Нужен ли отказ тети от приватизации квартиры, если она выписалась в 90-х и не проживает, но была указана в ордере?

Нужен ли отказ тёти от приватизации: ставит ли её снятие с регистрационного учёта точку в вопросе

Ключевой момент: приватизация требует согласия не всех, кто когда-либо был вписан в ордер, а всех лиц, которые обладают правом пользования жилым помещением на условиях социального найма на момент подачи заявления.

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
— ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Из этой нормы следует: тётя обязана дать согласие на приватизацию только в том случае, если она сохранила право пользования квартирой. Факт её присутствия в ордере 1990-х сам по себе юридического значения для этого не имеет — ордер лишь фиксировал вселение на тот момент, а действующий круг лиц определяется текущим договором социального найма (или фактическим статусом лица).

Снятие с регистрационного учёта («выписка») — это административное действие учётного характера, оно само по себе не создаёт и не прекращает право пользования жильём:

Граждане Российской Федерации обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации. Регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, конституциями (уставами) и законами субъектов Российской Федерации.
— ч. 2 ст. 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1

Именно поэтому одной выписки из домовой книги (справки о том, что тётя снята с регистрационного учёта) для вывода об утрате ею права пользования юридически недостаточно. Тётя могла «выписаться», но при этом сохранить право пользования квартирой (например, если её отсутствие было временным).

Решающее значение имеет характер выезда тёти. Если она добровольно и навсегда выехала из квартиры в 1990-х, не несла расходов на её содержание и не пыталась вселиться, договор социального найма в отношении неё считается расторгнутым:

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— ч. 3 ст. 83 ЖК РФ

Критерии, по которым суд отличает постоянный (влекущий утрату права) выезд от временного (сохраняющего право), сформулированы Верховным Судом:

Указанные положения закона подлежат применению с учетом разъяснений, содержащихся в п. 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которым, разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
— п. 14 Обзора судебной практики ВС РФ № 2/2017 от 26.04.2017 (п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14)

И вывод правоприменения: при добровольном постоянном выезде право пользования утрачивается без какого-либо отдельного «отказа»:

При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.
— п. 14 Обзора судебной практики ВС РФ № 2/2017 от 26.04.2017 (п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14)

Сопоставляя это с вашей ситуацией: тётя выписалась ещё в 1990-х, длительное время не живёт в квартире, а лицевой счёт и регистрация оформлены на вас с сыном. Такая совокупность признаков (давность выезда в десятки лет, отсутствие проживания и, судя по единоличному ведению лицевого счёта, отсутствие её участия в расходах) характерна именно для добровольного постоянного выезда, влекущего утрату права пользования.

Вывод по вопросу 1: Если выезд тёти был добровольным и постоянным (выехала в 1990-х, с тех пор не проживает, не оплачивала жильё и ЖКУ, не вселялась), она утратила право пользования квартирой на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ, а значит, не входит в круг лиц, чьё согласие обязательно для приватизации, и нотариальный отказ от неё не требуется. Требование жилкомсервиса «раз была в ордере — давайте отказ» юридически несостоятельно: ордер не является источником текущего права пользования.

Ветка «выезд был временным»: когда отказ тёти всё-таки нужен

Если же выезд тёти носил временный характер (например, она уезжала на работу, на учёбу, на лечение, к родственникам с намерением вернуться), её право пользования сохраняется независимо от того, что она снята с регистрационного учёта:

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
— ст. 71 ЖК РФ

В этом случае приватизация без её согласия невозможна в силу ст. 2 Закона № 1541-1 (цитирована выше), и потребуется либо её личное участие в подаче заявления и подписание договора передачи, либо нотариально удостоверенный отказ от участия в приватизации. При этом отказ от приватизации в пользу вас и сына не лишает тётю права пользования квартирой — оно сохранится за ней и после перехода квартиры в вашу собственность (это позиция Верховного Суда).

Вывод по вопросу 2: Если выезд тёти был временным, её право пользования сохранилось (ст. 71 ЖК РФ), и тогда её согласие или нотариальный отказ от приватизации обязательны. Поэтому перед подачей документов важно установить характер выезда: наличие у тёти другого жилья, отсутствие её участия в расходах, отсутствие попыток вселения и конфликтов — то, что подтверждает именно постоянный, а не временный выезд.

Какие документы подтверждают утрату тётей права пользования и нужны ли свидетельства о смерти

Для приватизации квартиры на вас и сына органу местного самоуправления (либо МФЦ/«жилсервису», действующему по договору с ним) потребуется подтвердить круг лиц, имеющих право пользования. Основной документ — выписка из домовой книги (справка о регистрации по месту жительства), где будут указаны только вы и сын.

Однако, как показано выше, снятие тёти с учёта само по себе не доказывает утрату ею права пользования. Поэтому наряду со справкой целесообразно приобщить документы, подтверждающие давность и постоянство её выезда: копию ордера (фиксирует первоначальный состав семьи), архивную справку о снятии тёти с регистрационного учёта в 1990-х, а при необходимости — справку управляющей организации о том, кто фактически проживает и кто оплачивает жильё. Смерть двух других лиц, указанных в ордере, подтверждается свидетельствами о смерти.

Что касается главного риска: если «жилсервис» формально требует отказ тёти и отказывает в приёме заявления, законный путь — потребовать письменный отказ, а затем обратиться в суд. Прямого указания на это в Законе № 1541-1 не оставляют сомнений:

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.
— ст. 8 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Вывод по вопросу 3: Для подачи заявления о приватизации достаточно выписки из домовой книги об актуальном составе зарегистрированных (вы и сын) плюс свидетельства о смерти двух умерших и копия ордера. Отказ тёти не нужен, если она утратила право пользования. Если же орган настаивает на отказе тёти и отказывает без правового основания, это нарушение, которое обжалуется в суд (ст. 8 Закона № 1541-1).

Оформление договора соцнайма на вас и участие несовершеннолетнего сына

Поскольку первоначальный наниматель (тот, на кого выдан ордер) умер, а вы остались проживающим членом семьи, вы вправе потребовать признания себя нанимателем по ранее заключённому договору социального найма:

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
— ч. 2 ст. 82 ЖК РФ

Практически это означает: перед приватизацией либо одновременно с ней целесообразно переоформить договор социального найма на вас (это снимет у органа формальный вопрос «а кто наниматель»).

По вопросу включения несовершеннолетнего сына: несовершеннолетние, имеющие право пользования квартирой, в обязательном порядке включаются в договор передачи, и приватизация «только на вас без сына» не допускается:

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
— ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Дополнительно ст. 2 Закона № 1541-1 предусматривает, что передача в общую собственность совершается с согласия совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет: если вашему сыну уже исполнилось 14 лет, он сам (с согласия родителя) участвует в подписании; если он младше 14 — согласие даёт законный представитель, а при проживании в квартире исключительно несовершеннолетних требовалось бы ещё разрешение органа опеки (в вашем случае вы проживаете совместно, поэтому такого разрешения не требуется).

Участие в приватизации носит однократный характер, но несовершеннолетнему право на повторную бесплатную приватизацию после совершеннолетия сохраняется:

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ; в редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ)
— ч. 1 ст. 11 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Вывод по вопросу 4: Договор социального найма следует переоформить на вас (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ). Сын включается в приватизацию обязательно вместе с вами (ч. 2 ст. 7 Закона № 1541-1): если ему 14–18 лет — с его согласия и согласия родителей, если до 14 лет — по заявлению вас как законного представителя, без разрешения опеки.

Порядок, сроки, платёж и риск последующего оспаривания

Приватизация оформляется договором передачи, который без нотариального удостоверения и без взимания госпошлины заключает орган местного самоуправления (или уполномоченное им лицо):

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.
— ч. 1 ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Решение по заявлению принимается в двухмесячный срок со дня подачи документов (ст. 8 Закона № 1541-1, цитирована выше); при нарушении прав — судебная защита. Право собственности возникает с момента государственной регистрации в ЕГРН (ч. 3 ст. 7 Закона № 1541-1): за эту регистрацию уплачивается госпошлина (она не отменена нормой о бесплатности договора передачи — та касается только самой передачи).

Заявление подаётся в орган, осуществляющий передачу жилого помещения в собственность (департамент жилищной политики / комитет по жилищным вопросам либо МФЦ / «жилсервис», действующий по договору), с приложением: заявления о приватизации, документа о праве пользования (ордер/договор соцнайма), выписки из домовой книги, справки о неиспользовании права приватизации, свидетельств о смерти умерших, паспортов и свидетельства о рождении сына, согласия несовершеннолетнего 14–18 лет. Конкретный перечень устанавливается региональным/муниципальным административным регламентом — в разных субъектах он детализирован по-разному (например, требование перечислять всех зарегистрированных по месту жительства, как в ст. 12 Закона Нижегородской области от 07.04.2004 № 26-З).

Риск последующего оспаривания. Если тётя на самом деле не утратила право пользования (выезд был вынужденным или временным), приватизация без её участия совершена с нарушением ст. 2 Закона № 1541-1, и оспоримая сделка может быть признана недействительной по иску тёти (п. 2 ст. 168 ГК РФ) в пределах срока исковой давности (п. 1 ст. 181 ГК РФ — три года), что повлечёт возврат квартиры в публичную собственность (реституция). Именно поэтому установление постоянного и добровольного характера выезда тёти — главный пункт защиты перед приватизацией; при сомнениях надёжнее либо получить её нотариальный отказ, либо признать её утратившей право пользования в судебном порядке (иск в районный суд по месту нахождения квартиры).

Вывод по вопросу 5: Порядок — подача заявления в уполномоченный орган с комплектом документов, решение в 2-месячный срок, без нотариуса и пошлины за передачу, но с госпошлиной за регистрацию права в ЕГРН. Главный риск — если выезд тёти будет признан временным/вынужденным, приватизация может быть оспорена и признана недействительной; поэтому при неуверенности в характере её выезда безопаснее получить нотариальный отказ либо решение суда о признании её утратившей право пользования.

Условия утраты права пользования выехавшим членом семьи (прямая норма Пленума ВС № 14)

Критерии, позволяющие отграничить постоянный выезд (влекущий утрату права) от временного, закреплены непосредственно в постановлении Пленума Верховного Суда:

Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
— п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Применительно к вашей ситуации это значит: суд (и орган, рассматривающий заявление о приватизации) оценивает, по какой причине и как долго тётя отсутствует, был ли её выезд вынужденным либо добровольным, временным либо постоянным, чинились ли ей препятствия во вселении, приобрела ли она другое жильё и несла ли расходы по оплате квартиры. Факт выезда в 1990-х и отсутствия проживания в течение десятилетий, при отсутствии оплаты с её стороны и при отсутствии попыток вселиться, указывает именно на добровольный постоянный выезд, то есть на утрату права пользования без какого-либо отдельного отказа.

Вывод: Утрата права пользования выехавшим членом семьи наступает при добровольном и постоянном характере выезда (совокупно: выезд в другое место жительства, отсутствие препятствий во вселении, неисполнение обязанности по оплате жилья и ЖКУ, приобретение другого жилья). Если эти признаки подтверждаются в отношении тёти — её согласие на приватизацию не требуется.

Риск оспаривания приватизации тётей и последствия недействительности сделки

Если выезд тёти на самом деле был временным или вынужденным и она не утратила право пользования, приватизация без её участия нарушает требование ст. 2 Закона РФ № 1541-1, и такая сделка может быть оспорена. Квалификация такой сделки как оспоримой вытекает из следующей нормы:

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 168 ГК РФ

Соответственно, по требованию о признании этой сделки недействительной применяется сокращённый (годичный) срок исковой давности, течение которого начинается со дня, когда тётя узнала или должна была узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной:

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 181 ГК РФ

Вывод: Приватизация, совершённая без согласия лица, сохранившего право пользования, является оспоримой сделкой (п. 1 ст. 168 ГК РФ) с годичным сроком давности по иску о признании её недействительной (п. 2 ст. 181 ГК РФ). Поэтому, если характер выезда тёти неоднозначен, надёжнее до приватизации получить её нотариальный отказ от участия в приватизации либо признать её утратившей право пользования в судебном порядке — это снимает риск последующего оспаривания.