Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Регистрационный учёт

Нужно ли вписывать несовершеннолетних детей арендатора в договор аренды квартиры и какой закон это регулирует

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Определите срок договора: от года и более — ФИО проживающих указывайте обязательно.
  2. 2
    При сроке менее года прямо пропишите в договоре перечень проживающих, иначе норма не применится.descriptionДоговор аренды квартиры
  3. 3
    Внесите в договор нанимателя, супругу и обоих детей с ФИО и датами рождения.
  4. 4
    Отдельного согласия на вселение детей не требуется, но зафиксируйте их как постоянно проживающих.
  5. 5
    Закрепите в договоре обязанность нанимателя отвечать за действия проживающих с ним лиц.
  6. 6
    Укажите в договоре, что наниматель обеспечивает сохранность квартиры и имущества.

Документы и доказательства

  • Договор найма квартиры в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ).
  • Паспорт нанимателя и супруги, свидетельства о рождении детей.
  • Выписка из ЕГРН или иной документ, подтверждающий ваше право собственности.
  • Письменный перечень постоянно проживающих лиц с ФИО и датами рождения.
  • Акт приёма-передачи квартиры с фиксацией состояния имущества.

  • Сроки и риски

    • При найме на срок от года и более ФИО жены и детей обязательны в договоре (п. 2 ст. 677 ГК РФ).
    • При найме до года укажите проживающих прямо в договоре — иначе п. 2 ст. 677 ГК РФ не применяется (п. 2 ст. 683 ГК РФ).
    • Без записи в договоре дети всё равно сохранят право проживания — выселить их по этому основанию не выйдет.
    • Риск при отсутствии записи — спор о круге лиц с правом пользования квартирой.
    • Ущерб от действий детей возмещают родители: до 14 лет — в полном объёме (п. 1 ст. 1073 ГК РФ).
    • За нарушения условий договора проживающими перед вами отвечает наниматель (п. 3 ст. 677 ГК РФ).

  • Чего не делать

    • Не отказывайте во вселении детей из-за отсутствия их ФИО в договоре — согласие наймодателя не требуется.
    • Не считайте, что без записи в договоре дети не имеют права проживать — право возникает из закона.
    • Не ссылайтесь на отсутствие записи как на основание для выселения детей — это незаконно.
    • Не путайте жену и детей нанимателя с членами семьи собственника — нормы ст. 31 ЖК РФ и ст. 292 ГК РФ к ним не применяются.
    • Не оформляйте семью как временных жильцов по ст. 680 ГК РФ — они вселяются на постоянной основе.
    • Не оставляйте договор без перечня проживающих при сроке от года — это обязанность по п. 2 ст. 677 ГК РФ.

  • Когда нужен адвокат

    • Договор найма на срок от года и более — ФИО жены и детей обязательны в тексте (п. 2 ст. 677 ГК РФ).
    • Краткосрочный наём до года — без прямой записи в договоре правило не применяется (п. 2 ст. 683 ГК РФ).
    • Спор о выселении «неуказанных» жильцов — без адвоката не обойтись: дети имеют право проживания в силу закона.
    • Конфликт с нанимателем по составу проживающих и доступу в квартиру — нужен адвокат для фиксации позиции.
    • Требование о возмещении ущерба от действий детей — адвокат поможет правильно определить ответчика (родители).
    • Наниматель привёл юриста или грозит иском — не ведите переписку и переговоры без своего адвоката.

  • Альтернативные пути

    • Заключите договор на срок менее года — тогда п. 2 ст. 677 ГК РФ не применяется автоматически (п. 2 ст. 683 ГК РФ).
    • Прямо пропишите в краткосрочном договоре перечень проживающих (супруга, дети) — норма заработает по вашему условию.
    • Укажите в договоре ФИО и даты рождения детей как постоянно проживающих — снимете споры о составе лиц.
    • Включите пункт об ответственности нанимателя за действия проживающих с ним лиц (п. 3 ст. 677 ГК РФ).
    • Зафиксируйте обязанность нанимателя возмещать ущерб от действий детей (ст. 678, 1064, 1073, 1074 ГК РФ).
    • Оформите акт приёма-передачи с описью имущества — упростит доказывание ущерба.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент является собственником жилого помещения и сдаёт его физическому лицу по договору найма. Наниматель намерен вселиться в квартиру совместно с супругой и двумя несовершеннолетними детьми для постоянного проживания. Из этого следует, что состав проживающих расширяется за счёт лиц, которые в силу п. 2 ст. 677 ГК РФ относятся к категории «граждан, постоянно проживающих вместе с нанимателем», а значит, подлежат указанию в договоре найма. Для вселения несовершеннолетних детей согласие наймодателя не требуется (ст. 679 ГК РФ), однако это не отменяет необходимости зафиксировать их в договоре как постоянно проживающих. Право детей на проживание возникает из факта совместного проживания с родителями (п. 2 ст. 20 ГК РФ) независимо от того, вписаны ли они в договор.

Затронутые правоотношения:

  • Договор найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ) — определяет требования к содержанию договора, круг лиц, подлежащих указанию, и распределение ответственности между наймодателем и нанимателем. Именно здесь решается вопрос об обязательности внесения ФИО супруги и детей.
  • Право пользования жилым помещением членами семьи нанимателя (п. 2 ст. 677, ст. 679 ГК РФ) — устанавливает, что постоянно проживающие с нанимателем граждане приобретают равное с ним право пользования, а несовершеннолетние дети вселяются без согласия наймодателя. Это влияет на невозможность выселить детей как «неуказанных лиц» и на необходимость фиксации состава проживающих.
  • Определение места жительства несовершеннолетних (п. 2 ст. 20 ГК РФ) — закрепляет, что местом жительства детей до 14 лет признаётся место жительства их родителей. Это означает, что дети приобретают право пользования квартирой в силу закона, а не в силу записи в договоре.
  • Ответственность за действия проживающих и за причинение вреда (п. 3 ст. 677, ст. 678, ст. 1064, ст. 1073, ст. 1074 ГК РФ) — определяет, что перед наймодателем за нарушения отвечает наниматель, а за вред, причинённый детьми, — их родители. Это снимает с наймодателя риск «повисшей» ответственности за действия несовершеннолетних.
  • Разграничение статусов членов семьи собственника и членов семьи нанимателя (ст. 31 ЖК РФ, ст. 292 ГК РФ) — исключает ошибочное применение норм о семье собственника к супруге и детям нанимателя, что важно для правильной квалификации их права пользования.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  • Срок договора найма — при найме на срок до одного года (краткосрочный наём) правило п. 2 ст. 677 ГК РФ об обязательном указании постоянно проживающих лиц по умолчанию не применяется (п. 2 ст. 683 ГК РФ), поэтому перечень проживающих нужно прямо предусмотреть в договоре. При сроке от одного года и более обязанность указывать таких лиц действует непосредственно в силу закона.
  • Характер вселения семьи — супруга и дети вселяются для постоянного, а не временного проживания, поэтому к ним применяется режим п. 2 ст. 677 и ст. 679 ГК РФ, а не режим временных жильцов по ст. 680 ГК РФ.
  • Статус нанимателя — нанимателем выступает один из супругов, а второй супруг и дети вселяются как постоянно проживающие с ним лица, что влечёт их указание в договоре и равное с нанимателем право пользования.
  • Несовершеннолетний возраст детей — исключает необходимость получения согласия наймодателя на их вселение (ст. 679 ГК РФ) и одновременно делает их право пользования производным от места жительства родителей (п. 2 ст. 20 ГК РФ), независимо от записи в договоре.
  • Отсутствие в договоре перечня проживающих — при таком пробеле вселение производится по правилам ст. 679 ГК РФ, что не лишает детей права проживания, но создаёт неопределённость в составе лиц, имеющих право пользования квартирой, и ослабляет позицию наймодателя в возможном споре.

Обязательно ли указывать в договоре найма супругу и несовершеннолетних детей нанимателя

Наймодатель вправе предоставить квартиру гражданину именно по договору найма за плату:

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
— п. 1 ст. 671 ГК РФ

Собственник вправе предоставить жилое помещение гражданину на основании договора найма:

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, включая предоставление коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами. В случае, если предоставление такого жилого помещения нарушает жилищные права граждан, проживающих в многоквартирном доме, в котором оно расположено, граждане, жилищные права которых нарушены, вправе обратиться за их защитой в суд.
— ч. 2 ст. 30 ЖК РФ

Ключевая норма о круге лиц, которые должны быть указаны в договоре:

В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.
— п. 2 ст. 677 ГК РФ

Дополнительная норма, прямо затрагивающая именно детей:

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.
— ст. 679 ГК РФ

Как это применимо к вашей ситуации. Закон (п. 2 ст. 677 ГК РФ) содержит требование указывать в договоре граждан, постоянно проживающих вместе с нанимателем, — это и есть прямой ответ на ваш вопрос: именно эта норма, а не какая-либо иная, обязывает фиксировать состав проживающих. Жена и несовершеннолетние дети, вселяющиеся с нанимателем для постоянного (а не временного) проживания, относятся к таким гражданам, поэтому их в договоре указать нужно. При этом для вселения несовершеннолетних детей отдельного согласия наймодателя закон вообще не требует (ст. 679 ГК РФ): они вселяются к родителям «по праву». Но это исключение касается лишь необходимости согласия, а не фиксации их в договоре: требование об указании постоянно проживающих граждан сохраняется.

Важный нюанс: жёсткая обязанность прямо назвать детей в тексте договора действует при найме на срок от одного года и более. При краткосрочном найме (до одного года) изъятие из п. 2 ст. 677 применяется, только если иное прямо не предусмотрено договором:

К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
— п. 2 ст. 683 ГК РФ

Вывод. Обязанность вносить в договор сведения о постоянно проживающих с нанимателем лицах (в вашем случае — супруга и дети) установлена п. 2 ст. 677 ГК РФ. Это не «регистрационный» вопрос, а требование к содержанию договора найма. Для несовершеннолетних детей отдельное согласие наймодателя на вселение не требуется (ст. 679 ГК РФ), но их данные законом предписывается указывать в договоре наряду с нанимателем. Именно это защитит вас от последующих споров о составе проживающих.

Право детей на пользование квартирой и место их жительства независимо от записи в договоре

Право детей на проживание по месту жительства родителей закреплено вне зависимости от того, как оформлен договор найма:

Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.
— п. 2 ст. 20 ГК РФ

При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.
— ст. 679 ГК РФ

Что это означает на практике. Несовершеннолетние дети приобретают право пользования квартирой из факта совместного проживания с родителями-нанимателями в силу закона, а не из договора найма. Если вы не впишете детей в договор, это не устранит их права проживания — оно возникнет и без записи, поскольку местом жительства ребёнка до 14 лет признаётся место жительства родителей (п. 2 ст. 20 ГК РФ), а согласие наймодателя на вселение детей законом не требуется вовсе (ст. 679 ГК РФ). Неуказание ФИО детей не «отрезает» их от квартиры и не даёт вам оснований впоследствии выселить их как неуказанных лиц; напротив, пропуск записи лишь лишает договор ясности о составе проживающих и создаёт почву для споров.

Вывод. Право несовершеннолетних детей проживать в квартире и считать её своим местом жительства вытекает из ст. 679 ГК РФ и п. 2 ст. 20 ГК РФ независимо от их упоминания в договоре. Поэтому указывать их ФИО нужно не «чтобы дети могли жить», а чтобы зафиксировать состав проживающих для вашей же защиты и для определённости обязательств нанимателя.

Ответственность нанимателя и риски наймодателя при проживании детей

Даже при неуказании детей в договоре наймодатель защищён правилом ответственности нанимателя за всех лиц, проживающих с ним:

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.
— п. 3 ст. 677 ГК РФ

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
— ст. 678 ГК РФ

Детальный механизм возмещения вреда, который могут причинить несовершеннолетние, закреплён отдельно (это отвечает на ваш вопрос, «не получите ли вы проблем из-за детей»):

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ

За вред, причиненный несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним), отвечают его родители (усыновители) или опекуны, если не докажут, что вред возник не по их вине.
— п. 1 ст. 1073 ГК РФ

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут ответственность за причиненный вред на общих основаниях. […] В случае, когда у несовершеннолетнего… нет доходов или иного имущества, достаточных для возмещения вреда, вред должен быть возмещен полностью или в недостающей части его родителями (усыновителями) или попечителем…
— п. 1 ст. 1074 ГК РФ

Как это применимо к вашему риску. Ваш главный вопрос — не получить «проблем» из-за того, что дети живут, а в договоре не указаны. Закон защищает наймодателя по двум направлениям независимо от записи ФИО: (1) за любое нарушение договора лицами, проживающими с нанимателем (включая детей), перед вами отвечает наниматель (п. 3 ст. 677 ГК РФ); (2) за материальный вред, причинённый квартире или имуществу, отвечают сами родители как законные представители — за детей до 14 лет в полном объёме (п. 1 ст. 1073 ГК РФ), за подростков 14–18 лет — при недостаточности их собственных средств (ст. 1074 ГК РФ). То есть вред от детей покрывается родителями, а не «повисает» на вас.

Что действительно стоит сделать для защиты. Опасность «фактического проживания без записи» — не в штрафах, а в спорах о круге лиц, имеющих право пользования. Поэтому: (1) укажите в договоре нанимателя, а также супругу и детей как постоянно проживающих с ним; (2) для краткосрочного найма (до года), где п. 2 ст. 677 по умолчанию не применяется (п. 2 ст. 683 ГК РФ), прямо пропишите в договоре перечень проживающих — иначе на него будет распространяться порядок ст. 679 ГК РФ; (3) зафиксируйте обязанность нанимателя своевременно вносить плату и отвечать за сохранность (ст. 678 ГК РФ), а при желании — условие о солидарной ответственности проживающих (п. 4 ст. 677 ГК РФ).

Вывод. «Проблемы» из-за проживания неуказанных в договоре детей наймодателю не грозят в виде его собственной ответственности: за нарушения отвечает наниматель (п. 3 ст. 677 ГК РФ), а за вред, причинённый детьми, — их родители (ст. 1073, 1074 ГК РФ). Указание ФИО детей в договоре — это не обязанность, защищающая детей, а способ защиты самого наймодателя от споров о составе проживающих.

Отличие постоянного проживания семьи от временных жильцов и от членов семьи собственника

Важно не спутать статус жены и детей нанимателя со статусом «членов семьи собственника» (это разные правовые конструкции):

К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.
— ч. 1 ст. 31 ЖК РФ

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
— п. 1 ст. 292 ГК РФ

Почему эти нормы к вашей ситуации напрямую не относятся. Жена и дети арендатора — не «члены семьи собственника»: собственником квартиры являетесь вы, а они — супруг и дети нанимателя. Их право пользования возникает из договора найма как «постоянно проживающих с нанимателем» (п. 2 ст. 677 ГК РФ), а не из ч. 1 ст. 31 ЖК РФ / ст. 292 ГК РФ. Поэтому разрешение органа опеки здесь не требуется (оно касается имущества самих несовершеннолетних — ст. 37 ГК РФ, ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ), и смешивать эти статусы не следует.

Отдельно — режим временных жильцов. Если семья нанимателя проживала бы не постоянно, а временно, применялась бы иная норма, нанимателю понадобилось бы лишь уведомить вас, а статус жильцов был бы ограничен:

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
— ст. 680 ГК РФ

Вывод. Ваш случай — постоянное проживание семьи вместе с нанимателем, регулируемое п. 2 ст. 677 и ст. 679 ГК РФ, а не ст. 31 ЖК РФ / ст. 292 ГК РФ (те касаются семьи собственника и к жене и детям арендатора неприменимы). Режим «временных жильцов» (ст. 680 ГК РФ) также не подходит, если семья вселяется на постоянной основе, а не на срок до полугода.

Если договор найма заключается на срок от одного года и более, ФИО постоянно проживающих с нанимателем лиц (супруги и детей) должны быть указаны в договоре в силу п. 2 ст. 677 ГК РФ; при краткосрочном найме (до года) это правило применяется, только если прямо предусмотрено договором (п. 2 ст. 683 ГК РФ). Для вселения несовершеннолетних детей ваше отдельное согласие как наймодателя не требуется (ст. 679 ГК РФ), но зафиксировать их в договоре — в ваших интересах.

По существу вашего вопроса:

Обязанность указывать в договоре граждан, постоянно проживающих вместе с нанимателем, установлена п. 2 ст. 677 ГК РФ. Супруга и несовершеннолетние дети, вселяющиеся с нанимателем на постоянной основе, относятся именно к таким лицам. Если их не указать, их вселение будет производиться по правилам ст. 679 ГК РФ — то есть фактически они всё равно получат право проживания, но договор утратит определённость в части состава проживающих.

Важный нюанс: при краткосрочном найме (договор на срок до одного года) п. 2 ст. 677 ГК РФ по умолчанию не применяется (п. 2 ст. 683 ГК РФ). Это означает, что если вы заключаете договор на срок менее года и хотите зафиксировать состав проживающих, вам нужно прямо прописать это условие в тексте договора — иначе норма об обязательном указании проживающих не сработает автоматически.

О праве детей проживать независимо от записи в договоре:

Несовершеннолетние дети приобретают право пользования квартирой в силу закона, а не из договора. Местом жительства детей до 14 лет признаётся место жительства их родителей (п. 2 ст. 20 ГК РФ), а согласие наймодателя на их вселение не требуется вовсе (ст. 679 ГК РФ). Это значит: если вы не впишете детей в договор, они всё равно будут иметь право там проживать, и вы не сможете ссылаться на отсутствие записи как на основание для их выселения. Неуказание ФИО детей не «отрезает» их от квартиры — оно лишь лишает вас документальной ясности о составе проживающих.

О ваших рисках и ответственности:

Опасения «получить проблемы» из-за того, что дети живут без записи в договоре, не имеют под собой оснований в виде вашей собственной ответственности. Закон защищает наймодателя по двум направлениям независимо от того, указаны ли дети в договоре:

  • за любые нарушения условий договора лицами, постоянно проживающими с нанимателем (включая детей), перед вами отвечает сам наниматель (п. 3 ст. 677 ГК РФ);
  • за вред, причинённый квартире или имуществу несовершеннолетними, отвечают их родители: за детей до 14 лет — в полном объёме (п. 1 ст. 1073 ГК РФ), за подростков 14–18 лет — при недостаточности у них собственных средств (ст. 1074 ГК РФ).

Таким образом, материальный ущерб от действий детей покрывается родителями, а не «повисает» на вас. Реальный риск при отсутствии записи — не штрафы, а споры о круге лиц, имеющих право пользования квартирой.

О статусе жены и детей нанимателя:

Жена и дети арендатора — это не «члены семьи собственника» в смысле ч. 1 ст. 31 ЖК РФ и п. 1 ст. 292 ГК РФ: эти нормы регулируют отношения собственника и его собственной семьи, а к вашей ситуации неприменимы. Их право пользования возникает из договора найма как «постоянно проживающих с нанимателем» (п. 2 ст. 677 ГК РФ). Режим временных жильцов (ст. 680 ГК РФ) также не подходит, поскольку семья вселяется на постоянной основе, а не на срок до шести месяцев.

Пошаговые действия

  1. Определите срок договора. Если договор заключается на срок один год и более — п. 2 ст. 677 ГК РФ действует автоматически, и вы обязаны указать в договоре всех постоянно проживающих. Если срок менее года — прямо пропишите в договоре перечень проживающих, иначе норма не применится (п. 2 ст. 683 ГК РФ).

  2. Внесите в договор данные всех проживающих. Укажите нанимателя, его супругу и обоих несовершеннолетних детей с ФИО и датами рождения как граждан, постоянно проживающих вместе с нанимателем. Отдельного согласия на вселение детей не требуется (ст. 679 ГК РФ), но при найме на срок от года и более их фиксация в договоре обязательна.

  3. Зафиксируйте обязанности нанимателя. Пропишите в договоре обязанность нанимателя использовать помещение только для проживания, обеспечивать сохранность и поддерживать надлежащее состояние (ст. 678 ГК РФ), а также его ответственность за действия всех проживающих с ним лиц (п. 3 ст. 677 ГК РФ). При желании добавьте условие о солидарной ответственности постоянно проживающих граждан (п. 4 ст. 677 ГК РФ).

  4. При споре о составе проживающих или нарушении условий договора обращайтесь в суд по месту жительства ответчика (нанимателя) с требованием о защите ваших прав как наймодателя — ч. 2 ст. 30 ЖК РФ предусматривает судебную защиту жилищных прав граждан.