Какие документы должны быть у меня после приемки квартиры в новостройке по ипотеке для регистрации права собственности и прописки?

С какого момента возникает право собственности и кто обязан зарегистрировать его

Факт передачи квартиры по акту и получение ключей сами по себе ещё не делают вас собственником. Право на вновь созданный объект недвижимости возникает только с момента государственной регистрации.

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
— ст. 219 ГК РФ, п. 4

Это значит, что до внесения записи в ЕГРН у вас есть только право требования к застройщику по ДДУ (исполненное передачей объекта), но не вещное право собственности. Соответственно, государственная регистрация права — обязательный следующий шаг.

Закон возлагает обязанность подать документы на регистрацию вашего права на застройщика, а не на вас.

1. После передачи застройщиком в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона объекта долевого строительства участнику долевого строительства и осуществления государственного кадастрового учета такого объекта застройщик в срок не позднее тридцати рабочих дней со дня подписания передаточного акта, одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства с участником долевого строительства обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект в электронной форме.
   — ч. 6 ст. 16 ФЗ № 214-ФЗ

Таким образом, в течение 30 рабочих дней с даты подписания передаточного акта застройщик ОБЯЗАН сам, без доверенности, направить в Росреестр заявление о регистрации вашего права, а после регистрации — передать вам выписку из ЕГРН (п. 3 ч. 6 ст. 16 ФЗ № 214-ФЗ). От вас для запуска процедуры, как правило, не требуется подавать заявление самостоятельно: эта обязанность лежит на застройщике. Однако если застройщик уклоняется (не подал заявление в срок), вы вправе обратиться в Росреестр (через МФЦ) сами с заявлением о регистрации права и приложить ДДУ и передаточный акт — эти документы служат основанием регистрации.

1. Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
   — ч. 1 ст. 16 ФЗ № 214-ФЗ

Вывод: до государственной регистрации права собственности вы юридически не являетесь собственником квартиры, несмотря на подписанный акт и ключи. Регистрация права обязательна; заявление о ней по умолчанию обязан направить застройщик в течение 30 рабочих дней после подписания акта, а после регистрации передать вам выписку из ЕГРН.

Какие документы должен передать застройщик и что оформляет банк

Застройщик обязан оформить передачу объекта тем самым документом, который вы подписали.

1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
   — ч. 1 ст. 8 ФЗ № 214-ФЗ

Передаточный акт — ключевой документ, который у вас должен быть на руках (в бумажном виде, обычно застройщик выдаёт его вместе с ключами). Именно он наряду с ДДУ служит основанием для регистрации права собственности. Дополнительно при подписании акта вам полезно иметь на руках сам ДДУ (с отметкой о государственной регистрации), а также документы, которые вы получили при приёмке (инструкции, гарантийные документы, акты осмотра — на регистрацию права они не влияют).

Что касается банка: при покупке в новостройке с ипотекой до регистрации права у банка возникает залог прав требования по ДДУ (ипотека в силу закона), а в момент регистрации вашего права собственности этот залог автоматически «переходит» на саму квартиру, то есть регистрируется ипотека объекта.

1. При государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства происходит замена залога прав требования участника долевого строительства на залог объекта долевого строительства и такой объект поступает в залог залогодержателю прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве. Государственная регистрация ипотеки в указанном случае осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства.
   — п. 5 ст. 77.2 ФЗ № 102-ФЗ

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
— абз. 3 п. 2 ст. 20 ФЗ № 102-ФЗ

Отсюда два важных следствия. Во-первых, ипотека не блокирует регистрацию вашего права — наоборот, регистрация права собственности и регистрация ипотеки происходят одновременно. Во-вторых, для регистрации ипотеки отдельного заявления банка и от вас не требуется сверх обычной процедуры (ипотека в силу закона регистрируется по заявлению залогодателя или залогодержателя), а обременение отражается в ЕГРН и в выписке. Пока кредит не погашен, квартира останется с обременением в пользу банка, и именно погашение кредита (с оформлением закладной либо заявлением о погашении регистрационной записи) снимет это обременение.

Вывод: у вас после приёмки должны быть на руках ДДУ и передаточный акт — этих документов достаточно как для регистрации права (её инициирует застройщик), так и для вашего самостоятельного обращения в Росреестр. Банк отдельные «разрешительные» документы для регистрации права вам не выдаёт: ипотека регистрируется одновременно с правом автоматически, и её наличие не препятствует ни регистрации права, ни получению выписки, ни прописке.

Сроки регистрации права и что получать самому

Регистрация права собственности государственным органом производится в установленные сроки.

Статья 16. Сроки и дата осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав 1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом: […] 1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
— ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ

Поскольку застройщик подаёт заявление в электронной форме напрямую в Росреестр, применяется срок 7 рабочих дней; если же вы обращаетесь сами через МФЦ — 9 рабочих дней с даты приёма.

Итоговым документом, подтверждающим ваше право, является не «свидетельство» (оно отменено), а выписка из ЕГРН. Застройщик обязан её передать вам после регистрации (п. 3 ч. 6 ст. 16 ФЗ № 214-ФЗ). Кроме того, вы можете в любой момент получить выписку самостоятельно — бесплатно в электронном виде через портал Госуслуг или за плату через МФЦ/сайт Росреестра. Именно наличие записи о праве в ЕГРН (и выписка, её удостоверяющая) — главное, что вам нужно получить.

Вывод: после того как застройщик подал заявление, регистрация занимает до 7–9 рабочих дней; подтверждающий документ — выписка из ЕГРН, которую вы вправе получить и сами через Госуслуги, не дожидаясь передачи от застройщика.

Можно ли прописаться, если право ещё не зарегистрировано или пока ипотека

Собственник вправе вселяться в принадлежащее ему жилое помещение и регистрироваться в нём по месту жительства.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
— ч. 1 ст. 30 ЖК РФ

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
   — п. 1 ст. 209 ГК РФ

Для регистрации по месту жительства собственник обращается с заявлением и предъявляет паспорт и документ — основание для вселения.

Регистрация гражданина Российской Федерации по месту жительства Гражданин Российской Федерации (за исключением случая, предусмотренного статьей 6 1 настоящего Закона), изменивший место жительства, обязан не позднее семи дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться к лицу, ответственному за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, а в случаях, предусмотренных настоящим Законом и правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, непосредственно в орган регистрационного учета с заявлением по установленной форме. При этом предъявляются: (В редакции федеральных законов от 06.12.2011 № 399-ФЗ; от 28.12.2013 № 387-ФЗ) паспорт или иной заменяющий его документ, удостоверяющий личность гражданина; документ, являющийся в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации основанием для вселения в жилое помещение, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Законом и другими федеральными законами, или его надлежаще заверенная копия.
— ст. 6 Закона РФ № 5242-1

Отсюда ключевой вывод для вашей ситуации. Документом — основанием для вселения СОБСТВЕННИКА служит документ, подтверждающий его право собственности, то есть выписка из ЕГРН (сведения о зарегистрированном праве). Пока право собственности не зарегистрировано в ЕГРН, у вас нет этого правоустанавливающего документа, а передаточный акт и ДДУ подтверждают лишь исполнение обязанности по передаче объекта, но не право собственности (ст. 219 ГК РФ). Поэтому:

— если право собственности уже зарегистрировано (в ЕГРН есть запись, у вас на руках выписка) — вы регистрируетесь по месту жительства в своей квартире без чьего-либо согласия. Наличие ипотеки (обременения) этому НЕ препятствует: закон не связывает право на регистрацию по месту жительства с отсутствием обременения, а ипотека регистрируется одновременно с правом и не ограничивает владение и пользование собственника жилым помещением.

— если право собственности ещё НЕ зарегистрировано — формально вы ещё не собственник, а потому основанием для вселения не располагаете; регистрация по месту жительства по этому адресу до внесения записи в ЕГРН не производится до получения выписки о праве. Практически это и есть главная причина, по которой сначала оформляется право собственности, а затем — прописка.

Отдельно: регистрация по месту жительства — уведомительная процедура, согласие банка не требуется, и банк (залогодержатель) вашу прописку не блокирует.

Вывод: прописаться можно сразу после того, как право собственности зарегистрировано в ЕГРН (у вас есть выписка), независимо от непогашенной ипотеки — обременение не ограничивает право на регистрацию по месту жительства. До регистрации права собственности прописка по адресу новостройки невозможна, так как отсутствует правоустанавливающий документ.

Срок обращения за регистрацией по месту жительства и ответственность за отсутствие прописки

Закон обязывает гражданина, изменившего место жительства, обратиться за регистрацией в установленный срок.

Гражданин Российской Федерации (за исключением случая, предусмотренного статьей 6 1 настоящего Закона), изменивший место жительства, обязан не позднее семи дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться […] с заявлением по установленной форме.
— ст. 6 Закона РФ № 5242-1

Проживание в жилом помещении без регистрации свыше установленных сроков образует административное правонарушение.

1. Проживание гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении без регистрации либо допущение такого проживания нанимателем или собственником этого жилого помещения свыше установленных законом сроков - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до трех тысяч рублей; на нанимателей, собственников жилого помещения (физических лиц) - от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот пятидесяти тысяч до семисот пятидесяти тысяч рублей.
   — ч. 1 ст. 19.15.1 КоАП РФ

Применительно к вашей ситуации это означает: с момента, когда право собственности зарегистрировано и квартира фактически стала вашим местом жительства, у вас есть 7 дней на обращение за регистрацией. До этого момента (пока право не зарегистрировано и вы не «вселились» как собственник) обязанность регистрироваться по этому адресу ещё не наступила в полном объёме, однако затягивать оформление не стоит — за проживание без регистрации свыше семи дней наступает административная ответственность, а штрафы в Москве и Санкт-Петербурге выше.

Перечень документов для регистрации по месту жительства минимален: заявление установленной формы, паспорт и документ — основание для вселения (для собственника — выписка из ЕГРН). Органы регистрационного учёта (подразделения по вопросам миграции МВД) сами запрашивают многие сведения в порядке межведомственного взаимодействия, а при обращении через Госуслуги или МФЦ процедура уведомительная и бесплатная.

Вывод: после регистрации права собственности обратитесь за пропиской в течение 7 дней (через МФЦ или Госуслуги, бесплатно); за проживание без регистрации свыше этого срока предусмотрен административный штраф.