Влияет ли регистрация новой жены дедушки до приватизации квартиры на её участие в приватизации?

Участвует ли новая жена в приватизации: критерий — право пользования, а не прописка

Ключевой момент: право на участие в приватизации даёт не регистрация (прописка) как таковая, а наличие у гражданина права пользования жилым помещением по договору социального найма. Это прямо следует из Закона о приватизации:

Статья 2. Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
— ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Именно «имеющие право пользования … на условиях социального найма» и только они становятся участниками приватизации, а квартира передаётся в собственность лишь «с согласия всех имеющих право на приватизацию» лиц.

Сама по себе регистрация по месту жительства прав пользования жильём не порождает — она лишь фиксирует факт проживания и не может служить базой для ограничения либо возникновения прав:

Граждане Российской Федерации обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации. Регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, конституциями (уставами) и законами субъектов Российской Федерации. При регистрации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации граждане Российской Федерации представляют заявления по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере внутренних дел, в сфере контроля за оборотом наркотических средств, психотропных веществ и их прекурсоров, в сфере миграции, а также правоприменительные функции по федеральному государственному контролю (надзору) в указанных сферах (далее - федеральный орган исполнительной власти в сфере внутренних дел), и иные документы, предусмотренные настоящим Законом и правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.
— ст. 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1

Поэтому ответ на вторую часть вопроса — «не включат ли её, если на момент приватизации она ещё не прописана» — нужно переворачивать: решает не наличие/отсутствие прописки, а наличие/отсутствие права пользования по договору соцнайма. Если супруга к моменту приватизации уже вселена в квартиру нанимателем с соблюдением закона (т.е. фактически проживает и внесена в договор соцнайма), она имеет право на участие в приватизации независимо от того, есть ли у неё штамп в паспорте. И наоборот: одна только регистрация без реального вселения права на участие не даёт.

Вывод: определяющий факт — не дата прописки относительно даты приватизации, а то, возникло ли у новой жены право пользования квартирой по договору социального найма (т.е. вселена ли она нанимателем в качестве члена семьи установленным порядком). Прописка до или после приватизации сама по себе участия в приватизации не создаёт.

Как супруга нанимателя приобретает право пользования квартирой: порядок вселения

Новая жена (супруг) нанимателя становится членом семьи нанимателя и приобретает равное с ним право пользования только при вселении установленным порядком.

1. Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя. 2. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.
   — ст. 70 ЖК РФ, п. 1

Из этого следует несколько важных развилок для ситуации дедушки:

1. Супруг отнесён к "льготной" категории вселяемых: для вселения супруга (в отличие от "других граждан") не требуется согласие наймодателя — достаточно письменного согласия членов семьи нанимателя. Это подтверждает и Пленум ВС РФ:

1. Обратить внимание судов на то, что, по смыслу находящихся в нормативном единстве положений статьи 69 ЖК РФ и части 1 статьи 70ЖК РФ, лица, вселенные нанимателем жилого помещения по договору социального найма в качестве членов его семьи, приобретают равные с нанимателем права и обязанности при условии, что они вселены в жилое помещение с соблюдением предусмотренного частью 1 статьи 70 ЖК РФ порядка реализации нанимателем права на вселение в жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи. В соответствии с частью 1 статьи 70 ЖК РФ наниматель вправе с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, детей и родителей. При этом не имеет значения, что обеспеченность общей площадью жилого помещения на каждого члена семьи составит менее учетной нормы (часть 5 статьи 50 ЖК РФ). 21 В то же время для вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи нанимателем должно быть получено согласие в письменной форме не только членов своей семьи, но и наймодателя. Наймодатель вправе запретить вселение других граждан, если после их вселения общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. С целью обеспечения права несовершеннолетних детей жить и воспитываться в семье (статья 54 СК РФ) частью 1 статьи 70 ЖК РФ установлено, что не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и наймодателя для вселения к родителям их несовершеннолетних детей (это могут быть дети как самого нанимателя, так и других членов его семьи, проживающих в жилом помещении). Судам также следует иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации (часть 1 статьи 70 ЖК РФ) не предусматривает возможности ограничения соглашением сторон права пользования жилым помещением по договору социального найма вселенного члена семьи нанимателя. Отказ наймодателя в даче согласия на вселение других лиц в жилое помещение может быть оспорен в судебном порядке. Вместе с тем причины, по которым члены семьи нанимателя отказывают в даче согласия на вселение в жилое помещение других лиц, не имеют правового значения, а потому их отказ в таком согласии не может быть признан судом неправомерным.
   — п. 25 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Для вселения собственно супруга наймодатель не может "запретить" вселение по мотиву нехватки площади — правило об учётной норме (общей площади менее учётной нормы на одного члена) применяется только к "другим гражданам", а к супругу, детям и родителям нанимателя — нет.

1. Но согласие членов семьи всё же обязательно. Членами семьи, чьё письменное согласие нужно, являются проживающие совместно с нанимателем: если внучка совершеннолетняя и проживает в квартире — требуется её письменное согласие; если она несовершеннолетняя — действует через законного представителя (родителя/опекуна), а её собственное право пользования сохраняется и дополнительно защищено (ст. 7 Закона о приватизации — см. ниже).

1. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. 2. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. 4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
   — абз. 1-2 ст. 69 ЖК РФ, п. 1

1. Вселение влечёт изменение договора соцнайма — супруга должна быть указана в договоре как член семьи нанимателя (ч. 2 ст. 70 ЖК РФ). Именно факт вселения и внесения в договор, а не штамп о регистрации, порождает у супруги право пользования.

Вывод: чтобы новая жена приобрела право участвовать в приватизации, дедушка (наниматель) должен вселить её в квартиру как члена семьи — с письменного согласия совместно проживающей внучки (или её законного представителя), с фактическим вселением и внесением в договор соцнайма. Согласие наймодателя на вселение именно супруга по закону не требуется, и учётная норма площади препятствием для вселения супруга не является.

Однократность права на приватизацию и права несовершеннолетней внучки

Два ограничения, которые дедушка должен учесть:

а) Однократность. Право на бесплатную приватизацию у каждого гражданина — один раз:

Статья 11. Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия.
— ст. 11 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Если новая жена ранее уже использовала своё право на бесплатную приватизацию другого жилья (участвовала в договоре передачи), повторно участвовать в приватизации данной квартиры она не вправе — её всё равно не включат в договор передачи (или включение будет оспорено). Поэтому перед вселением с прицелом на приватизацию необходимо проверить, не реализовано ли ею это право ранее (подтверждается справкой о неиспользовании права приватизации).

б) Права внучки. Если внучка несовершеннолетняя и имеет право пользования квартирой, она подлежит обязательному включению в договор передачи (её интересы защищены специальной нормой):

Статья 7. Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 20.05.2002 № 55-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 11.06.2021 № 183-ФЗ) В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ) Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права
— ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Это важно потому, что вселение нового члена семьи не может "вытеснить" несовершеннолетнюю внучку из круга участников приватизации — она включается в договор передачи в силу закона и независимо от воли дедушки и новой жены.

Вывод: участие новой жены в приватизации возможно только если (1) она ещё не использовала своё однократное право на бесплатную приватизацию и (2) на момент заключения договора передачи имеет право пользования квартирой как вселённый член семьи. При этом включение несовершеннолетней внучки в приватизацию остаётся обязательным и не зависит от вселения жены.

Последствия "прописки без вселения": риск фиктивной регистрации

Если дедушка зарегистрирует новую жену в квартире только формально — без реального вселения и проживания, чтобы она "числилась" к моменту приватизации, — это не создаст у неё права пользования по договору соцнайма (право возникает из вселения как члена семьи, а не из регистрации). Более того, такая регистрация квалифицируется как фиктивная и образует состав преступления:

Фиктивная регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении в Российской Федерации, а равно фиктивная регистрация иностранного гражданина или лица без гражданства по месту жительства в жилом помещении в Российской Федерации - наказываются штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до пяти лет , либо принудительными работами на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до пяти лет или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до пяти лет или без такового. (В редакции Федерального закона от 09.11.2024 № 383-ФЗ) Примечание. Лицо, совершившее преступление, предусмотренное настоящей статьей, освобождается от уголовной ответственности, если оно способствовало раскрытию этого преступления и если в его действиях не содержится иного состава преступления. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 21.12.2013 № 376-ФЗ)
— ст. 322.2 УК РФ

Фиктивной является регистрация гражданина РФ по месту жительства на основании заведомо недостоверных сведений/документов либо без намерения проживать в помещении, либо регистрация лица без намерения нанимателя предоставить ему помещение для проживания. Отметка о регистрации в такой ситуации не порождает жилищных прав, а сам факт фиктивной регистрации влечёт снятие с учёта и уголовную ответственность (штраф от 100 тыс. до 500 тыс. руб. либо принудительные работы/лишение свободы).

Вывод: пытаться обеспечить участие жены в приватизации одной лишь "пропиской" до подачи документов — юридически бесполезно и рискованно: регистрация без фактического вселения права на приватизацию не даёт и образует фиктивную регистрацию. Единственный законный путь — реальное вселение жены в качестве члена семьи нанимателя с внесением её в договор соцнайма и последующим фактическим проживанием.

Право жены при отказе от участия в приватизации и сохранение права пользования

Возможна ситуация, когда супруга вселена законно, имеет право пользования, но не желает участвовать в приватизации. В этом случае её согласие на передачу квартиры в собственность иным лицам всё равно требуется — приватизация возможна только "с согласия всех имеющих право на приватизацию" лиц (ст. 2 Закона № 1541-1).

При этом лицо, имевшее на момент приватизации равное право пользования и отказавшееся от участия в приватизации, сохраняет право пользования квартирой и после перехода её в собственность других. Гарантией служит ст. 19 Вводного закона о ЖК РФ, которая защищает именно "бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения" при условии, что в момент приватизации они имели равные права пользования:

1. Если иное не установлено законом или договором, действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, и на бывших членов семьи собственника жилого помещения, право собственности на которое возникло на основании документа, подтверждающего полную выплату паевого взноса членом жилищного или жилищно-строительного кооператива, при условии, что в момент полной выплаты паевого взноса эти лица были указаны в качестве членов семьи члена жилищного или жилищно-строительного кооператива в ордере, выданном при вселении в жилое помещение, предоставленное на основании решения общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива, либо в решении общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива о предоставлении жилого помещения либо до указанного момента были вселены в это жилое помещение в качестве членов семьи члена жилищного или жилищно-строительного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива о вселении в жилое помещение либо решения суда и имели равные права пользования этим помещением с членом жилищного или жилищно-строительного кооператива.
   — ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ

В контексте вопроса это означает: если новая жена к моменту приватизации будет вселена законно (приобретёт право пользования), но откажется участвовать в договоре передачи, она сохранит право бессрочного пользования квартирой и после её приватизации дедушкой и внучкой. Поэтому "прописать до приватизации, а в приватизацию не включать" — не сработает так, как, возможно, рассчитывает дедушка: отказавшаяся от участия супруга остаётся обременением приватизированного жилья.

Вывод: вселённая законно супруга, даже не войдя в число собственников, сохраняет право пользования квартирой (это защищено ст. 19 Вводного закона). Исключить её "молча" из приватизации нельзя — нужно либо её письменное согласие на передачу квартиры иным лицам с сохранением права пользования, либо отказ от участия, который не прекращает её право пользования.