Куда прописать человека после пожара в доме, если дом признан непригодным для проживания, а совладельцы хотят продать участок?

Прекратился ли дом как объект жилищных прав и что стало с правом собственности на него

Сгоревший дом перестал быть жилым помещением, потому что закон связывает этот статус с пригодностью для постоянного проживания. Пока сгоревший объект не исключён из числа жилых, регистрация в нём формально «висит», хотя фактически человек там не живёт.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования). 3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ ; от 25.06.2012 № 93-ФЗ ; от 01.12.2014 № 419-ФЗ ; от 29.12.2017 № 462-ФЗ ) 4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания , многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания. (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ , от 25.06.2012 № 93-ФЗ , от 27.12.2019 № 473-ФЗ ) 5.
— ч. 2 ст. 15 ЖК РФ

Даже если сгоревший дом юридически не оформлен как погибший, регистрация по месту жительства привязана именно к жилому помещению. Это же вытекает из понятия места жительства: зарегистрироваться по месту жительства можно только в объекте, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.

место жительства - жилой дом, квартира, комната, жилое помещение специализированного жилищного фонда либо иное жилое помещение, в которых гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору найма специализированного жилого помещения либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и в которых он зарегистрирован по месту жительства. Местом жительства гражданина, относящегося к коренному малочисленному народу Российской Федерации, ведущего кочевой и (или) полукочевой образ жизни и не имеющего места, где он постоянно или преимущественно проживает, в соответствии с настоящим Законом может быть признано одно из муниципальных образований (по выбору данного гражданина) , в границах которого проходят маршруты кочевий данного гражданина;
— абз. о понятии «место жительства», ст. 2 Закона РФ № 5242-1

Право собственности на сам сгоревший дом как объект прекращается его гибелью, а вот земельный участок под домом сохраняется у трёх совладельцев и может быть продан. Риск гибели строения лежал на собственниках.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237); 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238); 3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239); (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 3 1 ) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239 1 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3 2 ) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239 2 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241); 5) реквизиция (статья 242); 6) конфискация (статья 243);
— п. 1 ст. 235 ГК РФ

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 212. Субъекты права собственности 1. В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. 2. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. 3. Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом. Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. 4. Права всех собственников защищаются равным образом. Статья 213. Право собственности граждан и юридических лиц 1. В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. 2. Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях, предусмотренных пунктом 2 статьи 1 настоящего Кодекса. 3.
— ст. 211 ГК РФ, п. 4

Для фактов клиента это означает: сгоревший дом перестал быть жильём, а значит, «сохранить» там прописку на будущее нельзя — рано или поздно регистрацию придётся снимать. Продаже подлежит земельный участок (и, при желании, остатки строения), и наличие регистрации в сгоревшем доме само по себе не является обременением участка и не блокирует сделку — обременением участка регистрация не является. Однако покупатель просит «решить вопрос» именно потому, что хочет видеть чистую юридическую картину.

Вывод: правовой статус дома определяется как непригодный (утраченный) — его нужно официально зафиксировать в акте межведомственной комиссии и снять объект с кадастрового учёта; земельный участок сохраняется за совладельцами и может быть отчуждён, а регистрация человека в сгоревшем доме сама по себе сделку не запрещает, но фактически перестала соответствовать месту жительства.

Как официально зафиксировать непригодность дома (акт межведомственной комиссии)

Непригодность дома для проживания не подтверждается «просто бумагами» о пожаре — требуется решение межведомственной комиссии и акт органа местного самоуправления. Комиссия создаётся органом местного самоуправления, в том числе по частному жилищному фонду.

Оценка и обследование помещения в целях признания его жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома в целях признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляются межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее - комиссия), и проводятся на предмет соответствия указанных помещений и дома установленным в настоящем Положении требованиям. Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации, а также иных жилых помещений в случаях, установленных настоящим Положением. В состав комиссии включаются представители этого органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 02.08.2016 № 746) Орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, муниципального жилищного фонда и частного жилищного фонда, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 1 настоящего Положения. В состав комиссии включаются представители этого органа местного самоуправления.
— п. 7 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 47

Основанием служит заявление собственника; для дома, пострадавшего от чрезвычайной ситуации, предусмотрен отдельный ускоренный режим и право подать заявление, даже если объект не включён в сводный перечень пострадавших помещений.

Комиссия на основании заявления собственника помещения, федерального органа исполнительной власти, осуществляющего полномочия собственника в отношении оцениваемого имущества, правообладателя или гражданина (нанимателя), либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции, либо на основании заключения экспертизы жилого помещения, проведенной в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 21 августа 2019 г. № 1082 "Об утверждении Правил проведения экспертизы жилого помещения, которому причинен ущерб, подлежащий возмещению в рамках программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов Российской Федерации жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования, методики определения размера ущерба, подлежащего возмещению в рамках программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов Российской Федерации жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования за счет страхового возмещения и помощи, предоставляемой за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, и о внесении изменений в Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом", либо на основании сформированного и утвержденного субъектом Российской Федерации на основании сведений из Единого государственного реестра недвижимости, полученных с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, сводного перечня объектов (жилых помещений), находящихся в границах зоны чрезвычайной ситуации (далее - сводный перечень объектов (жилых помещений), проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и принимает решения в порядке, предусмотренном пунктом 47 настоящего Положения. (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 25.03.2015 № 269, от 21.08.2019 № 1082 , от 27.07.2020 № 1120) Собственник, правообладатель или наниматель жилого помещения, которое получило повреждения в результате чрезвычайной ситуации и при этом не включено в сводный перечень объектов (жилых помещений), вправе подать в комиссию заявление, предусмотренное абзацем первым настоящего пункта.
— п. 42 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 47

Собственник, правообладатель или наниматель жилого помещения, которое получило повреждения в результате чрезвычайной ситуации и при этом не включено в сводный перечень объектов (жилых помещений), вправе подать в комиссию заявление, предусмотренное абзацем первым настоящего пункта. (Дополнение абзацем - Постановление Правительства Российской Федерации от 27.07.2020 № 1120) 43. При оценке соответствия находящегося в эксплуатации помещения установленным в настоящем Положении требованиям проверяется его фактическое состояние. При этом проводится оценка степени и категории технического состояния строительных конструкций и жилого дома в целом, степени его огнестойкости, условий обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара, санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов, содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов источников шума, вибрации, наличия электромагнитных полей, параметров микроклимата помещения, а также месторасположения жилого помещения. 44. Процедура проведения оценки соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям включает: прием и рассмотрение заявления и прилагаемых к нему обосновывающих документов , а также иных документов, предусмотренных абзацем первым пункта 42 настоящего Положения ;
— абз. 2 п. 42 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 47

Комиссия по результатам работы выносит заключение, в том числе о выявлении оснований для признания помещения непригодным для проживания.

По результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений об оценке соответствия помещений и многоквартирных домов установленным в настоящем Положении требованиям: о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания; о выявлении оснований для признания помещения подлежащим капитальному ремонту, реконструкции или перепланировке (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями; о выявлении оснований для признания помещения непригодным для проживания; об отсутствии оснований для признания жилого помещения непригодным для проживания; (Дополнение абзацем - Постановление Правительства Российской Федерации от 06.04.2022 № 608) о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции; о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу; об отсутствии оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
— п. 47 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 47

На основании заключения орган местного самоуправления в течение 30 календарных дней (а при повреждении в результате чрезвычайной ситуации — 10 календарных дней) издаёт распоряжение о дальнейшем использовании помещения.

На основании полученного заключения соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления в течение 30 календарных дней со дня получения заключения, а в случае обследования жилых помещений, получивших повреждения в результате чрезвычайной ситуации, - в течение 10 календарных дней со дня получения заключения принимает в установленном им порядке решение, предусмотренное абзацем седьмым пункта 7 настоящего Положения, и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ. (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 02.08.2007 № 494, от 25.03.2015 № 269, от 27.07.2020 № 1120) 5. Жилым помещением признается: жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;
— п. 49 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 47

Для фактов клиента: чтобы снять дом с кадастрового учёта как погибший и «зачистить» вопрос, совладельцам надо обратиться в межведомственную комиссию при местной администрации с заявлением, приложив документы о пожаре (справку МЧС/ГПН, акт о пожаре, техзаключение). Именно это распоряжение органа власти — тот документ, который впоследствии обоснует и снятие регистрации, и снятие объекта с кадастрового учёта.

Вывод: непригодность сгоревшего дома фиксируется заключением межведомственной комиссии и распоряжением органа местного самоуправления; для «погорелого» дома установлен сокращённый 10-дневный срок принятия решения, что позволяет быстро оформить документ, который «закроет» вопрос и по регистрации, и по кадастру.

Как снять человека с регистрационного учёта в сгоревшем доме

Закон прямо перечисляет случаи снятия с регистрационного учёта по месту жительства. Гибели (уничтожения) жилого помещения в этом перечне нет — есть изменение места жительства (по заявлению самого гражданина), выселение или признание утратившим право пользования по решению суда, а также выявление фиктивной регистрации.

Снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в следующих случаях: изменение места жительства - на основании заявления гражданина в письменной форме или в форме электронного документа о регистрации по новому месту жительства; (В редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 227-ФЗ) абзац; (Утратил силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 525-ФЗ) абзац; (Утратил силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 525-ФЗ) признание безвестно отсутствующим - на основании вступившего в законную силу решения суда; смерть или объявление решением суда умершим - на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке , и (или) сведений о государственной регистрации смерти, содержащихся в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния, предоставляемых в органы регистрационного учета в порядке, установленном законодательством об актах гражданского состояния, либо на основании документа, выданного компетентным органом иностранного государства в удостоверение факта регистрации смерти ; (В редакции Федерального закона от 27.01.2023 № 4-ФЗ) выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда;
— ст. 7 Закона РФ № 5242-1

Отсюда следуют три рабочие ветки для клиента:

Ветка А — добровольно. Сам зарегистрированный подаёт заявление о регистрации по новому месту жительства либо о снятии с учёта; это самый простой путь. Регистрация по новому месту жительства одновременно прекращает прежнюю.

Ветка Б — принудительно, если новый адрес не находится. Если гражданин отказывается сниматься и нет жилья, куда он мог бы зарегистрироваться, вопрос решается в суде — через требование о признании утратившим право пользования жилым помещением (поскольку дома как жилья уже нет, право пользования им объективно прекратилось). Снятие с учёта производится на основании вступившего в законную силу решения суда.

Ветка В — через фиктивную регистрацию. Если регистрация изначально была без намерения проживать, снятие возможно по решению органа регистрационного учёта.

В случае выявления факта фиктивной регистрации гражданина Российской Федерации по месту пребывания в жилом помещении производится снятие этого гражданина с регистрационного учета по месту пребывания на основании решения органа регистрационного учета в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти в сфере внутренних дел. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 528-ФЗ) Администрации учреждений, указанных в части седьмой настоящей статьи, за исключением учреждений уголовно-исполнительной системы, исполняющих наказания в виде лишения свободы или принудительных работ, на безвозмездной основе в течение суток представляют непосредственно или направляют с использованием входящих в состав сети электросвязи средств связи информацию о регистрации и снятии граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания в территориальные органы федерального органа исполнительной власти в сфере внутренних дел в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти в сфере внутренних дел. Администрации учреждений уголовно-исполнительной системы, исполняющих наказания в виде лишения свободы или принудительных работ, представляют указанную информацию в течение семи рабочих дней. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.12.2013 № 387-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 31.12.2014 № 525-ФЗ;
— ч. 9 ст. 5 Закона РФ № 5242-1

Для фактов клиента: поскольку дом сгорел, регистрация перестала отражать реальное место жительства. Самый быстрый и «мирный» вариант — договориться с зарегистрированным и снять его одновременно с регистрацией по новому адресу. Если он не согласен и жить ему негде, совладельцы вправе обратиться в суд с иском о признании утратившим право пользования — тогда снятие произойдёт по решению суда. Важно: если человек был вселён как член семьи собственника, прекращение семейных отношений само по себе влечёт утрату права пользования (кроме случаев, когда суд сохранит его на срок).

К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. 2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. 3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
— ч. 1 ст. 31 ЖК РФ

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. 5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи.
— ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

Вывод: снять человека с регистрации в сгоревшем доме можно тремя путями — добровольно (по его заявлению о новом месте жительства), принудительно через суд (признание утратившим право пользования) либо, если были признаки фиктивной регистрации, по решению органа регистрационного учёта. Для сделки достаточно добровольного снятия; если оно невозможно — судебный порядок в районном суде по месту нахождения дома.

Куда зарегистрироваться человеку, оставшемуся без жилья (ветка с согласием совладельцев и без него)

Регистрация возможна только в жилом помещении, и по месту жительства на это требуется согласие собственника и основание вселения (наём, безвозмездное пользование и т.п.) — распоряжаться жильём вправе собственник.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. 1 1 . Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных настоящей частью, являются ничтожными. Положения настоящей части не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений. (Дополнение частью - Федеральный закон от 14.07.2022 № 310-ФЗ ) 2.
— ч. 1 ст. 30 ЖК РФ

По месту пребывания регистрация производится по взаимному соглашению с собственником жилого помещения на определённый срок.

Регистрация граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся местом их жительства, осуществляется на срок, определенный по взаимному соглашению: с нанимателями и всеми совместно проживающими с ними членами их семей, в том числе с временно отсутствующими членами их семей, при условии проживания в домах государственного или муниципального жилого фонда; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2008 № 220) с собственниками жилых помещений; с правлениями жилищно-строительных или жилищных кооперативов, если члены кооперативов не являются собственниками данных жилых помещений .
— п. 10 Правил регистрации, утв. Постановлением Правительства РФ № 713

Регистрация по месту пребывания производится на срок не свыше 90 дней со дня прибытия и без снятия с учёта по прежнему месту жительства — но сгоревшее жильё прежним местом жительства фактически быть не может.

Регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания производится в срок, не превышающий 90 дней со дня прибытия гражданина в жилое помещение. Регистрация по месту пребывания производится без снятия гражданина с регистрационного учета по месту жительства. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 525-ФЗ) Гражданин Российской Федерации вправе не регистрироваться по месту пребывания в жилом помещении, если жилое помещение, в котором он зарегистрирован по месту жительства, находится в том же или ином населенном пункте того же субъекта Российской Федерации. Гражданин Российской Федерации вправе не регистрироваться по месту пребывания в жилом помещении, находящемся в городе федерального значения Москве или в одном из населенных пунктов Московской области, если он зарегистрирован по месту жительства в жилом помещении, находящемся в городе федерального значения Москве или в одном из населенных пунктов Московской области. Гражданин Российской Федерации вправе не регистрироваться по месту пребывания в жилом помещении, находящемся в городе федерального значения Санкт-Петербурге или в одном из населенных пунктов Ленинградской области, если он зарегистрирован по месту жительства в жилом помещении, находящемся в городе федерального значения Санкт-Петербурге или в одном из населенных пунктов Ленинградской области.
— ч. 1 ст. 5 Закона РФ № 5242-1

Самый быстрый и наиболее подходящий для «погорельца» вариант — зарегистрироваться по месту пребывания у одного из совладельцев или у любого гражданина, давшего согласие, с реальным вселением. Если родственницы-сёстры не хотят постоянно прописывать его «по месту жительства», достаточно временной регистрации по месту пребывания — она не даёт ни права на долю, ни бессрочного права пользования. Но подчеркну: регистрировать человека нужно туда, где он реально будет жить, иначе регистрация будет фиктивной. Кроме того, проектную ветку важно проверить заранее: отсутствие реального вселения — самостоятельное основание признать регистрацию фиктивной.

фиктивная регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства - регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства на основании представления заведомо недостоверных сведений или документов для такой регистрации, либо его регистрация в жилом помещении без намерения пребывать (проживать) в этом помещении, либо регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства без намерения нанимателя (собственника) жилого помещения предоставить это жилое помещение для пребывания (проживания) указанного лица. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 376-ФЗ) Статья 3. Регистрационный учет граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации В целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданином Российской Федерации его прав и свобод, а также исполнения им обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом вводится регистрационный учет граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации. Граждане Российской Федерации обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.
— абз. о фиктивной регистрации, ст. 2 Закона РФ № 5242-1

Фиктивная регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении в Российской Федерации, а равно фиктивная регистрация иностранного гражданина или лица без гражданства по месту жительства в жилом помещении в Российской Федерации - наказываются штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до пяти лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до пяти лет или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до пяти лет или без такового.
— ст. 322.2 УК РФ

Отдельно проверьте региональную ветку: во многих субъектах РФ действуют свои программы помощи погорельцам (компенсации, маневренный фонд, обеспечение жильём), а также адресные меры, привязанные к региону. Если пожар произошёл в связи с чрезвычайной ситуацией, у гражданина может быть право на региональную поддержку, включая предоставление маневренного жилья. Субъект в вопросе не назван, поэтому этот вопрос нужно уточнить по месту нахождения дома.

Вывод: зарегистрировать человека нужно в реально занимаемое жилое помещение — проще всего по месту пребывания с согласия любого собственника (в том числе одной из сестёр) на срок до 90 дней с возможностью продления, либо по месту жительства с согласия собственника; без реального вселения такая регистрация будет фиктивной. Дополнительно нужно выяснить регион — там могут быть меры поддержки погорельцев.

Влияет ли регистрация и сгоревший дом на продажу участка

Распоряжение имуществом — правомочие собственника; он вправе отчуждать его, если это не нарушает права других лиц.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Земельный участок под сгоревшим домом сохраняется в собственности трёх совладельцев (гибель строения — это риск собственника, но не основание утратить землю), поэтому участок можно продать. Регистрация человека в сгоревшем доме не является обременением земельного участка: регистрация — административный акт, она не создаёт вещных прав на землю.

Однако есть реальная практическая развилка: покупатель просит «решить вопрос» с пропиской. Требовать снятия регистрации как условия сделки его никто не обязывает — это переговорная позиция. Юридически безопаснее для совладельцев оформить снятие регистрации до сделки, потому что иначе покупатель может столкнуться с тем, что в сгоревшем доме числится зарегистрированный человек, а это порождает споры (например, о сохранении права пользования).

Вывод: регистрация в сгоревшем доме не является обременением участка и не препятствует его продаже по закону; требование покупателя «решить прописку» — это условие договора, которое целесообразно удовлетворить, оформив снятие с учёта (добровольно или через суд) до подписания договора купли-продажи.

Ответственность за регистрацию без вселения и порядок действий

Регистрировать человека «просто по бумагам» без намерения предоставить жильё нельзя — это прямо квалифицируется как фиктивная регистрация. Уголовная ответственность за фиктивную регистрацию гражданина РФ по месту жительства — штраф от 100 000 до 500 000 рублей либо принудительные работы или лишение свободы до 5 лет.

Фиктивная регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении в Российской Федерации, а равно фиктивная регистрация иностранного гражданина или лица без гражданства по месту жительства в жилом помещении в Российской Федерации - наказываются штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до пяти лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до пяти лет или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до пяти лет или без такового.
— ст. 322.2 УК РФ

Административная ответственность за нарушение правил регистрации для собственников жилья — штраф от 2 000 до 5 000 рублей.

Нарушение правил регистрации гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении (введена Федеральным законом от 21.12.2013 N 376-ФЗ) 1. Нарушение правил регистрации гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении, за исключением случаев, предусмотренных статьей 19.15.3 настоящего Кодекса, если эти действия не содержат признаков уголовно наказуемого деяния , - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до трех тысяч рублей; на нанимателей, собственников жилого помещения (физических лиц) - от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати пяти тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот пятидесяти тысяч до семисот пятидесяти тысяч рублей. 2. Нарушение, предусмотренное частью 1 настоящей статьи, совершенное в городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех тысяч до пяти тысяч рублей; на нанимателей, собственников жилого помещения (физических лиц) - от пяти тысяч до семи тысяч рублей; на должностных лиц - от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от трехсот тысяч до восьмисот тысяч рублей. 3.
— ч. 1 ст. 19.15.2 КоАП РФ

Поэтому «прописать к себе, чтобы просто была прописка, а жить он будет в другом месте» — прямой риск. Правильный порядок действий:

1. совладельцам — подать в межведомственную комиссию местной администрации заявление о признании дома непригодным (при пожаре — с расчётом на 10-дневный срок), получить заключение и распоряжение;
2. зарегистрированному лицу — сняться с учёта в сгоревшем доме: либо добровольно (подав заявление о новом месте жительства/снятии), либо, при отказе и отсутствии другого жилья, — через районный суд по месту нахождения дома с иском о признании утратившим право пользования;
3. если родственницы согласны — оформить регистрацию по месту пребывания у одной из них или у иного собственника с реальным вселением;
4. после снятия регистрации — продать земельный участок, включив в договор условие об отсутствии зарегистрированных лиц либо о снятии с учёта к определённой дате.

Вывод: «прописка ради галочки» запрещена и наказуема (ст. 322.2 УК РФ, ст. 19.15.2 КоАП РФ); правильный путь — сначала официально зафиксировать непригодность дома, затем снять человека с учёта (добровольно или по суду), при согласии одной из совладельцев оформить ему регистрацию по месту пребывания по месту реального проживания и только потом продавать участок, закрепив в договоре условие об отсутствии зарегистрированных лиц.

Альтернативная ветка: если совладельцы отказывают в регистрации и зарегистрированный не снимается добровольно

Если родственницы-совладелицы отказываются прописывать человека к себе, а сам он сниматься с учёта не хочет и иного жилья у него нет, остаётся несколько законных путей, которые не зависят от их согласия.

Во-первых, судебный — совладельцы вправе подать в районный суд иск о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением на том основании, что дом сгорел и перестал существовать как жильё. Снятие с учёта в этом случае производится на основании вступившего в законную силу решения суда.

Снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в следующих случаях: изменение места жительства - на основании заявления гражданина в письменной форме или в форме электронного документа о регистрации по новому месту жительства; (В редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 227-ФЗ) абзац; (Утратил силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 525-ФЗ) абзац; (Утратил силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 525-ФЗ) признание безвестно отсутствующим - на основании вступившего в законную силу решения суда; смерть или объявление решением суда умершим - на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке , и (или) сведений о государственной регистрации смерти, содержащихся в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния, предоставляемых в органы регистрационного учета в порядке, установленном законодательством об актах гражданского состояния, либо на основании документа, выданного компетентным органом иностранного государства в удостоверение факта регистрации смерти ; (В редакции Федерального закона от 27.01.2023 № 4-ФЗ) выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда;
— ст. 7 Закона РФ № 5242-1

Во-вторых, для самого «погорельца»: если его единственное жильё уничтожено, закон предусматривает такой инструмент, как жилые помещения маневренного фонда — они предназначены для временного проживания граждан, утративших жильё.

Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания: 1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма; 2) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения
— ст. 95 ЖК РФ (жилые помещения маневренного фонда)

В эту категорию прямо попадают граждане, утратившие жилые помещения в результате чрезвычайных обстоятельств (пожар относится к таковым при соответствующем оформлении). Предоставление маневренного жилья — это полномочие органов местного самоуправления, куда гражданин вправе обратиться с заявлением, приложив документы о пожаре и об утрате жилья.

Для сделки это означает: даже при полном отказе сестёр от «прописки» и при несогласии самого зарегистрированного вопрос решается либо судом (снятие с учёта по решению), либо через предоставление погорельцу маневренного жилья по линии муниципалитета, куда он и зарегистрируется. Ни один из этих путей не зависит от согласия совладельцев регистрировать его у себя.

Вывод: при отказе совладельцев и самого зарегистрированного вопрос закрывается двумя независимыми путями — через районный суд (признание утратившим право пользования сгоревшим домом и последующее снятие с учёта по решению суда) либо через обращение погорельца в орган местного самоуправления за предоставлением жилого помещения маневренного фонда; оба пути не требуют согласия сестёр прописывать его к себе.