Как проверить приватизированную квартиру перед покупкой: не остались ли зарегистрированные лица или отказники от приватизации

Кто сохраняет право пользования квартирой после её продажи и кто такой «отказник»

Риск, о котором вы читали, реальный, но строго очерчен законом. Право бессрочного пользования квартирой сохраняется только у того, кто на момент приватизации имел равное с нанимателем право пользования квартирой — то есть был зарегистрирован и проживал в ней как член семьи нанимателя — и при этом не стал участником приватизации (отказался или не был включён в договор передачи).

1. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
   — п. 2 ст. 292 ГК РФ

Общее правило — переход права собственности прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника. Но из этого правила есть прямое законодательное изъятие, «спрятанное» в ст. 19 вводного закона к ЖК РФ:

1. Если иное не установлено законом или договором, действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, и на бывших членов семьи собственника жилого помещения, право собственности на которое возникло на основании документа
   — п. 1 ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ

Смысл этой нормы для вашей сделки: если в квартире на момент приватизации (в 1990-х) был зарегистрирован кто-то ещё, кто имел равное право пользования, но не вошёл в договор передачи (например, совершеннолетний член семьи, отказавшийся от своей доли в пользу другого), — то при продаже квартиры вам этот человек остаётся бессрочным пользователем. Обычная норма ч. 4 ст. 31 ЖК РФ (о прекращении права пользования бывшего члена семьи при переходе права) на него не распространяется:

1. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. 5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи.
   — ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

Противоположная защитная ветка для вас: лицо, которое не имело равного права пользования на момент приватизации (не было в ней зарегистрировано и не проживало в качестве члена семьи нанимателя), либо было полноценным участником приватизации и затем распорядилось своей долей, никакого бессрочного права после продажи не сохраняет — по общему правилу п. 2 ст. 292 ГК РФ его право пользования прекращается с переходом права собственности.

Что это значит для проверки. Ключевой документ — договор передачи (приватизации) и приватизационное дело: только из них видно, кто был стороной приватизации, кто из зарегистрированных отказался (есть ли письменный отказ/согласие) и кого из несовершеннолетних включили. Выписка из ЕГРН этого не покажет: она содержит сведения о праве собственности и его обременениях, но не о лицах, сохранивших право пользования, если это обременение не было внесено в реестр (а по приватизациям 1990-х оно, как правило, не внесено).

Вывод по вопросу: бессрочное право пользования сохраняют только «отказники» — лица, имевшие равное право пользования на момент приватизации и не ставшие её участниками; именно их надо выявить по договору передачи и приватизационному делу до сделки. Лиц, которые участвовали в приватизации и распорядились долями, а также лиц без равного права пользования на дату приватизации, опасаться не нужно.

Что именно и где проверить до сделки: документы о круге участников приватизации

По выписке из ЕГРН и даже по простой справке о зарегистрированных лицах самостоятельно достоверно установить участников приватизации невозможно. Состав ЕГРН (реестр прав, ограничений и обременений) не содержит данных о том, кто отказался от приватизации в 1990-х, если такое обременение не регистрировалось. Поэтому ваша проверка — это сверка документов-первоисточников.

Базовое правило оформления приватизации:

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
— ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Для несовершеннолетних действует императив — они обязательно включаются в договор передачи, иначе приватизация пороковая:

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ) Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ; от 29.06.2004 № 58-ФЗ) Статья 8. Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Статья 9. (Утратила силу - Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ) Статья 9 1 .
— ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Отсюда — обязательный перечень того, что нужно запросить у продавца и проверить:

1. Договор передачи (приватизации) жилого помещения — в нём перечислены все приобретатели (участники). Он оформлялся органом власти/местного самоуправления либо предприятием (прежде — БТИ) и хранится: у продавца (оригинал или заверенная копия), в архиве органа, выдавшего его (администрация/жилищный комитет/департамент имущества), а также в реестровом (приватизационном) деле.
2. Приватизационное (реестровое) дело — содержит заявление, согласия и письменные отказы лиц, не участвовавших в приватизации. Именно отказы — прямой маркер возможных «отказников». Запрашивается в том же органе, который заключал договор, либо в городском архиве (для 1990-х — часто в объединённом архиве жилищного фонда).
3. Архивная справка о составе зарегистрированных на дату приватизации (поквартирная карточка/форма № 9, домовая книга) — сверяется с договором передачи: каждый, кто числился в квартире на дату приватизации, должен быть либо в договоре как участник, либо иметь письменный отказ, либо быть несовершеннолетним, включённым в договор.
4. Свежая справка о зарегистрированных на сегодня (форма № 9 / выписка из домовой книги, МФЦ или УК) — покажет, кто сейчас сохраняет регистрацию.
5. Расширенная выписка из ЕГРН / история переходов права — проверить, как единственный текущий собственник получил право (прямая приватизация на него одного, наследство, договоры отчуждения долей остальных участников).

Сопоставление п. 3 и п. 1–2 даёт ответ на ваш главный вопрос: если в квартире на дату приватизации был зарегистрирован ещё кто-то, кто не упомянут в договоре передачи и не давал отказа, — это и есть потенциальный «отказник» с бессрочным правом пользования. Если такой человек обнаруживается — сделка для вас рискованна до тех пор, пока он письменно не откажется от права пользования (например, в самом договоре купли-продажи или отдельным нотариальным заявлением с обязательством сняться с учёта).

Вывод по вопросу: «архивная выписка» — это не выписка из ЕГРН, а связка документов: договор передачи + приватизационное дело (с отказами) + архивная справка о зарегистрированных на дату приватизации. Только их сверка поимённо покажет, что отказников нет. Выписка из ЕГРН этого вопроса не закрывает.

Можно ли оспорить саму приватизацию 1990-х: сроки исковой давности

Опасение «оспорят сделку» применительно к приватизации 1990-х годов в подавляющем большинстве случаев нейтрализуется исковой давностью. Оспаривание приватизации (недействительность договора передачи) — это требование о недействительности ничтожной сделки, для которого установлен специальный срок:

1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 181 ГК РФ

Ключевая деталь: для лица, не являвшегося стороной договора передачи (а именно таким лицом будет «обделённый» несовершеннолетний или не включённый в приватизацию родственник), срок давности составляет три года с момента, когда он узнал о нарушении, но во всяком случае не более десяти лет со дня начала исполнения сделки. Исполнение договора передачи 1990-х годов началось тогда же (передача квартиры + регистрация). По любому из вариантов отсчёта десятилетний пресекательный срок по приватизации 1990-х истёк, а общий срок (п. 1 ст. 196 ГК РФ) — три года — тем более:

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 196 ГК РФ

То есть оспорить приватизацию 1993–1999 годов по истечении срока давности практически невозможно — это устойчивый вывод и судебной практики: суд откажет в иске о признании договора передачи недействительным по основанию пропуска срока. Важно не путать два разных требования:

• оспорить приватизацию (забрать долю в праве) — блокируется исковой давностью, срок истёк;
• заявить о сохранении права пользования (вселиться/остаться жить) — это требование о защите владения, на которое исковая давность не распространяется:

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения
— ст. 208 ГК РФ

Поэтому «не оспорят долю» — ещё не значит «не придут жить». Лицо, сохранившее бессрочное право пользования (отказник), может в любой момент заявить такое право и вселиться/требовать нечинения препятствий — исковая давность здесь его не спасёт вас. Именно поэтому главная задача — не полагаться на давность, а выявить отказника до сделки (см. блок о проверке).

Дополнительная защита покупателя как добросовестного приобретателя:

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя. 4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)
   — ст. 302 ГК РФ, п. 1

Вывод по вопросу: риск «оспорят приватизацию и отнимут квартиру» для сделки 1990-х фактически закрыт исковой давностью (ст. 181, 196 ГК РФ — срок истёк). Реальный и неустранимый исковой давностью риск — лицо с бессрочным правом пользования, которое может заявить это право в любой момент; его надо выявлять документами до покупки.

Чем защититься в договоре купли-продажи и какие последствия при раскрытии отказника

Закон прямо делает существенным условием договора продажи жилья перечень лиц, сохраняющих право пользования:

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 3. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 18.04.2018 № 67-ФЗ ) § 8. Продажа предприятия Статья 559. Договор продажи предприятия 1. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. 2. Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором. (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ ) 3.
   — п. 1 ст. 558 ГК РФ

Если такой перечень в договоре отсутствует, а лица, сохраняющие право пользования, фактически есть, — договор может считаться незаключённым по правилу о существенных условиях (ст. 432 ГК РФ). Практическое следствие: включите в договор купли-продажи полный перечень лиц, сохраняющих право пользования (а при их отсутствии — прямое заверение продавца «лиц, сохраняющих право пользования, нет»), плюс:

1. Заверения об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ) — прямое письменное заверение продавца о том, что все лица, имевшие право пользования на момент приватизации, участвовали в ней либо письменно отказались, что несовершеннолетние были включены в договор передачи, что отказников и иных бессрочных пользователей нет:

1. Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку. Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не препятствует наступлению последствий, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта. Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения. 2. Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон. 3.
   — п. 1 ст. 431.2 ГК РФ

Такое заверение даёт вам самостоятельное право на возмещение убытков или договорную неустойку, даже если сам договор купли-продажи будет признан недействительным.

1. Гарантия свободности от прав третьих лиц — это обязанность продавца в силу закона, и при её нарушении у вас возникает право на соразмерное уменьшение цены либо расторжение договора:

1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. 2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными. Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя 1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. 2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно. Статья 462.
   — ст. 460 ГК РФ, п. 1

1. Ответственность при эвикции (изъятии/обременении третьим лицом) — если после покупки отказник заявит право на жильё, продавец обязан возместить вам убытки, даже если вы подписали оговорку об освобождении от ответственности (она ничтожна):

1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. 2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно. Статья 462. Обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара Если третье лицо по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, предъявит к покупателю иск об изъятии товара, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя. Непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя. Продавец, привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участия, лишается права доказывать неправильность ведения дела покупателем. Статья 463. Последствия неисполнения обязанности передать товар 1. Если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи. 2.
   — ст. 461 ГК РФ, п. 1

Практические механизмы усиления (не заменяющие проверку документов, а дополняющие её): нотариальное удостоверение сделки и нотариальное обязательство продавца (и всех зарегистрированных) сняться с регистрационного учёта; расчёт в момент/после снятия всех с учёта (эскроу, аккредитив, удержание части цены до снятия с регистрации); титульное страхование; личное нотариальное заявление каждого лица, отказавшегося от приватизации, о том, что оно не претендует на право пользования и обязуется не вселяться.

Если риск всё же реализуется и отказник заявит право на жильё после сделки: вы вправе требовать от продавца уменьшения цены/расторжения (ст. 460) и возмещения убытков (ст. 461), а при наличии заверений — взыскания убытков/неустойки (ст. 431.2). По ст. 462 ГК РФ в случае предъявления к вам иска об изъятии вы обязаны привлечь продавца к участию в деле.

Вывод по вопросу: главная юридическая защита покупателя — (1) поимённая сверка документов до сделки, (2) включение в договор перечня лиц с правом пользования либо заверения об их отсутствии (ст. 558, 431.2 ГК РФ) и (3) гарантии по ст. 460–461 ГК РФ, дающие право на уменьшение цены, расторжение и возмещение убытков. Заверения об отсутствии отказников — обязательный элемент грамотного договора в вашей ситуации.

Итоговый чек-лист и рамки самостоятельной проверки

Суммарно по вашему вопросу «как самим проверить, что отказников нет»:

1. Запросить у продавца договор передачи (приватизации) и, при наличии, приватизационное дело с отказами — это первичные доказательства круга участников. Если у продавца нет — запросить в органе, оформившем приватизацию, или в городском архиве жилищного фонда.
2. Взять архивную справку о составе зарегистрированных на дату приватизации (поквартирная карточка/домовая книга) и свежую справку о зарегистрированных на сегодня (форма № 9, МФЦ/УК).
3. Сверить поимённо: каждый зарегистрированный на дату приватизации должен быть либо участником договора передачи, либо иметь письменный отказ, либо быть несовершеннолетним, включённым в договор (ст. 2, 7 Закона РФ № 1541-1). Расхождение = риск бессрочного пользователя по п. 1 ст. 19 ФЗ № 189-ФЗ.
4. Проверить цепочку права по расширенной выписке ЕГРН (как единственный собственник консолидировал право), удостовериться, что ограничения/обременения либо зарегистрированы, либо их нет.
5. Внести в договор перечень лиц с правом пользования (или заверение об их отсутствии) — ст. 558, 431.2 ГК РФ — и гарантии по ст. 460–461 ГК РФ.

Важные ограничения:

• Выписка из ЕГРН сама по себе не подтверждает отсутствие отказников по приватизации 1990-х: право бессрочного пользования, как правило, не зарегистрировано в реестре (механизм внесения таких сведений был создан законодателем только после Постановления КС РФ от 24.03.2015 № 5-П, а для «старых» приватизаций реестр такие записи обычно не содержит).
• «Никто сейчас не живёт» и «собственник один» не снимают риск: отказник мог выехать и сняться с учёта, но право бессрочного пользования у него сохраняется и может быть заявлено в любой момент (на него не распространяется исковая давность — ст. 208 ГК РФ).
• Оспаривание самой приватизации (требование доли) заблокировано истёкшим сроком давности (ст. 181, 196 ГК РФ) — этот риск минимален; реальный риск — именно заявление о праве пользования.

Если по итогам сверки обнаружится лицо, имевшее равное право пользования и не участвовавшее в приватизации без письменного отказа, — требуйте до сделки его письменного (лучше нотариального) отказа от права пользования и снятия с регистрационного учёта, либо отказывайтесь от покупки либо фиксируйте риск ценой/удержанием части оплаты.

Вывод по вопросу: самостоятельная проверка реальна и должна строиться на сверке договора передачи с архивной справкой о зарегистрированных на дату приватизации; выписка из ЕГРН и факт «никто не живёт» сами по себе риска не снимают. Оспаривание приватизации давностью закрыто; бессрочное право пользования отказника — нет, поэтому его выявление до сделки обязательно.