Могут ли прописать бывшего собственника в новую квартиру по реновации, если он остался зарегистрирован в старой?

Даёт ли регистрация в старой квартире право претендовать на новую квартиру

Регистрация по месту жительства — это административный, уведомительный институт, а не основание возникновения вещных прав. Она лишь фиксирует адрес, по которому гражданин заявил о своём проживании.

Регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, конституциями (уставами) и законами субъектов Российской Федерации.
— ч. 2 ст. 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1

Отсюда следует ключевой для вашей ситуации вывод: само по себе наличие у прежнего владельца регистрации в сносимом доме не порождает у него никаких прав на предоставленное вам по реновации жильё. Право на равнозначную/равноценную квартиру по программе реновации производно только от права собственности (или права пользования по договору соцнайма) на старую квартиру, а не от факта регистрации в ней.

уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы вправе обратиться в суд с требованием одновременно о понуждении указанного собственника жилого помещения к заключению договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, об освобождении жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, и о передаче его в собственность города Москвы, а также о государственной регистрации перехода права собственности на соответствующее жилое помещение. В исковом заявлении в обязательном порядке указываются адрес, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер предоставляемого равнозначного жилого помещения, а в случае направления собственником письменного заявления, предусмотренного частью третьей настоящей статьи, адрес, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер предоставляемого равноценного жилого помещения или размер равноценного возмещения в денежной форме. Собственники жилых помещений освобождаются от уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, со дня ее утверждения. При этом ранее внесенные указанными собственниками жилых помещений взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме используются на цели реализации данной программы.
— ст. 7.3 Федерального закона от 01.07.2017 № 141-ФЗ «О реновации жилищного фонда в городе Москве»

Как видно из нормы, субъектом реновационных правоотношений, кому предоставляется новое жильё и кто вправе требовать/кого понуждают к заключению договора, выступает именно собственник жилого помещения, а не лицо, лишь зарегистрированное в нём. Лицо, сохраняющее только регистрацию (без права собственности и без договора пользования новым жильём), участником этих отношений в отношении вашей квартиры не является.

Вывод. Ваше право собственности на новую квартиру зарегистрировано в ЕГРН, и именно оно (а не чья-либо прописка в старом доме) определяет, кому принадлежит и кто вправе пользоваться этим жильём. Регистрация прежнего владельца в сносимой квартире не даёт ему ни права собственности, ни права пользования на ваше новое жильё и не возлагает на вас обязанности его «прописать».

Имеет ли прежний собственник право пользоваться новой квартирой после продажи

Если прежний владелец новой квартиры (продавец) не заключил с вами соглашение о сохранении права пользования (найм, безвозмездное пользование) и не был вселён вами как член семьи, его право пользования этой квартирой прекращается самим фактом перехода права собственности к вам.

1. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
   — п. 2 ст. 292 ГК РФ

Указанная норма прямо связывает прекращение права пользования жильём с переходом права собственности. Поскольку собственником новой квартиры теперь являетесь вы, прежний собственник (и члены его семьи) утратили право пользования ею, если иного не предусмотрено договором или законом.

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. 2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. 3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
   — ч. 1 ст. 31 ЖК РФ

Членом семьи собственника признаётся только лицо, проживающее совместно с собственником в этом жилье либо вселённое собственником в качестве члена семьи. Простая запись о регистрации в прежнем строении такого статуса не создаёт, а продавец, не проживающий в вашей квартире и не вселённый вами, вашим членом семьи не является.

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
   — ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Поэтому даже попытка вселения прежнего собственника в вашу квартиру была бы незаконной: его право пользования прекратилось, и он подлежит выселению по вашему требованию на основании решения суда.

Вывод. После государственной регистрации перехода права собственности прежний собственник новой квартиры утратил право ею пользоваться. Никакого правового основания вселяться в неё или требовать регистрации по этому адресу у него нет.

Можно ли зарегистрировать прежнего владельца в вашей квартире без вашего согласия

Для регистрации гражданина по месту жительства в жилом помещении, принадлежащем другому лицу, требуется наличие законного основания вселения и волеизъявление собственника жилья. Орган регистрационного учёта не вправе зарегистрировать гражданина по адресу чужой квартиры без документа, подтверждающего соответствующее основание и согласие собственника.

1. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды
   — ч. 2 ст. 30 ЖК РФ

Собственник предоставляет принадлежащее ему жильё в пользование только по своей воле — на основании договора найма, безвозмездного пользования или вселения в качестве члена семьи. Раз вы такого решения не принимали и договоров с прежним владельцем не заключали, правового основания для его регистрации по вашему адресу не возникает.

выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда; обнаружение не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, или неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда; изменение гражданином, указанным в статье 6 1 настоящего Закона, маршрутов кочевий, в результате которого такие маршруты стали проходить за границами муниципального образования , по адресу местной администрации или территориального органа местной администрации (при его наличии) которого он зарегистрирован по месту жительства, - на основании заявления гражданина в письменной форме с приложением документа, указанного в абзаце четвертом части второй статьи 6 1 настоящего Закона; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2011 № 399-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 01.07.2021 № 243-ФЗ) прекращение гражданином, указанным в статье 6 1 настоящего Закона, кочевого и (или) полукочевого образа жизни - на основании заявления гражданина в письменной форме; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2011 № 399-ФЗ) выявление факта фиктивной регистрации гражданина Российской Федерации по месту жительства - на основании решения органа регистрационного учета, принятого в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти в сфере внутренних дел;
— абз. 6 ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1

Снятие (а равно регистрация) гражданина по месту жительства производится органом регистрационного учёта только по установленным в законе основаниям. Для появления регистрации в вашей квартире нужно основание вселения (договор, согласие собственника); «автоматического» переноса регистрации из сносимого дома в чью-либо чужую квартиру законодательство не предусматривает. Без вашего заявления и документа-основания вселения орган учёта зарегистрировать постороннее лицо по вашему адресу не вправе.

Вывод. Зарегистрировать (прописать) прежнего собственника в вашей новой квартире без вашего согласия и без законного основания вселения нельзя. Регистрация производится только при наличии документа-основания (волеизъявления собственника), которого в вашем случае нет.

Как защитить свои права при сносе старого дома

При сносе дома регистрация прежнего владельца по старому адресу прекращается в силу самого факта снятия дома с учёта/его сноса; никакого «переноса» этой регистрации в вашу квартиру не происходит. Дополнительно вы, как собственник, вправе пресекать любые попытки нарушить ваше право.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения Статья 209. Содержание права собственности 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему).
— ст. 208 ГК РФ, п. 2

Требование об устранении нарушений права собственности (в том числе о прекращении незаконной регистрации, признании лица утратившим право пользования, снятии с учёта) не ограничено исковой давностью — вы можете заявить его в любой момент.

Если же вопреки сказанному регистрация в вашей квартире всё-таки появится (например, вследствие ошибки органа учёта) либо прежний владелец попытается вселиться, вы вправе подать иск о признании его утратившим (не приобретшим) право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учёта, а при вселении — о выселении. Такое требование рассматривается по правилам исключительной подсудности — по месту нахождения квартиры.

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда. По соглашению сторон третейского разбирательства заявление об отмене решения третейского суда может быть подано в районный суд по месту нахождения или месту жительства одной из сторон третейского разбирательства. 2.
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Вывод. Снос старого дома не влечёт автоматической регистрации прежнего владельца в вашей квартире, а ваши права защищены негаторным иском (ст. 304 ГК РФ), на который не распространяется исковая давность. При появлении незаконной регистрации обращайтесь в районный суд по месту нахождения квартиры с иском о признании лица не приобретшим (утратившим) право пользования и снятии с регистрационного учёта.

Риски и что проверить в вашем договоре

Единственная законная лазейка, по которой прежний собственник мог бы сохранить право пользования вашей квартирой или право на неё, — это прямое условие в договоре купли-продажи (например, о сохранении за продавцом права проживания) либо отдельное соглашение о найме/безвозмездном пользовании. Пока такого условия нет, действует общее правило прекращения права пользования при переходе права собственности (п. 2 ст. 292 ГК РФ), приведённое выше.

Вывод на развилке фактических обстоятельств.

• Если в вашем договоре купли-продажи нет условия о сохранении за продавцом или иными лицами права пользования новой квартирой и нет договора найма/безвозмездного пользования — прежний собственник не имеет ни права требовать регистрации в вашей квартире, ни права на неё; притязаний при сносе старого дома у него к вам не возникнет.
• Если такое условие в договоре есть (например, продавец сохранил право проживания) — это самостоятельное основание права пользования, которое придётся оспаривать/прекращать отдельно. Поэтому первым делом проверьте текст вашего договора купли-продажи на предмет такого условия.

Дополнительно: если по вашей новой квартире из-за зарегистрированных лиц начисляются платежи за ЖКУ, вы вправе требовать от фактических пользователей соразмерной компенсации этих расходов, а при отказе — взыскания в судебном порядке.