В силу статьи 129 Жилищного кодекса Российской Федерации член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение при условии полной выплаты паевого взноса. В вашей ситуации справка о полной оплате пая имеется, и именно вы являетесь лицом, которое вносило паевой взнос после выхода матери. Это формирует у вас право собственности на квартиру, однако для его регистрации необходимо доказать, что членство вашей матери в кооперативе было прекращено, и вы остались единственным пайщиком.
- Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 129
Аналогичное правило закреплено в пункте 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации: член кооператива, полностью внесший паевой взнос, приобретает право собственности на предоставленное имущество. Эта норма подтверждает, что сам по себе факт полной уплаты пая является основанием для возникновения права, но не отменяет необходимости подтвердить, кто именно является надлежащим членом кооператива на момент выплаты.
- Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 218
Центральная проблема — отсутствие письменного подтверждения выхода матери из членов ЖСК. Согласно статье 130 Жилищного кодекса Российской Федерации, членство в жилищном кооперативе прекращается, в частности, добровольным выходом члена. Порядок рассмотрения заявления о выходе определяется уставом кооператива. Устное заявление председателя не является документом, фиксирующим такое решение, — необходима выписка из протокола общего собрания или правления, если уставом предусмотрен соответствующий орган, принимающий решение о прекращении членства.
- Членство в жилищном кооперативе прекращается в случае: 1) выхода члена кооператива;
- Заявление члена жилищного кооператива о добровольном выходе из жилищного кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном уставом жилищного кооператива.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 130
Поскольку процедура выхода регулируется уставом, необходимо установить, какие именно документы должны быть оформлены в вашем ЖСК. Это следует из статьи 113 Жилищного кодекса Российской Федерации, которая прямо указывает, что устав кооператива содержит порядок выхода и выдачи паевого взноса. Следовательно, для подтверждения факта выхода матери следует запросить устав кооператива, а затем — выписку из протокола того органа, который рассматривал её заявление (обычно общее собрание или правление). Без этой выписки Росреестр не может удостовериться в прекращении её членства.
Статья 113 ЖК РФ устанавливает, что в уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 113
Если ЖСК отказывается предоставить выписку из протокола, вы вправе обратиться к нему с письменным требованием. Статья 123.1 Жилищного кодекса Российской Федерации закрепляет обязанность кооператива предоставлять членам для ознакомления протоколы общих собраний. Отказ в выдаче выписки может быть обжалован или послужить основанием для обращения в суд.
Статья 123.1 ЖК РФ устанавливает обязанность ЖСК предоставлять членам кооператива для ознакомления протоколы общих собраний (п.2 ч.4).
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 123.1
При невозможности получить необходимый документ во внесудебном порядке вы можете установить факт выхода матери из членов ЖСК в суде. В соответствии со статьями 262, 264 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассматривает дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в порядке особого производства. Факт выхода из кооператива — это именно такой факт, от которого зависит ваше право собственности.
В порядке особого производства суд рассматривает дела: 1) об установлении фактов, имеющих юридическое значение;
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 262
- Суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций.
- Суд рассматривает дела об установлении: ... 10) других имеющих юридическое значение фактов.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 264
Важное условие для такого судебного разбирательства закреплено в статье 265 ГПК РФ: суд устанавливает факт только при невозможности получения заявителем надлежащих документов в ином порядке. Учитывая, что ЖСК не выдаёт выписку, а устное подтверждение председателя не является документом, это условие соблюдено. Заявление подаётся в суд по месту нахождения квартиры (статья 266 ГПК РФ).
Суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 265
Заявление об установлении факта, имеющего юридическое значение, подается в суд по месту жительства заявителя, за исключением заявления об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом, которое подается в суд по месту нахождения недвижимого имущества.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 266
Вступившее в законную силу решение суда об установлении факта выхода матери из ЖСК будет являться самостоятельным основанием для государственной регистрации вашего права собственности. Это прямо предусмотрено пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости".
- Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: ... 5) вступившие в законную силу судебные акты;
— Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", ст. 14
Что касается требования Росреестра представить выписку из протокола, оно основано на статье 21 того же закона: документы, представляемые для регистрации, должны содержать необходимую информацию и соответствовать требованиям законодательства. Поскольку без подтверждения прекращения членства матери невозможно удостовериться, что вы являетесь надлежащим правообладателем, регистрирующий орган вправе приостановить регистрацию на основании пунктов 5 и 7 части 1 статьи 26 Закона.
- Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.
— Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", ст. 21
- Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;
— Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", ст. 26
Таким образом, справка о полной оплате пая является важным доказательством вашего права, но без подтверждения прекращения членства матери она не может служить единственным основанием для регистрации. Первоочередной шаг — письменно обратиться к правлению ЖСК с требованием предоставить заверенную выписку из протокола о выходе матери, ссылаясь на статью 123.1 ЖК РФ. При отказе — обжаловать бездействие кооператива или сразу обратиться в суд с заявлением об установлении факта выхода из членов ЖСК в порядке особого производства. Досудебный порядок в данном случае не является обязательным, но попытка получить документ у ЖСК подтвердит невозможность иного получения, что необходимо для суда (ст. 265 ГПК РФ).
