Как подать документы на приватизацию квартиры по соцнайму, если договор социального найма утерян

Форма договора соцнайма и у кого хранится экземпляр

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. 2. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства . (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ, от 27.07.2010 № 237-ФЗ, от 19.10.2023 № 503-ФЗ)
— ст. 63 ЖК РФ, п. 1

Договор социального найма всегда заключается в письменной форме именно на основании решения о предоставлении жилого помещения. Это означает, что у наймодателя (в Москве — органа, управомоченного собственником муниципального фонда) в отношении вашей квартиры обязан храниться экземпляр договора либо решение о предоставлении, послужившее основанием вселения.

Настоящий договор составлен в 2 экземплярах, один из которых находится у Наймодателя, другой - у Нанимателя. Наймодатель ________________ (подпись) Наниматель __________________ (подпись) М. П. ____________ 2. Характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, указана в техническом паспорте жилого помещения. 3. Совместно с Нанимателем в жилое помещение вселяются следующие члены семьи: 1) _______________________________________________________________________; (фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с Нанимателем) 2) _______________________________________________________________________; (фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с Нанимателем) 3) _______________________________________________________________________. (фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с Нанимателем) II. Обязанности сторон 4.
— п. 14 Типового договора социального найма, утв. Постановлением Правительства РФ № 315 от 21.05.2005

Типовой договор прямо закрепляет правило двух экземпляров: один — у наймодателя, второй — у нанимателя. Даже если наниматель утратил свой экземпляр, у наймодателя его экземпляр сохраняется, и именно оттуда выдается копия (дубликат). Поэтому отсутствие договора на руках не означает, что договора не существует.

передать Нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания настоящего договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности
— подп. «а» п. 5 Типового договора социального найма, утв. Постановлением Правительства РФ № 315 от 21.05.2005

Кроме того, из обязанности наймодателя передать помещение по акту в течение 10 дней следует, что при вселении формировался пакет документов (решение о предоставлении, акт приёма-передачи, технический паспорт), которые также находятся у наймодателя и подтверждают отношения соцнайма.

Вывод: договор соцнайма заключается письменно, его экземпляр обязан находиться у наймодателя, поэтому восстановить документ можно, запросив копию у наймодателя даже при утрате нанимателем своего экземпляра.

Регистрация по месту жительства как подтверждение отношений соцнайма

документ, являющийся в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации основанием для вселения в жилое помещение, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Законом и другими федеральными законами, или его надлежаще заверенная копия. Гражданин Российской Федерации вправе не предъявлять документ, являющийся основанием для вселения гражданина в жилое помещение (договор социального найма, договор найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, прошедшие государственную регистрацию договор или иной документ, выражающие содержание сделки с недвижимым имуществом, свидетельство о государственной регистрации права либо иной документ), если сведения, содержащиеся в соответствующем документе, находятся в распоряжении государственных органов или органов местного самоуправления
— ст. 6 Закона РФ № 5242-1 от 25.06.1993

Для вселения и регистрации по месту жительства закон требовал предъявления документа — основания для вселения (договор соцнайма, ордер или иной документ) либо его копии. Факт действующей регистрации в квартире муниципального фонда означает, что такой документ в своё время предъявлялся или был запрошен органом регистрационного учёта самостоятельно из распоряжения госорганов/органов местного самоуправления.

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство
— ч. 1 ст. 69 ЖК РФ

Заявитель — проживающий совместно с нанимателем член семьи (супруг, ребёнок, родитель нанимателя) — в силу закона имеет равные с нанимателем права по договору, даже если в самом тексте договора указан только наниматель. Поэтому обращаться за копией договора член семьи вправе как лицо, состоящее в отношениях соцнайма.

Вывод: наличие регистрации по месту жительства в муниципальной квартире подтверждает правовую связь с наймодателем и даёт и нанимателю, и членам его семьи право требовать выдачи копии договора; отсутствие бумаги на руках не отменяет ни права пользования, ни существования договора у наймодателя.

Как и куда подать заявление о выдаче копии (дубликата) договора

При получении государственных и муниципальных услуг заявители имеют право на: (В редакции Федерального закона от 08.07.2024 № 172-ФЗ) 1) получение государственной или муниципальной услуги своевременно и в соответствии со стандартом предоставления государственной или муниципальной услуги и с единым стандартом в случае, предусмотренном частью 2 статьи 14 настоящего Федерального закона ; (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 472-ФЗ) 2) получение полной, актуальной и достоверной информации о порядке предоставления государственных и муниципальных услуг, в том числе в электронной форме; 3) получение государственных и муниципальных услуг в электронной форме, если это не запрещено законом, а также в иных формах, предусмотренных законодательством Российской Федерации, по выбору заявителя
— ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 210-ФЗ от 27.07.2010

Заявитель вправе получить услугу в электронной форме, если она не запрещена, а также через МФЦ по выбору. Поэтому обращение за копией договора соцнайма можно подать и через портал Госуслуг, и лично через МФЦ либо непосредственно наймодателю — органу, в ведении которого находится муниципальный жилищный фонд по адресу квартиры.

Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения, за исключением случая, указанного в части 1 1 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 1 1 . Письменное обращение, поступившее высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации (руководителю высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) и содержащее информацию о фактах возможных нарушений законодательства Российской Федерации в сфере миграции, рассматривается в течение 20 дней со дня регистрации письменного обращения. (Дополнение частью - Федеральный закон от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 2. В исключительных случаях, а также в случае направления запроса, предусмотренного частью 2 статьи 10 настоящего Федерального закона, руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение.
— ст. 12 Федерального закона № 59-ФЗ от 02.05.2006, п. 1

Если услуга не оформлена как государственная/муниципальная с регламентом, обращение рассматривается в общем порядке Закона № 59-ФЗ: письменное (в т.ч. электронное) заявление в орган по компетенции должно быть рассмотрено в течение 30 дней со дня регистрации, с возможностью продления не более чем на 30 дней при уведомлении заявителя.

К заявлению следует приложить: копию паспорта, сведения о регистрации по месту жительства (ЕЖД/выписку из домовой книги), и, при наличии, квитанции об оплате найма. Конкретный наймодатель в Москве — орган исполнительной власти города (Департамент городского имущества г. Москвы через свои подразделения) либо управа района: указывать его в заявлении нужно по адресу занимаемого помещения; точное ведомство подсказывается в МФЦ по адресу.

Вывод: заявление о выдаче копии договора соцнайма подаётся через Госуслуги, МФЦ или непосредственно наймодателю в порядке ст. 12 Закона № 59-ФЗ; ответ обязателен в течение 30 дней (продление — ещё до 30 дней с уведомлением). Член семьи нанимателя вправе подать такое заявление наравне с нанимателем.

Если письменный договор никогда не заключался (ордер / «старый» фонд) — две ветки

1. Установить, что договоры социального найма жилого помещения, заключенные до вступления в силу настоящего постановления, переоформлению не подлежат. 3. Признать утратившими силу: пункт 1 постановления Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типового договора найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР" (СП РСФСР, 1986, № 2, ст. 10) в части, касающейся утверждения Типового договора найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР, и подпункт "б" пункта 2 этого постановления; подпункт "д" пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 18 января 1992 г. № 34 "О внесении изменений, дополнений и признании утратившими силу некоторых решений Совета Министров РСФСР по вопросам регулирования жилищных правоотношений" (СП РФ, 1992, № 6, ст. 31); пункт 4 приложения № 2 к постановлению Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 23 июля 1993 г. № 726 "О признании утратившими силу и внесении изменений в некоторые решения Правительства Российской Федерации в связи с принятием Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" (Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, 1993, № 31, ст. 2860).
   — п. 2 Постановления Правительства РФ № 315 от 21.05.2005

Если квартира предоставлена до вступления в силу Постановления № 315 (то есть правоотношения возникли по ордеру, выданному до марта 2005 г.), ранее заключённые договоры переоформлению не подлежат. Это значит, что отдельного «нового» договора может не существовать вовсе, а основанием вселения служит ордер и решение о предоставлении, хранящиеся у наймодателя.

В этом случае возможны две ветки. Если ордер/решение о предоставлении у наймодателя сохранились — гражданин вправе получить их копию (заверенную выписку) тем же путём, что описан выше. Если же наймодатель отказывается выдать документ либо документов не сохранилось, а требуется именно подтвердить факт пользования квартирой на условиях соцнайма, законный путь — иск в суд об установлении факта, имеющего юридическое значение (факт проживания в жилом помещении на условиях социального найма) с представлением доказательств: регистрация, платежи за наём и коммунальные услуги, ЕЖД, выписка из ЕГРН о принадлежности квартиры муниципальному образованию. Судебное решение, установившее такой факт, заменяет собой договор для последующих действий (приватизация, субсидии, переоформление).

Вывод: если договор был заключён — запрашивается его копия у наймодателя; если отношения возникли по ордеру до 2005 г. и договора нет — берётся копия ордера/решения, а при отказе или утрате документов факт соцнайма устанавливается в суде.

Ответственность наймодателя и способы обжалования отказа

Срок ответа на обращение установлен ст. 12 Федерального закона № 59-ФЗ (30 дней). Нарушение порядка рассмотрения обращения граждан, в том числе непредоставление документа, который орган обязан выдать, образует состав административного правонарушения по ст. 5.59 КоАП РФ.

Если наймодатель отказывает в выдаче копии договора или отвечает немотивированно, действенные пути обжалования: (1) досудебная жалоба в порядке ФЗ № 59-ФЗ и п. 4 ч. 1 ст. 5 ФЗ № 210-ФЗ (жалоба на действие/бездействие органа при предоставлении услуги); (2) обращение в прокуратуру по факту нарушения порядка рассмотрения обращений; (3) судебное обжалование бездействия по правилам КАС РФ (глава 22). При систематическом непредоставлении документа должностное лицо может быть привлечено к ответственности по ст. 5.59 КоАП РФ.

Подсудность и органы едины по всем блокам: заявление подаётся наймодателю (органу, управляющему муниципальным фондом) через Госуслуги/МФЦ; при отказе — прокуратура и/или суд общей юрисдикции по месту нахождения органа либо по месту жительства заявителя.

Вывод: отказ или молчание наймодателя по заявлению о выдаче копии договора незаконны; обжалование — через жалобу, прокуратуру или суд, с перспективой ответственности должностного лица по ст. 5.59 КоАП РФ.

Риски промедления и что важно не упустить

Наймодатель передает Нанимателю и членам его семьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение, находящееся в ___________________ (государственной, муниципальной - нужное указать) собственности, состоящее из ______ комнат(ы) в ___________________ квартире (доме) общей площадью ________ кв. метров, в том числе жилой _____ кв. метров, по адресу: ______________________________ дом № ______, корпус № _______________, квартира № __________, для проживания в нем, а также обеспечивает предоставление за плату коммунальных услуг
— п. 1 Типового договора социального найма, утв. Постановлением Правительства РФ № 315 от 21.05.2005

Отношения соцнайма носят бессрочный характер — наймодатель передаёт помещение нанимателю и членам его семьи «в бессрочное владение и пользование». Поэтому риск утраты самого права пользования из-за отсутствия бумажного договора отсутствует: право вытекает из факта вселения и сохраняющейся регистрации.

Основные практические риски связаны не с утратой договора, а с затягиванием его восстановления. Во-первых, договор (или ордер) понадобится как обязательное приложение при приватизации квартиры (ст. 2, 8 Закона РФ № 1541-1), оформлении субсидий на оплату ЖКУ, переоформлении договора на члена семьи при выбытии нанимателя (ст. 69, 82 ЖК РФ) — чем дольше бумаги нет, тем дольше недоступны эти действия. Во-вторых, если наниматель выедет, а член семьи — заявитель останется, именно наличие договора/его копии упростит переоформление.

Вывод: право пользования не зависит от наличия бумаги, но восстановить копию договора у наймодателя стоит безотлагательно, чтобы не блокировать приватизацию, субсидии и переоформление договора; при отказе наймодателя — фиксировать отказ письменно для последующего судебного установления факта.