого свидетельства о праве на наследство выдаются начиная с 1 января 2006 года, налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, не взимается.
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

К близким родственникам, освобождаемым от налога, относятся члены семьи и близкие родственники по СК РФ (супруги, родители и дети, усыновители/усыновлённые, дедушки/бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры). Если одаряемый относится к этому кругу, НДФЛ не уплачивается. Право дарителя отменить дарение ограничено особыми случаями (покушение на жизнь, неимущественная ценность и др.), и сам факт наличия несогласованной перепланировки основанием отмены дарения не является:

1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. 2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. 3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). 4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. 5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
   — п. 1, 2, 5 ст. 578 ГК РФ

Вывод: договор дарения квартиры между близкими родственниками заключается в нотариальной форме, переход права подлежит регистрации, НДФЛ одаряемый не уплачивает. Наличие несогласованной перепланировки не препятствует ни самой сделке, ни её регистрации, ни освобождению от налога; оно лишь создаёт для нового собственника описанную выше обязанность привести помещение в прежнее состояние либо узаконить перепланировку.

Документы для подтверждения самовольной перепланировки и порядок её узаконивания (исполнение обязанности)

Самовольный характер работ подтверждается сопоставлением фактического состояния помещения с техническим паспортом (п. 4 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ — технический паспорт входит в обязательный пакет документов) и отсутствием решения органа согласования. Для легализации заявитель (собственник или уполномоченное лицо) подаёт в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения помещения: заявление, правоустанавливающие документы, проект переустройства/перепланировки и технический паспорт:

1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
   — ч. 1 ст. 26 ЖК РФ

Решение принимается в течение 45 дней; документ о согласовании (ч. 5–6 ст. 26 ЖК РФ) становится основанием проведения работ:

1. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2 1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя.
   — ч. 4 ст. 26 ЖК РФ

Завершение перепланировки подтверждается актом приёмки и внесением изменений в ЕГРН (ч. 1–3 ст. 28 ЖК РФ), то есть узаконивание в итоге «след» в ЕГРН:

1. Переустройство помещения в многоквартирном доме считается завершенным со дня утверждения акта, предусмотренного частью 2 настоящей статьи. Перепланировка помещения в многоквартирном доме считается завершенной со дня внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.
   — ч. 3 ст. 28 ЖК РФ

Если речь идёт об уже выполненной (фактически существующей) перепланировке, законный путь — обратиться за согласованием постфактум либо сразу в суд с требованием сохранить помещение в перепланированном состоянии, обосновав безопасность работ (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ):

1. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
   — ч. 4 ст. 29 ЖК РФ

Вывод: подтверждающие документы — технический паспорт с отражённой перепланировкой и отсутствие решения о согласовании. Исполнение обязанности выражается в одном из двух действий собственника: (1) подать заявление о согласовании с проектом и техпаспортом в орган местного самоуправления (решение — 45 дней, затем акт приёмки и внесение в ЕГРН) либо (2) при несогласии/отказе — обратиться в суд за сохранением помещения в перепланированном состоянии по ч. 4 ст. 29 ЖК РФ. Только бездействие в установленный органом «разумный срок» запускает риск продажи с публичных торгов.