В силу ст. 129 ЖК РФ право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме возникает у члена жилищного кооператива при полной выплате паевого взноса. Ваша справка о полной оплате пая подтверждает выполнение этого условия, однако факт членства должен быть ясен на момент выплаты. Поскольку первоначально вы обе числились членами, для регистрации вашего единоличного права необходимо установить, что мать утратила членство до момента, когда вы завершили выплату. Сама по себе справка о полном погашении пая не доказывает прекращения членства второго лица — для этого требуется отдельное решение кооператива.
Статья 129. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива 1. Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 129
Порядок прекращения членства матери регулируется ст. 130 ЖК РФ. Выход из кооператива осуществляется на основании заявления, которое должно быть рассмотрено в порядке, установленном уставом. Устное заявление председателя кооператива, упомянутое вами, не является ни письменным заявлением матери, ни решением общего собрания или правления, зафиксированным в протоколе. Таким образом, документального подтверждения соблюдения процедуры выхода у вас нет, и Росреестр обоснованно требует письменное доказательство — выписку из протокола, которая бы отражала принятие заявления и прекращение членства.
Статья 130. Прекращение членства в жилищном кооперативе
- Членство в жилищном кооперативе прекращается в случае:
- выхода члена кооператива;
- Заявление члена жилищного кооператива о добровольном выходе из жилищного кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном уставом жилищного кооператива.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 130
Дополнительное основание для возникновения права собственности у вас закреплено в п. 4 ст. 218 ГК РФ, согласно которому член кооператива, полностью внесший паевой взнос, приобретает право собственности на предоставленное помещение. Поскольку мать вышла из членов (пусть и без документального подтверждения), именно вы оставались членом кооператива на момент полной выплаты. Однако для государственной регистрации права в ЕГРН этой нормы недостаточно — требуется представить документы, подтверждающие ваше исключительное членство и прекращение членства матери.
- Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 218
Перечень оснований для государственной регистрации прав приведён в ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. В частности, к таким основаниям относятся акты органов управления кооператива (например, выписка из протокола общего собрания или правления) и вступившие в законную силу судебные акты. Выписка из протокола, которой у вас нет, является актом, фиксирующим выход матери, — это прямое основание по п. 1 ч. 2 ст. 14. Справка о выплате пая, хотя и подтверждает завершение накопления, не заменяет собой акт о прекращении членства, поскольку не содержит информации о судьбе первоначального членства.
Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
- Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:
- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- вступившие в законную силу судебные
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
Требование Росреестра к форме документа является обоснованным и в силу ст. 21 того же закона: документы, представляемые для регистрации, должны соответствовать законодательству и содержать необходимую информацию. Устное подтверждение председателя кооператива не может быть таким документом, так как не является актом, оформленным в установленном порядке. Поэтому без выписки из протокола регистрация права на данном этапе невозможна.
Статья 21. Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав 1. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид рег
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 21
Способом преодоления этой ситуации является обращение в суд для установления факта, имеющего юридическое значение. Согласно ст. 264 ГПК РФ, суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение прав граждан, в том числе факт выхода члена кооператива из его состава. Вы можете обратиться в суд с заявлением об установлении факта прекращения членства матери в ЖСК — этот факт порождает правовые последствия для вашего права собственности, поскольку без него регистрация невозможна.
Статья 264. Дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение
- Суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций.
- Суд рассматривает дела об установлении: ... 10) других имеющих юридическое значение фактов.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 264
Однако ст. 265 ГПК РФ устанавливает условие: суд может принять такое заявление только при невозможности получения надлежащих документов иным способом. В вашей ситуации вы не можете восстановить утраченную выписку из протокола, так как она не была выдана (председатель сделал только устное заявление, а письменного решения общего собрания, судя по всему, не принималось либо оно не сохранилось). Вы также не можете получить дубликат из ЖСК, если кооператив отказывается или не ведёт архив. Поэтому вы вправе подтвердить в суде, что получить документ иначе невозможно.
Суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 265
В заявлении в суд, как предписывает ст. 267 ГПК РФ, необходимо указать цель — последующая регистрация вашего права собственности на квартиру — и привести доказательства того, что вы не можете получить выписку из протокола (например, письменный отказ председателя, справка кооператива об отсутствии документов, показания свидетелей). После установления факта выхода матери вы получите судебное решение, которое будет являться самостоятельным основанием для регистрации права (п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ) и заменит отсутствующую выписку.
Статья 267. Содержание заявления об установлении факта, имеющего юридическое значение
В заявлении об установлении факта, имеющего юридическое значение, должно быть указано, для какой цели заявителю необходимо установить данный факт, а также должны быть приведены доказательства, подтверждающие невозможность получения заявителем надлежащих документов или невозможность восстановления утраченных документов.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 267
